Publié le 29 septembre 2022Mis à jour le 19 septembre 2023
Publié le 29 septembre 2022Mis à jour le 19 septembre 2023
La location meublée désigne la mise à disposition d'un local d'habitation garni de meubles contenant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. À la différence de la fiscalité des locations nues ou vides, les loyers issus de meublés ne constituent pas des revenus fonciers, mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Vous êtes loueur en meublé et vous vous interrogez sur les modalités d’imposition de vos loyers ? Vous saurez tout après avoir lu cet article.
SOMMAIRE
Le régime d’imposition dépend du caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée.
Le critère professionnel ou non professionnel dépend quant à lui du montant des loyers bruts encaissés par le foyer fiscal au titre de l’année précédente ou de l’avant-dernière année.
Si les recettes issues des locations meublées n’excèdent pas un certain montant, le propriétaire relève du régime des locations meublées non professionnelles (LMNP). Ce montant est actuellement de 23 000 € ().
Les recettes en question doivent par ailleurs être inférieures à l’ensemble des autres revenus du foyer fiscal : traitements et salaires, bénéfices non commerciaux, bénéfices agricoles, etc.
Découvrez notre article sur la déclaration LMNP.
Les loyers relèvent du régime des locations meublées professionnelles (LMP) si les recettes annuelles tirées des locations meublées perçues par le foyer fiscal excèdent :
L’activité de LMNP est soumise à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le choix entre deux régimes d’imposition s’offre au LMNP :
En fonction de l’option retenue, les obligations comptables et déclaratives diffèrent.
Le régime fiscal micro-Bic est applicable si les revenus perçus par le LMNP l’année précédente ou l’avant-dernière année n’excèdent pas 72 600 € pour une location meublée classique. Le plafond passe à 176 200 € pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôtes.
Le régime micro-Bic présente des avantages liés à sa simplicité :
Si les revenus issus de la LMNP dépassent 72 600 € pour une location meublée classique ou 176 200 € pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôtes, le régime réel d’imposition s’applique.
Si le contribuable relève de facto du régime micro-BIC mais veut déduire ses charges réelles, il peut opter pour le régime réel. Cette option reste possible postérieurement à la réalisation de l’investissement, à condition de la formaliser avant le 1er février de chaque année.
Le régime réel d’imposition est plus contraignant que le micro-BIC car il nécessite d’établir une comptabilité. Vous pouvez recourir à un expert-comptable, même si ce n’est pas une obligation.
Cependant, le régime réel a l’avantage de vous faire bénéficier du mécanisme de l’amortissement du prix d’acquisition du bien et d’optimiser ainsi le traitement fiscal des loyers.
Vous pouvez ainsi déduire les frais et charges réellement supportés : frais de notaire, travaux, frais de gestion, frais d’entretien, assurances, intérêts d’emprunt, etc.
L’amortissement des biens immobiliers loués, du mobilier et de certaines dépenses vous permet de déduire une fraction de l’investissement correspondant. Il s’effectue sur une période variable en fonction de la nature du bien amorti, ce qui permet de déduire chaque année une fraction du prix d'acquisition.
Certaines démarches fiscales et comptables sont inhérentes au régime réel :
Les déficits provenant d’une location meublée non professionnelle sont reportables pendant 10 ans uniquement sur les revenus provenant d’une autre location meublée non professionnelle.
Les recettes issues de la LMP sont soumises à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Comme pour le LMNP, le régime réel d’imposition s'applique dès lors que les revenus issus de la LMP dépassent 72 600 € pour une location meublée classique. Le plafond passe à 176 200 € pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôtes. Le régime micro-BIC s’applique en deçà de ces limites.
Si l’activité est exercée via une société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), le régime de l’IS s’applique.
Concernant le régime réel d’imposition, les charges locatives sont déduites des loyers perçus pour leur montant réel.
Par ailleurs, le professionnel peut pratiquer l'amortissement de ses locaux et biens y afférents. Il s’agit de déduire une fraction du prix d’acquisition pendant un nombre d’années variable en fonction de la nature du bien.
Si le LMP est soumis à l’impôt sur le revenu au régime réel, les éventuels déficits retirés de son activité sont imputables sur son revenu global sans limitation de montant.
Si le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit du LMP, un déficit global est généré. Ce déficit global s’impute sur le revenu global du foyer fiscal. Il est reportable pendant 6 ans.
Les plus-values issues de la vente de locaux mis en location dans le cadre d’une LMNP sont imposées au titre des plus-values privées.
La plus-value correspond à la différence entre prix de vente et prix d’achat corrigée éventuellement d’un abattement pour durée de détention.
La plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire actuel de 19 % et au titre des prélèvements sociaux au taux actuel de 17,2 %.
Les plus-values issues de la vente de locaux mis en location dans le cadre d’une LMP relèvent du régime des plus-values professionnelles.
