La loi Pinel à l'avenir
Les avantages liés à la loi Pinel sont effectifs jusqu'au 31 décembre 2022. Ils devraient évoluer à la baisse en 2023 puis en 2024.
Publié le 14 septembre 2022Mis à jour le 14 septembre 2023
Publié le 14 septembre 2022Mis à jour le 14 septembre 2023
Vous souhaitez acquérir un appartement déjà loué ? Ne vous précipitez pas avant d'avoir étudié les conditions du contrat de location, la situation du locataire, l'état du logement et l'échéance du bail.
En effet, lorsque vous devenez propriétaire d'un bien loué, vous héritez aussi des obligations liées au contrat de location déjà existant. Par ailleurs, il peut s'avérer très difficile de mettre fin à la location d'un logement dans certaines situations, même si vous envisagez de le récupérer pour y habiter.
La prudence est donc conseillée pour que votre investissement ne soit pas une mauvaise opération. Votre décision dépendra de votre situation personnelle et financière et de vos objectifs patrimoniaux.
Il est important de distinguer deux sortes d'acquéreurs :
Quel que soit votre cas, vous pouvez acheter un bien déjà occupé par un locataire, mais les conséquences sont différentes.
La stratégie classique de l'investisseur immobilier consiste à acquérir des biens loués pour s'assurer des revenus complémentaires réguliers.
Par conséquent, si votre objectif est de maintenir le locataire en place, une fois votre crédit remboursé, vous pourrez jouir de revenus mensuels.
Par ailleurs, si vous êtes retraité ou proche de l'être, l'acquisition d'un appartement déjà occupé peut représenter un bon moyen de compléter votre pension pour améliorer votre train de vie.
Et si, au lieu d'acheter un ou plusieurs biens immobiliers seuls, vous achetiez un immeuble dans son intégralité ? Cette option, de plus en plus abordable d'un point de vue financier, a de nombreux avantages, et permet notamment de se constituer rapidement un patrimoine immobilier conséquent. Une opération d'envergure qui peut inquiéter, mais dont le niveau de risque peut être réduit en décidant d'acheter un immeuble de rapport déjà loué.
Si au contraire, votre projet est d'acquérir un bien pour y habiter, vous devez savoir que les conditions sont très encadrées.
En effet, vous ne pouvez donner congé au locataire que si vous ou l'un de vos proches souhaitez reprendre le bien pour en faire votre résidence principale.
D'autre part, seuls certains proches clairement définis par la réglementation sont concernés. Il s'agit de :
Par ailleurs, lorsque vous adressez un congé au locataire avant la fin du bail, celui-ci doit toujours être motivé pour être valable. Vous devez spécifier si vous mettez fin à la location :
Il y a plusieurs avantages à acheter un appartement déjà occupé par un locataire :
Voici, pour exemple, deux dispositifs de défiscalisation :
La loi Pinel permet une réduction d'impôts qui varie selon la durée de la location. Concernant les appartements neufs, la réduction atteint :
En achetant un bien loué, vous consentez nécessairement au respect de quelques obligations :
Attardez-vous sur l'occupant du logement que vous convoitez, car dans certains cas, il peut être protégé. Vous ne pouvez alors lui donner congé que sous certaines conditions.
Si le locataire a moins de 65 ans à la date d'expiration du bail : vous ne pouvez lui donner congé si :
Si le locataire a plus de 65 ans à la date d'échéance du bail, vous n'êtes pas autorisé à lui donner congé si ses ressources sont modestes comme indiqué ci-dessus.
Il faut distinguer deux types de décote en fonction du bien vendu :
En investissant dans un logement occupé, vous pouvez bénéficier d’une diminution de prix variant de 10 % à 15 % par rapport à un logement vide. Cette décote dépend toutefois de certaines conditions :
La vente d'un logement soumis à la loi de 1948, peut générer une décote encore plus importante. Pourquoi ? Parce que les loyers sont faibles, d'une part, et que le locataire ainsi que ses proches peuvent rester dans les lieux sans limitation de durée et sans nouveau bail si le propriétaire n'a pas adressé de préavis à l'échéance du contrat.
Si acheter un bien loué présente des avantages, il convient d'être attentif à de nombreux critères afin de ne pas regretter son investissement.
