Peut-on pratiquer la sous-location sans contrat écrit ?

La sous-location est régie par le Code civil. Le locataire qui souhaite sous-louer son appartement n'est donc pas dans l'obligation de rédiger un contrat pour proposer tout ou partie de son logement en sous-location. 

En revanche, le locataire doit obtenir l'accord écrit du bailleur avant de procéder à une sous-location. Cette règle est à respecter, aussi bien pour une sous-location de courte durée que pour plusieurs mois par an. 

Dans le cadre d'une sous-location, le locataire principal agit en qualité de bailleur par rapport au sous-locataire. Les deux parties vont donc s'entendre sur les modalités en signant un contrat de sous location précisant : 

• La durée du bail ; 
• Le montant et la date de paiement du loyer ; 
• Les obligations de chaque partie ; 
• Les modalités de résiliation. 

Le locataire principal joint ensuite l'accord écrit du propriétaire ainsi qu'une copie du contrat de bail principal. 

Les règles qui s'appliquent à la sous-location varient selon le type de logement concerné. 

La sous-location d'un logement vide ou meublé

Le locataire qui souhaite pratiquer la sous-location doit auparavant obtenir l'accord du propriétaire. À cette occasion, il s'entend avec son bailleur sur le montant du loyer à demander au sous-locataire. 

La sous-location autorisée d'un logement conventionné Anah

Le locataire d'un logement conventionné Anah peut le proposer à la sous-location à une personne qui possède le statut d'adulte handicapé. Il peut se passer de l'autorisation du propriétaire s'il signe un contrat d'accueil familial avec le sous-locataire. 

La sous-location d'un logement dit "loi de 1948"

Les logements désignés comme "loi de 1948" disposent de règles spécifiques en ce qui concerne la sous-location selon le nombre de pièces : 

• Logement de 2 à 5 pièces : le locataire peut sous-louer une pièce seule ou deux pièces s'il vit seul et a plus de 65 ans. 
• Logement de 6 pièces et plus : le locataire peut sous-louer une pièce. 

Quel que soit le nombre de pièces mises à disposition, le sous-locataire verse un montant du loyer proportionnel à la surface louée.

La sous-location d'un logement social

La sous-location d'un logement social, de façon totale ou partielle, est strictement interdite. Toutefois, des exceptions existent : 

• Le sous-locataire a plus de 60 ans ou est reconnu handicapé : la sous-location d'une partie du logement est autorisée, à condition de signer un contrat d'accueillant familial et de prévenir l'organisme HLM ; 
• Dans le cadre d'une cohabitation intergénérationnelle entre une personne de plus de 60 ans et un jeune de moins de 30 ans, en échange d'une contrepartie financière et de quelques petits services. 

Si un locataire pratique la sous-location sans l'autorisation du propriétaire ou malgré son refus, il s'expose à des sanctions indiquées dans l'article 8 de loi du 6 juillet 1989. En effet, le bail d'habitation signé entre le locataire principal et le propriétaire indique la mise à disposition d'un logement pour répondre à ses besoins. En cas de sous-location, il prouve qu'il n'a plus besoin de cet appartement. 

Quels sont les risques de la sous-location ? La sous-location illégale sans autorisation préalable du bailleur entraîne la résiliation du bail en cours. De plus, le locataire peut être condamné à verser les sommes perçues au propriétaire et à lui verser des dommages et intérêts. 

Si un bailleur parvient à prouver qu'une sous-location est en place sans son autorisation ou malgré son interdiction, il peut obtenir la résiliation du contrat correspondant. Le sous-locataire est donc considéré comme un occupant sans droit ni titre. 

Pour saisir le tribunal d'instance, le propriétaire doit prouver que le locataire pratique la location sans son autorisation. Un juge peut retenir les éléments suivants : 

• Annonce présente sur un site de location pour le logement censé être occupé par le locataire ; 
• Un constat d'huissier indiquant la présence de tiers dans le logement en l'absence du locataire principal ; 
• Document du concierge indiquant qu'il a été sollicité pour la visite du logement. 

Si vous soupçonnez votre locataire de sous-louer votre logement, vous pouvez mandater un huissier pour effectuer la recherche de preuves sur internet ainsi que sur les lieux. 

Le contrat de sous-location n'est pas régi par la loi du 6 juillet 1989. Les droits du sous-locataire diffèrent donc de ceux du locataire principal d'un logement vide ou meublé. Si des travaux sont nécessaires, il sera par exemple dans l'obligation de passer par le locataire principal qui lui-même fera appel au propriétaire du logement. 

De plus, le contrat de sous-location se termine automatiquement à la fin du bail d'habitation du locataire. Le sous-locataire ne dispose d'aucun droit au renouvellement n'est donc possible au-delà de cette période. En cas de demande de congé du locataire principal, la durée du contrat du sous-locataire est également écourtée.