Ce qu'il faut retenir
Le LMNP peut être concerné par la CVAE, mais seulement si son chiffre d’affaires annuel dépasse un seuil élevé fixé par la loi.
En dessous de 500 000 € de chiffre d’affaires, un bailleur LMNP ne paie pas la CVAE, même s’il peut payer la CFE.
La CVAE est un impôt local basé sur la valeur ajoutée, mais elle est progressivement supprimée depuis 2023.
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Quelle est votre question précise ?
La location meublée non professionnelle (LMNP) génère des recettes imposées dans la catégorie BIC. Elle entre donc dans le champ des impôts locaux appliqués aux activités non salariées. La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises CVAE fait partie de la contribution économique territoriale au même titre que la CFE mais son application dépend du chiffre d’affaires et de règles qui ont évolué ces dernières années.
Beaucoup de bailleurs ne savent pas s’ils sont réellement concernés et quels sont les montants utiles à retenir.
Qu’est-ce que la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) pour le LMNP ?
La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) désigne un impôt local versé par les entreprises qui réalisent un certain chiffre d'affaires pendant la période de référence. Avec la cotisation foncière des entreprises (CFE), elle compose la contribution économique territoriale (CET).
Bien que la location meublée non professionnelle soit souvent perçue comme une activité complémentaire, elle génère des recettes issues de la location meublée et s’inscrit pleinement dans la fiscalité du LMNP. Ces revenus locatifs étant soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), l’activité d’investissement LMNP relève des mêmes règles fiscales qu’une activité économique classique.
Suppression progressive de la CVAE depuis 2023
La réforme des finances publiques a entraîné une baisse progressive de la CVAE. La cotisation est supprimée par étapes et disparaît à terme. La CVAE minimale a déjà été supprimée ce qui réduit la charge administrative pour les bailleurs.
Ces évolutions modifient l’application concrète de la taxe et réduisent fortement les situations où elle peut s’appliquer.
Qui est assujetti à la CVAE en location meublée non professionnelle ?
Un LMNP qui perçoit des loyers modestes issus d’un appartement ou d’un petit ensemble meublé, souvent déclaré sous le régime LMNP micro-BIC, n’entre pas dans la CVAE. À l’inverse un bailleur qui exploite plusieurs logements ou une résidence meublée peut dépasser le seuil.
L’assujettissement des LMNP à la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE) dépend uniquement de leur chiffre d’affaires annuel. Voici les règles à connaître :
Chiffre d'affaires inférieur à 152 500 € : Les LMNP ne sont pas concernés par la CVAE ni par la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) ;
Chiffre d'affaires entre 152 500 € et 500 000 € : Les LMNP deviennent redevables de la CFE LMNP, mais ils restent exonérés de la CVAE ;
Chiffre d'affaires supérieur à 500 000 € : Les LMNP sont redevables à la fois de la CFE et de la CVAE.
Ils doivent :
- Transmettre leur déclaration de valeur ajoutée et des effectifs salariés à l’administration fiscale ;
- Régler des acomptes trimestriels et le solde annuel de la CVAE à la fin de l’exercice fiscal.
Comment fonctionne la CVAE pour un bailleur LMNP ?
Même si la CVAE s’applique rarement en LMNP, il reste utile de connaître son fonctionnement théorique pour comprendre les obligations fiscales éventuelles.
Méthode de calcul théorique de la CVAE
La CVAE repose sur la valeur ajoutée produite par l’activité. Elle correspond aux recettes diminuées des charges déductibles et de l’amortissement en LMNP retenus dans le résultat BIC. Le taux varie selon le niveau de chiffre d’affaires. Comme la suppression progressive réduit son poids fiscal, le montant dû tend à diminuer jusqu’à disparition de la taxe.
Déclaration de la CVAE au centre des impôts
Les bailleurs dépassant le seuil transmettent une déclaration spécifique à l’administration fiscale avec les informations relatives à la valeur ajoutée et aux effectifs. Le formulaire 1330 CVAE constitue la base de cette déclaration intégrée à la liasse fiscale LMNP.