- La qualité du profil de l'occupant : commencez par étudier la situation personnelle et professionnelle du locataire. Certaines situations peuvent constituer des risques pour votre investissement locatif. En effet, le reste à vivre est différent s'il est marié, divorcé, avec des enfants, ou encore s'il est salarié, indépendant ou sans-emploi.
- La fiabilité du locataire : avant la signature du compromis ou de la promesse de vente, vérifiez que le locataire paie ses loyers en temps et en heure, et qu'aucun défaut de paiement n'est à déplorer. Pour cela :
Vous pourrez ainsi vous assurer qu'il dispose des ressources nécessaires pour honorer ses mensualités, qu'il est couvert par un garant, etc.
La conformité du contrat de location : vérifiez que le bail répond aux règles en vigueur. Il doit recenser notamment :
Si vous constatez des défaillances sur le bail, vous pouvez demander au vendeur d'y apporter des modifications avant de finaliser la transaction. Il se charge alors de les faire valider par le locataire. Cependant, celui-ci n'a aucune obligation de les signer.
L'état des lieux du logement occupé : comme pour un achat libre de toute occupation :
L'existence d'une convention : il est fréquent que les acquéreurs d'un bien loué ne pensent pas à vérifier ce genre de clause. Le bail a-t-il fait l'objet d'une convention de type Borloo ou Cosse par exemple ? Pour information, ces conventions offrent des avantages fiscaux aux propriétaires sous certaines conditions (faible loyer notamment).
Si tel est le cas, vous serez tenu de vous y conformer pour la durée restant à courir sur le bail. Ces conventions ont des durées de 6 à 9 ans.
Lors de la signature de son bail avec l'ancien propriétaire, le locataire lui a probablement remis un chèque de dépôt de garantie.
Généralement, le notaire chargé du dossier de vente du bien stipule dans l'avant-contrat, en accord avec les parties, que le montant de ce dépôt est versé à l'acquéreur le jour de la signature de l'acte de vente définitif.
Vous en devenez donc dépositaire. Il vous reviendra alors, si rien ne justifie le contraire, de restituer ce montant au locataire au moment de son départ.
Un congé doit nécessairement respecter des délais de préavis pour être signifié au locataire. Il faut distinguer les habitations louées meublées et les logements vides.
Le bail d'un logement vide est signé pour une durée de 3 ans.
Lorsque vous êtes propriétaire, vous pouvez adresser un congé au locataire afin qu'il quitte le logement au moins 6 mois avant la fin du bail. À défaut, celui-ci sera reconduit de manière automatique. Vous devez motiver votre demande de reprise du bien (résidence principale par exemple).
Mais les délais peuvent s'allonger en fonction de la date de fin de bail :
- soit, la date d'échéance du bail intervient moins de 2 ans après l'acquisition : le congé ne peut alors avoir lieu que 2 ans après la date de signature de votre achat.
Par exemple :
Vous achetez un logement occupé. Le bail en cours se termine un an après votre acquisition. Vous pourrez donner congé au locataire après une durée de 2 ans.
- soit, la date d'échéance du bail intervient plus de 2 ans après l'achat : le congé pour reprise peut intervenir à la date d'échéance du bail.
Par exemple :
Vous achetez un appartement occupé au mois de mai 2022. Le bail signé entre le locataire et votre vendeur a été conclu pour 3 ans. Il prend fin en septembre 2024. Vous pouvez reprendre l'appartement à la date d'échéance du bail, mais toujours en respectant un préavis de 6 mois.
Le contrat de bail d'un bien meublé est signé pour 1 an.
Vous pouvez demander au locataire de quitter les lieux au moins 3 mois avant la date d'échéance du contrat.
Si le logement que vous venez d’acquérir est concerné par la loi de 1948, vous avez la possibilité de donner congé au locataire pour y habiter, vous ou vos proches.
Cependant, vous devez obligatoirement lui proposer une solution de relogement correspondant à ses besoins (article 18 de la loi de 1948).
Pour pouvoir donner congé au locataire d'un bien soumis à la loi de 1948 sans avoir à le reloger, il faut avoir acquis le logement :
Rien ne vous empêche de vendre un bien loué. C'est d'ailleurs l'un des motifs qui justifient l'envoi d'un congé à votre locataire. Vous choisissez :
Les contraintes sont différentes selon qu'il s'agit d'une location vide ou meublée.
