Quels sont les outils de défiscalisation en LMNP ?

Le statut LMNP propose 4 outils pour optimiser la fiscalité, et accroître la rentabilité des investissements locatifs.

1. Une fiscalité « sur-mesure » grâce à deux régimes adaptés

Le LMNP s’adapte aux besoins et objectifs des investisseurs grâce à deux régimes fiscaux distincts :

• Le micro-BIC : grâce à son abattement forfaitaire automatique, ce régime simplifie la déclaration des revenus locatifs en réduisant directement la base imposable. Il est particulièrement adapté aux investisseurs avec peu de charges.
• Le régime réel : en permettant la déduction des charges et l’amortissement des biens, ce régime maximise l’optimisation fiscale. Il convient aux investisseurs ayant des coûts d’exploitation élevés ou un patrimoine immobilier conséquent.

Cette flexibilité permet aux investisseurs d’ajuster leur stratégie fiscale en fonction de leurs objectifs financiers et de leur situation.

2. Une exonération des cotisations sociales 

Contrairement au statut de loueur en meublé professionnel (LMP), soumis à des cotisations sociales allant de 35% à 45% des revenus locatifs, le LMNP en est exonéré.

Seuls les prélèvements sociaux, fixés à 17,2%, sont applicables.

3. Une fiscalité avantageuse sur les plus-values immobilières

En cas de cession d’un bien, le régime des plus-values immobilières du statut LMNP prévoit un abattement progressif en fonction de la durée de détention. Celui-ci aboutit à : 

• Une exonération totale de l’impôt sur le revenu après 22 ans de détention ;
• Une exonération des prélèvements sociaux au taux de 17,2%, après 30 ans.

Ces dispositions encouragent les investisseurs à conserver leurs biens sur le long terme en limitant la charge fiscale lors de la revente.

4. Une transmission patrimoniale optimisée 

Le statut LMNP facilite la transmission du patrimoine immobilier grâce au démembrement de propriété. Lorsqu'il cède la nue-propriété tout en conservant l’usufruit, le propriétaire :

• Continue de percevoir les loyers ou d'utiliser le logement.
• Réduit le montant des droits de donation grâce à un abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans. 

Par ailleurs, ces donations ne sont pas soumises à l’impôt sur les plus-values. Cette stratégie réduit les coûts de succession, et préserve la rentabilité locative du bien transmis.

Une stratégie de défiscalisation efficace repose avant tout sur choix du régime fiscal. Chaque régime d'imposition en LMNP propose ses propres leviers de défiscalisation :

Le régime micro-BIC

Au micro-BIC, les bailleurs en LMNP bénéficient d'un abattement forfaitaire de :

• 50% pour les meublés classés et chambres d'hôtes pour 2025 ;
• 30% pour les meublés non classés pour 2025.

Cet abattement constitue le principal outil de défiscalisation pour ce régime fiscal. Puisque la déduction des charges est impossible en contrepartie. Le bailleur a intérêt à limiter les dépenses liées à la location pour réduire le montant de l'impôt.

Ce régime est particulièrement adapté si :

• La location engendre peu de charges déductibles : si le bien est en bon état général ou acquis sans crédit immobilier, les charges réelles sont généralement faibles. Dans ce cas, l’abattement forfaitaire est souvent plus favorable que la déduction au régime réel ;
• Le bailleur souhaite simplifier la gestion administrative et comptable du bien : le micro-BIC n'impose pas la tenue d'une comptabilité rigoureuse. Il convient donc aux bailleurs qui privilégient la simplicité et gèrent peu de biens ;
• Les revenus locatifs sont modestes mais stables : ce régime a été pensé pour les bailleurs ne disposant que d'un ou de deux biens. Rappelons que les recettes locatives ne doivent pas dépasser les seuils prévus. 

Le régime réel d'imposition

Le régime réel LMNP permet de réduire fortement le résultat fiscal, voire générer un déficit sur plusieurs années grâce à trois leviers :

• La déduction des charges réelles : intérêts, taxe foncière, assurances, frais d’agence, etc.
• L’amortissement du bien et du mobilier, qui permet d'absorber une partie du loyer imposable sans sortir de trésorerie ;
• Le report de déficit : contrairement au régime micro-BIC, le régime réel peut générer un déficit reportable sur 10 ans.

Ce régime permet une optimisation fiscale poussée, en particulier si :

• Les charges d’exploitation sont élevées : intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux d’entretien ou d’amélioration… toutes ces dépenses sont déductibles, ce qui réduit d’autant le bénéfice imposable ;
• Le bien est fortement amortissable : les immeubles anciens, les équipements, le mobilier et même certains frais de notaire peuvent être amortis sur plusieurs années. Cet amortissement permet de réduire fortement le revenu locatif imposable ;
• Le logement a été acquis à crédit : les mensualités du crédit, combiné à la déduction des intérêts et à l’amortissement du bien, maximise l’économie d’impôt tout en conservant une trésorerie stable ;
• Le bailleur souhaite limiter l’imposition sur le long terme : bien géré, le régime réel génère un résultat fiscal nul voire déficitaire pendant plusieurs années, tout en conservant un cash-flow positif.

Tableau récapitulatif 

Le choix entre micro-BIC et régime réel n’est pas figé : un bailleur peut tout à fait changer de régime selon l’évolution de sa situation.

• Le passage au régime réel doit être notifié à l’administration fiscale via une option expresse, au plus tard avant le 1er février de l’année au titre de laquelle on souhaite l’appliquer. Cette option s’exerce via le formulaire P0i (pour une première déclaration) ou via le formulaire 2031 si l’activité est déjà en cours ;
• Le retour au micro-BIC n’est possible qu’au bout de 3 ans minimum après avoir opté pour le régime réel. Il s’effectue par simple renonciation à l’option, mais il faut respecter les délais, sous peine de reconduction automatique.

En régime réel, il est fortement recommandé – voire indispensable – de confier la comptabilité à un expert-comptable spécialisé en location meublée. Celui-ci :

• Tient les écritures comptables annuelles (bilan, compte de résultat, liasses fiscales) ;
• Calcule les amortissements dans le respect des règles fiscales ;
• Évite les erreurs de déclaration pouvant entraîner un redressement fiscal.

Le coût varie entre 400 et 1 000 € par an, mais cette dépense est intégralement déductible au régime réel. De plus, l’intervention d’un professionnel sécurise la gestion et facilite l’optimisation fiscale.