10 conseils pour acheter un appartement et le louer directement

L’immobilier connaît des cycles, mais la demande est croissante du fait d’une démographie en hausse, de l’augmentation du nombre de familles monoparentales ou personnes seules, de la rareté des terrains constructibles, etc. 

Pour répondre à ce besoin, l’investissement locatif offre de multiples avantages : 

Acquérir un appartement, un studio ou une maison (que ce soit sa résidence principale ou pour louer directement), c’est acheter un actif tangible et durable qui gardera toujours une valeur intrinsèque à la revente, mais aussi moins volatile que la bourse par exemple.

L’immobilier locatif est l’un des rares placements qui peut bénéficier de l’effet de levier du crédit. En effet, vous pouvez acheter un bien pour le louer avec un faible apport personnel, car l’investissement est en partie financé par les loyers perçus et parce qu’il finance un actif tangible (on vous l’avait dit). L’assurance emprunteur liée au crédit constitue aussi une sécurité supplémentaire : en cas de décès ou d’invalidité de l’un des contractants, le survivant n’a qu’une partie à rembourser, voire plus rien si l’assurance a été contractée à 100 %. 

Avec un bien immobilier locatif, vous gardez le contrôle de votre investissement : c’est vous qui prenez les décisions ! Pour vous aider, BailFacile vous propose de nombreux services pour gérer vos locations en toute sérénité et maximiser votre rentabilité.

L’immobilier locatif procure un rendement correct (entre 4 et 7 % en moyenne) grâce aux revenus locatifs perçus et à la plus-value potentielle lors de la revente. Nous vous donnons toutes les astuces pour réaliser un bon achat juste après ! De plus, si vous optez pour un dispositif fiscal (sous réserve d’éligibilité), vous réduisez encore le coût global de votre projet immobilier locatif.

Enfin, acheter un appartement pour le louer est une solution attractive pour préparer sa retraite, grâce au complément de revenu généré par les loyers, et une bonne stratégie pour transmettre votre patrimoine à vos enfants.

Vous êtes convaincu de l’intérêt d’investir dans l’immobilier locatif ? Voyons maintenant les critères d’achat et les étapes à suivre pour un retour sur investissement intéressant.  

Avant de vous lancer bille en tête dans la recherche d’un bel appartement à acheter pour le louer, il est nécessaire de déterminer vos objectifs :

• Constituer un patrimoine à long terme ?
• Percevoir des revenus complémentaires réguliers ?
• Réaliser une plus-value lors de la revente ?
• Réduire sa fiscalité ?
• Récupérer le logement dans plusieurs années pour y vivre ?

Vos choix impacteront directement le type de bien immobilier à acheter, sa localisation ou encore le montage fiscal à réaliser. Pour tirer un revenu supplémentaire grâce aux loyers, privilégiez un appartement en bon état dans une zone à forte demande locative pour limiter la vacance locative. A l'inverse, pour une belle plus-value à la revente, investissez plutôt dans une maison ou un appartement ancien à rénover pour valoriser le bien. S’il s’agit de transmettre un patrimoine, étudiez comment réduire les droits de succession. 

Ensuite, n’hésitez pas à contacter un Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP) pour réaliser un bilan patrimonial et personnel : âge, situation maritale et familiale, répartition de votre patrimoine actuel, réserves disponibles et capacité d’épargne, crédits en cours, niveau d’imposition, etc. 

Cette analyse permet d’obtenir une vision globale pour prendre les bonnes décisions et anticiper les prochaines étapes de votre vie (mariage, enfant, études à payer, dépendance d’un parent, etc.) ainsi que les risques et aléas de la vie (perte d’emploi, accident, décès…). 

Maintenant que vous savez pourquoi vous voulez acheter un logement à louer, reste à déterminer le montant de l’enveloppe et la façon dont vous allez financer votre projet. 

Plusieurs critères doivent être considérés : 

• Votre épargne disponible ;
• Votre taux d’endettement et votre capacité d’emprunt ;
• Votre niveau de revenu (auquel s’ajouteront les loyers procurés par la future location, retenus par les banques à hauteur de 70 % du montant du loyer) ;
• Votre effort d’épargne possible pour déterminer le montant de vos futures mensualités de crédit.

Grâce à l’effet de levier du crédit, vous pouvez acquérir des biens immobiliers même avec un faible apport personnel. Cependant, gardez à l’esprit que le loyer ne couvre pas toujours la mensualité de votre emprunt et que vous devrez être en capacité de rembourser le crédit même en cas de vacance locative. 

De manière générale, les petites surfaces (studio et appartements T2, voire T3) offrent les meilleurs rendements, d’autant plus que la demande locative pour ce type de logement est soutenue. Au-delà, les biens plus grands sont moins rémunérateurs, mais limitent la vacance locative et les risques liés aux changements fréquents d’occupants.