Vous êtes tenu de purger le droit de préemption du locataire en place. En d'autres termes, il faut lui adresser une lettre recommandée avec avis de réception pour l'informer de votre intention de vendre le bien qu'il occupe (congé valant offre de vente).
Vous devez le faire 6 mois avant l'expiration du bail de 3 ans.
Le locataire d'un bien nu a 2 mois pour user de son droit prioritaire, et se porter acquéreur.
S'il ne souhaite pas acheter le bien qu'il occupe, vous êtes autorisé à le vendre à un tiers.
Le courrier adressé au locataire doit être accompagné de la notice d'information sur les obligations du bailleur et voies de recours et d'indemnisation du locataire (arrêté du 29 mai 2015). Il doit mentionner certaines informations obligatoires :
Si le locataire n'use pas de son droit d'acheter le bien, et qu'il quitte l'appartement durant le préavis, il n'est tenu de payer le loyer que jusqu'à la date de restitution des clés au propriétaire.
Si vous décidez de vendre le bien occupé, votre locataire reste dans les lieux. Vous pouvez alors le vendre à n'importe quel moment, sans tenir compte de l'échéance du bail.
Cependant, un locataire peu fiable qui ne paie pas ses loyers de manière constante peut freiner les potentiels acquéreurs. C'est pourquoi il est recommandé d'assainir la situation avec une procédure d'expulsion avant de vendre le bien.
Oui, si le bien est vide (non meublé) et vendu libre de toute occupation. Dans ce cas, il convient d'adresser au locataire une lettre recommandée avec accusé de réception pour l'informer de votre intention de vendre le bien. Il dispose alors de 2 mois pour user de son droit prioritaire. Veillez aussi à respecter les délais prévus par la loi.
La loi est très stricte pour protéger les locataires. Par conséquent, vous devez motiver l'envoi du congé (pour vendre, y habiter ou pour motifs légitimes et sérieux), et respecter des délais différents selon que le bien est loué vide ou meublé.
Vous pouvez décider de le vendre vide. Il faut alors notifier la vente selon un formalisme strict, au locataire.
Par ailleurs, si vous souhaitez le vendre loué, aucune formalité n'est requise avant la mise en vente. Le nouveau propriétaire prend le bien avec le locataire à l'intérieur, sans pouvoir modifier les conditions du bail.
Vous pouvez acheter un bail dans les librairies, mais il est important de choisir le contrat correspondant à votre location. Par ailleurs, BailFacile met à disposition de ses adhérents un modèle de contrat de location en ligne gratuit.
SOMMAIRE
Il est important de distinguer deux sortes d'acquéreurs :
Quel que soit votre cas, vous pouvez acheter un bien déjà occupé par un locataire, mais les conséquences sont différentes.
La stratégie classique de l'investisseur immobilier consiste à acquérir des biens loués pour s'assurer des revenus complémentaires réguliers.
Par conséquent, si votre objectif est de maintenir le locataire en place, une fois votre crédit remboursé, vous pourrez jouir de revenus mensuels.
Par ailleurs, si vous êtes retraité ou proche de l'être, l'acquisition d'un appartement déjà occupé peut représenter un bon moyen de compléter votre pension pour améliorer votre train de vie.
Et si, au lieu d'acheter un ou plusieurs biens immobiliers seuls, vous achetiez un immeuble dans son intégralité ? Cette option, de plus en plus abordable d'un point de vue financier, a de nombreux avantages, et permet notamment de se constituer rapidement un patrimoine immobilier conséquent. Une opération d'envergure qui peut inquiéter, mais dont le niveau de risque peut être réduit en décidant d'acheter un immeuble de rapport déjà loué.
Si au contraire, votre projet est d'acquérir un bien pour y habiter, vous devez savoir que les conditions sont très encadrées.
En effet, vous ne pouvez donner congé au locataire que si vous ou l'un de vos proches souhaitez reprendre le bien pour en faire votre résidence principale.
