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Acheter un immeuble de rapport déjà loué | bonne ou mauvaise idée ?

acheter immeuble de rapport déjà loué

SOMMAIRE

  • Définition
  • 3 raisons d'investir dans un immeuble de rapport
  • Les inconvénients de cette acquisition
  • Les critères à prendre en compte pour investir
  • Estimer la rentabilité d'un immeuble locatif
  • FAQ

Ce qu'il faut retenir

Acheter un immeuble de rapport déjà loué permet de sécuriser des revenus locatifs immédiats et de limiter les risques de vacance.

Les banques voient ce type d'investissement positivement, facilitant l'obtention d'un prêt avec des taux et garanties avantageux.

L'investissement nécessite une étude minutieuse : emplacement, état du bien, contrats de location et fiscalité sont des points essentiels à étudier.

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L'idée d'acquérir un immeuble dans son intégralité séduit aujourd'hui de plus en plus d'investisseurs immobiliers. Cet investissement locatif reste le moyen le plus rapide pour se constituer un patrimoine immobilier conséquent. Pour autant, cette opération d'envergure n'est pas exempte de risques. Toutefois, il est possible de préserver la rentabilité d'un tel placement en achetant un immeuble de rapport déjà loué.

Qu'est-ce qu'un immeuble de rapport et quels sont les avantages d'y investir ?

Un immeuble de rapport est un immeuble dont la vocation est de « rapporter » à son propriétaire, c'est-à-dire de générer des revenus grâce aux loyers encaissés auprès des locataires. C’est d’ailleurs pour cette raison qu’on nomme aussi ces ensembles immobiliers « immeubles à loyers » ou « immeubles locatifs ».

Acheter un immeuble de rapport consiste donc à acquérir en une seule fois l'intégralité des lots qui composent un immeuble. L'acquéreur est alors l'unique propriétaire de tous les appartements composant l'immeuble, par opposition avec la copropriété, où plusieurs propriétaires détiennent un lot et une quote-part des parties communes.

L'achat d'un immeuble de rapport présente de nombreux avantages comparé à l'acquisition de plusieurs appartements. Cette solution promet :

  • Une acquisition accélérée : ce choix permet d'échapper aux contraintes et aux lourdeurs administratives liées à la copropriété, inévitables lorsque l'on se porte acquéreur d'un studio ou d'un appartement seul ;
  • Une gestion locative simplifiée : il est plus facile d'effectuer soi-même la gestion locative de plusieurs appartements situés au même endroit, que de s'occuper de biens et de locataires dispersés dans une ou plusieurs villes.
  • Un meilleur rendement locatif grâce au nombre de loyers collectés ;
  • Une réduction de la vacance locative comme les appartements sont déjà occupés.

Cependant, l'achat d'un immeuble de rapport reste un projet immobilier délicat puisque les risques sont concentrés sur un seul bâtiment.  Acquérir un immeuble déjà loué constitue alors une alternative pour se lancer avec davantage de confiance car l'opération se rapproche plus d'un investissement locatif clés en main.

avantages achat immeuble de rapport

3 bonnes raisons d'investir dans un immeuble de rapport déjà loué

1. Un investissement immobilier locatif plus rassurant

Se porter acquéreur de l'ensemble d'un immeuble peut inquiéter les investisseurs, en particulier les moins expérimentés. L'achat d'un immeuble de rapport déjà loué peut alors débloquer la situation. En effet, il est alors facile de se projeter, et d'anticiper les revenus futurs, les appartements constituant le bien étant déjà en partie ou en totalité mis en location.

Les risques liés à la vacance locative sur ce type de bien sont donc grandement limités, mais le risque d'impayé ne doit pas pour autant être minimisé. Le nouveau propriétaire n'ayant pu choisir ses locataires lui-même, il devra être particulièrement vigilant sur la régularité du paiement des loyers.

2. Un banquier plus facilement convaincu

Le conseiller bancaire est un acteur quasi-incontournable lorsqu'on envisage un projet d'investissement locatif. Acheter un immeuble de rapport déjà loué peut jouer en la faveur du demandeur de crédit, puisque la banque aura alors de la visibilité sur l'historique des locations, et sur les loyers qui seront encaissés par le futur propriétaire bailleur.