Les loueurs concernés déposent également une déclaration de liquidation lorsque les recettes excèdent 500 000 euros. Les bailleurs en dessous de ce seuil peuvent rester redevables de la CFE mais n’entrent pas dans les déclarations CVAE.
Modalités de paiement de la CVAE
Le paiement dépend du montant calculé. Une somme modeste est réglée en une fois. Une somme plus élevée entraîne le versement d’acomptes avant la régularisation finale. Le paiement se fait par télérèglement. Le non-respect des échéances entraîne des pénalités. La suppression progressive réduit cependant la fréquence de ces obligations pour les bailleurs LMNP.
Le montant de la CVAE due par les LMNP est calculé à partir de la base imposable obtenue grâce à la formule suivante :
Valeur ajoutée taxable x Taux de la CVAE
Qui peut bénéficier d’une exonération de CVAE en LMNP ?
La CVAE ne s’applique qu’aux bailleurs dont l’activité atteint un niveau élevé. Certains profils de LMNP sont donc automatiquement exonérés en raison du volume de leurs recettes ou de la nature de leur activité.
Les LMNP dont l’activité reste accessoire
Ces bailleurs exploitent un ou deux logements meublés avec des recettes modestes. Leur activité ne produit pas une valeur ajoutée suffisante pour entrer dans la CVAE. Ils bénéficient d’une exonération de fait.
Les LMNP dont les recettes restent en dessous du seuil imposable
Les bailleurs dont le chiffre d’affaires est inférieur à 500 000 euros ne paient pas la CVAE. Même lorsque la CFE s’applique, la CVAE reste exclue. La suppression de la CVAE minimale renforce cette exonération.
BailFacile est l'outil indispensable qui simplifie la gestion LMNP en permettant d'enregistrer et de suivre précisément toutes les recettes locatives et les charges. Ce suivi rigoureux permet de calculer facilement le chiffre d'affaires annuel pour l'administration fiscale et de justifier de l'exonération de CVAE.
Les bailleurs concernés par une exonération liée aux réformes fiscales
La réforme de la CET supprime progressivement la CVAE ce qui étend de fait l’exonération aux bailleurs LMNP. Les situations d’assujettissement deviennent marginales et disparaissent à terme.
FAQ
Un LMNP doit-il encore déclarer la CVAE ?
La plupart des LMNP n’ont plus de déclaration CVAE à transmettre. La cotisation est supprimée progressivement et elle ne s’applique qu’aux activités qui dépassent 500 000 euros de recettes annuelles. Tant que le chiffre d’affaires reste en dessous de ce seuil, aucune déclaration n’est à déposer, même si la CFE reste due. Les bailleurs concernés par la CVAE sont aujourd’hui très rares.
Un LMNP au micro-BIC est-il concerné par la CVAE ?
Un LMNP au micro-BIC n’est presque jamais concerné par la CVAE. Le régime micro s’applique à des niveaux de recettes limités, bien en dessous du seuil de 500 000 euros. Le bailleur peut être redevable de la CFE mais la CVAE ne s’applique pas à ce volume d’activité. La suppression progressive de la CVAE renforce encore cette absence d’imposition.
Comment calculer son chiffre d’affaires LMNP pour vérifier le seuil de 500 000 euros ?
Le chiffre d’affaires correspond au total des loyers encaissés au cours de l’année, charges comprises lorsqu’elles sont refacturées au locataire. Il s’apprécie avant déduction des dépenses et des amortissements. Pour vérifier si la CVAE peut s’appliquer, il suffit d’additionner les loyers réellement perçus pour l’ensemble des logements meublés exploités. Si le total reste inférieur à 500 000 euros, le bailleur n’entre pas dans le champ de la CVAE.
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Sources
- Economie.gouv.fr - Qu’est-ce que la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) ?
SOMMAIRE
- Définition de la CVAE pour le LMNP
- Profil de bailleur assujetti à la CVAE en LMNP
- Fonctionnement de la CVAE en LMNP
- Profil de bailleurs éligibles à l'exonération de la CVAE
- FAQ
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