• Les studios et appartements T2 sont parfaits pour les étudiants ou les jeunes actifs. La demande se situe dans les villes, à proximité des universités et grandes écoles ou en centre-ville pour profiter des nombreux services, des facilités de transport et de l’animation qui y règne. Ces petites surfaces sont souvent proposées en location meublée, avec un écart de loyer de 10 à 20 % plus élevé qu’en location vide ;
• Les appartements T3 et T4 conviennent aux jeunes couples (avec ou sans enfants) et aux familles. Il est plus sûr de privilégier un emplacement dans les grandes agglomérations et villes moyennes où la demande est importante. La proximité avec des zones d’activités (tertiaires ou industrielles) ou un accès direct au réseau de transport, la présence de lieux de loisirs et d’espaces verts seront autant d’atouts pour attirer les actifs et les parents de jeunes enfants ;
• La maison individuelle, si elle est bien située, peut générer un bon rendement, car la vacance locative est faible et les dégradations peu fréquentes. Pour attirer les familles, les couples d’actifs aisés ou les jeunes retraités, investissez dans une maison dans un quartier calme, proche des écoles, des lieux culturels, des espaces verts… et si vous pouvez, choisissez une maison avec un extérieur, c’est un vrai plus !

L’emplacement d’un bien immobilier destiné à la location est certainement LE critère à ne pas négliger. Attractivité de la commune, demande locative, croissance de population, bassin d’emplois, transports, services, écoles, commerces, loisirs, espaces verts… de nombreux critères entrent en jeu. Bien entendu, il est impossible de cocher toutes les cases, mais pour louer le logement devra répondre aux principaux besoins de vos futurs locataires.

Commencez par cibler des villes proches de chez vous : vous connaissez déjà le secteur et ce sera plus facile pour gérer la location de l’appartement par la suite. 

Renseignez-vous sur des sites comme l'Insee pour obtenir les données statistiques de la zone, Meilleurs Agents pour découvrir les prix moyens de vente et de location, ou la base des Valeurs foncières des notaires pour consulter les prix réels des dernières ventes signées dans les environs.

Parcourez ensuite les sites d’annonces de ventes et de locations immobilières afin d’évaluer la quantité de logements disponibles à l’achat et sur le marché locatif, les niveaux de prix, le tarif moyen des loyers, etc. Vous verrez s’il existe une tension locative, si les loyers pratiqués permettent de rentabiliser un investissement locatif, si certains quartiers sont moins demandés… une mine d’informations utiles pour affiner vos recherches.

Quand on veut faire l’acquisition d’un appartement pour le louer directement, il faut garder la tête froide et rester objectif dans ses décisions pour éviter les erreurs. Votre regard doit être celui d’un investisseur : est-ce que votre produit correspond à un marché ? Répond-il aux besoins des futurs locataires ? C’est tout ce qui importe pour réaliser un placement rentable.

Ne vous détournez pas de votre objectif à cause d’un prix alléchant dans une zone sinistrée, parce que le plancher en pointe de Hongrie est superbe, ou que ce T4 est en super état, bien qu’il soit situé aux abords d’une faculté… Vous l’aurez compris, il faut mettre son affect de côté quand on achète pour louer.

Autre conseil, notamment si c’est votre premier investissement locatif : ne voyez pas trop grand. Il vaut mieux commencer par un « petit » projet réaliste et soutenable sur le long terme qui n’étouffera pas votre budget quotidien. Vous pourrez développer votre parc immobilier par la suite.

Il est tout à fait possible d’acheter un bien neuf ou ancien pour investir dans l’immobilier locatif. Avantages et inconvénients, voici les éléments à prendre en compte pour choisir :

À première vue, l’achat d’un bien ancien semble plus souple et moins cher, mais il faudra étudier le projet dans son ensemble, avec une vision long terme, pour avoir toutes les cartes en main, notamment sur le coût des travaux et de l’entretien.

C’est un aspect à ne pas négliger : une imposition mal maîtrisée peut plomber la rentabilité de votre projet. 

Plusieurs dispositifs fiscaux existent pour optimiser vos revenus locatifs ou obtenir une réduction d’impôt, à étudier au regard de votre situation patrimoniale et personnelle. Le plus connu est sans doute le « Pinel neuf » pour diminuer votre IR jusqu’à 6 000 € par an, en contrepartie d’un engagement à maintenir le bien en location pendant 6 à 12 ans. Attention, les avantages fiscaux de la loi Pinel seront progressivement réduits à partir de 2023 ;

Toujours dans le neuf, les investisseurs qui achètent un appartement en résidence de service meublée neuve sous le dispositif Censi-Bouvard peuvent réduire leur impôt sur le revenu, chaque année pendant 9 ans, de 11 % de la valeur d'achat du bien hors taxes. La TVA, payée lors de l’achat, est aussi récupérable sous conditions ;

Autre option dans le neuf comme dans l’ancien, utiliser le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) au régime réel pour être exonéré d’impôts, en partie ou en totalité, pendant plusieurs années. Les revenus locatifs sont ainsi déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) au lieu d’être imposés en « revenus fonciers », comme c’est le cas en location nue.

