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SOMMAIRE

  • Peut-on sous louer un appartement ?
  • Obligations du locataire
  • Hébergement ou sous-location ?
  • Comment sous louer son appartement ?
  • Sous-location sans autorisation
  • Risques pour le sous-locataire
  • Sous-location & Airbnb
  • Aides au logement
  • FAQ

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Peut-on sous louer un appartement ?

On parle de sous-location lorsque le locataire titulaire d’un bail de location loue tout ou partie de son logement à une tierce personne en contrepartie d’une somme d’argent.

La sous-location est interdite par la loi, c’est une disposition de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989. L’accord écrit du bailleur va être nécessaire afin de sous-louer son appartement, et celui-ci pourra refuser la demande sans avoir à justifier son refus.

Le montant du loyer du sous-locataire ne peut excéder celui du locataire historique, et le bailleur devra également donner son accord sur la somme demandée.

Une exception concerne les baux de location meublés signés avant le 27 mars 2014. La sous-location était laissée libre en l’absence d’une clause prévoyant l’accord du bailleur. C’est la loi Alur qui a imposé les mêmes modalités quel que soit le contrat de location.

Pourquoi et comment refuser la sous-location ?

Pour refuser la sous-location, le propriétaire doit se référer au bail initial qui, dans la plupart des cas, stipule une clause interdisant la sous-location sauf accord écrit du propriétaire.

Si une demande de sous-location est faite par le locataire, le propriétaire peut simplement invoquer cette clause pour refuser. Il est conseillé de répondre par écrit, en expliquant que la sous-location est interdite selon les termes du bail. 

Il est essentiel que le propriétaire communique son refus de manière claire, respectueuse et documentée, de préférence par écrit, pour éviter tout malentendu ou litige futur.

Quelles sont les obligations du locataire pour sous-louer ? (contrat & autorisation)

La sous-location est autorisée sous deux conditions :

  • Le locataire titulaire du contrat de location doit obtenir l’accord écrit du bailleur, et ce quel que soit le type de location ;
  • Le loyer ne peut être supérieur au loyer initial ou au loyer initial par mètre carré si le locataire titulaire ne sous-loue qu’une partie du logement.

Selon la loi Hoguet, seuls les titulaires d'une carte professionnelle sont autorisés à exercer la sous-location professionnelle.

Hébergement ou sous-location ?

Hébergement ou sous-location : les différences

La frontière étant ténue, il est utile de rappeler la différence entre sous-location et simple hébergement. L’hébergement du concubin, d’une personne du cercle familial ou d’un ami, dès lors qu’il n’y a pas de contrepartie financière n’est pas considéré aux yeux de la loi comme de la sous-location.

Le bailleur ne peut donc pas s’y opposer, dès lors que la personne hébergée ne provoque pas de troubles du voisinage. Le cas échéant, le bailleur pourra demander son départ immédiat car elle est occupante sans droit ni titre.

La sous-location est caractérisée s’il y a eu un échange d’argent pour occuper le logement. Une sous-location sans contrepartie ne pourrait pas être définie comme tel.

Comment sous louer son appartement ?

En cas d’absence prolongée, votre locataire peut souhaiter garder le logement et faire de la sous-location pour éviter une perte financière trop importante.

Le locataire reste titulaire du contrat

Il est tenu de vous payer le loyer et les charges aux termes convenus et reste responsable en cas de dégradations.

Autoriser la sous-location, c’est :

  • Permettre au locataire de limiter voire de compenser entièrement sa perte financière et vous assurer ainsi d’une meilleure solvabilité.
  • Limiter la rotation locative au sein du logement qui peut s’avérer coûteuse en temps et en argent si vous passez par une agence.

Durant cette sous-location, vous continuerez à éditer les quittances au nom du locataire.

Quelles sont les implications si le locataire fait de la sous-location sans autorisation ?

Dès que la sous-location est constatée : la mise en demeure

En cas d’absence d’autorisation écrite de la part du bailleur, la sous-location est illégale. Le propriétaire, dès lors qu’il remarque que son bien est sous-loué, peut enclencher une procédure pour résilier le bail et même demander des dommages et intérêts.

Bon à savoir

Afin de bien acter de la présence du sous-locataire, il est recommandé de faire appel à un huissier.

Le bailleur va pouvoir adresser une lettre de mise en demeure de cesser la sous-location.

Cette lettre devra respecter un certain formalisme et contiendra : 

  • Les coordonnés du bailleur et du locataire ; 
  • Le logement concerné ; 
  • Les informations du bail ; 
  • Le rappel de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit que « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer ».
  • La notification de mise en demeure de cesser la sous-location immédiatement sous peine d’entamer une procédure de résiliation du contrat de bail auprès des tribunaux. 

Nous mettons à votre disposition cette lettre de mise en demeure que vous pouvez remplir gratuitement. Ce document au format PDF pourra ensuite être envoyé directement par BailFacile ou imprimé et envoyé en lettre recommandé avec accusé de réception, ou bien remise en main propre contre émargement.