Ces gains bénéficient d’une exonération totale dans certains cas spécifiques visés par l’.
À défaut d’exonération, ces plus-values sont soumises au régime des plus et moins-values professionnelles à court ou long terme prévu par l’article 39 duodecies du Code général des impôts.
Les locations meublées professionnelles, comme non professionnelles, sont exonérées de TVA si elles concernent des locaux d’habitation. Une exception est prévue pour les prestations d'hébergement fournies dans certains hôtels de tourisme classés.
Si la location porte sur un local professionnel aménagé (mobilier, matériel, équipements, etc.), les loyers sont en principe soumis à TVA.
Sauf exonérations prévues de plein droit ou sur délibération des collectivités locales, l’activité de location meublée est soumise à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).
Sauf exonération de plein droit ou en raison de délibérations des collectivités locales, les loueurs en meublé sont soumis à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) s’ils sont redevables de la CFE et si leur chiffre d’affaires excède 152 500 €.
Le présent article a pour but de vous guider dans votre gestion locative en vous présentant une synthèse du régime fiscal des loueurs en meublé. Il ne revêt pas la valeur d’un conseil juridique ou fiscal. En cas d’interrogation, il est recommandé de se rapprocher d’un expert-comptable ou d’un fiscaliste.
Gérez mieux en moins de temps
Si le LMNP est soumis au régime réel (recettes > à 23 000 € et au montant total des autres revenus du foyer ou option pour ce régime), il doit tenir une comptabilité. Il pourra avoir besoin d’un expert-comptable mais ce n’est pas une obligation.
Comme pour toute location en meublé, la mise en location d’une partie de son habitation principale relève du régime de loueur en meublé professionnel si les loyers annuels excèdent un certain montant actuellement fixé à 23 000 €. Certains cas d’exonération sont prévues en fonction du montant des loyers et de la situation du locataire (occupant le logement à titre de résidence principale ou non).
Les locations meublées sont exonérées de TVA si elles concernent des locaux d’habitation, sauf cas particulier comme les hébergements dans les hôtels de tourisme classés. Le loueur doit soumettre à la TVA et donc déposer des déclarations de TVA, pour les locations portant sur des locaux professionnels aménagés (mobilier, matériel, équipements, etc.)
Les loyers issus d’une location meublée non professionnelle sont à déclarer sur le formulaire Cerfa 2042-C Pro, dans le tableau « Revenus des locations meublées non professionnelles ».
Rédigé par Émilie Mesmin 
Après 25 années à exercer en tant qu'avocate et responsable juridique en Droit des Affaires et Fiscalité, Émilie est aujourd'hui rédactrice web indépendante. Elle vulgarise des sujets administratifs et locatifs complexes pour le plus grand bonheur des lecteurs de BailFacile !
SOMMAIRE
Le régime d’imposition dépend du caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée.
Le critère professionnel ou non professionnel dépend quant à lui du montant des loyers bruts encaissés par le foyer fiscal au titre de l’année précédente ou de l’avant-dernière année.
Si les recettes issues des locations meublées n’excèdent pas un certain montant, le propriétaire relève du régime des locations meublées non professionnelles (LMNP). Ce montant est actuellement de 23 000 € ().
Les recettes en question doivent par ailleurs être inférieures à l’ensemble des autres revenus du foyer fiscal : traitements et salaires, bénéfices non commerciaux, bénéfices agricoles, etc.
Découvrez notre article sur la déclaration LMNP.
Les loyers relèvent du régime des locations meublées professionnelles (LMP) si les recettes annuelles tirées des locations meublées perçues par le foyer fiscal excèdent :
L’activité de LMNP est soumise à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le choix entre deux régimes d’imposition s’offre au LMNP :
En fonction de l’option retenue, les obligations comptables et déclaratives diffèrent.
Le régime fiscal micro-Bic est applicable si les revenus perçus par le LMNP l’année précédente ou l’avant-dernière année n’excèdent pas 72 600 € pour une location meublée classique. Le plafond passe à 176 200 € pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôtes.
Le régime micro-Bic présente des avantages liés à sa simplicité :
Si les revenus issus de la LMNP dépassent 72 600 € pour une location meublée classique ou 176 200 € pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôtes, le régime réel d’imposition s’applique.
Si le contribuable relève de facto du régime micro-BIC mais veut déduire ses charges réelles, il peut opter pour le régime réel. Cette option reste possible postérieurement à la réalisation de l’investissement, à condition de la formaliser avant le 1er février de chaque année.
Le régime réel d’imposition est plus contraignant que le micro-BIC car il nécessite d’établir une comptabilité. Vous pouvez recourir à un expert-comptable, même si ce n’est pas une obligation.
Cependant, le régime réel a l’avantage de vous faire bénéficier du mécanisme de l’amortissement du prix d’acquisition du bien et d’optimiser ainsi le traitement fiscal des loyers.