Vue d'un meilleur œil par les conseillers bancaires, l'acquisition d'un immeuble de rapport déjà occupés par des locataires peut ainsi permettre d'obtenir plus facilement un prêt bancaire, et, surtout, de faire jouer la concurrence plus aisément afin de :

  • Décrocher un meilleur taux d'intérêt ;
  • Parvenir à limiter les garanties prises par la banque ;
  • Diminuer le montant de l'apport personnel, voire obtenir un financement à 110 %.

Sachez par ailleurs, qu'il est possible de réaliser un investissement locatif sans apport personnel.

Des aides au financement comme Action Cœur de Ville sont accessibles aux investisseurs

Les acquéreurs d'un immeuble de rapport déjà loué peuvent prétendre à différents dispositifs facilitant le financement de leurs projets. Si le bien se situe dans l'un des 242 villes concernées et que l'investisseur remplit les conditions d'éligibilité, il peut profiter de l'aide Action Cœur de Ville. Celle-ci accorde un enveloppe allant jusqu'à 1 000€ par m² de surface habitable pour les travaux d'amélioration ou d'acquisition. Elle prévoit également un emprunt à faible taux.

3. La possibilité d'obtenir une décote sur le prix à l’achat

Qu'il s'agisse d'un appartement seul ou d'un immeuble dans son intégralité, très souvent, les propriétaires qui souhaitent vendre un bien immobilier occupé le proposent à un prix inférieur à celui d'un logement comparable vide. Cette décote peut permettre de maximiser la rentabilité de son investissement dans un immeuble de rapport, ou de concrétiser un projet malgré un budget restreint.

Si cette baisse de prix est possible, c'est avant tout parce que l'achat d'un immeuble de rapport déjà loué pose certaines contraintes. En effet, le nouveau propriétaire est tenu par les baux signés par l'ancien propriétaire. Cela signifie que, par exemple, il doit se conformer au type de bail signé : bail meublé, bail vide, contrat de location étudiant… et donc choisir son statut et son régime d'imposition en fonction.

investissement immeuble de rapport loue

Quels sont les inconvénients de l’achat d’un immeuble de rapport déjà loué ?

L'acquisition d'un immeuble de rapport déjà loué présente également des inconvénients et notamment :

  • Un coût élevé : ce type d'investissement demande des moyens financiers conséquents. L'acquéreur doit établir un dossier de demande d'emprunt solide. Dans tous les cas, le montant de l'apport sera assez important ;
  • La rareté des biens : un immeuble entier loué en vente est relativement rare. Trouver un bien qui répond à ses exigences sera d'autant plus difficile ;
  • Des études préliminaires fastidieuses : la sélection du bien exige des études poussées. Les porteurs de projet doivent également se pencher sur la trésorerie après l'acquisition du bien ;
  • Des baux préétablis : l'acheteur doit respecter les baux signés par le(s) précédent(s) propriétaire(s). Dans ces conditions, impossible de transformer des locations vides en locations meublées ;
  • Diverses contraintes : l'acquéreur peut être contraint à choisir un régime fiscal plutôt désavantageux. De même, les locataires peuvent s'opposer et ainsi empêcher la réalisation de travaux de rénovation. 
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Quels sont les critères à prendre en compte lorsqu’on investit dans un immeuble de rapport déjà loué ?

L'emplacement du bien en vente

Le premier facteur permettant d'estimer la valeur d'un immeuble de rapport, et l'un des plus importants, est l'emplacement au sens large, incluant non seulement la ville de localisation, mais également le quartier et la rue même où se situe le bâtiment. La tension locative doit être suffisante pour garantir au futur propriétaire de trouver des locataires rapidement, avec un bon profil, afin de minimiser la vacance locative.

L'adéquation entre l'offre et la demande

L'évaluation de la valeur d'un immeuble de rapport passe également par l'adéquation entre le profil des locataires potentiels et les biens proposés à la location. Dans une ville étudiante, par exemple, il est préférable que l'immeuble de rapport soit composé de plusieurs studios ou logements ayant une petite superficie afin de correspondre à la demande locale.