Agissez rapidement

En pratique, cette lettre suffit souvent à mettre la pression auprès du locataire qui cessera la sous-location immédiatement par peur de poursuites judiciaires. Pensez à le mettre en demeure le plus tôt possible afin que la sous-location ne s’installe pas.

Conséquences en fin de bail

Le propriétaire peut faire valoir son droit au non-renouvellement du bail quand celui-ci arrive à échéance pour motifs légitimes et sérieux.

Dans le cadre d’une procédure au tribunal, Le locataire peut être condamné à verser au propriétaire le montant des sous-loyers perçus, voire des dommages et intérêts en cas de préjudice, c’est ce qu’a jugé la Cour de cassation dans sa décision du 12 septembre 2019.

Quels sont les risques pour le sous-locataire ?

Quels sont les risques de la sous location ? Le contrat de sous-location étant régi par le Code civil, le sous-locataire est bien moins protégé que le locataire signataire du bail initial. Outre le fait qu’il ne pourra pas demander d’aide au logement, le sous-locataire n’a aucun droit vis-à-vis du propriétaire et est tributaire du bon vouloir du locataire pour faire suivre ses demandes, notamment si le logement ne répond pas aux critères de décence prévus par la loi.

En tant que locataire, ne vous y essayez pas !

Sous-louer un appartement sans l’autorisation préalable du bailleur peut donc avoir de lourdes conséquences pour le locataire. En tant que locataire, ne vous y essayez pas ! Demandez systématiquement l’accord par écrit de votre propriétaire.

Mon logement se retrouve sur Airbnb sans mon autorisation, que puis-je faire ?

Que la sous-location soit pour quelques jours ou à plus long terme ne change rien. Le locataire doit obtenir l’autorisation écrite de son bailleur et ne peut sous-louer son logement plus cher qu’il ne le paye. Vous pourrez donc engager une procédure de résiliation du bail et demander des dommages et intérêts.

Depuis l’arrêt n°745 de la Cour de cassation évoqué précédemment, le locataire s’expose à devoir verser les loyers perçus de la sous-location y compris dans le cadre de locations saisonnières telles que les locations Airbnb.

Un sous-locataire peut-il prétendre aux aides au logement ? (APL)

Non, car il n’est pas titulaire du bail d’habitation. Un simple contrat de sous-location n’est pas accepté par l’administration. Il est d'ailleurs possible de faire une sous location sans contrat.

Avant d’octroyer les APL, la CAF vérifie que le demandeur dispose d’un bail et de quittances de loyer : c’est à partir de ces pièces justificatives que les montants d’aides seront déterminés.

En bref

Sans l’accord du propriétaire la sous-location est considérée illégale, un sous-locataire ne pourrait donc pas bénéficier d’APL car il n’est pas titulaire du bail d’habitation, et n’existe pas aux yeux du bailleur (son nom ne figure sur aucun contrat).

FAQ

Qu'est-ce qu'une sous-location ?

On parle de sous-location lorsqu'un locataire, titulaire du bail, loue lui-même tout ou partie de son logement à une autre personne en échange du paiement d'un loyer. Cette formule n'est légale que si le propriétaire a donné son accord. Ce dernier doit également donner son accord quant au montant du loyer demandé au sous-locataire. Dans le cas contraire, le locataire principal s'expose à une résiliation du bail, voire à des sanctions.

Est-ce légal ou illégal de sous-louer selon la loi ?

Le locataire d'un logement dit "loi de 1948" peut le sous-louer en totalité, à condition d'obtenir préalablement l'autorisation écrite du propriétaire. Le locataire doit demander l'autorisation par lettre recommandée avec accusé de réception.

Comment déclarer une sous-location ?

Côté propriétaire, la sous-location ne permet de réévaluer le montant du loyer. Le locataire doit déclarer les revenus perçus lors des sous-locations dans sa feuille d'imposition en bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec un abattement de 50%.

Quels sont les risques à sous-louer ?

À défaut d'une autorisation écrite, un locataire ne peut en aucun cas sous-louer son logement. Si toutefois il outrepasse cette interdiction et sous-loue son logement sans autorisation, il prend le risque de voir son propriétaire demander la résiliation du bail, voire des dommages et intérêts.

Un propriétaire peut-il refuser une sous-location ?

Un propriétaire peut refuser une sous-location du bien qu'il loue sans avoir à justifier de son refus. S'il accepte la sous-location, le propriétaire doit également donner son accord quant au montant du loyer demandé au sous-locataire.

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SOMMAIRE

  • Peut-on sous louer un appartement ?
  • Obligations du locataire
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  • Comment sous louer son appartement ?
  • Sous-location sans autorisation
  • Risques pour le sous-locataire
  • Sous-location & Airbnb
  • Aides au logement
  • FAQ
Autorisation ou refus de sous-location

Pour aller plus loin

Pourquoi et comment rédiger un contrat de bail de sous-location ?

Quels sont les risques de la sous-location pour le propriétaire et les locataires ?

Peut-on pratiquer la sous-location sans contrat écrit ?

Comment fonctionne la sous location professionnelle ?