Sous-location : quelles sont les conditions pour sous-louer un logement légalement ?

On parle de sous-location lorsque vous disposez d'un bail de location et que vous louez votre logement à un tiers en contrepartie d’une compensation financière. Si le prêt du logement est effectué sans échange d’argent alors on ne peut pas employer le terme de sous-location. La sous-location implique automatiquement le paiement d'un loyer.

Si par exemple vous êtes en droit d’héberger votre famille ou vos amis, ou prêter temporairement votre appartement, il ne s'agit pas d'une sous-location, car il n'y a pas de versement de loyer. Vous pouvez loger librement les personnes de votre choix. Mais attention, si vous quittez le logement pour le laisser à l'entière disposition de vos proches, cela peut être considéré comme une sous-location, même si vous continuez à verser le loyer au bailleur.

En principe, la sous-location d’un logement vide ou meublé est interdite si le logement constitue la résidence principale du locataire. Cette interdiction est mentionnée dans la notice d'information du contrat de location. Lorsque la sous-location est autorisée, elle est tout de même réglementée. 

Pour les propriétaires, il n'est pas toujours évident de faire la différence entre une véritable sous-location avec loyer et l’hébergement d’amis, famille, ou concubins. En effet, la loi n'interdit pas au locataire d'inviter chez lui les personnes de son choix. Dans la majorité des situations, seule une reconnaissance par le sous-locataire de l'existence d'un contrat de sous-location permet au propriétaire de prouver une sous-location interdite. 

Sous-location interdite  

En principe, la sous-location est interdite lorsqu’un logement est loué vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire. En effet, l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que "Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer." Cette interdiction peut être rappelée dans une annexe obligatoirement jointe au contrat de location.

Pour rappel, un logement loué à titre de résidence principale doit être occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé, en cas de force majeure, par le locataire ou son conjoint ou par une personne à charge.

Sous-location autorisée : comment déclarer une sous-location ?

Si vous souhaitez sous-louer votre logement en toute légalité, vous devez être transparent avec le propriétaire et lui demander une autorisation écrite. Il vaut mieux également s’entendre sur le montant du loyer de la sous-location. 

À savoir : le propriétaire peut tout simplement accepter votre demande de sous-location ou la refuser sans avoir se justifier.

Dans le cadre d’une sous-location, il n’est pas obligatoire d’établir un bail de sous-location. Cependant, en tant que locataire, vous êtes le principal responsable du logement.

Si le sous-locataire ne paye pas le loyer ou dégrade le logement, vous serez responsable vis-à-vis du propriétaire.

Par conséquent, dans l'intérêt des deux parties, il est conseillé de mettre en place un contrat qui formalise les conditions de la sous-location : durée, montant du sous-loyer, dépôt de garantie, préavis, etc. Pensez également à réaliser un état des lieux d'entrée et un état des lieux de sortie.

La sous-location est une pratique courante dans les grandes villes françaises comme Paris, où il est de plus en plus difficile de se loger, notamment pour les étudiants. Cependant, elle n’est pas toujours autorisée et une sous-location interdite comporte plusieurs risques.

Pour le locataire principal

Si vous n’avez pas d’autorisation écrite de la part du propriétaire, vous ne pouvez pas sous-louer votre logement. Si malgré l'interdiction, vous sous-louez votre appartement, vous prenez le risque que le propriétaire demande la résiliation du bail, voire des dommages et intérêts. Vous encourez même des sanctions pénales. Il est vivement conseillé d’obtenir préalablement l'accord de votre propriétaire avant de prêter votre logement contre un loyer.

En tant que locataire, voici les différents risques encourus pour sous-location illégale :

• une éventuelle résiliation du bail par le propriétaire ;

• des sanctions financières avec une demande de dommages et intérêts ;

• des sanctions pénales ;

• le refus des allocations logement ou Loca-Pass ;

• pas de garanties en cas de sinistre ou de dégradation du bien ;

• la non-transmission de la quittance de loyer. Elle sert de justificatif de paiement des loyers ou de justificatif de domicile. Elle est également souvent exigée par les administrations (Caisse d’allocation familiale, Sécurité Sociale, Pôle emploi) ;

• la perte du droit de préemptiondu locataire si le propriétaire met en vente son bien ;

• le risque d’impayés de la part du sous-locataire, sans aucun recours possible.

Pour le sous-locataire

En tant que sous-locataire, vous pouvez bénéficier d’un logement à moindre coût, néanmoins, vous êtes dans une situation précaire. Vous n’avez aucune garantie de rester dans le logement, et vous pouvez être expulsé du jour au lendemain. En effet, si le bail du locataire prend fin, le propriétaire des lieux n’a aucune obligation de vous maintenir le logement.

