Achat Appartement Déjà Loué | Bonne ou Mauvaise Idée ?

L'achat d'un appartement déjà loué est intéressant pour plusieurs raisons :

Des facilités pour l'obtention d'un prêt 

L'achat d'un appartement déjà loué facilite l'obtention d'un prêt. Puisque l'acquéreur récupère le bail, il percevra des loyers dès le transfert de propriété. Ces revenus locatifs rassurent la banque prêteuse. L'emprunteur sera plus à même de convaincre son banquier sur sa capacité de remboursement. En ce sens, le financement du projet ne devrait pas poser problème.

Une décote du prix de vente 

Un bien déjà loué fait l'objet d'une décote pouvant atteindre 15 % par rapport à un bien libre. Ce prix d'achat minoré constitue une véritable opportunité pour les primo-investisseurs. Ils accèdent à un bien à un coût raisonnable sans nécessairement opter pour un investissement locatif clé en main.

Un gain de temps non négligeable

Pour les particuliers désireux d'investir dans la pierre, cette solution offre un gain de temps inestimable. L'intéressé évite toutes les contrariétés liées à la recherche d'un locataire. Par ailleurs, il perçoit des loyers immédiatement, ce qui exclut toute vacance locative le temps de trouver un occupant fiable.

Une opportunité de défiscalisation 

L'achat d'un bien occupé donne les moyens d'accéder à certains dispositifs de défiscalisation. En s'engageant à mettre son bien en location, le futur propriétaire peut par exemple profiter de la loi Pinel.  Celle-ci octroie une réduction d'impôt correspondant à :

• 9 % du prix de revient pour une durée d'engagement de 6 ans ;
• 12 % du prix de revient pour une durée d'engagement de 9 ans ;
• 14 % du prix de revient pour une durée d'engagement de 12 ans.

En tant que repreneur du bail, le nouveau propriétaire s'engage à :

• Reconduire le contrat de location pour un minimum de 2 ans ;
• Se conformer aux délais de préavis selon que le bien est loué vide ou meublé ;
• Respecter les clauses et conditions inscrites dans le bail initial. 

En somme, l'acquéreur s'engage à laisser le locataire jouir du bien pour une longue durée. Par ailleurs, la résiliation du bail dans ce cas est assez complexe. L'achat d'un appartement loué est donc déconseillé si l'on souhaite occuper le bien par la suite ou si l'on souhaite le revendre.

Le congé pour reprise est une situation particulièrement règlementée. Pour éviter tout abus, il permet uniquement au propriétaire de donner congé au locataire s'il souhaite occuper le bien en question ou s'il désire loger un proche. Dans les deux cas, le logement est voué à devenir une résidence principale.

Le bailleur doit indiquer ses liens avec le futur occupant de l'habitation. La loi autorise la reprise du bien si le logement est destiné à :

• L'époux/épouse du propriétaire ;
• Ses parents ;
• Son partenaire pacsé ;
• Son concubin depuis au moins 1 an ;
• Ses descendants ou à ceux de son époux/épouse, concubin ou partenaire pacsé. 

Si les conditions évoquées plus haut sont remplies, le propriétaire peut légitimement donner congé au locataire du bien loué. Celui-ci prend généralement la forme d'une lettre recommandé avec accusé de réception adressé au locataire. Le bailleur informera l'autre partie sur son projet et il devra surtout indiquer les motifs de la résiliation du bail.

Toutefois, conformément à la loi ALUR, le propriétaire est tenu de respecter les délais de préavis. Ces délais varient selon les circonstances et selon le type de location.

Pour les baux non meublés 

Les baux vides ont une durée légale de 3 ans et sont soumis à au moins 6 mois de préavis. Cependant, dès l'acquisition du bien, le nouveau propriétaire s'engage à reconduire le bail pour 2 ans.

Deux situations peuvent alors survenir :

- soit, l'échéance du bail intervient moins de 2 ans après l'acquisition : le congé ne peut alors avoir lieu que 2 ans après la date de signature de l'acte de vente.

- soit, l'échéance du bail intervient plus de 2 ans après l'achat : le congé pour reprise peut intervenir à la date d'échéance du bail.

Pour les baux meublés

Pour les locations meublées, le contrat est signé pour 1 an. Le bailleur peut demander au locataire de quitter les lieux en respectant 3 mois de préavis.

Pour les logements concernés par la loi de 1948

Si le logement récemment acquis est concerné par la loi de 1948, le propriétaire doit proposer une solution de relogement s'il souhaite occuper le bien ou loger un de ses proches. Il existe toutefois des dérogations à cette règle. 

Le propriétaire est exempté de l'obligation de reloger le locataire lorsque le bien a été acquis au moins 10 ans avant la reprise. Cette durée peut être écourtée à 4 ans si l'acquéreur est en mesure de justifier qu'il a acquis le bien pour y habiter. Par la même occasion, il doit prouver que sa résidence actuelle ne répond pas à ses besoins ou à ceux de sa famille.

Rien n'empêche le bailleur de vendre un bien loué. C'est d'ailleurs l'un des motifs qui justifient l'envoi d'un congé au locataire. La marche à suivre dépend du projet du propriétaire selon qu'il souhaite vendre le bien libre de toute occupation ou le vendre occupé.

Les contraintes sont différentes selon qu'il s'agit d'une location vide ou meublée.