D'autre part, seuls certains proches clairement définis par la réglementation sont concernés. Il s'agit de :
Par ailleurs, lorsque vous adressez un congé au locataire avant la fin du bail, celui-ci doit toujours être motivé pour être valable. Vous devez spécifier si vous mettez fin à la location :
Il y a plusieurs avantages à acheter un appartement déjà occupé par un locataire :
Voici, pour exemple, deux dispositifs de défiscalisation :
La loi Pinel permet une réduction d'impôts qui varie selon la durée de la location. Concernant les appartements neufs, la réduction atteint :
En achetant un bien loué, vous consentez nécessairement au respect de quelques obligations :
Attardez-vous sur l'occupant du logement que vous convoitez, car dans certains cas, il peut être protégé. Vous ne pouvez alors lui donner congé que sous certaines conditions.
Si le locataire a moins de 65 ans à la date d'expiration du bail : vous ne pouvez lui donner congé si :
Si le locataire a plus de 65 ans à la date d'échéance du bail, vous n'êtes pas autorisé à lui donner congé si ses ressources sont modestes comme indiqué ci-dessus.
Il faut distinguer deux types de décote en fonction du bien vendu :
En investissant dans un logement occupé, vous pouvez bénéficier d’une diminution de prix variant de 10 % à 15 % par rapport à un logement vide. Cette décote dépend toutefois de certaines conditions :
La vente d'un logement soumis à la loi de 1948, peut générer une décote encore plus importante. Pourquoi ? Parce que les loyers sont faibles, d'une part, et que le locataire ainsi que ses proches peuvent rester dans les lieux sans limitation de durée et sans nouveau bail si le propriétaire n'a pas adressé de préavis à l'échéance du contrat.
Si acheter un bien loué présente des avantages, il convient d'être attentif à de nombreux critères afin de ne pas regretter son investissement.
- La qualité du profil de l'occupant : commencez par étudier la situation personnelle et professionnelle du locataire. Certaines situations peuvent constituer des risques pour votre investissement locatif. En effet, le reste à vivre est différent s'il est marié, divorcé, avec des enfants, ou encore s'il est salarié, indépendant ou sans-emploi.
- La fiabilité du locataire : avant la signature du compromis ou de la promesse de vente, vérifiez que le locataire paie ses loyers en temps et en heure, et qu'aucun défaut de paiement n'est à déplorer. Pour cela :
Vous pourrez ainsi vous assurer qu'il dispose des ressources nécessaires pour honorer ses mensualités, qu'il est couvert par un garant, etc.
La conformité du contrat de location : vérifiez que le bail répond aux règles en vigueur. Il doit recenser notamment :
Si vous constatez des défaillances sur le bail, vous pouvez demander au vendeur d'y apporter des modifications avant de finaliser la transaction. Il se charge alors de les faire valider par le locataire. Cependant, celui-ci n'a aucune obligation de les signer.
L'état des lieux du logement occupé : comme pour un achat libre de toute occupation :
L'existence d'une convention : il est fréquent que les acquéreurs d'un bien loué ne pensent pas à vérifier ce genre de clause. Le bail a-t-il fait l'objet d'une convention de type Borloo ou Cosse par exemple ? Pour information, ces conventions offrent des avantages fiscaux aux propriétaires sous certaines conditions (faible loyer notamment).
Si tel est le cas, vous serez tenu de vous y conformer pour la durée restant à courir sur le bail. Ces conventions ont des durées de 6 à 9 ans.
Lors de la signature de son bail avec l'ancien propriétaire, le locataire lui a probablement remis un chèque de dépôt de garantie.
Généralement, le notaire chargé du dossier de vente du bien stipule dans l'avant-contrat, en accord avec les parties, que le montant de ce dépôt est versé à l'acquéreur le jour de la signature de l'acte de vente définitif.
Vous en devenez donc dépositaire. Il vous reviendra alors, si rien ne justifie le contraire, de restituer ce montant au locataire au moment de son départ.
Un congé doit nécessairement respecter des délais de préavis pour être signifié au locataire. Il faut distinguer les habitations louées meublées et les logements vides.
Le bail d'un logement vide est signé pour une durée de 3 ans.
Lorsque vous êtes propriétaire, vous pouvez adresser un congé au locataire afin qu'il quitte le logement au moins 6 mois avant la fin du bail. À défaut, celui-ci sera reconduit de manière automatique. Vous devez motiver votre demande de reprise du bien (résidence principale par exemple).
