Publié le 12 octobre 2022Mis à jour le 11 janvier 2023
Publié le 12 octobre 2022Mis à jour le 11 janvier 2023
Vous exercez depuis peu une activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ? Vous vous demandez quelles sont vos obligations ? Les loyers que vous percevez en tant que LMNP relèvent du régime d'imposition des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Selon votre situation et/ou vos choix, ces revenus sont perçus suivant le régime micro-BIC ou réel. Vous pouvez déduire un certain nombre de charges du montant des loyers perçus si vous relevez du régime réel d'imposition, ainsi qu'un amortissement. Cela consiste à déduire une partie du prix du bien et des travaux de vos impôts. Cela vous paraît sans doute compliqué. Et si vous faisiez appel à un comptable ?
LMNP, faut-il passer par un comptable ? BailFacile vous explique tout !
SOMMAIRE
La réponse est : non. Vous n’avez pas l’obligation de faire appel à un comptable quand vous exercez une activité de LMNP.
Selon le cas de figure dans lequel vous vous trouvez, faire appel à un comptable peut toutefois être très utile, voire indispensable.
En tant que LMNP, vous êtes soumis au régime micro BIC si vos recettes de l’année précédente n’excèdent pas 72 600 € pour une activité de location meublée classique ou 176 200 € pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôte.
Cela signifie que vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire représentatif de vos charges. Cet abattement est de 50% pour les locations meublées classiques ou de 71% pour les meublés de tourisme.
La question de l’expert-comptable se pose si vous êtes soumis au régime réel d’imposition. Ce régime s'applique si vos revenus dépassent les limites du régime micro BIC ou sur option, si vous souhaitez déduire le montant exact de vos charges.
Relever du régime réel d’imposition implique de tenir une comptabilité conforme au Plan Comptable Général (PCG). Vous devez notamment établir un bilan et un compte de résultats afin de déterminer le montant de votre résultat imposable.
Pour autant, rien ne vous oblige à engager un comptable. Vous pouvez très bien réaliser votre comptabilité vous-même. Cet exercice s’avère cependant très périlleux pour celui qui n’a jamais manié les comptes en « T », ni comptabilisé
Le métier de comptable consiste à établir et suivre les comptes de ses clients, personnes morales ou particuliers, ainsi qu'à accomplir, le cas échéant, un certain nombre de formalités administratives annexes (paie, déclarations fiscales, etc.) Le comptable exerce également un rôle de conseil pour ses clients.
En tant que LMNP soumis au régime réel d’imposition, vous avez l’obligation, comme toute entreprise, de tenir une comptabilité juste et sincère.
Selon votre activité et votre niveau de bénéfice, cette comptabilité sera plus ou moins simplifiée. Cependant, une comptabilité même simplifiée se doit d’être conforme à la réglementation applicable.
Chaque année, l'expert-comptable établit la comptabilité de ses clients (artisans, commerçants, professions libérales, petites ou grandes entreprises, associations, etc.). Il vérifie la régularité des comptes qu'il a en charge.
L’expert-comptable conseille également ses clients sur leur développement, des questions de comptabilité et de fiscalité ou encore les systèmes de gestion informatisés adaptés.
Les documents préparés par le comptable selon les informations de ses clients sont :
les bilans ;
les comptes de résultats ;
les annexes comptables.
Suivant l’étendue de sa mission, un cabinet d’expert-comptable peut également passer les écritures comptables, effectuer certaines démarches administratives et les déclarations fiscales.
Un comptable en charge d’une activité LMNP va s’occuper de la gestion comptable mais aussi de certaines formalités administratives.
Une tenue de comptabilité classique implique d’établir les comptes annuels : bilan comptable, compte de résultat, etc.
Le comptable peut en outre, si son client le lui demande, saisir les écritures comptables et éditer les journaux à la clôture de l’exercice.
Le comptable intervenant en LMNP peut également réaliser notamment les prestations administratives, juridiques et fiscales suivantes :
déclaration d’existence au greffe du Tribunal de commerce (formulaire POi) ;
préparation et télétransmission de votre déclaration fiscale BIC (formulaire Cerfa n°2031) au service des impôts compétents ;
transmission des éléments à reporter sur votre déclaration de revenus personnelle.
