Le droit le plus primaire et essentiel pour un locataire consiste à pouvoir bénéficier d’un logement décent. Ce point ne peut en aucun cas être discuté par le bailleur et ce dernier encourt même de lourdes sanctions s’il ne respecte pas les critères de décence du logement. Mais justement, comment apprécier la décence d’un bien immobilier et quels en sont ses critères ?
Qu’est-ce qu’un logement décent ?
Un logement décent correspond à une maison, un studio ou encore un appartement en bon état de réparation et d’usage. Les équipements indiqués dans le bail doivent fonctionner de manière à offrir au locataire un confort minimal.
Concrètement, un logement décent ne doit présenter aucun risque (en termes de santé et de sécurité) pour le locataire et lui offrir un confort minimum à savoir :
Sur le sujet, le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 précise quelles conditions doit satisfaire le logement pour répondre aux critères de décence. Ainsi un bien immobilier pour être qualifié de décent doit :
- Avoir une taille minimale équivalente à 9 m2 et 20 m 3 ;
- Contenir des installations électriques, des raccords au gaz et au chauffage en bon état (les diagnostics techniques doivent être à jour) ;
- Accéder à l’eau potable et l’évacuation des eaux usées ;
- Comprendre un coin cuisine doté d’un évier ;
- Disposer d’une pièce principale laissant entrer lumière du jour ;
- Contenir des sanitaires fonctionnels (une douche ou une baignoire et des toilettes) ;
- Être doté d’un bon système d’aération ;
En outre, le logement ne doit contenir ni plomb ni amiante. Comment le vérifier ? Tout simplement en en réalisant les diagnostics appropriés à savoir : le diagnostic plomb et le diagnostic amiante.
Concernant le diagnostic plomb, il est obligatoire pour les logements dont le permis de construire a été obtenu avant le 1er janvier 1949. Également prénommé constat de risque d’explosion au plomb, ce document doit impérativement être fourni au locataire à l’occasion de la signature du bail et dater de moins de 6 ans lors de la remise.
Quant au diagnostic amiante, il s'adresse aux logements dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997. Le document indique la présence ou l’absence d’amiante dans les matériaux utilisés pour édifier le bien. Et si l’état d’amiante n’a pas obligatoirement à être annexé au contrat de bail, il doit néanmoins être tenu à la disposition du locataire. Ce dernier doit en effet être en mesure de pouvoir accéder au document sur simple demande.
Quelle différence entre logement décent et insalubre ?
Maintenant que vous en savez un peu plus sur les critères de décence d’un bien, reste à savoir si le logement décent est aussi un logement insalubre ? Autrement dit, ces deux termes ont-ils vocation à être identiques ? Et bien non. Pour faire simple entre un logement décent et un logement insalubre, la différence porte sur le degré de dangerosité du logement pour la santé de ses occupants. Avec l’insalubrité, nous sommes encore un stade au-dessus de la décence et les sanctions encourues sont par conséquent bien plus importantes pour le propriétaire.
Pour vous donner un ordre d'idée, la jurisprudence a par exemple jugé un logement indécent lorsque la toiture du bien n’est plus étanche, le réseau d’électricité est défectueux ou encore si le système de chauffage ne fonctionne pas.
De son côté, l’agence régionale de Santé (ARS), a déposé un rapport regroupant certaines causes d’insalubrité dans un logement comme :
- La présence de moisissure dans le logement ;
- Un système de ventilation non fonctionnel ;
- Une absence d’étanchéité des équipements sanitaires ;
- etc.
Entre indécence et insalubrité, il existe donc une différence : le niveau de dangerosité. Mais pour en revenir aux droits de notre locataire, celui-ci doit pouvoir bénéficier d’un logement à la fois décent et salubre.
Quels sont les recours du locataire en matière d’insalubrité ?
Si tel n’est pas le cas, à savoir que logement est indécent ou insalubre, le locataire dispose de différents recours. En fonction de la gravité de la situation, les démarches à effectuer seront les suivantes :
- Informer le propriétaire par courrier en recommandé avec accusé de réception du caractère indécent ou insalubre du logement en justifiant ses dires.
- Contacter la mairie pour prévoir une visite. Cette dernière pourra alors attester ou non de l’insalubrité du logement.
- Le rapport de la mairie est directement transmis au Conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques. Une réunion est organisée.
- À l’issue de la réunion, le préfet tranche sur la nature du bien : insalubre ou non et indique également les solutions envisageables pour remettre le bien en état.
- Le logement est frappé d’un arrêté d’insalubrité établi par le préfet.
Pour espérer pouvoir proposer à nouveau son bien à la location, le propriétaire doit alors réaliser les travaux nécessaires à la remise en état du bien. De même, une fois le bien frappé d’un arrêté d’insalubrité, le locataire est en droit de stopper le paiement du loyer.