7 conseils pour réussir un investissement locatif | Localisation, rentabilité, fiscalité...

Pour élaborer une stratégie d'investissement locatif efficace, l'investisseur immobilier définit ses objectifs et adapte ses recherches :

• Pour générer des revenus locatifs réguliers, il sélectionne des propriétés dans des zones où la demande de location est forte. Il analyse les tendances démographiques et les projets de développement.
• S'il vise la location étudiante, il se rapproche des campus universitaires ou des zones avec une forte population étudiante afin d'augmenter l'attractivité du bien.
• Pour constituer un patrimoine, il investit dans des zones réputées pour leur stabilité et leur attractivité à long terme. Il préfère des quartiers historiques ou des biens en bord de mer, par exemple. 

D'autre part, l'acquéreur peut acheter un logement en vue de le revendre. On ne parle plus d'investissement locatif, mais d'achat-revente destiné à réaliser une plus-value.

Cette première étape oriente le choix des biens du propriétaire autant que sa stratégie financière et fiscale.

Le choix de la localisation du bien impacte directement la demande locative, le profil des locataires potentiels ainsi que la valorisation du bien immobilier.

Il est donc essentiel, avant toute acquisition :

• D'identifier les zones à forte demande : les secteurs privilégiés incluent généralement les centres-villes dynamiques, les quartiers universitaires et les régions profitant de plans de développement urbain et économique.
• D'évaluer le potentiel de valorisation : dans certains secteurs, les prix de l'immobilier évoluent significativement.
• De vérifier la proximité des services et commodités : la valeur perçue d'un bien locatif est influencée par son accessibilité aux transports en commun, écoles et commerces.

Après avoir défini les objectifs d'investissement et choisi une localisation stratégique vient l'analyse de la rentabilité du bien.

La performance financière du logement est évaluée par le calcul du rendement locatif potentiel. En d'autres termes, les loyers perçus doivent permettre le remboursement de tout ou partie des mensualités d'emprunt.

Pour apprécier la rentabilité locative nette, il convient de déduire du rendement brut certaines charges supportées par le propriétaire (charges de copropriété non récupérables, taxe foncière, frais de gestion).

La réalisation de travaux ciblés accroît la rentabilité d'un bien immobilier. Ces interventions peuvent concerner la modernisation des installations ou l'intégration de solutions écoénergétiques (système de chauffage plus efficace, rénovation de l'isolation par exemple).

Il est essentiel de planifier et de chiffrer les travaux en amont, qu'il s'agisse de la remise aux normes d'un logement ancien ou de l'amélioration d'un bien plus récent. 

Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) a un impact direct sur la mise en location du bien.

En effet, depuis le 1er janvier 2023, la réglementation exige que les logements proposés à la location affichent une consommation d'énergie inférieure ou égale au seuil de 449 kWh/m2/an, soit l'étiquette énergétique G+.
Les biens ne respectant pas ce seuil sont considérés comme des passoires thermiques. Ils ne peuvent être loués.

De plus, seront exclus du marché locatif :

• À partir de 2025, les logements classés G ;
• En 2028, les biens classés F ;
• En 2034, les logements classés E.

Aussi, la mise en conformité énergétique est essentielle, d'une part pour une mise en location en toute légalité, et d'autre part pour conserver l'attrait et la compétitivité du bien sur le marché locatif.

Travaux de remise en état

Le propriétaire doit garantir la conformité du bien aux normes de décence et de sécurité. 

Les travaux de rénovation sont notamment liés à :

• La santé et la sécurité des locataires : le logement doit être exempt de tout risque pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou la santé des occupants.
• La surface et le volume habitable : le bien doit présenter une superficie minimale de 9 m2 et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m.
• L'absence de nuisibles : le logement doit être protégé contre les infestations d'insectes et de parasites.
• Les installations aux normes : les équipements électriques, de plomberie, de chauffage et de gaz doivent être en bon état de fonctionnement et conformes aux normes de sécurité.

Ces travaux constituent une obligation légale et un investissement stratégique visant à maximiser la rentabilité locative. 

L'investisseur décide ensuite du type de location (vide ou meublée). Cette décision impacte la rentabilité, la fiscalité et la gestion quotidienne du bien.

