Quelles sont les obligations du locataire envers son propriétaire ?

La première obligation incontournable pour un locataire consiste à payer son loyer. Et pas de n’importe quelle manière  ! Le règlement doit se faire à la date indiquée dans le contrat de location et ce pendant toute la durée du bail. 

De même, si le locataire verse un dépôt de garantie lors de son entrée dans les lieux, cette somme ne pourra en aucun cas se déduire du montant du loyer. 

Une obligation de paiement en toutes circonstances 

Le loyer est donc dû, et ce en toutes circonstances  ! Cela signifie que même si le propriétaire ne réalise pas les travaux qui lui incombent, le locataire reste quant à lui tenu au paiement de ses échéances. Bien évidemment, nous recommandons à ce dernier d’entamer en parallèle les démarches et procédures nécessaires pour faire bouger les choses.

Et sur ce point, le plan d’action sera différent selon si : 

• Le propriétaire n’effectue pas les travaux qui lui reviennent à savoir les travaux d’amélioration, le maintien en l’état du logement ou des travaux pour prévenir de l’insalubrité du bien ; 
• Le logement est insalubre. 

Dans le premier cas, si le propriétaire ne réalise pas les travaux dont il est en charge, le locataire doit le mettre en demeure d’exécuter les réparations.

Une fois la mise en demeure adressée et si dans un délai de 2 mois, bailleur et locataire ne parviennent pas à trouver un accord, alors l’occupant des lieux a toujours la possibilité de saisir : 

• La commission départementale de conciliation ; 
• Le greffe du tribunal. 

Mais retenez bien que pendant toute la durée de ces démarches, le locataire reste tenu au paiement du loyer. Seul le juge peut décider de bloquer ou non le versement de ce dernier. 

L’exception de l’insalubrité : le droit du locataire au non-paiement du loyer

Une exception existe néanmoins dans l’obligation au paiement du loyer : celle du logement insalubre.

Ainsi, lorsque le logement ne respecte plus les critères de décence et qu’il présente un danger pour la santé et la sécurité de ses occupants, alors le préfet peut engager une procédure d’insalubrité. Cette dernière entraîne généralement une interdiction d’habiter les lieux ce qui supprime l’obligation au paiement du loyer dès le 1er jour du mois suivant l’envoi de l’arrêté d’insalubrité. 

Les conséquences du non-règlement du loyer 

En dehors de l’exception d’insalubrité, le principe général demeure donc le paiement du loyer en toutes circonstances. Par conséquent, plusieurs retards répétitifs de règlement, ou un non-paiement (total ou partiel) du loyer peuvent entraîner la résiliation du bail de location et l’expulsion de son locataire. 

Pour un propriétaire, il est possible d’obtenir la résiliation du bail de deux manières : 

• Sur le fondement d’une clause résolutoire : cette clause intégrée au bail prévoit que le non-paiement du loyer constitue un motif de résiliation du bail. 
• La résiliation judiciaire : le bail ne comprend pas de clause résolutoire. Dans ce cas, le propriétaire peut également mettre un terme au contrat de location en se basant cette fois sur une résiliation judiciaire du bail. 

En plus du loyer, le locataire est également tenu au paiement des charges locatives.

Concrètement, le règlement se fait par provision. Il s’agit d’avances mensuelles ou trimestrielles de mêmes montants que le propriétaire régularise lui-même avant d’en demander le remboursement au locataire. C’est pour cette raison que l’on appelle également les charges locatives des charges récupérables. 

Quant au montant des provisions sur charge, il n’est pas fixé librement. Son calcul est basé sur les résultats de la précédente régularisation des charges locatives. Dans un immeuble en copropriété, le paiement des charges peut également être calculé en fonction du budget prévisionnel.   

Nous l’avons vu, le paiement des provisions sur charge est mensuel ou trimestriel puis fait l’objet d’une régularisation annuelle. Ainsi, lorsque le locataire a consommé plus que la provision versée, il sera débiteur de la différence et doit verser le complément au bailleur.

