Comprendre et éviter la carence locative en 5 conseils

La carence locative correspond à l’absence de locataire entre la livraison d’un bien et la signature du premier bail. Contrairement à la vacance locative, qui intervient entre deux locations successives, la carence concerne uniquement la première mise en location. Sa durée est difficile à prévoir et dépend en grande partie du bien, de son emplacement et de la stratégie du bailleur.

Le bailleur doit soigner la mise en location pour prévenir la carence locative. Pour ce faire, il doit :  

1. Fixer un loyer en accord avec les prix du marché

Le loyer est le premier critère qui attire les locataires ou les dissuade d'une location. Pour trouver le locataire rapidement, le bailleur doit fixer un montant cohérent :

• Si le loyer est supérieur à ceux pratiqués sur le marché pour un bien similaire, le propriétaire recevra peu de demandes de visites ;
• Si le loyer est trop bas, la rentabilité locative sera remise en question. De plus, un montant nettement inférieur aux prix du marché peut éveiller la méfiance des candidats à la location.

2. Rédiger et diffuser une annonce attractive

L’annonce est le premier point de contact avec les locataires potentiels. Une description vague et trois photos sombres rallongent la carence locative. À l’inverse, une annonce bien construite multipliera les visites.

Quelques bonnes pratiques :

• Utiliser un titre précis et accrocheur : « T2 meublé avec balcon et parking – proche métro » ;
• Détailler les atouts du logement : rangements intégrés, cuisine équipée, luminosité, exposition, proximité des transports, écoles, commerces ;
• Ajouter des photos prises en pleine journée, avec une pièce rangée et lumineuse, voire recourir à un photographe si nécessaire.

Il faut aussi multiplier les canaux de diffusion : plateformes spécialisées (SeLoger, Leboncoin, PAP), réseaux sociaux, agences locales. Plus l’annonce est visible, plus le logement trouvera rapidement preneur.

3. Être réactif

Pour recevoir de nombreuses candidatures, il faut déjà passer le cap des visites. Seulement, les locataires intéressés peuvent se désister si le bailleur tarde à réagir. Dans un marché tendu, les locataires potentiels multiplient les contacts, et le premier bailleur réactif gagne souvent.

Le propriétaire doit donc :

• Répondre aux appels et messages dans les 24 heures maximum ;
• Proposer des créneaux de visite flexibles (soirées, week-ends) ;
• Préparer une fiche avec toutes les informations pratiques (charges, conditions de dépôt de garantie, disponibilité du logement) pour répondre immédiatement aux questions.

4. Soigner la présentation du logement

Pendant la visite, la première impression compte énormément : un mur jauni, un joint de salle de bain moisi ou un volet cassé suffit à décourager un locataire potentiel.

Pour éviter tout désistement, il est recommandé de :

• Repeindre les murs avec des couleurs neutres (blanc, beige, gris clair) qui plaisent au plus grand nombre ;
• Réparer les petits défauts visibles (poignée qui bouge, interrupteur cassé, porte qui grince) ;
• Moderniser quelques éléments à faible coût mais à fort impact (changer un vieux luminaire, poser une crédence propre en cuisine, remplacer un vieux rideau de douche par une paroi en verre).

5. Souscrire à une assurance contre la carence et la vacance locative

Pour se protéger, le propriétaire peut recourir à une assurance carence locative. Cette garantie permet d'être indemnisé et de limiter les pertes de revenus en l'absence de locataire. Cette protection est souvent proposée dans le cadre d'une garantie des loyers impayés (GLI) ou encore de l’assurance propriétaire non occupant (PNO).