Quels sont les droits du locataire ?

Le droit le plus primaire et essentiel pour un locataire consiste à pouvoir bénéficier d’un logement décent. Ce point ne peut en aucun cas être discuté par le bailleur et ce dernier encourt même de lourdes sanctions s’il ne respecte pas les critères de décence du logement. Mais justement, comment apprécier la décence d’un bien immobilier et quels en sont ses critères ?  

Qu’est-ce qu’un logement décent ? 

Un logement décent correspond à une maison, un studio ou encore un appartement en bon état de réparation et d’usage. Les équipements indiqués dans le bail doivent fonctionner de manière à offrir au locataire un confort minimal.  

Concrètement, un logement décent ne doit présenter aucun risque (en termes de santé et de sécurité) pour le locataire et lui offrir un confort minimum à savoir : 

• la présence d'équipements permettant de cuisiner ; 

• des équipements de chauffe ; 

• l'accès à la lumière du jour. 

Sur le sujet, le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 précise quelles conditions doit satisfaire le logement pour répondre aux critères de décence. Ainsi un bien immobilier pour être qualifié de décent doit : 

• avoir une taille minimale équivalente à 9 m2 et 20 m 3 ; 

• contenir des installations électriques, des raccords au gaz et au chauffage en bon état (les diagnostics techniques doivent être à jour) ; 

•  accéder à l’eau potable et l’évacuation des eaux usées ; 

• comprendre un coin cuisine doté d’un évier ; 

• disposer d’une pièce principale laissant entrer lumière du jour ; 

• contenir des sanitaires fonctionnels (une douche ou une baignoire et des toilettes) ; 

• être doté d’un bon système d’aération ; 

En outre, le logement ne doit contenir ni plomb ni amiante. Comment le vérifier ? Tout simplement en en réalisant les diagnostics appropriés à savoir : le diagnostic plomb et le diagnostic amiante.  

Concernant le diagnostic plomb, il est obligatoire pour les logements dont le permis de construire a été obtenu avant le 1er janvier 1949. Également prénommé constat de risque d’explosion au plomb, ce document doit impérativement être fourni au locataire à l’occasion de la signature du bail et dater de moins de 6 ans lors de la remise. 

Quant au diagnostic amiante, il s'adresse aux logements dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997. Le document indique la présence ou l’absence d’amiante dans les matériaux utilisés pour édifier le bien. Et si l’état d’amiante n’a pas obligatoirement à être annexé au contrat de bail, il doit néanmoins être tenu à la disposition du locataire. Ce dernier doit en effet être en mesure de pouvoir accéder au document sur simple demande. 

Quelle différence entre logement décent et insalubre ? 

Maintenant que vous en savez un peu plus sur les critères de décence d’un bien, reste à savoir si le logement décent est aussi un logement insalubre ? Autrement dit, ces deux termes ont-ils vocation à être identiques ? Et bien non. Pour faire simple entre un logement décent et un logement insalubre, la différence porte sur le degré de dangerosité du logement pour la santé de ses occupants. Avec l’insalubrité, nous sommes encore un stade au-dessus de la décence et les sanctions encourues sont par conséquent bien plus importantes pour le propriétaire. 

Pour vous donner un ordre d'idée, la jurisprudence a par exemple jugé un logement indécent lorsque la toiture du bien n’est plus étanche, le réseau d’électricité est défectueux ou encore si le système de chauffage ne fonctionne pas.

De son côté, l’agence régionale de Santé (ARS), a déposé un rapport regroupant certaines causes d’insalubrité dans un logement comme : 

• la présence de moisissure dans le logement ; 

• un système de ventilation non fonctionnel ; 

• une absence d’étanchéité des équipements sanitaires ; 

• etc. 

Entre indécence et insalubrité, il existe donc une différence : le niveau de dangerosité. Mais pour en revenir aux droits de notre locataire, celui-ci doit pouvoir bénéficier d’un logement à la fois décent et salubre. 

Quels sont les recours du locataire en matière d’insalubrité ? 