Pour le propriétaire 

Quand vous louez un bien immobilier à un locataire, vous le rencontrez et vous pouvez demander plusieurs garanties : paiement du loyer, entretien courant et réparations, autorisation pour certains travaux dans le logement, assurance habitation, etc. 

En revanche, lorsqu’il s’agit d’une sous-locataire, vous ne connaissez pas la personne et vous ne pouvez donc pas exiger des garanties. Par conséquent, si le sous-locataire ne respecte pas les lieux, vous pouvez faire face à des dégradations importantes dans le logement ou sur votre mobilier (s'il s'agit d'une location meublée).

En tant que propriétaire, il n’est pas toujours évident de prouver l’existence d’une sous-location. Si vous suspectez votre locataire, il vous faudra des preuves avant d’engager des démarches à son encontre. Voici quelques solutions pour vérifier s’il s’agit d’une sous-location illégale :

• vérifiez si votre logement est occupé par une autre personne que votre locataire ;

• interrogez les voisins ;

• observez s’il y a un changement de nom sur la boîte au lettre ;

• essayez d’identifier le sous-locataire présent dans votre bien immobilier ;

• si vous pensez que votre logement est sous-loué, essayez de savoir depuis combien de temps le sous-locataire est en place ;

• notez la fréquence des locations de courtes durées de votre appartement ;

• déterminez le montant du loyer payé par le sous locataire.

Si la sous-location illégale est prouvée, vous devez d’abord la faire constater par un huissier de justice. Ensuite, vous pouvez informer votre locataire par courrier en lui rappelant ses obligations de respecter le contrat de location et lui demander de stopper la sous-location illégale. En fonction de sa réponse, vous pouvez continuer le bail ou entamer des démarches pour rompre le bail.

La sous-location consiste à mettre en location le logement dont vous êtes le locataire. Si la sous-location peut être autorisée, il est important de respecter la réglementation en vigueur.  Il est notamment indispensable d’informer en amont le propriétaire du logement et d'obtenir une autorisation écrite. A savoir aussi que la réglementation est différente selon le type de logement. 

Logement meublé et vide

Que le logement loué soit vide ou meublé, en tant que locataire, vous devez obtenir un accord écrit du propriétaire sur la faisabilité de sous-louer et sur le montant du loyer.

Attention : le montant du loyer réclamé pour la sous-location ne peut pas dépasser celui demandé au locataire. Il en est de même pour la durée de la sous-location, elle ne peut pas dépasser celle du bail du locataire.

Par la suite, il est nécessaire de transmettre au sous-locataire l'autorisation écrite de sous-location du propriétaire et la copie du bail.

Logement conventionné Anah

Si vous êtes locataire d'un logement conventionné, Anah, vous pouvez sous-louer à une personne adulte en situation de handicap uniquement si vous signez avec elle un contrat d'accueil familial.

Logement dit "loi de 48"

Nous vous proposons une information exhaustif mais sachez que cette loi concerne les logements construits avant le 1er septembre 1948 dans certaines communes de plus de 10 000 habitants. Vous devez également avoir emménagé avant le 23 décembre 1986 pour que cette loi s'applique à votre cas. Autrement dit, cette loi ne concerne plus grand monde, voire personne… Mais si par le plus grand des hasards vous êtes tout de même concerné :

• Dans le cas d’une sous-location pour un logement en entier, les conditions sont les mêmes que celles décrites ci-dessus avec l'autorisation écrite du propriétaire. En revanche, le sous-locataire peut rester dans le logement, même si le locataire quitte le logement.

• Dans le cas d’un logement 6 pièces et plus : le locataire peut sous-louer 1 pièce avec autorisation du propriétaire. Dans cette situation, la durée de la sous-location est fixée librement entre le locataire et le sous-locataire, par contre si la location prend fin, la sous-location s’arrête aussi. Pour ce qui est du montant du loyer, il doit correspondre à la surface de la pièce louée, avec éventuellement une augmentation de 20 % au maximum.

• Dans le cas d’un logement de 2 à 5 pièces : le locataire peut sous-louer 1 pièce ou 2 pièces, à 1 ou 2 sous-locataires, à condition de vivre seul et d’avoir plus de 65 ans. Pour le reste, les conditions sont les mêmes qu’un logement de 6 pièces et plus. 

Logement social 

Dans le cadre d’un logement social, la sous-location du bien entier est totalement interdite. Il est possible de sous-louer uniquement une partie du logement sous conditions : le sous-locataire doit être âgé de plus de 60 ans ou être en situation de handicap. Le sous-locataire doit également conclure un contrat d'accueil familial avec le locataire en place.

Les autres conditions sont identiques aux cas vus précédemment : avoir l'autorisation du propriétaire et demander un loyer proportionnel à la surface louée. Par contre, la durée du bail de la sous-location est illimitée.