Investissement Locatif Clé en Main : fonctionnement, prestataires, tarifs et intérêt

Comment ça marche ?

C'est très simple ! Vous décidez d'investir dans la pierre, mais le temps vous manque, les compétences aussi. La solution adaptée à votre profil est peut-être l'investissement locatif clé en main.

Vous confiez la quasi-totalité de votre projet à une société spécialiste de l'immobilier locatif. Elle s'occupe de tout, de la recherche du bien d'après vos critères et votre budget, jusqu'à la mise en location du logement, et même la gestion de celui-ci.

Pour quels investisseurs ?

L'investissement locatif clé en main s'adresse à un public éloigné, pressé, novice ou inquiet :

• Les investisseurs étrangers ou éloignés du lieu choisi pour leur projet locatif : ce type de service intéresse généralement beaucoup les Français des grandes villes. Ceux-ci souhaitent investir dans des zones où le marché immobilier est plus accessible. Par ailleurs, cette méthode d'investissement convient aussi aux futurs acquéreurs étrangers qui veulent s'offrir une résidence secondaire en France.
• Les investisseurs pressés qui manquent de temps : un projet immobilier nécessite d'y consacrer beaucoup de temps pour être rentable. Il ne s'agit pas de se précipiter sur le premier bien déniché. Il faut chercher, parfois longtemps, celui qui correspond à la rentabilité à laquelle vous aspirez, et à votre budget.
• Les personnes qui n'ont aucune compétence dans le domaine de l'investissement locatif : ces sociétés s'intéressent beaucoup aux jeunes investisseurs qui n'ont pas encore acquis les connaissances nécessaires à un bon investissement.
• Les investisseurs inquiets : certains préfèrent confier leur investissement à des spécialistes compétents, gage de sécurité et de sérénité. Ils se sentent accompagnés, rassurés et conseillés.

Vous pouvez trouver plusieurs types d'accompagnements pour investir dans l'immobilier. Vous choisissez alors en fonction des services que vous attendez.

Si vous souhaitez confier uniquement la recherche du meilleur bien au bon prix, les chasseurs immobiliers peuvent vous aider.

Par ailleurs, lorsque vous décidez de déléguer l'intégralité de votre projet, il apparaît plus pertinent de vous tourner vers une société d'investissement locatif spécialisée.

Chasseurs immobiliers

Ce sont des chasseurs de biens, en d'autres termes, des personnes payées pour trouver le bien que vous cherchez en fonction de différents critères :

• votre budget (prix d'acquisition, frais de notaires, travaux…) et vos objectifs de rentabilité ;
• le type de bien que vous recherchez (appartement, maison, nombre de pièces…)
• la localisation de votre projet ;
• etc.

Ces professionnels ne travaillent pas pour le vendeur, mais uniquement pour l'acquéreur.

Ils doivent justifier d'une carte professionnelle d'agent immobilier « T » à jour pour pouvoir exercer.

Vous pouvez consulter le fichier des professionnels de l'immobilier sur le site de la Chambre de Commerce et d'Industrie.

Leur rôle : visiter les biens et effectuer une sélection avant de vous présenter ceux susceptibles de vous intéresser.

Les missions du chasseur immobilier peuvent être étendues (dossier de prêt par exemple), mais elles devront être spécifiées dans le mandat qui vous lie.

En pratique, vous signez un contrat de recherche de bien. Celui-ci est strictement encadré et régi par la loi Hoguet n° 70-2 du 2 janvier 1970 et la loi Alur n° 2014-366 du 24 mars 2014 concernant les conditions du contrat et le paiement du mandataire.

Le tarif d'un chasseur immobilier est librement fixé par ses soins. Il varie entre 2 % et 5 % hors taxes du prix net vendeur. Vous ne réglez la facture qu'au moment de la signature de l'acte authentique chez le notaire. Aucune somme ne peut vous être réclamée avant.

Les honoraires du chasseur immobilier sont indépendants des frais d'agence. En effet, vous pourriez avoir à payer également une commission à l'agence qui détient le mandat du bien.

