Certains critères sont incontournables pour faire de votre projet un investissement rentable. Nous vous dévoilons ici les points essentiels d’un dossier complet et convaincant.
Être dans une situation stable pour investir dans l’immobilier sans apport
Pour vous accorder un prêt sans apport personnel, la banque est attentive à la stabilité de votre situation professionnelle d’une part, et financière d’autre part.
Aussi, un contrat à durée indéterminée sera décisif pour obtenir un prêt total.
Par ailleurs, pensez à assainir votre situation avant de demander un crédit. Les banquiers détestent les comptes à découvert ou trop souvent en négatif.
Si vous avez d’autres prêts en cours, joignez le tableau d’amortissement mentionnant les montants restants dus.
Justifier d’un projet d’investissement locatif pertinent pour obtenir un prêt sans apport
Réunissez l’ensemble des documents indispensables à votre demande de financement. Soyez un bon client, consciencieux et rigoureux.
Toutefois, rappelez-vous que la clé pour obtenir un crédit sans apport est un investissement locatif aux profits avantageux.
C’est pourquoi il est essentiel de bien choisir la ville, le quartier, la rue de votre bien afin d’optimiser votre rentabilité.
Plus vos estimations seront précises, plus votre banquier sera satisfait.
L’idéal est de lui présenter une évaluation de rendement locatif net (balance entre les recettes locatives et le prix de revient du bien incluant les charges et taxes diverses).
Envisageons l’achat d’un studio pour 100 000 €. Le loyer prévisionnel est estimé à 500 €, les charges annexes (taxes foncières, charges de copropriété, assurance…) à 1 000 €.
Notre conseil : évaluez vos revenus sur 11 mois de loyers au lieu de 12. Ainsi, vous conservez une marge en cas d’impayé. Votre conseiller appréciera votre côté prudent et prévoyant.
Rendement locatif net = ((montant du loyer x 11 mois) - les charges locatives) / prix d’achat x 100
Ici, le rendement net de votre investissement est égal à :
(500 x 11) - 1 000 / 100 000 x 100 = 4,5 %.
Défiscaliser pour obtenir un prêt immobilier locatif sans apport
Les gouvernements successifs ont initié plusieurs dispositifs pour faciliter les investissements dans l'immobilier. Si votre projet est éligible à certains avantages fiscaux, votre dossier prendra de la valeur.
La loi Pinel
Pour un investissement locatif dans le neuf, la loi Pinel permet une défiscalisation pouvant aller jusqu’à 64 000 euros sous conditions.
Le fisc vous verse 12 % du prix du logement si vous louez 6 ans, 18 % si vous louez 9 ans, et 21 % si vous louez 12 ans.
La loi Malraux
Pour un investissement locatif dans l’ancien, la loi Malraux permet une réduction d’impôts de 22 % (secteurs protégés) ou 30 % (secteurs sauvegardés) des dépenses de rénovation (article 31 I, 1° du Code Général des Impôts).
Le statut de loueur en meublé non professionnel [LMNP]
Pour un investissement dans une résidence neuve avec services, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux :
- Le micro-BIC : pour des recettes locatives inférieures à 70 000 euros, vous bénéficiez d’un abattement de 50 %.
- Le régime réel : pour des profits supérieurs à 70 000 euros, vous déduisez toutes les charges réelles (charges de copropriété, frais et intérêts bancaires, assurances…) et amortissements. Par conséquent, en diminuant vos recettes, vous baissez vos impôts.