Quels sont les risques de la sous-location pour le propriétaire et les locataires ?

Dans le cadre d’une sous-location, le locataire met son domicile (appartement ou maison) à la disposition d'une tierce personne moyennant une compensation financière. L'absence de contrepartie pécuniaire exclut donc la qualification de sous-location. 

Sous-location et hébergement à titre gratuit : Quelle différence ? 

Dans un marché immobilier parfois peu flexible, la sous-location offre une excellente alternative aux étudiants tout en évitant au propriétaire des dépenses inutiles pour un logement inoccupé. Cela peut également s’avérer bénéfique pour ceux qui éprouvent des difficultés à trouver un logement en traitant directement avec les propriétaires (en raison de critères de sélection exigeants, entre autres). 

À l’inverse, si le locataire accueille sa famille, des amis ou prête occasionnellement son logement sans demander de paiement, cela ne constitue pas de sous-location, car aucun loyer n'est perçu. Dans ces circonstances, il est possible d’héberger quelqu'un quand on est locataire, on parle alors d'hébergement à titre gratuit.

En qualité de bailleur, le principal risque de la sous-location de votre logement, c’est que votre locataire décide de sous-louer le bien sans votre accord. Ce dernier va alors mettre le logement à disposition d'une tierce personne moyennant un loyer établi de manière totalement illégale. Cette situation peut donner lieu à des conflits, en particulier si vous êtes persuadé que le locataire sous-loue sans votre autorisation, ou inversement, si le locataire prétend héberger quelqu'un sans aucune contrepartie financière.

Un autre obstacle que peut rencontrer un propriétaire bailleur porte sur son incapacité à expulser le sous-locataire. Cela est dû au fait que le sous-locataire n'a de lien contractuel qu'avec le locataire principal. Pour mettre fin à la sous-location, le bailleur doit donc résilier le bail du locataire initial. 

Un locataire doit quant à lui retenir le principe suivant : il est interdit de pratiquer la sous-location lorsque le logement constitue sa résidence principale et s'il n'a pas l'autorisation du propriétaire. Cette interdiction est spécifiée dans la notice d'information (section 2.2) qui doit obligatoirement être jointe au contrat de location. Elle stipule notamment que le locataire ne peut en aucun cas sous-louer la totalité ou une partie de son logement sans avoir obtenu au préalable le consentement écrit du bailleur.

Le propriétaire peut alors décider s'il accepte ou non que son locataire procède à une sous-location. S'il décide de refuser, il n'est pas tenu de justifier sa décision. À l’inverse, en cas d'accord, il doit notifier par écrit son approbation. Dans ce document, le propriétaire approuve non seulement le principe de la sous-location, mais il doit également préciser le montant du loyer applicable (ce dernier ne doit pas excéder celui du bail initial). 

Les risques en cas d'absence d'autorisation du propriétaire (ou de contrat de sous-location)

Si toutefois le locataire outrepasse cette restriction et procède à une sous-location sans contrat de location et sans autorisation, il s’expose alors au risque que le propriétaire exige la résiliation du contrat de location, voire réclame des réparations financières en guise de dommages et intérêts. 

De telles infractions pourraient même entraîner des conséquences pénales. De façon plus générale, le locataire qui sous-loue peut se retrouver bloquer dans les démarches suivantes : 

• L’inéligibilité à l’allocation logement ou un Loca-Pass ; 
• La perte des garanties en cas de sinistre et dégradation du bien ; 
• La non-obtention des quittances de loyer ; 
• La perte du droit de préemption en cas de mise en vente du logement par le propriétaire ;
• Le risque d'impayés de la part du sous-locataire envers le locataire, sans recours possible. 

Les risques malgré l'autorisation du propriétaire (et la présence d'un contrat de sous-location)

En plus des impératifs précédemment cités, d’autres démarches sont essentielles, comme celle de rédiger un contrat de sous-location entre le locataire et le sous locataire.

Dans le cas d'une sous-location à des fins saisonnières. Dans cette situation particulière, le locataire doit notamment déclarer la sous-location auprès de la mairie et s’acquitter du paiement éventuel de la taxe de séjour si la municipalité l'exige, ainsi que la conformité avec les formalités de déclaration en ligne, le cas échéant.

Cette précision est d’autant plus importante que dans certaines métropoles comme Paris, la location de logements en tant que résidence principale est soumise à des règles plus strictes concernant la location saisonnière. Cette dernière ne peut en effet être exercée que de manière occasionnelle et pour une durée maximale de quatre mois par an.

Dans ce scénario, en plus de l'obligation d'obtenir l'autorisation formelle de votre propriétaire, il est donc impératif de procéder à une déclaration en ligne de votre location saisonnière auprès de la mairie et d'obtenir un numéro d'identification à 13 caractères qui doit être affiché dans vos annonces. Si vous négligez de réaliser ne serait-ce qu'une seule de ces démarches, ou si vous excédez la limite de quatre mois de location, vous vous exposez aux sanctions suivantes : 

• Jusqu’à 5000€ d’amende pour ne pas avoir déclaré sa location saisonnière à la mairie ; 
• Jusqu’à 10 000€ d’amende pour avoir loué une résidence principale plus de 120 jours par an. 

Passons maintenant aux risques encourus par le sous-locataire. En la matière, retenez que ce dernier ne jouit pas de la même protection que celle octroyée au locataire. La raison est simple : il n’est pas soumis à la loi de 89 régissant les rapports locatifs. En pratique, cela va avoir plusieurs impacts. 

• Le sous-locataire ne possède pas de relation juridique directe avec le propriétaire, ce qui le prive de la possibilité d'engager des actions envers ce dernier. Par exemple, si des réparations qui incombent au propriétaire doivent être réalisées dans le logement, le sous-locataire doit dans un premier temps communiquer avec le locataire principal pour que ce dernier sollicite le propriétaire ;
• Le contrat de sous-location prend automatiquement fin à l'échéance du contrat du locataire principal. Ainsi, si ce dernier décide de résilier le bail à n'importe quel moment, cela entraînera automatiquement la cessation du contrat de sous-location, privant le sous-locataire de toute prétention à maintenir son occupation.

Pour ces différentes raisons, il devient essentiel de formaliser les termes de la location au moyen d'un contrat de sous-location rédigé et signé. Ce contrat sert à sauvegarder les intérêts des deux parties : le locataire principal et le sous-locataire. En cas de litige lors de l'état des lieux, ce document protégera les droits de chaque locataire impliqué.