Sociétés d'investissements pour vos projets locatifs

Ces sociétés vous accompagnent durant tout le processus de l'acquisition. Elles défendent vos intérêts.

Elles s'occupent de tout à votre place, de la recherche du bien jusqu'à l'acquisition. Elles gèrent aussi parfois la location.

Toutefois, vous pouvez décider de ne leur confier qu'une partie des démarches. C'est vous qui choisissez l'accompagnement sur mesure qui vous convient.

Leurs missions :

• étudier le montage juridique et fiscal du projet ;
• chercher le bien immobilier correspondant à vos attentes et à votre budget ;
• négocier pour vous le meilleur prix d'achat ;
• s'occuper du prêt bancaire ;
• gérer les démarches liées à l'acquisition du bien ;
• suivre les travaux d'amélioration et de rénovation ;
• proposer des aménagements et idées de décorations pour optimiser les lieux ;
• chercher un locataire fiable ;
• assurer la gestion locative.

Les sociétés d'investissement locatif clé en main mettent à votre service des experts pour chaque étape de votre projet (mise à disposition d'architectes, de spécialistes des travaux de rénovation, de décoration d'intérieurs…).

Le tarif : le service proposé étant plus étendu que celui du chasseur immobilier, les prix sont forcément plus chers. Il est recommandé de comparer les offres et les prix des différentes sociétés. N'hésitez pas à demander des devis, car les prix ne sont pas toujours clairement affichés sur leur site internet.

Les tarifs sont parfois calculés d'après le prix d'acquisition net vendeur. Les montants varient généralement entre 5 % et 12% hors taxes du prix net vendeur. Il arrive que certaines sociétés pratiquent un forfait fixe.

Si vous ajoutez aux services proposés l'option de gestion de la location, elle vous sera très probablement facturée en plus (sauf pour les forfaits où tout est inclus).

Accéder aux meilleures offres

Les professionnels de l'immobilier disposent d'outils performants pour optimiser leurs recherches d'après tous vos critères. Leur réseau efficace d'apporteurs d'affaires leur permet de dénicher des biens rares et introuvables sur le marché public.

Par ailleurs, ils sélectionnent les logements ou autres locaux de manière objective, d'après vos critères et vos objectifs. En conséquence, ils ne s'attachent pas à des aspects « coup de foudre » comme un néophyte. Ils connaissent les secteurs où il faut investir, et ceux où les loyers sont les plus élevés.

Gagner du temps

Les délais peuvent être très longs entre le moment où vous lancez votre projet immobilier et celui où vous trouvez un locataire. Les démarches sont nombreuses et chronophages :

• parcourir les annonces ;
• visiter les biens ;
• signer l'avant-contrat (compromis ou promesse) ;
• chercher un financement ;
• signer l'acte de vente ;
• effectuer les travaux d'amélioration et d'aménagement ;
• chercher un locataire.

Recourir à un prestataire de l'immobilier ne réduit pas les délais. Il peut par contre diminuer considérablement le temps que vous aurez à consacrer à votre projet.

D'autre part, il facilite les échanges, car vous n'avez qu'un seul interlocuteur privilégié.

Bénéficier d'un accompagnement sur mesure

Les sociétés d'investissement clé en main sont dotées de logiciels performants avec des algorithmes qui identifient vos besoins spécifiques d'après :

• la localisation recherchée ;
• votre budget global (prix d'acquisition, frais de notaire…) ;
• la rentabilité envisagée ;
• votre apport personnel ;
• etc.

Jouir d'un investissement sécurisé et rentable

Ces solutions clé en main vous offrent les conseils d'experts, notamment en matière juridique et fiscale.

Votre projet est étudié pour que votre investissement soit sûr, et votre rentabilité maximale.

D'autre part, ces spécialistes examinent les différents dispositifs de défiscalisation pour limiter le coût des impôts.

En résumé, leur mission consiste à vous obtenir une rentabilité optimale et un cash-flow positif.

