La Fiscalité en Location Meublée : comment déclarer vos revenus ?

Le régime d’imposition dépend du caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée.

Le critère professionnel ou non professionnel dépend quant à lui du montant des loyers bruts encaissés par le foyer fiscal au titre de l’année précédente ou de l’avant-dernière année.

Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP)

Si les recettes issues des locations meublées n’excèdent pas un certain montant, le propriétaire relève du régime des locations meublées non professionnelles (LMNP). Ce montant est actuellement de 23 000 € (article 155, IV du Code général des impôts).

Les recettes en question doivent par ailleurs être inférieures à l’ensemble des autres revenus du foyer fiscal : traitements et salaires, bénéfices non commerciaux, bénéfices agricoles, etc.

Découvrez notre article sur la déclaration LMNP.

Les locations meublées professionnelles (LMP)

Les loyers relèvent du régime des locations meublées professionnelles (LMP) si les recettes annuelles tirées des locations meublées perçues par le foyer fiscal excèdent :

• Le plafond de 23 000 € ;
• L’ensemble des autres revenus du foyer fiscal.

L’activité de LMNP est soumise à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Le choix entre deux régimes d’imposition s’offre au LMNP :

• Le régime réel simplifié,
• Le régime micro-BIC.

En fonction de l’option retenue, les obligations comptables et déclaratives diffèrent.

L’imposition des revenus locatifs des LMNP au régime micro-BIC : un régime simplifié

Le régime fiscal micro-Bic est applicable si les revenus perçus par le LMNP l’année précédente ou l’avant-dernière année n’excèdent pas 72 600 € pour une location meublée classique. Le plafond passe à 176 200 € pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôtes.

Le régime micro-Bic présente des avantages liés à sa simplicité :

• Revenus reportés sur la déclaration annexe à la déclaration des revenus 2042, le formulaire 2042-C-PRO appelé également Cerfa n° 11222*22;
• Absence de déclaration 2031-SD (bénéfices industriels et commerciaux);
• Absence d’obligation de tenue d’une comptabilité LMNP (vous pouvez donc vous dispenser d’un comptable LMNP)
• Application d’un abattement fiscal de 50% pour une location meublée classique ou de 71% pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôtes ;

L’imposition des revenus locatifs des LMNP au régime réel : des obligations spécifiques

Si les revenus issus de la LMNP dépassent 72 600 € pour une location meublée classique ou 176 200 € pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôtes, le régime réel d’imposition s’applique.

Si le contribuable relève de facto du régime micro-BIC mais veut déduire ses charges réelles, il peut opter pour le régime réel. Cette option reste possible postérieurement à la réalisation de l’investissement, à condition de la formaliser avant le 1er février de chaque année.

Le régime réel d’imposition est plus contraignant que le micro-BIC car il nécessite d’établir une comptabilité. Vous pouvez recourir à un expert-comptable, même si ce n’est pas une obligation.

Cependant, le régime réel a l’avantage de vous faire bénéficier du mécanisme de l’amortissement du prix d’acquisition du bien et d’optimiser ainsi le traitement fiscal des loyers.

Vous pouvez ainsi déduire les frais et charges réellement supportés : frais de notaire, travaux, frais de gestion, frais d’entretien, assurances, intérêts d’emprunt, etc.

L’amortissement des biens immobiliers loués, du mobilier et de certaines dépenses vous permet de déduire une fraction de l’investissement correspondant. Il s’effectue sur une période variable en fonction de la nature du bien amorti, ce qui permet de déduire chaque année une fraction du prix d'acquisition.

Certaines démarches fiscales et comptables sont inhérentes au régime réel :

• Report du bénéfice ou du déficit sur la déclaration de revenus 2042-C-PRO ;
• Tenue d’une comptabilité : bilan, livre journal, etc. ;
• Conservation des justificatifs et factures d’achats ;
• Etablir une déclaration Cerfa 2031-SD (bénéfices industriels et commerciaux).

Quel est le traitement des déficits du LMNP ?

Les déficits provenant d’une location meublée non professionnelle sont reportables pendant 10 ans uniquement sur les revenus provenant d’une autre location meublée non professionnelle.

Les régimes d’imposition du LMP

Les recettes issues de la LMP sont soumises à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Comme pour le LMNP, le régime réel d’imposition s'applique dès lors que les revenus issus de la LMP dépassent 72 600 € pour une location meublée classique. Le plafond passe à 176 200 € pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôtes. Le régime micro-BIC s’applique en deçà de ces limites.

Si l’activité est exercée via une société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), le régime de l’IS s’applique.

Concernant le régime réel d’imposition, les charges locatives sont déduites des loyers perçus pour leur montant réel.

Par ailleurs, le professionnel peut pratiquer l'amortissement de ses locaux et biens y afférents. Il s’agit de déduire une fraction du prix d’acquisition pendant un nombre d’années variable en fonction de la nature du bien.

Le traitement des déficits du LMP

Si le LMP est soumis à l’impôt sur le revenu au régime réel, les éventuels déficits retirés de son activité sont imputables sur son revenu global sans limitation de montant.

Si le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit du LMP, un déficit global est généré. Ce déficit global s’impute sur le revenu global du foyer fiscal. Il est reportable pendant 6 ans.

En LMNP

Les plus-values issues de la vente de locaux mis en location dans le cadre d’une LMNP sont imposées au titre des plus-values privées.

La plus-value correspond à la différence entre prix de vente et prix d’achat corrigée éventuellement d’un abattement pour durée de détention.

La plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire actuel de 19 % et au titre des prélèvements sociaux au taux actuel de 17,2 %.

En LMP

Les plus-values issues de la vente de locaux mis en location dans le cadre d’une LMP relèvent du régime des plus-values professionnelles.

Ces gains bénéficient d’une exonération totale dans certains cas spécifiques visés par l’rticle 151 serties du Code général des impôts.

À défaut d’exonération, ces plus-values sont soumises au régime des plus et moins-values professionnelles à court ou long terme prévu par l’article 39 duodecies du Code général des impôts.

TVA

Les locations meublées professionnelles, comme non professionnelles, sont exonérées de TVA si elles concernent des locaux d’habitation. Une exception est prévue pour les prestations d'hébergement fournies dans certains hôtels de tourisme classés.

Si la location porte sur un local professionnel aménagé (mobilier, matériel, équipements, etc.), les loyers sont en principe soumis à TVA.

CFE

Sauf exonérations prévues de plein droit ou sur délibération des collectivités locales, l’activité de location meublée est soumise à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).

Sauf exonération de plein droit ou en raison de délibérations des collectivités locales, les loueurs en meublé sont soumis à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) s’ils sont redevables de la CFE et si leur chiffre d’affaires excède 152 500 €.

Le présent article a pour but de vous guider dans votre gestion locative en vous présentant une synthèse du régime fiscal des loueurs en meublé. Il ne revêt pas la valeur d’un conseil juridique ou fiscal. En cas d’interrogation, il est recommandé de se rapprocher d’un expert-comptable ou d’un fiscaliste.