Vous pouvez ainsi déduire les frais et charges réellement supportés : frais de notaire, travaux, frais de gestion, frais d’entretien, assurances, intérêts d’emprunt, etc.
L’amortissement des biens immobiliers loués, du mobilier et de certaines dépenses vous permet de déduire une fraction de l’investissement correspondant. Il s’effectue sur une période variable en fonction de la nature du bien amorti, ce qui permet de déduire chaque année une fraction du prix d'acquisition.
Certaines démarches fiscales et comptables sont inhérentes au régime réel :
Les déficits provenant d’une location meublée non professionnelle sont reportables pendant 10 ans uniquement sur les revenus provenant d’une autre location meublée non professionnelle.
Les recettes issues de la LMP sont soumises à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Comme pour le LMNP, le régime réel d’imposition s'applique dès lors que les revenus issus de la LMP dépassent 72 600 € pour une location meublée classique. Le plafond passe à 176 200 € pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôtes. Le régime micro-BIC s’applique en deçà de ces limites.
Si l’activité est exercée via une société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), le régime de l’IS s’applique.
Concernant le régime réel d’imposition, les charges locatives sont déduites des loyers perçus pour leur montant réel.
Par ailleurs, le professionnel peut pratiquer l'amortissement de ses locaux et biens y afférents. Il s’agit de déduire une fraction du prix d’acquisition pendant un nombre d’années variable en fonction de la nature du bien.
Si le LMP est soumis à l’impôt sur le revenu au régime réel, les éventuels déficits retirés de son activité sont imputables sur son revenu global sans limitation de montant.
Si le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit du LMP, un déficit global est généré. Ce déficit global s’impute sur le revenu global du foyer fiscal. Il est reportable pendant 6 ans.
Les plus-values issues de la vente de locaux mis en location dans le cadre d’une LMNP sont imposées au titre des plus-values privées.
La plus-value correspond à la différence entre prix de vente et prix d’achat corrigée éventuellement d’un abattement pour durée de détention.
La plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire actuel de 19 % et au titre des prélèvements sociaux au taux actuel de 17,2 %.
Les plus-values issues de la vente de locaux mis en location dans le cadre d’une LMP relèvent du régime des plus-values professionnelles.
Ces gains bénéficient d’une exonération totale dans certains cas spécifiques visés par l’.
À défaut d’exonération, ces plus-values sont soumises au régime des plus et moins-values professionnelles à court ou long terme prévu par l’article 39 duodecies du Code général des impôts.
Les locations meublées professionnelles, comme non professionnelles, sont exonérées de TVA si elles concernent des locaux d’habitation. Une exception est prévue pour les prestations d'hébergement fournies dans certains hôtels de tourisme classés.
Si la location porte sur un local professionnel aménagé (mobilier, matériel, équipements, etc.), les loyers sont en principe soumis à TVA.
Sauf exonérations prévues de plein droit ou sur délibération des collectivités locales, l’activité de location meublée est soumise à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).
Sauf exonération de plein droit ou en raison de délibérations des collectivités locales, les loueurs en meublé sont soumis à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) s’ils sont redevables de la CFE et si leur chiffre d’affaires excède 152 500 €.
Le présent article a pour but de vous guider dans votre gestion locative en vous présentant une synthèse du régime fiscal des loueurs en meublé. Il ne revêt pas la valeur d’un conseil juridique ou fiscal. En cas d’interrogation, il est recommandé de se rapprocher d’un expert-comptable ou d’un fiscaliste.
Gérez mieux en moins de temps
Si le LMNP est soumis au régime réel (recettes > à 23 000 € et au montant total des autres revenus du foyer ou option pour ce régime), il doit tenir une comptabilité. Il pourra avoir besoin d’un expert-comptable mais ce n’est pas une obligation.
Comme pour toute location en meublé, la mise en location d’une partie de son habitation principale relève du régime de loueur en meublé professionnel si les loyers annuels excèdent un certain montant actuellement fixé à 23 000 €. Certains cas d’exonération sont prévues en fonction du montant des loyers et de la situation du locataire (occupant le logement à titre de résidence principale ou non).
Les locations meublées sont exonérées de TVA si elles concernent des locaux d’habitation, sauf cas particulier comme les hébergements dans les hôtels de tourisme classés. Le loueur doit soumettre à la TVA et donc déposer des déclarations de TVA, pour les locations portant sur des locaux professionnels aménagés (mobilier, matériel, équipements, etc.)
Les loyers issus d’une location meublée non professionnelle sont à déclarer sur le formulaire Cerfa 2042-C Pro, dans le tableau « Revenus des locations meublées non professionnelles ».
Sources
Rédigé par Émilie Mesmin
Après 25 années à exercer en tant qu'avocate et responsable juridique en Droit des Affaires et Fiscalité, Émilie est aujourd'hui rédactrice web indépendante. Elle vulgarise des sujets administratifs et locatifs complexes pour le plus grand bonheur des lecteurs de BailFacile !