Lorsque vous louez un bien, les règles de fiscalité en location meublée peuvent vous paraître difficile à aborder, voire complètement incompréhensible. La gestion d'une comptabilité est également chronophage, et sans connaissances des obligations fiscales qui vous incombent, il est très facile de faire des erreurs. Le recours aux services d'un comptable pour gérer votre LMNP vous permet d'éviter ces difficultés.
Avant tout, le comptable va vous permettre de gagner du temps !
En effet, les démarches administratives et comptables sont chronophages, surtout pour un néophyte : faire la liste des données indispensables à la tenue de la comptabilité, enregistrer ces informations, établir des comptes annuels, effectuer les démarches administratives, etc.
Le comptable va par ailleurs limiter le risque d’erreur. Les éléments enregistrés dans votre comptabilité doivent vous permettre d’établir un bénéfice net imposable (loyers) ou une perte déductible.
C’est ce résultat que vous allez reporter sur votre déclaration de revenus. Comme pour tout domaine technique, la probabilité de se tromper existe.
Or, les conséquences d’une erreur en matière de comptabilité peut être très préjudiciable : perte d’un avantage ou d’une réduction d’impôt, redressement fiscal.
Savez-vous que l’administration fiscale a consacré le principe du droit à l’erreur ?
« Le droit à l’erreur est la possibilité de régulariser sa situation sans payer de pénalité, quand on a commis une inexactitude ou une omission dans une déclaration fiscale. »
En fonction de vos besoins et de l'étendue de la mission que vous lui confiez, un expert-comptable peut constituer un véritable allié dans votre activité de LMNP. À condition toutefois, de faire appel à un spécialiste du sujet…
Certains experts-comptables se spécialisent dans différentes thématiques ou activités. Renseignez-vous bien avant de choisir !
Les services d'un comptable génèrent toutefois certains frais non négligeables, qui sont liés au niveau d'études très élevés dont témoignent les professionnels de ce secteur d'activité.
Les tarifs appliqués, fixés librement, varient également selon un certain nombre de paramètres, notamment :
Complexité de la mission ;
Recours à un cabinet ou à un comptable indépendant ;
Réalisation de missions annexes à la tenue de la comptabilité.
Il faut savoir que les experts-comptables peuvent travailler en tant qu’indépendants. Vous aurez donc affaire à un expert-comptable indépendant, ou à un collaborateur si vous choisissez de confier votre comptabilité à un cabinet.
Les experts-comptables possèdent un niveau d’étude Bac + 8.
La profession de comptable comprend 3 niveaux après le bac :
le diplôme de comptabilité et de gestion (DCG) correspond au niveau bac+3 ;
le diplôme supérieur de comptabilité et de gestion (DSCG) correspond au niveau bac + 5 ;
le diplôme d'expertise comptable ou DEC correspond au niveau bac + 8.
Pour obtenir le DEC, le candidat doit effectuer 3 années de stage rémunéré en cabinet d'expertise comptable, rédiger un mémoire et réussir 3 épreuves.
Ils doivent par ailleurs répondre à certaines obligations comme l’inscription à l’ordre des experts-comptables et la souscription d’assurances pour couvrir leur responsabilité civile professionnelle.
Les experts-comptables pratiquent des tarifs libres dont le montant varie selon le temps passé sur votre dossier.
D’un expert-comptable à un autre, d’une mission à une autre, le prix varie. Il n’y a pas de secret, plus vous demandez de tâches à un comptable, plus l’addition grimpe !
Certains pratiquent cependant des forfaits intéressants incluant un certain nombre de tâches.
Il est très important de vous renseigner sur la réputation et les tarifs d’un comptable avant de vous engager.
Certains comptables se spécialisent en fonction de leur clientèle : commerçants, consultants, etc. Il est impératif de trouver un comptable possédant des compétences en location meublée.