Mais les délais peuvent s'allonger en fonction de la date de fin de bail :
- soit, la date d'échéance du bail intervient moins de 2 ans après l'acquisition : le congé ne peut alors avoir lieu que 2 ans après la date de signature de votre achat.
Par exemple :
Vous achetez un logement occupé. Le bail en cours se termine un an après votre acquisition. Vous pourrez donner congé au locataire après une durée de 2 ans.
- soit, la date d'échéance du bail intervient plus de 2 ans après l'achat : le congé pour reprise peut intervenir à la date d'échéance du bail.
Par exemple :
Vous achetez un appartement occupé au mois de mai 2022. Le bail signé entre le locataire et votre vendeur a été conclu pour 3 ans. Il prend fin en septembre 2024. Vous pouvez reprendre l'appartement à la date d'échéance du bail, mais toujours en respectant un préavis de 6 mois.
Le contrat de bail d'un bien meublé est signé pour 1 an.
Vous pouvez demander au locataire de quitter les lieux au moins 3 mois avant la date d'échéance du contrat.
Si le logement que vous venez d’acquérir est concerné par la loi de 1948, vous avez la possibilité de donner congé au locataire pour y habiter, vous ou vos proches.
Cependant, vous devez obligatoirement lui proposer une solution de relogement correspondant à ses besoins (article 18 de la loi de 1948).
Pour pouvoir donner congé au locataire d'un bien soumis à la loi de 1948 sans avoir à le reloger, il faut avoir acquis le logement :
Rien ne vous empêche de vendre un bien loué. C'est d'ailleurs l'un des motifs qui justifient l'envoi d'un congé à votre locataire. Vous choisissez :
Les contraintes sont différentes selon qu'il s'agit d'une location vide ou meublée.
Vous êtes tenu de purger le droit de préemption du locataire en place. En d'autres termes, il faut lui adresser une lettre recommandée avec avis de réception pour l'informer de votre intention de vendre le bien qu'il occupe (congé valant offre de vente).
Vous devez le faire 6 mois avant l'expiration du bail de 3 ans.
Le locataire d'un bien nu a 2 mois pour user de son droit prioritaire, et se porter acquéreur.
S'il ne souhaite pas acheter le bien qu'il occupe, vous êtes autorisé à le vendre à un tiers.
Le courrier adressé au locataire doit être accompagné de la notice d'information sur les obligations du bailleur et voies de recours et d'indemnisation du locataire (arrêté du 29 mai 2015). Il doit mentionner certaines informations obligatoires :
Si le locataire n'use pas de son droit d'acheter le bien, et qu'il quitte l'appartement durant le préavis, il n'est tenu de payer le loyer que jusqu'à la date de restitution des clés au propriétaire.
Si vous décidez de vendre le bien occupé, votre locataire reste dans les lieux. Vous pouvez alors le vendre à n'importe quel moment, sans tenir compte de l'échéance du bail.
Cependant, un locataire peu fiable qui ne paie pas ses loyers de manière constante peut freiner les potentiels acquéreurs. C'est pourquoi il est recommandé d'assainir la situation avec une procédure d'expulsion avant de vendre le bien.
Oui, si le bien est vide (non meublé) et vendu libre de toute occupation. Dans ce cas, il convient d'adresser au locataire une lettre recommandée avec accusé de réception pour l'informer de votre intention de vendre le bien. Il dispose alors de 2 mois pour user de son droit prioritaire. Veillez aussi à respecter les délais prévus par la loi.
La loi est très stricte pour protéger les locataires. Par conséquent, vous devez motiver l'envoi du congé (pour vendre, y habiter ou pour motifs légitimes et sérieux), et respecter des délais différents selon que le bien est loué vide ou meublé.
Vous pouvez décider de le vendre vide. Il faut alors notifier la vente selon un formalisme strict, au locataire.
Par ailleurs, si vous souhaitez le vendre loué, aucune formalité n'est requise avant la mise en vente. Le nouveau propriétaire prend le bien avec le locataire à l'intérieur, sans pouvoir modifier les conditions du bail.
Vous pouvez acheter un bail dans les librairies, mais il est important de choisir le contrat correspondant à votre location. Par ailleurs, BailFacile met à disposition de ses adhérents un modèle de contrat de location en ligne gratuit.
Sources
Sur le même thème
Sur le même thème