Autorisation ou refus d’une demande de sous-location - BailFacile

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À propos de la sous-location

On parle de sous-location lorsque le locataire titulaire d’un bail de location loue tout ou partie de son logement à une tierce personne en contrepartie d’une somme d’argent.

La sous-location est interdite par la loi, c’est une disposition de  l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989. L’accord écrit du bailleur va être nécessaire afin de sous-louer son appartement, et celui-ci pourra refuser la demande sans avoir à justifier son refus. Le montant du loyer du sous-locataire ne peut excéder celui du locataire historique, et le bailleur doit également donner son accord sur celui-ci. 

Une exception concerne les baux de location meublés signés avant le 27 mars 2014. La sous-location était laissée libre en l’absence d’une clause prévoyant l’accord du bailleur. C’est la loi Alur qui a imposé les mêmes modalités quel que soit le contrat de location.

Quelles sont les obligations du locataire pour sous-louer ?

La sous-location est autorisée sous deux conditions :

  • Le locataire titulaire du contrat de location doit obtenir l’accord écrit du bailleur, et ce quel que soit le type de location ;
  • Le loyer ne peut être supérieur au loyer initial ou au loyer initial par mètre carré si le locataire titulaire ne sous-loue qu’une partie du logement.

Hébergement ou sous-location ?

La frontière étant ténue, il est utile de rappeler la différence entre sous-location et simple hébergement. L’hébergement du concubin, d’une personne du cercle familial ou d’un ami, dès lors qu’il n’y a pas de contrepartie financière n’est pas considéré aux yeux de la loi comme de la sous-location.

Le bailleur ne peut donc pas s’y opposer, dès lors que la personne hébergée ne provoque pas de troubles du voisinage. Le cas échéant, le bailleur pourra demander son départ immédiat car elle est occupante sans droit ni titre.

La sous-location est caractérisée s’il y a eu un échange d’argent pour occuper le logement. Une sous-location sans contrepartie ne pourrait pas être définie comme tel.

L’intérêt de la sous-location pour le propriétaire

En cas d’absence prolongée, votre locataire peut souhaiter garder le logement et faire de la sous-location pour éviter une perte financière trop importante. Sachant qu’il reste titulaire du contrat, il est tenu de vous payer le loyer et les charges aux termes convenus et reste responsable en cas de dégradations.

Autoriser la sous-location, c’est aussi permettre au locataire de limiter voire de compenser entièrement sa perte financière et vous assurer ainsi d’une meilleure solvabilité. Cela limite également la rotation locative au sein du logement qui peut s’avérer coûteuse en temps et en argent si vous passez par une agence. Durant cette sous-location, vous continuerez  à éditer les quittances au nom du locataire.

Quelles sont les implications si le locataire fait de la sous-location sans autorisation ?

Dès que la sous-location est constatée : la mise en demeure

En cas d’absence d’autorisation écrite de la part du bailleur, la sous-location est illégale. Le propriétaire, dès lors qu’il remarque que son bien est sous-loué, peut enclencher une procédure pour résilier le bail et même demander des dommages et intérêts. Afin de bien acter de la présence du sous-locataire, il est recommandé de faire appel à un huissier.

Le bailleur va pouvoir adresser une lettre de mise en demeure de cesser la sous-location. Cette lettre devra respecter un certain formalisme et contiendra : 

  • Les coordonnés du bailleur et du locataire ; 
  • Le logement concerné ; 
  • Les informations du bail ; 
  • Le rappel de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit que « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer ».
  • La notification de mise en demeure de cesser la sous-location immédiatement sous peine d’entamer une procédure de résiliation du contrat de bail auprès des tribunaux. 

Nous mettons à votre disposition cette lettre de mise en demeure que vous pouvez remplir gratuitement. Ce document au format PDF pourra ensuite être envoyé directement par BailFacile ou imprimé et envoyé en lettre recommandé avec accusé de réception, ou bien remise en main propre contre émargement.

Agissez rapidement

En pratique, cette lettre suffit souvent à mettre la pression auprès du locataire qui cessera la sous-location immédiatement par peur de poursuites judiciaires. Pensez à le mettre en demeure le plus tôt possible afin que la sous-location ne s’installe pas.

Conséquences en fin de bail

Le propriétaire peut faire valoir son droit au non-renouvellement du bail quand celui-ci arrive à échéance pour motifs légitimes et sérieux. Dans le cadre d’une procédure au tribunal, Le locataire peut être condamné à verser au propriétaire le montant des sous-loyers perçus, voire des dommages et intérêts en cas de préjudice, c’est ce qu’a jugé la Cour de cassation dans sa décision du 12 septembre 2019.

Quels sont les risques pour le sous-locataire ?

Le contrat de sous-location étant régi par le Code civil, le sous-locataire est bien moins protégé que le locataire signataire du bail initial. Outre le fait qu’il ne pourra pas demander d’aide au logement, le sous-locataire n’a aucun droit vis-à-vis du propriétaire et est tributaire du bon vouloir du locataire pour faire suivre ses demandes, notamment si le logement ne répond pas aux critères de décence prévus par la loi.

En tant que locataire, ne vous y essayez pas !

Sous-louer un appartement sans l’autorisation préalable du bailleur peut donc avoir de lourdes conséquences pour le locataire. En tant que locataire, ne vous y essayez pas ! Demandez systématiquement l’accord par écrit de votre propriétaire.

Mon logement se retrouve sur Airbnb sans mon autorisation, que puis-je faire ?

Que la sous-location soit pour quelques jours ou à plus long terme ne change rien. Le locataire doit obtenir l’autorisation écrite de son bailleur et ne peut sous-louer son logement plus cher qu’il ne le paye. Vous pourrez donc engager une procédure de résiliation du bail et demander des dommages et intérêts.

Depuis l’arrêt n°745 de la Cour de cassation évoqué précédemment, le locataire s’expose à devoir verser les loyers perçus de la sous-location y compris dans le cadre de locations saisonnières telles que les locations Airbnb.

Un sous-locataire peut-il prétendre aux aides au logement ?

Non car il n’est pas titulaire du bail d’habitation. Un simple contrat de sous-location n’est pas accepté par l’administration.

Avant d’octroyer les APL, la CAF vérifie que le demandeur dispose d’un bail et de quittances de loyer : c’est à partir de ces pièces justificatives que les montants d’aides seront déterminés.

Sans l’accord du propriétaire la sous-location est considérée illégale, un sous-locataire ne pourrait donc pas bénéficier d’APL car il n’est pas titulaire du bail d’habitation, et n’existe pas aux yeux du bailleur (son nom ne figure sur aucun contrat).