Donner congé et vendre le bien libre

Le bailleur doit purger le droit de préemption du locataire occupant. En d'autres termes, il faut adresser une lettre recommandée avec avis de réception pour informer ce dernier du projet de vente.

Ce congé valant offre de vente doit être remis 6 mois avant l'expiration du bail (les mêmes règles pour de congé pour reprise s'appliquent). Le destinataire dispose de 2 mois pour se porter acquéreur. Au terme de ces 2 mois, le propriétaire est libre de vendre le bien à un tiers.

Le courrier adressé au locataire doit être accompagné de la notice d'information sur les obligations du bailleur et voies de recours et d'indemnisation du locataire (arrêté du 29 mai 2015). Il doit mentionner certaines informations obligatoires :

• Le motif du congé ;
• Le prix et les conditions de vente du logement loué et de ses annexes ;
• Une description détaillée du bien ;
• Les 5 premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, relatifs aux conditions de l’offre de vente faite au locataire.

Si le locataire n'use pas de son droit d'acheter le bien, et qu'il quitte l'appartement durant le préavis, il n'est tenu de payer le loyer que jusqu'à la date de restitution des clés au propriétaire.

Donner congé et vendre le logement occupé

Si le propriétaire souhaite vendre le logement occupé, le locataire reste dans les lieux. Le bien peut être vendu à tout moment, sans tenir compte de l'échéance du bail.

Cependant, un locataire peu fiable qui ne paie pas régulièrement ses loyers peut dissuader les potentiels acheteurs. Il est donc conseillé de régulariser la situation en entamant une procédure d'expulsion avant de procéder à la vente.

Le délai de préavis commence à courir dès que le locataire reçoit le courrier recommandé avec accusé de réception, remis en main propre contre signature ou délivré par exploit d'huissier. Si le pli n’est pas récupéré, le congé n’est pas valide. Il est alors nécessaire de renouveler la démarche par une remise en main propre ou par huissier.

Le profil du locataire

Le profil du locataire mérite toute l'attention de l'acheteur d'un bien déjà loué. L'intéressé doit notamment s'attarder sur l'âge du locataire. La loi protège les personnes âgées de plus de 65 ans.

Les ménages à revenus modestes profitent également de cette protection. Ce statut particulier s'applique aussi aux locataires qui hébergent un sénior ou une personne en situation d'handicap. 

La décote

Il faut distinguer deux types de décote en fonction du bien vendu :

La décote classique

En investissant dans un logement occupé, l'acquéreur bénéficie d'une réduction de prix allant de 10 à 15%. Cette décote doit remplir certaines conditions :

• La situation personnelle et financière du locataire (âge, durée de la location, revenus…) ;
• L'état du bien loué ;
• Le montant du loyer (la décote est plus importante si le loyer est faible) ;
• La durée du bail restant à courir (plus il reste de temps, plus la décote augmente).

La décote d'un bien de 1948

La vente d'un logement soumis à la loi de 1948, peut générer une décote encore plus importante. Pourquoi ? Parce que les loyers sont faibles, d'une part, et que le locataire ainsi que ses proches peuvent rester dans les lieux sans limitation de durée et sans nouveau bail si le propriétaire n'a pas adressé de préavis à l'échéance du contrat.

Les locations meublées ne font généralement pas l’objet de décote. Par ailleurs, les logements de faibles surfaces subissent une baisse de prix plus faible (de 5 % à 10 %).

La conformité du contrat de location 

Il est essentiel de s'assurer que le bail respecte les règles en vigueur. Le contrat doit inclure notamment :

• Le montant du loyer et les modalités d'indexation permettant de réviser le prix en fonction de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) ;
• Les conditions de départ du locataire ;
• Des clauses spécifiques ;
• Les mentions obligatoires ;
• La clause résolutoire permettant au bailleur de résilier le contrat de plein droit en cas de manquement du locataire (non-paiement du loyer, du dépôt de garantie, absence d'assurance, etc.).

En cas d'omission dans le bail, il est possible de demander au vendeur d'y apporter des modifications avant la finalisation de la transaction. Ces ajustements doivent ensuite être validés par le locataire, qui n'est toutefois pas obligé de les accepter.

L'état du logement

Comme pour un achat libre de tout occupation, l'acquéreur a intérêt à :

• Visiter le logement pour évaluer son état et identifier d’éventuels travaux de rénovation à prévoir ;
• Examiner l’état des sols, des peintures, des fenêtres, et autres éléments ;
• En cas de travaux nécessaires, les estimer afin d’ajuster le prix d’acquisition ;
• Comparer l’état des lieux réalisé lors de l’entrée du locataire avec les observations actuelles pour détecter d’éventuelles dégradations imputables à l’occupant ;
• Ne pas négliger les diagnostics, notamment le DPE (diagnostic de performance énergétique) ;
• Lire attentivement les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales des copropriétaires afin de vérifier qu’aucun gros travaux n’est prévu dans l’immeuble. Ces documents doivent être annexés à l’avant-contrat.

Le sort du dépôt de garantie

Lors de la signature de son bail avec l'ancien propriétaire, le locataire a effectué son dépôt de garantie. Habituellement, le notaire chargé de la vente stipule dans l'avant-contrat, avec l'accord des parties, que le montant de ce dépôt est transféré à l'acquéreur le jour de la signature de l'acte de vente définitif.

L'acquéreur devient alors le dépositaire de cette somme. Il incombera de la restituer au locataire, sauf justification contraire, au moment de son départ.