SOMMAIRE
- Définition assurance carence locative
- Fonctionnement de l'assurance carence locative
- Souscrire une assurance carence locative
- Justificatifs pour souscrire cette assurance
- Souscrire à une assurance carence locative ou non ?
Ce qu'il faut retenir
La carence locative est la période sans locataire après la première mise en location d'un logement.
L'assurance carence locative aide à compenser la perte de loyer pendant cette période.
Elle est souvent incluse dans les contrats d'assurance propriétaires non occupants ou de garantie loyers impayés.
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Lorsqu’un logement reste vacant entre sa livraison et sa première mise en location, le bailleur subit une perte de revenus. C’est ce qu’on appelle la carence locative. Pour s’en protéger, il existe une solution encore méconnue : l’assurance carence locative. Que couvre-t-elle ? Comment fonctionne-t-elle ? Et surtout, est-elle vraiment utile pour un bailleur ?
Qu'est-ce que l'assurance carence locative ?
L’assurance carence locative compense l’absence de revenus locatifs avant l’arrivée du premier locataire. Elle vise une situation bien précise : le logement est prêt à être loué, mais reste inoccupé faute de locataire, ce qui génère un manque à gagner pour le bailleur.
Cette souscription s’adresse donc uniquement aux logements neufs ou entièrement rénovés, au moment de leur mise en location initiale. Ce n’est pas une assurance contre les loyers impayés ni contre la vacance entre deux baux : elle intervient avant toute signature de contrat de location.
La carence locative concerne surtout les bailleurs ayant acquis :
- Des logements neufs en VEFA ;
- Des biens réhabilités en Pinel ancien ou Denormandie ;
- Des logements issus d’une succession ou longue vacance remis en état.
Comment fonctionne l'assurance carence locative ?
Risques couverts
L’assurance prend en charge tout ou partie du loyer estimé pendant une période donnée, si le logement reste vide malgré sa mise en location.
Elle couvre donc :
- L’absence totale de locataire après achèvement des travaux ou livraison ;
- Une durée d’inoccupation au-delà d’un certain délai, souvent 1 à 3 mois.
La durée d’indemnisation est en général limitée à 3, 6 ou 12 mois, selon les contrats. L’indemnité est souvent plafonnée à un pourcentage du loyer potentiel (ex. 80 % du loyer de marché).
Certains contrats prévoient également :
- Un délai de carence (ex. 1 mois sans prise en charge) ;
- Un plafond mensuel d’indemnisation ;
- Des conditions liées à la localisation ou au type de bien.
Formalités pour activer l'assurance
Pour bénéficier de la garantie, le bailleur doit généralement :
- Prouver que le logement est prêt à la location (attestation de conformité, diagnostics, photos) ;
- Justifier la mise en location effective (annonce publiée, diffusion sur des plateformes, mandat confié à une agence) ;
- Fournir la date de livraison ou d’achèvement des travaux ;
- Attendre la fin du délai de carence prévu au contrat.
Un dossier complet est exigé par l’assureur pour déclencher l’indemnisation. Sans preuve de mise en location active, la garantie peut être refusée.
Comment souscrire une assurance carence locative ?
Pour souscrire une assurance carence locative, le bailleur peut :
Souscrire une assurance PNO couvrant la carence locative en option
Certains contrats PNO (Propriétaire Non Occupant) incluent une garantie carence locative, notamment ceux pensés pour les investisseurs en VEFA. Cette garantie est souvent optionnelle, parfois intégrée dans des packs " investissement locatif ".
Attention
La garantie peut être restreinte (plafond faible, courte durée), et certaines compagnies ne la proposent que dans des contrats premium.
Souscrire une assurance carence locative indépendante
Il existe aussi des assurances indépendantes, proposées par des assureurs spécialisés ou des courtiers. Ces formules offrent en général :
- Une couverture plus large (durée plus longue, plafond plus élevé) ;
- Des conditions mieux adaptées aux nouveaux propriétaires ;
- Une tarification personnalisée selon le bien (emplacement, surface, loyer prévisionnel).
Ces assurances peuvent être souscrites dès la phase de construction, avec activation à la livraison du logement.
Quels justificatifs fournir pour souscrire une assurance carence locative ?
Pour souscrire cette assurance, le propriétaire doit fournir :
- Le titre de propriété ou le contrat de réservation VEFA ;
- Une attestation de fin de travaux ou de livraison ;
- Les diagnostics immobiliers obligatoires (DPE, électricité, gaz, etc.) ;
- Un relevé de situation locative (si revente d’un bien vacant ou retour sur le marché) ;
- Une évaluation du loyer de marché (comparatif, estimation agence…) ;
- Le mandat de gestion locative si la location est gérée par un professionnel.
Faut-il souscrire à une assurance carence locative ?
Cette assurance est particulièrement utile dans certains cas précis :
- Logement neuf situé dans une zone tendue mais très concurrentielle, où la mise en location peut prendre du temps ;
- Investissement locatif à crédit, où chaque mois sans loyer pèse lourd sur la rentabilité ;
- Absence de gestion professionnelle, quand le propriétaire ne peut pas diffuser efficacement l’annonce.
En revanche, elle peut s’avérer inutile (et coûteuse) si :
- Le bien est situé dans une zone de forte demande locative ;
- La location est confiée à un gestionnaire performant ;
- Une solution de location meublée courte durée est envisagée pour démarrer.
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SOMMAIRE
- Définition assurance carence locative
- Fonctionnement de l'assurance carence locative
- Souscrire une assurance carence locative
- Justificatifs pour souscrire cette assurance
- Souscrire à une assurance carence locative ou non ?
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