Vous avez l'embarras du choix : l'offre est vaste. Vous pouvez vous adresser à votre réseau de connaissances, à un centre de gestion agréé ou cherchez un comptable en ligne.
Comme dans toute profession, certains sont plus compétents que d'autres. Prenez soin de vérifier la qualification et la réputation du comptable que vous contactez.
Pensez ensuite à définir avec lui les conditions de son intervention, à savoir, entre autres :
l'étendue de sa mission : tenue des comptes, démarches administratives, déclarations fiscales, etc. ;
son tarif pour cette mission pour 1 ou plusieurs biens ;
la durée de la mission ;
les conditions de résiliation ;
etc.
En tant que LMNP, vous n’avez pas d’obligation de faire appel à un expert-comptable. C’est cependant fortement recommandé si vous relevez du régime réel d’imposition.
Le comptable en LMNP doit tenir les comptes. Cela implique d’établir le bilan comptable, compte de résultat, les annexes, etc.
Le comptable peut en outre être mandaté pour saisir les écritures comptables et éditer les journaux à la clôture de l’exercice. Enfin, il peut réaliser certaines prestations administratives, juridiques et fiscales comme la déclaration d’existence au greffe du Tribunal de commerce ou les déclarations fiscales.
Le bilan doit être effectué après la clôture de l'exercice. Il figure avec les autres documents comptables (comptes de résultats, annexes, etc.) dans la liasse fiscale à déposer en même temps que la déclaration d'ensemble des revenus en tant que LMNP relevant du régime des BIC. Le calendrier fiscal est d'ailleurs disponible sur le site de l'administration fiscale impot.gouv.fr.
La liasse fiscale permet de détailler et déclarer le résultat de votre activité de LMNP au titre de l'année précédente : les loyers et recettes moins les charges, frais, amortissements, impôts, etc. Elle comprend un ensemble de données comptables reportées sur les tableaux 2033 à transmettre en même temps que la déclaration n°2031 (BIC).
Pour un suivi efficace et sécurisé de votre activité de LMNP, il est recommandé de faire appel à un comptable. Pour une gestion facile et sans perte de temps de votre ou vos bien(s) loués en meublés, vous pouvez opter pour une solution en ligne.
Rédigé par Émilie Mesmin 
Après 25 années à exercer en tant qu'avocate et responsable juridique en Droit des Affaires et Fiscalité, Émilie est aujourd'hui rédactrice web indépendante. Elle vulgarise des sujets administratifs et locatifs complexes pour le plus grand bonheur des lecteurs de BailFacile !
La réponse est : non. Vous n’avez pas l’obligation de faire appel à un comptable quand vous exercez une activité de LMNP.
Selon le cas de figure dans lequel vous vous trouvez, faire appel à un comptable peut toutefois être très utile, voire indispensable.
En tant que LMNP, vous êtes soumis au régime micro BIC si vos recettes de l’année précédente n’excèdent pas 72 600 € pour une activité de location meublée classique ou 176 200 € pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôte.
Cela signifie que vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire représentatif de vos charges. Cet abattement est de 50% pour les locations meublées classiques ou de 71% pour les meublés de tourisme.
La question de l’expert-comptable se pose si vous êtes soumis au régime réel d’imposition. Ce régime s'applique si vos revenus dépassent les limites du régime micro BIC ou sur option, si vous souhaitez déduire le montant exact de vos charges.
Relever du régime réel d’imposition implique de tenir une comptabilité conforme au Plan Comptable Général (PCG). Vous devez notamment établir un bilan et un compte de résultats afin de déterminer le montant de votre résultat imposable.
Pour autant, rien ne vous oblige à engager un comptable. Vous pouvez très bien réaliser votre comptabilité vous-même. Cet exercice s’avère cependant très périlleux pour celui qui n’a jamais manié les comptes en « T », ni comptabilisé
Le métier de comptable consiste à établir et suivre les comptes de ses clients, personnes morales ou particuliers, ainsi qu'à accomplir, le cas échéant, un certain nombre de formalités administratives annexes (paie, déclarations fiscales, etc.) Le comptable exerce également un rôle de conseil pour ses clients.
