L'entretien du jardin relève-t-il des obligations du propriétaire ou du locataire ?

La notion “d’entretien” du jardin : que dit la loi? 

Selon la loi du 6 juillet 1989, le locataire est responsable d'effectuer l'entretien régulier du jardin de sa location, ainsi que les petites réparations qui en découlent. Attention tout de même, cette obligation en devient uniquement une lorsqu’elle est stipulée dans le contrat de location. En l'absence de cette mention, la loi considère alors que le locataire n'a pas l'usage exclusif du jardin.

Mais revenons sur la première option (qui est aussi la plus fréquente) à savoir : lorsque le jardin est indiqué dans le bail d'habitation. Le décret du 26 août 1987 établit à cet effet une liste de réparations locatives (intérieures et extérieures) relevant de la responsabilité du locataire (lorsqu’il a l'usage exclusif de ces espaces).

Quelques exemples d’entretien courant : 

• La tonte de la pelouse ; 
• Le ramassage des feuilles ; 
• Le désherbage ; 
• L'arrosage des plantes ; 
• La taille des haies ; 
• etc. 

En définitive, le locataire est tenu de prendre en charge l'entretien régulier du jardin dont il jouit d’un usage exclusif. 

Un principe confirmé par la jurisprudence 

La Cour d'appel de Versailles, dans un arrêt daté du 14 février 2012, a notamment réaffirmé le principe selon lequel l’occupant des lieux a la charge de l’entretien courant du jardin. 

"(...) Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 stipule que les réparations locatives incluent l'entretien régulier des jardins privatifs, englobant les allées, les pelouses, les massifs, les bassins (taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ; remplacement des arbustes, réparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage).”

Il existe une seule exception : 

Si le jardin est une partie commune. Cela signifie que l’espace peut être utilisé par plusieurs occupants. Le locataire n'est dans ce cas pas tenu de l'entretenir lui-même. Mais attention, il doit tout de même contribuer financièrement aux charges d’entretien. On parle alors de charges récupérables : celles que le propriétaire peut récupérer auprès du locataire. 

La résiliation du bail pour motif légitime et sérieux 

Mais que se passe-t-il si le locataire manque à ses obligations ? Si l'absence d'entretien atteint un certain stade à savoir que le jardin est clairement détérioré alors le propriétaire bailleur a le droit d'engager une action en justice pour obtenir la résiliation judiciaire du bail d'habitation. Il s’agit de l’un des trois motifs valables dont dispose le propriétaire pour résilier le contrat de location de façon anticipée. Plus précisément, on parle de motif légitime et sérieux. 

La retenue sur caution 

De même, à l’occasion de l'état des lieux de sortie, les parties vérifient, entre autres, l'état du jardin. Si l’espace a été dégradé (hors usure normale), alors le propriétaire est en mesure d'imputer au locataire les coûts de remise en état (à partir de devis ou de factures). Et en général la caution du locataire y passe.

Vous l’aurez compris, l'état des lieux représente une étape essentielle dans le processus de location. Mais les causes de conflits sont également souvent liées à cette dernière étape. Bien que les parties soient généralement de bonne foi, les notions d'entretien régulier, de vétusté et de détériorations ne sont pas toujours interprétées de manière univoque, laissant place à des évaluations subjectives. D’où l'intérêt d’adopter une grille de vétusté. 

Les réparations importantes du jardin à la charge du bailleur

En revanche, lorsque les travaux nécessitent une prise en charge qui n’est pas considérée comme de “simples menues réparations”, il revient alors au propriétaire bailleur d'en supporter les coûts. 

Quelques exemples de travaux à la charge du bailleur :  

• Les travaux de terrassement ; 
• L’entretien des façades végétalisées ; 
• L’installation d’une piscine ;
• L'abattage d’un arbre menaçant de s’effondrer…

L’ensemble de ces éléments incombe au propriétaire qui doit donc prendre à sa charge l’impact financier qui en découle. On parle d’interventions exceptionnelles.

L’obligation de fournir un jardin décent au locataire

De même, le propriétaire a l'obligation de fournir au locataire un logement en bon état, répondant aux critères de décence et exempt de réparations. Cette obligation s'étend également au jardin associé au logement. Lors de la conclusion du bail, le propriétaire est donc tenu de garantir au locataire un espace extérieur en parfait état d'entretien.

• Si le jardin est pourvu d'arbres et de plantations, en plus de les répertorier dans l'état des lieux initial, il est recommandé de les photographier et de joindre ces images à l'état des lieux d’entrée. Cette mesure va permettre une comparaison de leur état lors du départ du locataire. Le propriétaire et le locataire peuvent aussi convenir d'un cahier des charges pour l'entretien afin de prévenir tout malentendu lors de la restitution du bien.
• Il est évident que l'état des lieux ne doit pas être pris à la légère. Plus il est détaillé à l'entrée dans les lieux, plus il contribue à éviter les litiges à la sortie. Bien que cette étape puisse prendre du temps en fonction de la taille de la propriété et de ses équipements, elle demeure cruciale pour une restitution paisible du logement.
• Le défaut d'entretien du jardin loué peut conduire à la résiliation du bail. Dans ce cas, le locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles. Le propriétaire a alors le droit de recourir à la justice pour demander la résiliation judiciaire du bail et exiger que le locataire restaure les espaces verts à ses frais. Il peut également demander des dommages et intérêts pour réparer le préjudice subi. 

Appréhendons à présent les règles qui lient propriétaire et locataire au reste du voisinage. En la matière voici l’essentiel à retenir. 

Abattre un arbre du voisin planté trop près de son jardin : interdit

Le voisinage ne peut pas intervenir directement dans votre jardin et inversement (article 673 du Code civil). 

Contraindre son voisin à enlever les branches qui empiètent sur votre jardin est autorisé 

Vous pouvez, en toute légalité, exiger de votre voisin qu'il élague ou taille les branches des arbres et arbustes qui empiètent sur votre jardin. Cependant, il est important de noter que vous ne pouvez pas réaliser ces travaux vous-même.

Manger les fruits des arbres du voisin qui tombent dans votre terrain est autorisé 

Vous n'avez pas le droit de récolter les fruits directement des branches qui dépassent de la propriété de votre voisin, même s'ils sont déjà tombés dans votre jardin. Cependant, une fois qu'ils sont tombés, vous êtes autorisé à les récupérer.

Obliger son voisin à débroussailler son jardin est autorisé 

Il est impératif d'effectuer le débroussaillage de son terrain. Il s’agit-là d’une exigence légale. Par conséquent, si le voisin ne remplit pas ses obligations, la recherche d'un accord amiable doit être priorisée. Toutefois, si le dialogue se trouve rompu, il est alors conseillé de contacter la mairie pour envisager des solutions.

Vous avez également la possibilité de faire appel à un conciliateur (un auxiliaire de justice, service gratuit) ou à un médiateur (dont les coûts sont partagés entre les voisins). Si aucune des solutions précédentes n'a abouti, votre seule et dernière option serait d'entamer une action en justice. Toutefois nous vous recommandons vivement d'éviter cette voie. Elle est chronophage et implique des coûts considérables.