D’autres solutions, comme le dispositif Denormandie, la loi Malraux ou la loi Girardin, peuvent convenir à un projet immobilier locatif. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un CGP, un expert-comptable ou un professionnel du secteur.

En tant que propriétaire bailleur, vous avez la possibilité de confier la gestion de votre bien à une agence immobilière ou de conserver cette prérogative pour vous et louer directement votre appartement, avec à chaque fois, des avantages et inconvénients.

Déléguer la gestion locative à un tiers 

La prestation de gestion d’un bien immobilier se divise en deux parties : la commercialisation (visites, études des dossiers, rédaction du bail de location, etc.), et la gestion courante (encaissement du loyer, envoi des quittances au locataire, suivi des réparations à la charge du propriétaire, gestion de la sortie des occupants, etc.).

Ces services ont un coût certain : l’équivalent d’un mois de loyer pour la commercialisation et des frais mensuels compris entre 8 % et des 12 % du montant du loyer pour la gestion courante. D’autres coûts indirects peuvent s’ajouter, notamment en cas de petits travaux, car l’agence fait appel à des artisans partenaires, dont les prix ne sont pas toujours compétitifs.

Passer par un professionnel pour la gestion locative de votre appartement peut vous soulager de la recherche de locataires et d’un suivi régulier. Toutefois, cette solution vous soulage également d’une part importante de vos revenus locatifs (ce qui diminue la rentabilité de votre investissement) et présente un inconvénient majeur : la perte de contrôle sur les décisions qui touchent à votre bien : choix du locataire, choix des artisans, choix des matériaux, etc.

La gestion déléguée convient donc aux propriétaires qui ne souhaitent pas (ou ne peuvent pas) s’occuper de leur location, et qui acceptent de réduire leur rendement locatif.

Quel est l'intérêt de gérer seul son bien ? 

Tout d’abord, pourquoi « seul » ? La mission de BailFacile est justement de vous accompagner dans toutes les démarches liées à la gestion locative. Il est d’ailleurs préférable de se faire épauler pour éviter les erreurs et les éventuels litiges qui pourraient en découler.

Louer directement votre bien permet d’avoir le contrôle sur l’ensemble des décisions et de limiter les coûts associés. Vous avez aussi une relation directe avec le locataire, plus simple pour éviter les malentendus ou pour réagir vite en cas de difficultés (impayé, troubles du voisinage, etc.).

Par ailleurs, la gestion locative autonome vous rend la maîtrise des coûts :

• Soit vous êtes assez confiant pour piloter seul les aspects de mise en location, de rédaction du bail, d’entrée et sortie des lieux, etc. ;
• Soit vous choisissez de vous faire accompagner sur certains points par un logiciel de gestion locative en ligne comme BailFacile. Une bonne solution pour économiser de l’argent et du temps, tout en ayant le soutien nécessaire à la réussite de votre location !

Seul bémol, louer et gérer directement un appartement demande une implication de votre part, en temps et en connaissances juridiques ou réglementaires. En contrepartie, votre rendement locatif pourrait augmenter de plus de 20 % ! Une somme non-négligeable qui pourra être à nouveau investie… dans l’immobilier locatif. D’autant plus qu’il existe des solutions peu coûteuses pour faciliter la gestion locative immobilière. 

Les propriétaires bailleurs redoutent principalement trois problèmes :

• les impayés de loyer, 
• la vacance locative du bien, 
• les dégradations. 

Comme le risque zéro n’existe pas, le choix des locataires est un point crucial dans la réussite de votre investissement.

Bien entendu, l’étude du dossier de location est l’étape obligatoire pour choisir les meilleurs locataires de manière objective, mais n’hésitez pas à discuter avec les candidats, intéressez-vous à leur vie, à leurs loisirs, à leurs projets (attention aux questions interdites à poser aux locataires). Cette interaction est utile, non seulement pour voir si le « feeling » passe, mais aussi pour détecter directement les signaux faibles, comme un lieu de travail très éloigné de l’appartement ou une envie irrésistible de partir voyager. Des situations qui pourraient pousser votre locataire à rompre le bail rapidement.

Dans tous les cas, prenez le temps de choisir vos locataires, il vaut mieux perdre deux semaines de loyers plutôt que de sélectionner un mauvais profil.

Pour rentabiliser votre investissement immobilier locatif, il est fortement recommandé aux investisseurs de souscrire une Garantie des Loyers Impayés (GLI) pour se protéger contre les impayés de loyer et les dégradations éventuelles.

Généralement, il faut compter 1,5 à 2,5 % du montant du loyer pour être assuré contre ces risques locatifs. N’hésitez pas à comparer les offres des compagnies d’assurance traditionnelles ou des courtiers en ligne pour trouver les meilleurs prix et services.

Acheter et louer directement un appartement reste une solution de placement judicieuse pour se constituer un patrimoine immobilier, améliorer ses revenus futurs et préparer sa retraite. En prenant les précautions nécessaires, l'investissement locatif peut donc être une opération rentable. Pour vous accompagner, n’hésitez pas à contacter des professionnels du secteur immobilier.