SOMMAIRE
- Calcul du rendement locatif brut
- Calcul du rendement locatif net
- Calcul de la rentabilité locative nette-nette
- Rendement locatif efficace
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
Le rendement locatif mesure combien peut rapporter un investissement immobilier, avec 3 types de calcul : brut, net, et net-net.
La rentabilité brute est simple à calculer, mais la rentabilité nette prend en compte les charges, et la nette-nette inclut aussi les impôts.
Un bon rendement locatif varie entre 2 et 7%, et dépend de nombreux facteurs, comme le type de bien et la localisation.
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La rentabilité locative est un pourcentage permettant de mesurer la performance d’un investissement immobilier, ce qu'il peut rapporter au propriétaire. Il existe 3 types de rentabilité : la rentabilité brute, la rentabilité nette et la rentabilité nette-nette. Chacune à son utilité en fonction de la maturité du projet d’investissement locatif. Suivez ce guide pour apprendre à calculer votre rendement locatif et à tirer les bonnes conclusions des résultats que vous obtenez.
Comment calculer le rendement locatif brut d'un investissement locatif ?
Le rendement locatif brut est le plus simple à calculer et permet de se faire une première idée de la rentabilité d’un bien. Dans le cadre d’un investissement locatif, le rendement locatif brut aide l’investisseur à analyser le marché et à faire un premier tri.
Méthode de calcul du rendement locatif brut (ou de la rentabilité locative brute)
Pour faire le calcul, il suffit d’avoir le coût global de l’acquisition et le montant du loyer. Voici un exemple :
- Dans le cas d’un appartement vendu à 140 000 €, il faut corriger le prix à la baisse de 5% après négociation ;
- Il faut ensuite le corriger à la hausse de 8% pour inclure les frais de notaire ;
- Enfin, il est nécessaire d’estimer d’éventuels travaux de rénovation à effectuer pour rendre le bien plus attractif. Une enveloppe de 10 000 € sera considérée pour la suite de cet exemple.
Ce qui donne : Coût total d’acquisition = (140 000 x 0,95) + (140 000 x 0,95) x 0,08 + 10 000 = 133 000 + 10 640 + 10 000 = 153 640 €
Après ça, l’investisseur devra identifier une fourchette de loyer dans laquelle se positionner. Pour cela, il peut faire quelques recherches et se baser sur les loyers des biens similaires au logement ciblé pour une location.
Dans cet exemple, un loyer de 750 € / mois sera pris en compte pour la suite du calcul. La formule à utiliser est la suivante :
Le calcul se passe donc comme suit : (750 x 12) / 153 640 x 100, ce qui donne un résultat de 5,86%.
Interprétation
Le résultat de 5,86% obtenu signifie que si l’investisseur investit 100 €, il aura 105,86 € au bout d’une année. En fonction de la typologie du bien ou de la localisation ciblée, ce taux peut s’avérer être une bonne rentabilité brute… ou non. En fait, le taux de rentabilité brute n’a pas de valeur en tant que tel. L’objectif est plutôt de comparer ce qui est comparable, à savoir la rentabilité de différents biens avant de se positionner sur certains d’entre eux.

Comment calculer le rendement locatif net d'un investissement locatif ?
Avec la rentabilité nette, le calcul inclut toutes les charges de gestion liées à la future location :
- Les charges de copropriété ;
- L’assurance “propriétaire non occupant” ;
- La “garantie loyers impayés” (facultative) ;
- La taxe foncière ;
- Les travaux et réparations (un frigo qui tombe en panne, des peintures à rafraîchir, etc.).
Le calcul de la rentabilité nette permet ainsi 4 choses :
- L’investisseur sait si le logement visité présente un réel intérêt pour un investissement locatif ou s’il faut passer au suivant ;
- Il affine ses critères pour trier les logements sélectionnés précédemment via la rentabilité brute ;
- Il rassure son banquier sur la pertinence de l’investissement pour lequel il espère débloquer un prêt immobilier ;
- Il sait sur quoi agir pour que son investissement soit rentable : en obtenant des ristournes sur l’acquisition ou en augmentant le loyer par exemple.