Location vide

• Rentabilité : les locations vides attirent généralement des locataires à long terme. Elles assurent par conséquent une continuité des revenus locatifs. Bien que les loyers soient généralement inférieurs à ceux des biens meublés, les dépenses de gestion et d'entretien peuvent être allégées, les locataires assumant une partie de ces charges. 
• Fiscalité : les revenus générés sont considérés comme des revenus fonciers. Sous le régime micro-foncier (revenus locatifs inférieurs à 15 000 €), un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué. Pour les revenus supérieurs à 15 000 €, le régime réel s'applique, l'administration fiscale autorise la déduction des charges réelles. 
  L'imposition est ensuite calculée sur la base de la tranche marginale d'imposition.
• Gestion quotidienne : La gestion des logements vides est généralement plus simple. Les baux de longue durée réduisent la fréquence des changements de locations. 

Location meublée

• Rentabilité : la location meublée permet généralement d'appliquer un loyer plus élevé (valeur ajoutée liée au mobilier et aux équipements). Cette formule est particulièrement adaptée aux locations de courte durée (locations saisonnières par exemple). 
• Fiscalité : les loyers sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Un abattement de 50 % est appliqué sous le régime forfaitaire. Le régime réel permet la déduction des charges et amortissements.
• Gestion quotidienne : la location meublée exige une gestion plus active et impliquée du propriétaire (entretien du mobilier et des équipements, gestion des entrées et sorties des locataires, commercialisation du bien pour minimiser les périodes de vacance).

La décision d'une mise en location du bien vide ou meublé doit tenir compte des objectifs d'investissement, de la capacité de gestion du propriétaire et des spécificités du marché local.

Après l'acquisition du bien, le propriétaire envisage la stratégie la mieux adaptée pour accroître sa rentabilité :

• Réajustement des loyers : ils doivent être conformes à ceux pratiqués dans le secteur. Une veille régulière du marché permet de rester compétitif et de limiter les risques de vacance locative. 
• Optimisation de la gestion locative : elle doit être efficace pour réduire les périodes d'inoccupation (commercialisation active du bien, sélection rigoureuse des locataires, recours à un service de gestion…).
• Améliorations et rénovations : certains investissements (modernisation de la cuisine, de la salle de bains, équipements éco-énergétiques) peuvent justifier une augmentation de loyer, d'une part, et attirer des locataires de qualité d'autre part.

Outre les augmentations de loyer à court terme, ces stratégies contribuent à renforcer la valeur du bien immobilier sur le long terme.

Pour optimiser la rentabilité de son investissement locatif, l'investisseur doit établir une stratégie fiscale efficace. Voici quelques dispositifs  :

Loi Pinel

La loi Pinel encourage l'investissement dans des biens neufs ou en état futur d'achèvement (VEFA).

L'avantage fiscal varie selon la durée minimale d'engagement (6, 9 ou 12 ans). En 2024, il peut atteindre, sous conditions (zones éligibles, respect des performances énergétiques). 14 % du prix d'achat, et jusqu'à 21 % pour le dispositif Pinel Plus.

Dispositif Malraux 

La loi Malraux vise la rénovation de propriétés destinées à la location et situées dans des zones historiques ou patrimoniales. 

Il permet une réduction d'impôt pouvant varier de 22 % à 30 % des coûts de rénovation. Le montant des travaux est toutefois plafonné à 400 000 € pour une période de 4 ans consécutifs. 

Statut LMNP (loueur meublé non professionnel)  

Le statut de loueur meublé non professionnel relève des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il permet au propriétaire d'opter pour l'un des régimes fiscaux :

• Régime micro-BIC : il est applicable pour des recettes annuelles inférieures à 77 700 €. Il permet un abattement forfaitaire de 50 %. 
• Régime réel : il s'applique aux recettes dépassant le seuil du micro-BIC ou sur option volontaire de l'investisseur. Il permet de déduire les charges liées à l'investissement locatif (frais de gestion, d'entretien, intérêts d'emprunt, amortissement du bien…).

Le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel dépend des spécificités de chaque investissement et du montant des charges prévisibles.