Le rapport qualité/prix

Un immeuble entier en vente affichera toujours un prix mirobolant. Il ne faut pas s'arrêter sur cette somme. L'acquéreur doit également s'attarder sur l'état du bien. Une visite s'impose ainsi qu'un état des lieux précis. Tout ceci est nécessaire pour estimer les futurs travaux à réaliser pour évaluer le rapport qualité/prix du bâtiment.

La fiscalité

La fiscalité constitue un aspect à ne surtout pas négliger. L'acquéreur doit étudier les dispositifs d'optimisation fiscale qui lui sont accessibles. Selon la situation, il pourrait être intéressant d'acquérir le bien à travers une SCI ou encore de profiter du régime du LMNP.

L'état de l'immeuble de rapport : à rénover immédiatement ou non ?

Dans le cadre d'un immeuble de rapport déjà loué, il n'est pas nécessaire de réaliser de coûteux travaux dès l'achat du logement. En fonction de l'état du bien, un budget dédié devra peut-être toutefois être prévu pour réaliser la rénovation nécessaire au départ d'un locataire. L'état du bien doit donc être pris en compte, et il peut être opportun de faire faire des devis à un ou plusieurs artisans pour obtenir une indication sur l'ampleur des travaux de rénovation.

La classification du bien sur le DPE

Le Diagnostic de performance énergétique (DPE) peut aussi permettre de savoir si le prix de vente du bien est en adéquation avec sa véritable valeur. En effet, ce diagnostic immobilier obligatoire lors de toute vente peut empêcher d'augmenter les loyers, voire de louer les appartements si le bâtiment est considéré comme une passoire thermique. Des travaux d'envergure peuvent alors être à prévoir, et doivent être budgétisés.

Les contrats de location en cours

Enfin, s'agissant d'un immeuble de rapport déjà loué, il est important de prendre connaissance des contrats de bail en cours. Le type de location, meublée ou vide, le montant du loyer et les éventuelles clauses particulières du bail doivent être pris en compte. Il est également important de demander à consulter les quittances de loyer, afin de s'assurer que chaque locataire règle bien ce qu'il doit en temps et en heure. Un ou plusieurs mauvais payeurs peuvent compromettre le projet.

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Comment savoir si un immeuble locatif est rentable ?

Afin de déterminer si un investissement locatif dans un immeuble est rentable, il est nécessaire de mettre en perspective le prix d'achat du bien et le coût des travaux (immédiats et futurs), avec les loyers qui pourront être encaissés. Une simple comparaison permettra d'entrevoir le rendement de l'investissement. 

Toujours est-il que certains facteurs points méritent l'attention du propriétaire pour préserver la rentabilité de ce placement. Il doit s'attarder sur :

  • Le profil des locataires pour évaluer les risques d'impayés ;
  • La décote : comme pour l'achat d'un appartement déjà loué, l'acheteur bénéficie également d'une décote pour ce type de projet. Le prix d'achat du bien sera minoré de 10 à 20 % par rapport à un immeuble vide. L'investisseur doit donc s'assurer que le vendeur applique cette décote. Encore une fois, l'aide d'un expert immobilier sera utile ;
  • Les baux signés pour s'assurer que les loyers ne sont pas sous-évalués.
Un investissement immobilier requiert une véritable expertise

Une étude de rendement locatif demande des connaissances poussées du marché de l'immobilier et de la fiscalité. Puisque une telle acquisition est une décision financière importante, mieux vaut faire appel à un expert.

FAQ

Quel est le prix d'un immeuble de rapport ?

Le prix d’un immeuble de rapport varie en fonction de plusieurs critères : emplacement, surface, état général et rendement locatif. À Paris, les prix sont élevés, souvent entre 6 000 et 15 000 euros par mètre carré selon le quartier. Un immeuble en bon état avec un bon rendement peut coûter plusieurs millions d’euros.

Quelles sont les charges d'un immeuble ?

Les charges d’un immeuble incluent l'entretien des parties communes, les travaux de rénovation ou de maintenance, les assurances et les dépenses liées à l'ascenseur. S’y ajoutent les taxes foncières et, parfois, des honoraires pour le syndic de copropriété. Leur montant dépend de la taille de l’immeuble, de son état, de ses équipements et des services nécessaires pour son bon fonctionnement au quotidien.

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