S’il a consommé moins que le règlement des charges, ce dernier sera alors au crédit de la différence. Dans ce cas, le propriétaire doit reverser le trop-perçu au locataire.  

Mais vous vous demandez peut-être à quoi correspondent les charges récupérables et comment les distinguer du reste  ? Et bien ces dépenses locatives comprennent l’ensemble des coûts liés à l’entretien courant des parties communes.

Il peut s’agir de frais rattachés :

• À l’ascenseur ; 
• Au chauffage collectif ; 
• Aux parties communes (entretien, eau, lumière…) ; 
• À l’entretien des espaces verts ; 
• etc. 

Autre point important pour le locataire, il a l’obligation de souscrire une assurance habitation. Si le choix de l’assureur est libre, sa souscription doit impérativement couvrir les différents risques locatifs (dégâts des eaux, explosion, incendie, etc.) auxquels ce dernier doit répondre. 

Sachez que s’il est intégré au bail une clause spécifique sur le défaut d’assurance, alors l’absence de souscription peut être à elle seule un motif de résiliation du bail. En tant que propriétaire, vous avez également la possibilité de souscrire l’assurance habitation à la place du locataire, puis de répercuter son coût sur le montant du loyer. 

Pour veiller à la bonne application de cette obligation, pensez toujours à demander au locataire de vous fournir une attestation d’assurance lors de la remise des clefs. Ce document permet en effet d’authentifier de la souscription effective d'une assurance habitation. 

Paiement du loyer, souscription d’une assurance et ensuite  ? Une fois le locataire sur les lieux, il doit veiller à l’entretien courant du logement, c’est-à-dire maintenir le bien immobilier tel qu’il est décrit dans l’état des lieux d’entrée :

• Parties extérieures et privatives : l’entretien courant de la pelouse, l’élagage, et l’échenillage des arbres et arbustes, etc. ; 
• Portes et fenêtres : il s’agit des menues réparations comme le graissage des gonds et charnières, poignées de porte, le mécanisme d’ouverture et fermeture, les volets, etc. ; 
• Parties intérieures du logement : les réparations locatives doivent porter sur le maintien en état de propreté et les petites réparations du plafond, mur, cloison ou menuiserie  ; 
• Plomberie : les réparations de plomberie concernent le dégorgement et le remplacement des joints et colliers des canalisations d’eau, robinet, siphon, canalisation des gaz, le remplacement des joints et flotteurs des chasses d’eau, etc. ;
• L'entretien de la chaudière ;
• Remplacement de certains équipements électriques comme les fusibles, ampoules ou prises  ; 
• Maintien en bon état des autres équipements du logement de type électroménager, pompe à chaleur, etc.  

Une fois le bail signé, le locataire s’engage donc à entretenir le logement sur chacun de ces points et ne pourra pas attendre du propriétaire qu’il s’en charge lui-même. De façon générale, pour savoir qui paie quoi, gardez toujours à l’esprit que le locataire est généralement tenu au règlement des petites réparations et le propriétaire aux financements plus conséquents.  

Et quand bien même le locataire déciderait de ne pas prendre en charge les réparations locatives, le bailleur a toujours la possibilité de réaliser des retenues directement sur son dépôt de garantie.

Si le locataire a pour obligation de maintenir le bien en bon état, il ne peut en aucun cas le transformer. Mais peut-il réaliser de petits changements  ?

Oui, tout de même, le locataire doit pouvoir se sentir chez lui. Il est donc libre de repeindre le mur blanc de la chambre en beige ou de changer la moquette du moment qu'il ne porte pas atteinte à la structure de l’appartement. Par conséquent, repeindre c’est oui, mais percer un mur porteur ou abattre une cloison, c’est non. 

Pour l’ensemble des transformations durables sur le logement, l’autorisation du propriétaire est requise, et lorsque les murs porteurs sont touchés, celle de la copropriété également. Un locataire qui outrepasse ses droits en modifiant l’agencement du logement peut se voir exiger la remise en état d’origine du bien.