Si tel n’est pas le cas, à savoir que logement est indécent ou insalubre, le locataire dispose de différents recours. En fonction de la gravité de la situation, les démarches à effectuer seront les suivantes : 

1. Informer le propriétaire par courrier en recommandé avec accusé de réception du caractère indécent ou insalubre du logement en justifiant ses dires. 

2. Contacter la mairie pour prévoir une visite. Cette dernière pourra alors attester ou non de l’insalubrité du logement. 

3. Le rapport de la mairie est directement transmis au Conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques. Une réunion est organisée. 

4. À l’issue de la réunion, le préfet tranche sur la nature du bien : insalubre ou non et indique également les solutions envisageables pour remettre le bien en état. 

5. Le logement est frappé d’un arrêté d’insalubrité établi par le préfet. 

Pour espérer pouvoir proposer à nouveau son bien à la location, le propriétaire doit alors réaliser les travaux nécessaires à la remise en état du bien. De même, une fois le bien frappé d’un arrêté d’insalubrité, le locataire est en droit de stopper le paiement du loyer. 

Passons maintenant au droit du locataire en matière de jouissance des lieux loués. Lorsque ce dernier signe le bail, le propriétaire s’engage à faire profiter le locataire des lieux, et ce en toute tranquillité ! Cela signifie que le locataire peut bel et bien se sentir chez lui et quant au propriétaire, il ne peut plus accéder à l’appartement loué sans autorisation de sa part.  

Une fois installé, le locataire peut aménager et décorer le bien loué comme il le souhaite : le propriétaire n’a plus son mot à dire. La loi l’autorise à repeindre les murs, du moment que les teintes n’empêchent pas une habilité normale des lieux. 

Le locataire a également le droit de réaliser des travaux mineurs dans le logement comme : 

• changer l’usage des pièces : utiliser une chambre en bureau par exemple ; 

• poser un revêtement ; 

• aménager les combles (du moment que cela ne nécessite pas de gros travaux) ; 

• installer des étagères, placards, tableaux, etc. 

Le principe

Nous l’avons vu, pour que locataire puisse se sentir à l’aise dans son nouveau logement, il peut y réaliser certains aménagements comme repeindre les murs ou déplacer les meubles (si le logement est meublé), etc. En revanche, il ne peut pas y réaliser des travaux plus conséquents (sauf accord écrit du bailleur). La loi lui interdit en effet de transformer les lieux et d’impacter la structure du logement. Ainsi, il ne peut pas : 

• installer une douche à la place de la baignoire ; 

• abattre une cloison ; 

• mettre une véranda ;

• etc. 

Ce que le locataire peut demander au bailleur

Lorsque le propriétaire donne son accord pour la réalisation des gros travaux au locataire, les deux vont finalement profiter de ces nouveaux aménagements. Le locataire évidemment puisqu’il y vit, mais aussi le propriétaire qui bénéficiera d’une plus-value avantageuse du bien à l’occasion d’une future location ou au moment de la revente. C'est pourquoi, la réalisation des travaux par le locataire entraîne généralement une réduction du coût loyer de ce dernier. 

Le principe

Sans doute avez-vous déjà entendu parler du droit de préemption du locataire. Mais en connaissez-vous le sens exact ? Non ? Une explication s’impose ! 

Dans le cadre d’une location vide, le bailleur qui souhaite mettre son bien en vente, doit dans au préalable proposer le rachat du logement à son locataire. Cette offre doit être réalisée en priorité, avant même d’être proposée à d’autres acheteurs. En pratique, les étapes pour exercer son droit de préemption sont les suivantes : 

1. Le propriétaire désire vendre son logement. 

2. Le bailleur informe le locataire de son souhait de vendre en lui adressant une lettre de congé pour vente 6 mois avant la fin du bail (le courrier doit impérativement indiquer le prix ainsi que les conditions de vente du logement sous réserve d’entraîner la nullité du congé). 

3. À compter de la réception de la lettre de congé, le locataire à deux mois pour donner une réponse (positive ou négative) au bailleur au moyen d’une lettre recommandée avec accusé de réception. 