En tant que LMNP soumis au régime réel d’imposition, vous avez l’obligation, comme toute entreprise, de tenir une comptabilité juste et sincère.
Selon votre activité et votre niveau de bénéfice, cette comptabilité sera plus ou moins simplifiée. Cependant, une comptabilité même simplifiée se doit d’être conforme à la réglementation applicable.
Chaque année, l'expert-comptable établit la comptabilité de ses clients (artisans, commerçants, professions libérales, petites ou grandes entreprises, associations, etc.). Il vérifie la régularité des comptes qu'il a en charge.
L’expert-comptable conseille également ses clients sur leur développement, des questions de comptabilité et de fiscalité ou encore les systèmes de gestion informatisés adaptés.
Les documents préparés par le comptable selon les informations de ses clients sont :
les bilans ;
les comptes de résultats ;
les annexes comptables.
Suivant l’étendue de sa mission, un cabinet d’expert-comptable peut également passer les écritures comptables, effectuer certaines démarches administratives et les déclarations fiscales.
Un comptable en charge d’une activité LMNP va s’occuper de la gestion comptable mais aussi de certaines formalités administratives.
Une tenue de comptabilité classique implique d’établir les comptes annuels : bilan comptable, compte de résultat, etc.
Le comptable peut en outre, si son client le lui demande, saisir les écritures comptables et éditer les journaux à la clôture de l’exercice.
Le comptable intervenant en LMNP peut également réaliser notamment les prestations administratives, juridiques et fiscales suivantes :
déclaration d’existence au greffe du Tribunal de commerce (formulaire POi) ;
préparation et télétransmission de votre déclaration fiscale BIC (formulaire Cerfa n°2031) au service des impôts compétents ;
transmission des éléments à reporter sur votre déclaration de revenus personnelle.
Lorsque vous louez un bien, les règles de fiscalité en location meublée peuvent vous paraître difficile à aborder, voire complètement incompréhensible. La gestion d'une comptabilité est également chronophage, et sans connaissances des obligations fiscales qui vous incombent, il est très facile de faire des erreurs. Le recours aux services d'un comptable pour gérer votre LMNP vous permet d'éviter ces difficultés.
Avant tout, le comptable va vous permettre de gagner du temps !
En effet, les démarches administratives et comptables sont chronophages, surtout pour un néophyte : faire la liste des données indispensables à la tenue de la comptabilité, enregistrer ces informations, établir des comptes annuels, effectuer les démarches administratives, etc.
Le comptable va par ailleurs limiter le risque d’erreur. Les éléments enregistrés dans votre comptabilité doivent vous permettre d’établir un bénéfice net imposable (loyers) ou une perte déductible.
C’est ce résultat que vous allez reporter sur votre déclaration de revenus. Comme pour tout domaine technique, la probabilité de se tromper existe.
Or, les conséquences d’une erreur en matière de comptabilité peut être très préjudiciable : perte d’un avantage ou d’une réduction d’impôt, redressement fiscal.
Savez-vous que l’administration fiscale a consacré le principe du droit à l’erreur ?
« Le droit à l’erreur est la possibilité de régulariser sa situation sans payer de pénalité, quand on a commis une inexactitude ou une omission dans une déclaration fiscale. »
En fonction de vos besoins et de l'étendue de la mission que vous lui confiez, un expert-comptable peut constituer un véritable allié dans votre activité de LMNP. À condition toutefois, de faire appel à un spécialiste du sujet…
Certains experts-comptables se spécialisent dans différentes thématiques ou activités. Renseignez-vous bien avant de choisir !
Les services d'un comptable génèrent toutefois certains frais non négligeables, qui sont liés au niveau d'études très élevés dont témoignent les professionnels de ce secteur d'activité.
Les tarifs appliqués, fixés librement, varient également selon un certain nombre de paramètres, notamment :
Complexité de la mission ;
Recours à un cabinet ou à un comptable indépendant ;
Réalisation de missions annexes à la tenue de la comptabilité.