Conclusion  ? On ne plaisante pas avec les travaux de transformation.

Passons maintenant à une obligation quelque peu exceptionnelle. Il s’agit de permettre un libre accès dans le logement au propriétaire, et ce dans des cas bien spécifiques.

De façon générale, le bailleur ne doit pas venir troubler la jouissance paisible des lieux loués. Autrement dit, il ne peut pas débarquer n’importe quand et sans raison chez le locataire. Sauf que dans certaines situations, l’urgence exige ce laissez-passer. Et vous allez vite comprendre pourquoi  !

Le locataire doit en effet permettre le libre accès au propriétaire dans les cas suivants : 

• Des réparations urgentes : chauffe-eau en panne par exemple. Ne pas avoir accès à l’eau chaude constitue une situation d’urgence.  
• Des travaux nécessaires au maintien du logement en l’état : ce dernier doit respecter les critères de décence. 
• Des travaux liés à la performance énergétique du logement. 

Pour accéder au lieu des travaux, le propriétaire doit notifier par courrier recommandé avec accusé de réception au locataire la nature des travaux qu’il souhaite engager, leur durée ainsi que le mode d’exécution. Toutefois le locataire peut toujours contester ces travaux notamment s’ils présentent une atteinte à leur santé et/ou sécurité, ou encore si les travaux rendent le bien impropre à sa destination. 

C’est par exemple le cas lorsque les travaux entraînent un dysfonctionnement affectant le système de chauffage, de climatisation ou que ces derniers font naître un inconfort ainsi qu’une impossibilité de travailler dans le logement (nuisances sonores importantes et persistantes par exemple). 

Quant au respect du délai de préavis, si le locataire désire quitter le logement, il reste néanmoins tenu au paiement des charges et du loyer jusqu’à l’expiration de ce délai. Pour rappel, le préavis correspond à : 

• 3 mois : pour les logements vides  ; 
• 1 mois : pour les logements meublés, les biens situés en zones tendues ou lorsque le déménagement fait suite à une situation particulière (mutation, licenciement, obtention d’un premier emploi). 

Votre locataire vient de vous adresser son préavis  ? Très bien, il va maintenant falloir partir en quête d’un nouvel occupant des lieux. Pour ce faire, des visites vont sans doute être mises en place et à ce stade, le locataire se voit affecter une obligation supplémentaire : celle d’accepter de laisser libre accès au logement le temps des visites.

Encore une fois le processus est encadré et le propriétaire doit au préalable convenir des horaires avec l’occupant des lieux. De même, les visites peuvent seulement se faire du lundi au samedi dans la limite de deux heures par jour. 

En revanche, le propriétaire ne peut pas entrer dans les lieux sans la présence du locataire ou à défaut, il doit disposer d’une autorisation écrite de sa part. 

Passons maintenant à une obligation pour le locataire qui n’en est en réalité pas vraiment une. La sous-location est en effet interdite sauf si le locataire obtient l’accord du propriétaire. Et ce n’est pas tout.

Pour que le bien puisse être sous-loué par le locataire, le bailleur doit au préalable avoir donné son consentement par écrit et le montant du loyer avoir été validé par ses soins (il ne doit pas excéder celui du locataire). Dans ce cas, la sous-location sera autorisée, mais restera limitée à 120 jours par an. 

Nous l’avons vu, le manquement de toutes ces obligations peut être de nature à entraîner la résiliation du bail, et ce notamment lorsqu’une clause résolutoire est prévue dans le contrat de location.

À défaut de clause spécifique, la résiliation peut toujours être effective, mais cette fois judiciairement en passant par la case tribunal.

Conclusion  ? Avant même de louer, pensez aux différentes clauses à intégrer au bail. C’est une sécurité supplémentaire pour obtenir un fondement facile et rapide en cas de manquement du locataire à ses obligations.