Méthode de calcul du rendement locatif net ( ou de la rentabilité locative nette)
En repartant de l’exemple sur la rentabilité brute, il faut apporter une modification mineure : calculer les revenus sur 11 mois de loyer au lieu d’une année pleine. Pourquoi ? Car il est préférable de prévoir les éventuels vacances locatives et loyers impayés
Il faut ensuite calculer la somme des charges de gestion, avec en guise d’exemple :
- 600 € de charges de copropriété non récupérables;
- 80 d’assurance PNO (propriétaire non occupant) ;
- 850 € de taxe foncière ;
- 500 € de travaux et réparations (un peu comme pour les loyers, il vaut mieux prévoir que certaines années il n’y aura pas de travaux et d’autres il faudra effectuer un rafraîchissement complet du logement).
Soit un total de 2 030 €.
Ici le rendement locatif net est égal à ((750 x 11) - 2030) / 153 640 x 100 = 4,05%.
Interprétation
Le rendement locatif net ne constitue pas non plus une base assez solide sur laquelle se baser pour se lancer dans un investissement locatif. Il y a deux raisons à cela :
- Il reste une dernière étape pour définir l'impact des futurs loyers sur les impôts. Il est ici question de la rentabilité nette-nette ou rentabilité nette d’impôts qui évidemment va faire chuter encore un peu plus la rentabilité.
- Dans certaines villes, la rentabilité est boostée parce que les prix à l'achat sont bas. Sauf que des prix bas traduisent un marché peu dynamique avec, en réalité, très peu de locataires. Or peu de locataires signifient des loyers faibles et beaucoup plus de vacances locatives.

Comment calculer la rentabilité locative nette-nette d'un investissement locatif ?
La rentabilité nette-nette correspond au taux de rendement locatif net d’impôts. Son calcul est plus complexe, mais aussi plus précis parce qu’il prend en compte la situation fiscale du propriétaire.
Avec la rentabilité nette, il est possible de comparer ce qu’un investissement immobilier rapporte (des loyers en l'occurrence) et ce qu’il coûte (des mensualités de crédit, la taxe foncière, les charges de copropriété, les assurances, etc.).
Avec la rentabilité nette-nette, une information très importante s’ajoute au calcul : les impôts à payer sur les loyers perçus. Le montant de cet impôt sur les revenus dépend de deux facteurs :
- La tranche marginale d'imposition ;
- Le régime d'imposition : revenus fonciers ou BIC, régime forfaitaire ou régime réel.
Calcul du taux marginal d'imposition
Les revenus sont imposés selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu. Si par exemple, le bailleur gagne 45 000 euros par an, cela signifie que son taux marginal d'imposition est de 30%.
Tranche | Revenu imposable | Taux d'imposition |
---|---|---|
1 | Jusqu'à 10 777 € | 0% |
2 | De 10 778 € à 27 478 € | 11% |
3 | De 27 479 € à 78 570 € | 30% |
4 | De 78 571 € à 168 994 € | 41% |
5 | Au-delà de 168 994 € | 45% |
Barème de l'impôt sur le revenu 2023
En suivant le précédent exemple, si le propriétaire perçoit 8 250 € de loyers par an, il reste dans la tranche d’imposition numéro 3 puisque la somme de ses revenus ne dépasse pas 78 571 €. Le revenu de ses loyers sera donc également imposé à 30%.
La bonne nouvelle est que le propriétaire peut déduire des charges de ses revenus. Il ne sera donc pas imposé sur la totalité du revenu de ses loyers !
Calcul du montant imposable sur les revenus locatifs
Pour commencer, la déduction de charges ne fonctionne pas de la même façon pour un logement meublé ou un logement vide. Ce qu'il faut retenir, c'est que dans les deux cas, le propriétaire a le choix entre :
- Un régime forfaitaire où l'on applique un abattement fixe sur les loyers,
- Un régime réel où l'on déduit pour leur montant réel les charges payées au cours de l'année.