Profiter de l'expertise de professionnels pour un logement clé en main

Pour vous proposer des prestations sérieuses et de qualité, les entreprises d'investissement locatif clé en main font appel à des experts de différents domaines :

• Fiscalité : votre projet est soigneusement étudié en amont. Il est essentiel de maîtriser les dispositifs de défiscalisation et les réductions envisageables pour réaliser un investissement immobilier rentable.
• Recherche immobilière : ces professionnels connaissent parfaitement le marché et la rentabilité locative des différentes zones géographiques.
• Prêt immobilier : le prestataire compare les offres de différentes banques, les taux d'intérêt, le montant des échéances, etc.
• Démarches administratives : il s'occupe de toutes les formalités liées à l'acquisition immobilière, ce qui représente un gain de temps considérable.
• Rénovation et amélioration : la société s'occupe de faire réaliser les travaux de réparation et d'entretien. Par ailleurs, elle peut aussi faire établir des plans pour optimiser les lieux afin d'augmenter le rendement locatif.
• Juridique : la société gère l'étape cruciale de la recherche du locataire fiable. Elle assiste le propriétaire bailleur pour la rédaction du contrat de location, le montant du loyer et des charges, l'envoi des quittances, les augmentations, etc.

Limiter les risques

Les professionnels de l'investissement locatif clé en main vous accompagnent pour évaluer et limiter les risques concernant, en outre :

• une mauvaise rentabilité si vous prévoyez un investissement sur du court terme ;
• la vacance locative selon la qualité et la localisation du logement ;
• les mauvaises surprises liées à l'état de l'immeuble dont dépend le bien ;
• le risque d'impayés si le locataire ne présente pas un dossier solide ;
• etc.

Payer la facture à la signature de l'acte d'acquisition

Vous ne payez le montant dû à la société d'investissement locatif clé en main qu'une fois la transaction finalisée chez le notaire.

C'est pourquoi certains professionnels sélectionnent les dossiers qui les intéressent. En effet, leur plus grande crainte est le refus de prêt des futurs acquéreurs. Dans ce cas, la vente est annulée, et ils ne peuvent se faire payer pour le travail accompli.

Aussi, les critères de sélection sont multiples. Certaines sociétés veillent à ce que l'investisseur apporte au moins 10 % du montant global de l'opération. D'autres ne s'occupent que des dossiers de plus de 150 000 euros.

Le recours à une société d'investissement locatif clé en main ou à un chasseur immobilier impacte forcément la rentabilité de l'opération.

Les mensualités d'emprunt sont plus importantes que lorsque vous vous occupez seul de votre projet. Pourquoi ? Parce qu'elles englobent des frais supplémentaires liés au service tout compris. Le projet va coûter plus cher à l'achat.

Par conséquent, le potentiel d'enrichissement à la revente est impacté. C'est d'autant plus perceptible pour les petits appartements.

Cependant, il est possible, dans certains cas, de déduire les frais de chasseur immobilier.

Pour les logements loués meublés non professionnels (LMNP), ces coûts peuvent être amortis ou passés en charge. Dans ce dernier cas, vous pouvez les déduire après plusieurs années, lorsque les amortissements sont épuisés.

Cependant, si l'appartement est revendu entre-temps, vous ne bénéficierez pas de cet avantage.

Aussi, certains investisseurs optent pour une mise en location de leur bien vide pendant 3 ans avant de le passer en location meublée.

Notez que vous avez d'autres choix pour investir dans l'immobilier sans avoir nécessairement à y consacrer beaucoup de temps :

L'investissement en Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)

La stratégie consiste ici à acquérir les parts d'une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI).

Cette dernière achète et gère les biens immobiliers. Elle distribue ensuite les revenus sous forme d'acomptes sur dividende de manière mensuelle, trimestrielle ou semestrielle selon les cas.

Le recours à différents professionnels

Pourquoi ne pas recourir aux professionnels dont vous avez vraiment besoin plutôt qu'à une seule société d'investissement clé en main ?

En effet, en fonction de vos besoins, il peut s'avérer moins coûteux de s'adresser à :

• un chasseur immobilier pour la recherche du bien conforme à votre budget ;
• un courtier pour le financement le plus adapté à votre projet ;
• enfin, à une agence pour la gestion de la location.