Déclaration 2031 : où la trouver, quand et comment le remplir ?

Non concernés - Loueurs en meublé soumis au micro BIC

Vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) si les recettes annuelles issues des locations meublées perçues par votre foyer fiscal sont inférieures :

• Au plafond de 23 000 € ;
• À l’ensemble des autres revenus du foyer fiscal. 

En tant que LMNP, vous êtes soumis au régime micro BIC si vos recettes de l’année précédente n’excèdent pas 72 600 € pour une location meublée classique ou 176 200 € pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôte.

Cela signifie que vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire représentatif de vos charges de 50% pour les locations meublées « classiques » ou de 71% pour les meublés de tourisme. 

Si vous vous trouvez dans cette situation, vous n’avez pas de déclaration n°2031 à déposer. Vous avez cependant la possibilité d’opter pour le régime réel d’imposition. 

Concernés - Loueurs en meublé soumis au régime réel d’imposition

Si vos revenus locatifs dépassent les plafonds du régime micro BIC, vous êtes loueur en meublé professionnel ou LMP. Dans ce cas, vous devez déposer une déclaration de résultat n° 2031 et ses annexes. 

Ce sera également le cas si vous êtes LMNP mais que vous décidez d’opter volontairement pour le régime réel d’imposition. 

Présentation du formulaire 

Le formulaire 2031-SD (Cerfa n° 11085*24) s’intitule « Impôt sur le revenu - Bénéfices industriels et commerciaux » et se compose de plusieurs encadrés. 

Le résultat de l'activité exercée à titre non professionnel est à déclarer ligne 7 du cadre C formulaire n° 2031-SD et le résultat de l'activité professionnelle figure ligne 4 du cadre C du formulaire. Le détail est à mentionner sur l'annexe n° 2031 Bis-SD qui se trouve à la suite du formulaire 2031. 

Vous devez également reportez ces informations sur votre déclaration d’ensemble des revenus complémentaires. 

Vous n’avez qu’une seule déclaration 2031 à déposer en cas d'activité professionnelle et non professionnelle exercées conjointement. Il vous faudra cependant individualiser chacun des résultats pour identifier, notamment, les modalités d'imputation des déficits éventuels générés par chaque activité. 

Si vous relevez du régime réel simplifié, vous devez remplir, en plus de la déclaration 2031, un document appelé la liasse BIC/IS-RSI. Ce document reprend un certain nombre d’éléments comptables et détaille le mode de détermination du résultat de l’exercice. 

Cette liasse comprend les tableaux n° 2033-A-SD à 2033-G-SD, et notamment le tableau 2033-B-SD (compte de résultat simplifié) et le tableau 2033-C-SD : immobilisations, amortissements, plus-values et moins-values.

Nous ne développerons pas le remplissage de cette liasse dans cet article pour nous concentrer sur la déclaration 2031.

Dématérialisation

Enfin, vous devez souscrire la déclaration de résultat 2031 par voie dématérialisée, sous peine de sanction, comme le prévoit l’avertissement en fin de déclaration 2031.

Notice du formulaire 2031-SD 

Comme la plupart des formulaires cerfa, la déclaration 2031 comprend une notice pour vous aider. La notice n’est pas un document indépendant, vous la trouverez à la fin du formulaire, après l’annexe.  

Vous trouverez le formulaire 2031-SD (Cerfa n°11085*24) sur le site impot.gouv.fr. L’annexe 2031bis-SD se trouve sur le même document.  

La notice au formulaire 2031 se trouve également à la suite du formulaire, ce qui n’est pas toujours le cas

 Enfin la liasse BIC/IS-RSI avec les tableaux n° 2033-A-SD à 2033-G-SD se trouve également sur le site impot.gouv.fr.  

La date limite de dépôt des déclarations de résultats 2031 est le 2ème jour ouvré suivant le 1er mai de l'année N+1 (N = année d'imposition). En 2022, il s’agissait du 3 mai 2022.

Ces déclarations de résultats sont à déposer auprès du service impôts des entreprises (SIE).

Vous devez, dans tous les cas, reporter le résultat sur votre déclaration des revenus sur le formulaire 2042 C-Pro dans les délais légaux (avant fin mai-début juin de l'année N+1).

Les premières lignes 

Date d’ouverture et de clôture de l’exercice

Avant le tout premier encadré [A], il est demandé de préciser la date d’ouverture et de clôture de l’exercice. Dans le cas d’un loueur en meublé, l’exercice est en principe calé sur l’année civile du 1er janvier au 31 décembre. 

Régime d’imposition 

Vous devez ensuite préciser votre régime d’imposition, à savoir si vous relevez du régime réel simplifié ou normal, si vous optez pour la comptabilité super-simplifiée, pour la TVA et pour le régime de la « taxation au tonnage ». 

Le régime réel normal concerne les loueurs réalisant plus de 236 000 € HT de recettes annuelles.

Comptabilité « super-simplifiée » 

L’option pour la comptabilité « super-simplifiée » est proposée lors de la déclaration LMNP relevant du régime réel simplifié. La comptabilité est allégée et vous dispense notamment de fournir certaines annexes et donc de faire appel à un comptable LMNP.