Bien sûr, il y a des spécificités comme l'amortissement en location meublée. Dans le cas d'un régime forfaitaire en location vide, le bailleur bénéficie d'un abattement de 30% sur ses loyers. S'il perçoit 8 250 € de loyers par an, son loyer imposable sera donc de 5 775 €.
Sur ces 5 775 €, il suffit maintenant d’appliquer le taux marginal d'imposition. Dans l'hypothèse où le propriétaire est dans la tranche à 30%, cela donne un impôt supplémentaire de 1 733 €.
Donc, pour un loyer de 8 250 €, le bailleur aura à payer un impôt supplémentaire de 1 733 € qu'il faut réintégrer dans le calcul de la rentabilité.
Avec les données de l'exemple précédent, on obtient : ((750 x 11) - 2030 - 6 264 - 1733) / 153 640 x 100 = -1,16%.
Interprétation
Une rentabilité nette-nette est négative ne veut pas forcément dire qu'il ne faut pas acheter. Ici elle signifie que le propriétaire n'aura pas beaucoup à puiser dans sa trésorerie. Son niveau de vie restera donc presque inchangé.
Il y a plusieurs façons de faire passer votre rentabilité nette-nette dans le vert, l'investisseur peut notamment :
- Négocier le prix d'achat du bien qui l'intéresse ;
- Négocier le taux d'intérêt de son prêt et de son assurance de prêt (ou même réaliser une délégation d’assurance) ;
- Envisager d'augmenter le loyer ;
- Choisir un autre régime d'imposition.

Qu’est-ce qu’un bon rendement locatif ?
Tout est question de contexte et il n’existe pas de réponse type pour cette question.
Il est tout de même possible de dire que la rentabilité nette d'un investissement locatif s’échelonne, dans la majorité des cas, entre 2 et 7%. En principe, les petites surfaces (studio, T1) offrent de meilleures performances en termes de rendement locatif que les grandes surfaces.
Il faut également garder en tête que le rendement locatif d’un bien n’est pas le seul critère d’investissement valable. Le rendement locatif moyen à Paris est souvent inférieur à 3%. Pourtant les investisseurs ne boudent pas la capitale. Pourquoi ? Car une offre de logement inférieure à la demande de location garantit la valorisation d’un bien sur le long terme, tout simplement.
Acheter un immeuble dans son intégralité peut être une option avantageuse et permet de se constituer rapidement un patrimoine immobilier conséquent. Une opération d'envergure qui peut inquiéter, mais dont le niveau de risque peut être réduit en décidant d'acheter un immeuble de rapport déjà loué.
FAQ
Qu’est-ce qu’un rendement locatif ?
Un rendement locatif s’exprime en un pourcentage qui permet de mesurer la performance d’un investissement immobilier, ce qu'il peut vous rapporter. Il existe 3 types de rendement : la rentabilité brute, la rentabilité nette et la rentabilité nette-nette.
Quelle différence entre rentabilité locative brute, nette, et nette-nette ?
La rentabilité brute mesure le rendement potentiel en rapportant les revenus locatifs annuels au prix d'achat, sans tenir compte des charges. La rentabilité nette, elle, prend en compte les charges récurrentes (gestion, assurances, taxes foncières, etc.), offrant une estimation plus réaliste des gains. Enfin, la rentabilité nette-nette inclut les coûts financiers (intérêts d'emprunt) et les éventuels travaux, offrant ainsi une évaluation complète du rendement réel après toutes les dépenses.
Quel est un bon taux de rendement locatif ?
La rentabilité nette d'un investissement locatif s’échelonne dans la majorité des cas entre 2 et 7%. En principe, les petites surfaces offrent de meilleures performances en termes de rendement locatif.
Sources
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