Le locataire accepte l’offre 

Si le locataire accepte l’offre, alors les deux parties disposent d’un délai de deux mois pour signer l’acte de vente devant notaire. Ce délai est allongé à 4 mois lorsque ce locataire doit au préalable contracter un prêt pour pouvoir obtenir le logement. 

Le locataire ne répond pas au congé pour vente 

Mais que se passe-t-il si le locataire ne répond pas à l’offre de vente du propriétaire ? Comment doit réagir le bailleur face à ce silence radio ? Et bien au-delà du délai imparti (2 mois donc), l’absence de réponse du locataire est considérée comme une renonciation à l’exercice de son droit de préemption.   

Le locataire refuse l’offre 

Enfin, si le locataire refuse l’offre, le logement pourra alors être proposé à d’autres acheteurs. Néanmoins, les conditions de vente ainsi que le prix doivent rester identiques à l’offre faite au préalable à votre locataire. 

Si vous souhaitez changer les conditions ou par exemple baisser le prix de vente parce que le bien ne se vend pas, sachez que dans ce cas, le locataire bénéficie d’un second droit de préemption. Autrement dit, le processus repart à zéro : vous devez à nouveau adresser le congé pour vente au locataire assorti du nouveau prix et attendre cette fois-ci durant un délai d’un mois le retour de ce dernier (acceptation ou refus). Une fois ce délai passé, vous aurez alors la possibilité de proposer le bien au nouveau prix aux autres acheteurs. 

Et attention, on ne rigole pas avec le droit de préemption. Le locataire est en effet en droit de faire annuler la vente si vous avez conclu avec un tiers sans passer au préalable par l’occupant du logement. 

Les limites 

Mais comme tout principe, il emporte aussi des exceptions. Ainsi, le droit de préemption ne viendra pas s’appliquer dans les cas suivants : 

1. La vente est réalisée en cours de bail : le nouvel acheteur peut très bien acquérir le logement avec un locataire en place. C’est même un choix judicieux pour assurer une rentabilité locative instantanée et se prémunir de la vacance locative. Dans ce cas, le nouveau propriétaire doit reprendre toutes les obligations mentionnées par le contrat de bail initial. 

2. La vente porte sur un membre de la famille du propriétaire : du moment qu’il s’agit d’un parent jusqu’au 3e degré, le droit de préemption du locataire n’a pas vocation à intervenir. 

3. L’immeuble est insalubre : nous l’avons vu plus haut, dans ce cas le propriétaire a une obligation de remise en état du logement avant même d’envisager sa vente. 

Passons maintenant au droit de jouissance exclusive de l’extérieur du locataire. Attention on ne parle pas ici des extérieurs des parties communes mais bien d’un jardin privatif qui serait rattaché au logement. Dans ce cas, le locataire doit pouvoir jouir librement de cet extérieur sans que le propriétaire n’ait à lui interdire quoi que ce soit. Et qui dit jouissance des lieux dit également entretien ! Tondre la pelouse, élaguer les haies… le locataire est tenu à l’entretien courant de son espace vert. Enfin l’occupant des lieux peut également ajouter quelques aménagements à l’extérieur tels qu’une table, des transats, une jardinière, etc. 

Le locataire a également le droit de sous-louer le logement… Mais à certaines conditions ! 

• il doit obtenir un accord écrit du propriétaire ; 

• la location ne doit pas excéder les 121 jours par an ; 

• le loyer proposé ne doit pas être supérieur au montant du loyer supporté par le locataire. 

De même, si la remise d’une quittance de loyer n’est pas obligatoire, le bailleur doit impérativement la transmettre gratuitement à son locataire lorsque ce dernier en fait la demande. La quittance doit détailler les sommes versées par le locataire en distinguant bien le montant du loyer des charges.

Autre droit du locataire : récupérer son dépôt de garantie. Bien évidemment ce droit s’applique à une situation en particulier, celle où l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée au moment où le locataire rend le logement. Dans ce cas, le bailleur a 1 mois (à compter de la remise des clés) pour rendre le dépôt de garantie au locataire. Ce délai est toutefois étendu à 2 mois lorsque les états des lieux ne sont pas conformes (dégradations dans le logement).