TVA 

Concernant l’option pour la TVA, il faut savoir que les LMNP exercent en pratique en franchise en base de TVA.

Cela signifie que vous n’avez en principe aucune TVA à facturer à vos locataires, mais que vous ne pouvez pas la récupérer au titre de vos achats non plus.

En cochant cette case TVA, vous vous soumettez délibérément à cette taxe. Pour plus de précisions, nous vous invitons à vous rapprocher d’un expert-comptable. 

Taxation au tonnage 

Enfin, la dernière case concernant l’option pour le régime de la « taxation au tonnage » ne vous concerne pas car elle vise les entreprises de transport maritime.  

[A] Identification

Dans l’encadré A, vous devez renseigner les informations liées à votre identification. 

Les éléments basiques sur votre activité sont, notamment :

• Dénomination de l’entreprise ;
• Adresse de l’entreprise — préciser la nouvelle adresse en cas de déménagement ;
• Numéro de SIREN de la société ;
• Adresse personnelle du déclarant ou de l’exploitant ;
• Adresse du déclarant si elle est différente de l'adresse du destinataire et/ou adresse du domicile de l'exploitant si elle est différente de l'adresse de la direction de l'entreprise.  

[B] Divers

Dans l’encadré B intitulé « Divers », le déclarant doit préciser quelle est ou quelles sont son(ses) activité(s). 

Ainsi, si vous ne faites que de la location meublée, inscrivez « Loueur en meublé non professionnel » dans le champ vide. 

Vous n’avez pas à cocher la case « Personne inscrite au répertoire des métiers » si vous ne faites que de la location LMNP car cela ne concerne que les activités artisanales.

[C] Récapitulatif des éléments d'imposition

L’encadré C comprend le «  Récapitulatif des éléments d’imposition », divisé en 8 sous-catégories. 

Si vous relevez du statut de LMNP, vous devrez seulement remplir la section C7. Toutes les autres sections sont réservées aux Loueurs en Meublé Professionnels.  Si vous êtes LMP, l’ensemble des cases vous concerne. 

Ligne 1 : le résultat fiscal 

Vous reportez ici le montant de votre résultat (bénéfice ou déficit reportable) de l’année, correspondant à vos recettes locatives brutes moins les charges et annuités d’amortissements comptabilisés et déductibles fiscalement. 

En colonne 1 (« col 1 »), vous mentionnez votre bénéfice. En colonne 2 (« col 2 ») votre déficit. 

Ce résultat est calculé à partir des annexes à la déclaration 2031. 

Ligne 2 : les revenus de valeurs et capitaux immobiliers 

Les revenus de valeurs et capitaux immobiliers correspondent aux produits d’épargne ou produits bancaires (comptes-titres, dividendes, intérêts, etc.) 

Vous devez dans ce cas préciser dans les cases a, b, c, d : 

a) Les revenus exonérés de l'impôt sur le revenu ;

b) La quote-part des frais et charges correspondants à déduire ;

c) Les revenus nets exonérés (a – b) ;

d) Les revenus soumis à l'impôt sur le revenu (c + d).

Ligne 3 : le total 

Vous additionnez les lignes 1 (bénéfices ou déficit reportable) et 2 (revenus de capitaux mobiliers). 

Ligne 4 : le bénéfice imposable ou le déficit reportable 

En colonne 1 (« col. 1 »), vous mentionnez votre bénéfice imposable = col. 1 – col. 2

En colonne 2 (« col. 2 ») votre déficit reportable = col. 2 – col. 1

Ligne 4bis 

La ligne 4 bis concerne le résultat net de cession, concession ou sous-concession des brevets et droits de propriété industrielle assimilés taxable au taux de 10 %. 

En tant que loueur en meublé, vous n’êtes pas concerné par cette ligne. 

Ligne 4ter 

Cette ligne concerne les revenus compris dans le bénéfice imposable mais exclus de l'assiette de l'acompte du prélèvement à la source (article 204 G du Code général des impôts). Le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP) apporte une définition de cet élément :

« Il s’agit des revenus imposables dans ces catégories et soumis à l'impôt à un taux proportionnel ne sont pas compris dans l'assiette de l'acompte (par exemple, les plus et moins-values à long terme). »

Cette ligne vise les revenus exceptionnels : les quote-part de subvention d'équipement, les indemnités d'assurance compensant la perte d'un élément de l'actif immobilisé, certaines plus-values et moins-values à court terme. 

En tant que loueur en meublé, vous n’êtes concerné que si vous avez perçu des sommes de cette nature au cours de l’année d’imposition. 

Ligne 5 : les plus-values 

Vous devez déclarer sur cette ligne les plus-values réalisées à l’occasion de la vente d’un bien mis en location. 

Ligne 6 : exonérations, abattements et crédits d'impôt 

Si vous exercez votre activité de LMP sous forme de société soumise à l’impôt sur le revenu, vous pouvez être concerné par cette ligne 6. 

Il s’agit des exonérations, abattements et crédits d’impôt accordées par exemple aux sociétés qui viennent d’être créées ou ayant leur siège dans une ZFU, ZRR, zone franche d’activité, etc. 

