Quels sont les droits du locataire après 10 ans ?

Entretien et réparations dues à l'usure normale 

Avec le temps, un logement subit inévitablement des usures naturelles dues à l'utilisation régulière par le locataire. Aussi, après une décennie, le bailleur doit continuer de maintenir le logement en bon état. Il doit réaliser les réparations majeures, comme la rénovation des installations usées, le remplacement des équipements obsolètes, et l'entretien des toitures. 

De son côté, le locataire est responsable de l'entretien courant comme le nettoyage des murs, des plafonds, et des sols, ainsi que des petites réparations comme les raccords de peinture et le remplacement des joints des canalisations d'eau. 

Pour distinguer les détériorations dues à l'usure normale et celles résultant de négligences du locataire, une grille de vétusté est souvent établie à la signature du bail. Celle-ci clarifie la répartition des responsabilités entre propriétaire et locataire.

Grille de vétusté

La grille de vétusté est un document qui évalue l'usure des différents composants d'un logement au cours des années. Elle définit une durée de vie théorique et un taux d'abattement annuel pour chaque élément.

Cette grille de vétusté permet, au moment de l'état des lieux de sortie, particulièrement après de longues périodes de location, de distinguer les détériorations dues à l'usure normale qui sont la responsabilité du propriétaire, de celles qui résultent d'une dégradation qui incombe au locataire.

Maintien de la décence du logement

Il n'existe aucune loi qui impose au propriétaire de réaliser des travaux après une période de location de 10 ans. Néanmoins, il est tenu de maintenir le logement dans un état décent durant toute la durée du bail. 

La législation définit clairement les critères de décence, en ce compris :

• La sécurité des locataires : le logement doit garantir une bonne étanchéité et isolation thermique, disposer d'installations électriques et d'un système de chauffage conformes aux normes en vigueur. Il doit fournir une alimentation en eau potable avec un système d'évacuation des eaux usées efficace. De plus, le logement doit être exempt d'insectes et de nuisibles et respecter les normes de consommation énergétique, soit 450 kWh/m2 par an au maximum.
• Les équipements et le confort : le logement doit être équipé pour permettre une utilisation normale du bien loué, avec des installations fonctionnelles et en bon état de marche.

Avec l'évolution des normes et des exigences réglementaires, il est souvent nécessaire pour le bailleur de procéder à des travaux de rénovation ou de mise à niveau, notamment après 10 ans de location. Ces interventions peuvent inclure l'amélioration de l'isolation thermique, la modernisation du système de chauffage ou d'autres travaux visant à assurer la conformité réglementaire du logement.

Le renouvellement automatique du bail 

Selon la législation en vigueur, le bail d'habitation se renouvelle automatiquement à son échéance, même après 10 ans de location. 

Lors de ce renouvellement tacite, les termes essentiels du contrat, tels que la destination du bien et le montant du loyer, restent généralement inchangés, sauf accord contraire entre les parties ou révision légale du loyer. 

La révision du loyer après 10 ans

Le loyer d'un bail d'habitation prolongé au-delà de 10 ans peut être révisé annuellement conformément aux termes du contrat. Cette révision se base sur l'indice de référence des loyers (IRL), aligné sur l'évolution de l'indice des prix à la consommation.

Dans le cas de gros travaux réalisés dans le logement, une augmentation plus importante du loyer peut être justifiée, même après une location longue.

Cependant, ces ajustements doivent rester raisonnables et refléter les conditions du marché local.

La résiliation du bail 

La résiliation d'un bail par le bailleur après une longue période de location doit être justifiée par un motif légitime et sérieux, par exemple le défaut de paiement répété du loyer, l'absence d'assurance, ou la volonté du bailleur de vendre le bien ou de le reprendre pour y habiter ou y loger un proche. 

Conformément à la loi, le bailleur doit respecter un délai de préavis de 6 mois pour les locations vides et de 3 mois pour les baux meublés. La notification de résiliation est adressée au locataire par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre émargement ou récépissé. Cette notification doit clairement indiquer le motif de la résiliation.

L'état des lieux de sortie

L'état des lieux de sortie, réalisé conjointement par le locataire et le bailleur, permet d'évaluer l'état du logement au moment du départ de l'occupant.

En effet, comparé à l'état des lieux d'entrée, il permet d'identifier d'éventuelles dégradations imputables au locataire tout en considérant l'usure normale après 10 ans de location. 

L'état des lieux de sortie permet alors de préciser les responsabilités de chaque partie concernant les réparations nécessaires.

Les conditions de l'expulsion (loi)

L'expulsion d'un locataire est strictement réglementée par la loi. Aussi, le bailleur doit expressément justifier les motifs de son action. Les raisons légales permettant une procédure d'expulsion incluent le défaut de paiement répété du loyer et des charges, une violation grave des termes du bail, ou l'usage du logement à des fins non conformes.

Indépendamment de la durée de location, l'expulsion ne peut être exécutée qu'à la suite d'une décision de justice.

De plus, la loi prévoit des périodes de trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante, durant lesquelles aucune expulsion ne peut avoir lieu.

Les recours du locataire longue durée en cas de menace d'expulsion

Même après avoir occupé un logement pendant 10 ans, un locataire menacé d'expulsion dispose des mêmes recours légaux que tout autre locataire pour défendre ses droits. Il peut notamment :

• Contester la légitimité de l'expulsion devant les tribunaux ;
• Solliciter des délais de paiement pour régulariser sa situation ;
• Ou faire appel à des aides sociales pour trouver une solution à sa difficulté de logement. 

En outre, pour éviter l'expulsion, la loi encourage les parties à trouver des solutions amiables, comme la renégociation des termes du bail ou un plan d'apurement des arriérés de loyer.

Les conditions et les limites d'une sous-location

Quelle que soit la durée écoulée de la location, la sous-location reste strictement conditionnée à l'obtention d'un accord explicite du bailleur. Le locataire principal doit en effet obtenir une autorisation écrite préalable pour engager une sous-location.

De plus, les termes de la sous-location doivent être conformes au bail original. Le loyer réclamé au sous-locataire ne doit pas être supérieur à celui versé par le locataire principal, sauf si des meubles ou services supplémentaires justifient cette augmentation.

Le locataire conserve toutes ses obligations contractuelles envers le bailleur, et veille à ce que la sous-location respecte les droits du propriétaire.

Cession de bail et droits de succession

La cession de bail, y compris après 10 ans de location, reste possible à 2 conditions :

• Ne pas être interdite par le contrat de bail ;
• Être expressément autorisée par le bailleur conformément à l'article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, en cas de décès du locataire vivant dans le logement (location nue) depuis 10 ans, on distingue 3 cas :

• Le locataire vivait seul dans le logement : le bail est résilié de plein droit. Les héritiers doivent vider les lieux dans un délai raisonnable généralement de deux mois.
  
• Le locataire était marié : le conjoint peut rester dans le logement.
• Le locataire vivait avec un ou plusieurs autres occupants : un transfert de bail est possible à condition de justifier d'une résidence conjointe avec le défunt durant au moins un an à la date du décès.

Dans le cadre d'un contrat de location meublée, le décès du locataire entraîne le transfert automatique du bail aux héritiers.