L’activité de LMNP est soumise à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le choix entre deux régimes d’imposition s’offre au LMNP :
- Le régime réel simplifié,
- Le régime micro-BIC.
En fonction de l’option retenue, les obligations comptables et déclaratives diffèrent.
L’imposition des revenus locatifs des LMNP au régime micro-BIC : un régime simplifié
Le régime fiscal micro-Bic est applicable si les revenus perçus par le LMNP l’année précédente ou l’avant-dernière année n’excèdent pas 72 600 € pour une location meublée classique. Le plafond passe à 176 200 € pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôtes.
Le régime micro-Bic présente des avantages liés à sa simplicité :
- Revenus reportés sur la déclaration annexe à la déclaration des revenus 2042, le formulaire 2042-C-PRO appelé également Cerfa n° 11222*22;
- Absence de déclaration 2031-SD (bénéfices industriels et commerciaux);
- Absence d’obligation de tenue d’une comptabilité LMNP (vous pouvez donc vous dispenser d’un comptable LMNP)
- Application d’un abattement fiscal de 50% pour une location meublée classique ou de 71% pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôtes ;
L’imposition des revenus locatifs des LMNP au régime réel : des obligations spécifiques
Si les revenus issus de la LMNP dépassent 72 600 € pour une location meublée classique ou 176 200 € pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôtes, le régime réel d’imposition s’applique.
Si le contribuable relève de facto du régime micro-BIC mais veut déduire ses charges réelles, il peut opter pour le régime réel. Cette option reste possible postérieurement à la réalisation de l’investissement, à condition de la formaliser avant le 1er février de chaque année.
Le régime réel d’imposition est plus contraignant que le micro-BIC car il nécessite d’établir une comptabilité. Vous pouvez recourir à un expert-comptable, même si ce n’est pas une obligation.
Cependant, le régime réel a l’avantage de vous faire bénéficier du mécanisme de l’amortissement du prix d’acquisition du bien et d’optimiser ainsi le traitement fiscal des loyers.
Vous pouvez ainsi déduire les frais et charges réellement supportés : frais de notaire, travaux, frais de gestion, frais d’entretien, assurances, intérêts d’emprunt, etc.
L’amortissement des biens immobiliers loués, du mobilier et de certaines dépenses vous permet de déduire une fraction de l’investissement correspondant. Il s’effectue sur une période variable en fonction de la nature du bien amorti, ce qui permet de déduire chaque année une fraction du prix d'acquisition.
Certaines démarches fiscales et comptables sont inhérentes au régime réel :
- Report du bénéfice ou du déficit sur la déclaration de revenus 2042-C-PRO ;
- Tenue d’une comptabilité : bilan, livre journal, etc. ;
- Conservation des justificatifs et factures d’achats ;
- Etablir une déclaration Cerfa 2031-SD (bénéfices industriels et commerciaux).
Quel est le traitement des déficits du LMNP ?
Les déficits provenant d’une location meublée non professionnelle sont reportables pendant 10 ans uniquement sur les revenus provenant d’une autre location meublée non professionnelle.