Il faut savoir que les experts-comptables peuvent travailler en tant qu’indépendants. Vous aurez donc affaire à un expert-comptable indépendant, ou à un collaborateur si vous choisissez de confier votre comptabilité à un cabinet.
Les experts-comptables possèdent un niveau d’étude Bac + 8.
La profession de comptable comprend 3 niveaux après le bac :
le diplôme de comptabilité et de gestion (DCG) correspond au niveau bac+3 ;
le diplôme supérieur de comptabilité et de gestion (DSCG) correspond au niveau bac + 5 ;
le diplôme d'expertise comptable ou DEC correspond au niveau bac + 8.
Pour obtenir le DEC, le candidat doit effectuer 3 années de stage rémunéré en cabinet d'expertise comptable, rédiger un mémoire et réussir 3 épreuves.
Ils doivent par ailleurs répondre à certaines obligations comme l’inscription à l’ordre des experts-comptables et la souscription d’assurances pour couvrir leur responsabilité civile professionnelle.
Les experts-comptables pratiquent des tarifs libres dont le montant varie selon le temps passé sur votre dossier.
D’un expert-comptable à un autre, d’une mission à une autre, le prix varie. Il n’y a pas de secret, plus vous demandez de tâches à un comptable, plus l’addition grimpe !
Certains pratiquent cependant des forfaits intéressants incluant un certain nombre de tâches.
Il est très important de vous renseigner sur la réputation et les tarifs d’un comptable avant de vous engager.
Certains comptables se spécialisent en fonction de leur clientèle : commerçants, consultants, etc. Il est impératif de trouver un comptable possédant des compétences en location meublée.
Vous avez l'embarras du choix : l'offre est vaste. Vous pouvez vous adresser à votre réseau de connaissances, à un centre de gestion agréé ou cherchez un comptable en ligne.
Comme dans toute profession, certains sont plus compétents que d'autres. Prenez soin de vérifier la qualification et la réputation du comptable que vous contactez.
Pensez ensuite à définir avec lui les conditions de son intervention, à savoir, entre autres :
l'étendue de sa mission : tenue des comptes, démarches administratives, déclarations fiscales, etc. ;
son tarif pour cette mission pour 1 ou plusieurs biens ;
la durée de la mission ;
les conditions de résiliation ;
etc.
En tant que LMNP, vous n’avez pas d’obligation de faire appel à un expert-comptable. C’est cependant fortement recommandé si vous relevez du régime réel d’imposition.
Le comptable en LMNP doit tenir les comptes. Cela implique d’établir le bilan comptable, compte de résultat, les annexes, etc.
Le comptable peut en outre être mandaté pour saisir les écritures comptables et éditer les journaux à la clôture de l’exercice. Enfin, il peut réaliser certaines prestations administratives, juridiques et fiscales comme la déclaration d’existence au greffe du Tribunal de commerce ou les déclarations fiscales.
Le bilan doit être effectué après la clôture de l'exercice. Il figure avec les autres documents comptables (comptes de résultats, annexes, etc.) dans la liasse fiscale à déposer en même temps que la déclaration d'ensemble des revenus en tant que LMNP relevant du régime des BIC. Le calendrier fiscal est d'ailleurs disponible sur le site de l'administration fiscale impot.gouv.fr.
La liasse fiscale permet de détailler et déclarer le résultat de votre activité de LMNP au titre de l'année précédente : les loyers et recettes moins les charges, frais, amortissements, impôts, etc. Elle comprend un ensemble de données comptables reportées sur les tableaux 2033 à transmettre en même temps que la déclaration n°2031 (BIC).
Pour un suivi efficace et sécurisé de votre activité de LMNP, il est recommandé de faire appel à un comptable. Pour une gestion facile et sans perte de temps de votre ou vos bien(s) loués en meublés, vous pouvez opter pour une solution en ligne.
Sources
Rédigé par Émilie Mesmin
Après 25 années à exercer en tant qu'avocate et responsable juridique en Droit des Affaires et Fiscalité, Émilie est aujourd'hui rédactrice web indépendante. Elle vulgarise des sujets administratifs et locatifs complexes pour le plus grand bonheur des lecteurs de BailFacile !
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