Les 4 outils de défiscalisation en LMNP

Le statut LMNP propose 4 outils pour optimiser la fiscalité, et accroître la rentabilité des investissements locatifs.

1. Une fiscalité « sur-mesure » grâce à deux régimes adaptés

Le LMNP s’adapte aux besoins et objectifs des investisseurs grâce à deux régimes fiscaux distincts :

• Le micro-BIC : grâce à son abattement forfaitaire automatique, ce régime simplifie la déclaration des revenus locatifs en réduisant directement la base imposable. Il est particulièrement adapté aux investisseurs avec peu de charges.
• Le régime réel : en permettant la déduction des charges et l’amortissement des biens, ce régime maximise l’optimisation fiscale. Il convient aux investisseurs ayant des coûts d’exploitation élevés ou un patrimoine immobilier conséquent.

Cette flexibilité permet aux investisseurs d’ajuster leur stratégie fiscale en fonction de leurs objectifs financiers et de leur situation.

2. Une exonération des cotisations sociales 

Contrairement au statut de loueur en meublé professionnel (LMP), soumis à des cotisations sociales allant de 35% à 45% des revenus locatifs, le LMNP en est exonéré.

Seuls les prélèvements sociaux, fixés à 17,2%, sont applicables.

3. Une fiscalité avantageuse sur les plus-values immobilières

En cas de cession d’un bien, le régime des plus-values immobilières du statut LMNP prévoit un abattement progressif en fonction de la durée de détention. Celui-ci aboutit à : 

• Une exonération totale de l’impôt sur le revenu après 22 ans de détention ;
• Une exonération des prélèvements sociaux au taux de 17,2%, après 30 ans.

Ces dispositions encouragent les investisseurs à conserver leurs biens sur le long terme en limitant la charge fiscale lors de la revente.

4. Une transmission patrimoniale optimisée 

Le statut LMNP facilite la transmission du patrimoine immobilier grâce au démembrement de propriété. Lorsqu'il cède la nue-propriété tout en conservant l’usufruit, le propriétaire :

• Continue de percevoir les loyers ou d'utiliser le logement.
• Réduit le montant des droits de donation grâce à un abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans. 

Par ailleurs, ces donations ne sont pas soumises à l’impôt sur les plus-values. Cette stratégie réduit les coûts de succession, et préserve la rentabilité locative du bien transmis.

Au micro-BIC, les bailleurs en LMNP bénéficient d'un abattement forfaitaire de :

• 50% pour les meublés classés et chambres d'hôtes pour 2025 ;
• 30% pour les meublés non classés pour 2025.

Cet abattement constitue le principal outil de défiscalisation pour ce régime fiscal. Puisque la déduction des charges est impossible en contrepartie. Le bailleur a intérêt à limiter les dépenses liées à la location pour réduire le montant de l'impôt. 

Le régime réel offre deux leviers majeurs pour optimiser la fiscalité des investissements locatifs : la déduction des charges et l’amortissement des biens. 

La déduction des charges : un allègement direct de la base imposable

La déduction des charges permet de réduire directement la base imposable, ce qui augmente la rentabilité nette des investissements. Voici les principales charges déductibles :

Les Frais de gestion et d’entretien

• Honoraires d’agence : ces frais, qu’ils concernent la recherche de locataires ou la gestion locative, sont intégralement déductibles. Ils sont souvent calculés en pourcentage des loyers perçus ;
• Frais d’entretien courant : ces dépenses incluent les petites réparations (robinetterie, peinture, entretien des équipements) ou le remplacement d’équipements usés ou dégradés ;
• Honoraires d’expert-comptable : ces frais couvrent la gestion comptable, notamment le calcul des amortissements et l’établissement conforme de la liasse fiscale.

Charges financières et assurances

• Intérêts d’emprunt : qu’ils soient liés à l’acquisition, la rénovation ou l’amélioration du bien immobilier, ces frais sont intégralement déductibles. Ils constituent un avantage important pour les investisseurs qui ont contracté un crédit immobilier ;
• Primes d’assurance : elles incluent l’assurance propriétaire non-occupant (PNO), qui couvre les risques liés à la location, ainsi que l’assurance loyers impayés, destinée à sécuriser les revenus locatifs en cas de défaillance du locataire.

L’amortissement des biens : une réduction progressive des revenus imposables

L’amortissement permet de comptabiliser la dépréciation progressive des biens immobiliers et des équipements (structure, mobilier, installations). Réparti sur plusieurs années, ce mécanisme a deux avantages :

• La réduction des revenus imposables : l’amortissement vient directement diminuer la base imposable sur plusieurs années, sans entraîner de décaissement immédiat.
• L'absence d'impact sur les plus-values : contrairement à d’autres régimes fiscaux (comme le LMP ou la SCI soumise à l’IS), les montants amortis n’impactent pas le calcul des plus-values lors de la revente du bien.

Le statut LMNP constitue une alternative pour l’investissement dans des biens neufs. Il présente des avantages distincts par rapport à d'autres dispositifs de défiscalisation, selon les objectifs et les priorités des investisseurs.

LMNP ou dispositif Pinel ?

Deux options majeures se distinguent dans l'immobilier neuf :

Le dispositif Pinel 

Il accorde une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 12 ans. Toutefois, il impose des conditions strictes, notamment :

• Le plafond de loyers ;
• La localisation des biens dans des zones éligibles où la demande locative est forte ;
• Le respect des normes de performance énergétique et de qualité d’usage.

Le statut LMNP 

Il présente des avantages spécifiques : 

• Une liberté totale dans le choix de la localisation du bien ;
• Des loyers souvent supérieurs à ceux d’une location nue ;
• Une fiscalité avantageuse adaptée aux besoins de l’investisseur (régime micro-BIC ou régime réel).

La fin du dispositif Censi-Bouvard

Jusqu’en 2023, le dispositif Censi-Bouvard offrait aux investisseurs la possibilité de défiscaliser dans des résidences de services (résidences étudiantes, pour seniors ou pour voyageurs d’affaires). Ce mécanisme proposait deux avantages principaux :

• Une réduction d’impôt de 11 % calculée sur le prix d’achat hors taxes, dans la limite de 300 000 €.
• La possibilité de cumuler cette réduction avec les avantages fiscaux du statut LMNP.

Depuis la suppression du dispositif, le statut LMNP reste la principale alternative pour défiscaliser dans l'immobilier neuf. Ce statut allie souplesse de gestion et fiscalité avantageuse, en s’adaptant à des besoins locatifs variés.