Ligne 7 : BIC non professionnels

Cette ligne vous concerne si vous relevez du statut de LMNP. 

Ce volet reprend les informations de l’annexe 2031 Bis-SD. En tant que LMNP, vous devez indiquer votre bénéfice (case « a ») ou déficit (case « b »).

Comme pour les LMP, signalez vos revenus compris dans le bénéfice imposable mais exclus de l'assiette de l'acompte du prélèvement à la source (art. 204G du CGI). 

Mentionnez également, le cas échéant, votre plus-value à long terme en cas de vente du bien.  

Ligne 8 : régime des sociétés de personnes 

Cette ligne vous concerne si vous exercez votre activité de loueur en meublé via une société de personne soumise à l’impôt sur le revenu : SARL de caractère familial ayant opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes, EURL (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée), etc. 

Si vous avez créé une société soumise à l’impôt sur les sociétés, vous ne devez pas déposer de déclaration 2031 mais une déclaration Cerfa n°2065. 

Ligne 9 : comptabilité informatisée  

Indiquez si vous tenez une comptabilité informatisée et, si oui, le logiciel que vous utilisez. La tenue d’une comptabilité informatisée est aujourd’hui obligatoire, y compris si vous relevez du régime réel simplifié. 

[D] Encadré final – signature 

Vous devez indiquer les informations concernant votre centre de gestion agréé (CGA), dater et signer le formulaire. 

Les CGA sont des organismes qui veillent notamment à la conformité des déclarations fiscales de ses membres. L’adhésion à ces centres permet au loueur en meublé d’éviter la majoration de 15% (taux pour l’imposition des revenus 2021) applicable à la base imposable des contribuables non-adhérents.  

[E] Répartition des bénéfices et des déficits des sociétés 

Le cadre D vous concerne si vous exercez votre activité de loueur en meuble via l’un des formes de sociétés suivantes :

• Sociétés en nom collectif et assimilées ;
• Sociétés en commandite simple ;
• Sociétés en participation ;
• Sociétés créées de fait qui n'ont pas opté pour le régime fiscal des sociétés de capitaux ;
• Sociétés à responsabilité́ limitée ;
• Sociétés en commandite simple de caractère familial ayant opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes ;
• Groupements d'intérêt économique ;
• Sociétés de copropriétaires de navires (article 48 annexe III au CGI).

À ce niveau, vous devez reporter toutes les informations sur vos bénéfices ou déficits issus vos locations meublées non professionnelles. Cela concerne aussi bien les bailleurs sous le régime micro-BIC, le régime réel simplifié ou le régime réel normal. 

Indiquez vos noms, prénoms, date et lieu de naissance, adresse du domicile, numéro fiscal ou numéro SIREN. Le renseignement du numéro d’identification fiscal de chaque associé reste optionnel. Si vous êtes concerné, cochez la case désignant le ou les associé(s) ayant également la qualité de gérant(s).

Précisez enfin la qualité de tous les associés et leur profession.

[F] Relevé de certains frais généraux

Le cadre E « Relevé de certains frais généraux » concerne certains frais de représentation déductibles dans le cadre d’une entreprise individuelle.

Il s’agit notamment des dépenses suivantes :

• Les rémunérations des personnes les mieux payées au sein de l'entreprise ;
• Les dépenses de voyage et de déplacement ;
• Les frais de réception ou les cadeaux.

Si vous exercez l’activité de loueur en meublé via une société de personne type entreprise individuelle, vous pouvez être concerné par cette partie.

[G] Divers

Le cadre F « Divers » concerne les cas spécifiques des propriétaires de fonds de commerce.    

[H] Cadre ne concernant que les entreprises placées sous un régime simplifié d'imposition

Le cadre G concerne les contribuables placés sous le régime simplifié d’imposition, notamment pour bénéficier d’une exonération des plus-values. 

Il s’agit de mentionner les rémunérations et vos plus-values en franchise d’impôt. 

[I] BIC non professionnels

Si vous relevez du statut des LMNP et que vous avez renoncé au régime micro-BIC, l’encadré H vous concerne.

Indiquez les éléments vous concernant en tant que LMNP, à savoir :

• Résultat de l'exercice : bénéfice ou déficit. 
• Locations meublées non professionnelles soumises aux contributions sociales par les organismes de sécurité sociale. 
• Autres locations meublées non professionnelles. 
• Autres BIC non professionnels. 
• Résultat avant imputation des déficits antérieurs. 

Reportez les bénéfices et les déficits à mentionner sur la ligne 7. Le remplissage de cet encadré doit donc être conforme par rapport aux informations renseignées sur cette ligne.

Bravo ! Vous avez suivi toutes les étapes une à une et vous savez à présent comment remplir la déclaration 2031. Prenez le temps de vous préparer en amont afin d’être en possession de toutes les informations exactes à votre disposition. Les informations fournies dans cet article n’ont pas valeur de conseil personnalisé. En cas de question, il est recommandé de vous tourner vers un expert-comptable ou un professionnel de la fiscalité.