Quelles sont les obligations du locataire concernant les visites de l'appartement loué ?

Conformément à l'article 1719 du Code civil, le bailleur doit accorder au locataire le droit de jouir paisiblement de son logement pendant toute la durée du bail. 

Toutefois, le locataire doit laisser son propriétaire accéder au logement dans 3 cas :

Obligations légales :

• Lorsque le propriétaire souhaite réaliser des travaux d'amélioration ou d'entretien indispensables dans le logement.
• En cas de mise en vente ou à la suite d'un congé donné par l'occupant (préavis de départ).

Obligation contractuelle :

• Lorsqu'une clause du bail prévoit une visite pour vérifier l'état du bien.

1. En cas de travaux

Durant la location, le bailleur ne peut respecter cette obligation qu'à condition que son locataire lui accorde un droit d'entrée.

Aussi, en vertu de l'article 7-e) de ladite loi, le locataire en place doit accorder, sous conditions, l'accès à son logement, lorsque le propriétaire prévoit certains travaux indispensables, notamment : 

• Des travaux d'amélioration nécessaires dans les parties communes (accès à la terrasse pour un ravalement de façade) ou privatives (pose de fenêtres isolantes) ;
• Des travaux de maintien en bon état du bien (changement des volets, des stores,...) ;
• Des travaux d'amélioration de la performance énergétique de l'habitation (isolation, entretien de la chaudière,...) ;
• Des travaux visant à répondre aux critères de décence imposés par la réglementation (éradication de nuisibles)  ;
• Des travaux d'entretien de la toiture et des façades végétalisées (à qui reviennent les obligations d'entretien du jardin, au propriétaire ou au locataire ?) ;
• Toutes interventions urgentes (fuite d'eau par exemple).

2. En cas de mise en vente ou remise en location du logement

Le bailleur dispose d'un droit de visite :

• Lorsque le bien a fait l'objet d'un congé pour vente. Le propriétaire est alors en droit de faire visiter le logement, sous conditions, afin de trouver un acquéreur.
• Lorsque le locataire a donné congé. Durant la période du préavis, le bailleur peut faire visiter le bien afin de retrouver un locataire rapidement.

Il est fortement recommandé de prévoir une clause de droit de visite dans le contrat de location afin d'encadrer strictement ses modalités d'application.

3. Pour permettre au bailleur de vérifier l'état du bien 

Lorsqu'une clause le prévoit dans le contrat de location, le propriétaire peut visiter le logement de manière ponctuelle afin de vérifier son état (1 fois/an par exemple).

Demande d'autorisation du locataire 

Le bailleur ne peut pénétrer dans le logement sans autorisation du locataire. Cette règle est immuable. Toute intrusion non consentie pourrait être considérée comme une violation de domicile.
Cette infraction est passible de 1 an d'emprisonnement et de 15 000 euros d'amende (article 226-4 du Code pénal).

Organisation des visites

L'organisation des visites est réglementée par l'article 4 de la loi de 1989. Elles ne sont autorisées que les jours ouvrables. Par conséquent, aucune visite ne peut avoir lieu les dimanches et jours fériés, sauf accord exprès des locataires. Toutes clauses contraires inscrites dans le bail seraient réputées nulles.

La réglementation n'impose pas d'horaires. Les parties doivent donc se mettre d'accord entre elles.

Les visites ne peuvent durer plus de 2 heures maximum par jour.

La présence du locataire pendant les rendez-vous est souhaitable. Toutefois, ce dernier peut parfaitement confier un double des clés au bailleur afin qu'il se charge seul des visites. Dans ce cas, il est fortement recommandé de réclamer au locataire une autorisation écrite afin d'éviter tous litiges ultérieurs.

Notification des travaux 

Lorsque le propriétaire prévoit des travaux nécessaires, il doit adresser au locataire une notification par lettre recommandée ou par remise en mains propres.

Le document doit comporter certaines informations obligatoires :

• La nature des travaux à réaliser ;
• Les modalités d'exécution ;
• La date prévue pour commencer les travaux ;
• Leur durée ;
• etc.

Dédommagement du locataire

Lorsque les travaux durent plus de 21 jours, le bailleur doit accorder au locataire une diminution de son loyer proportionnelle à la durée des travaux et/ou à la partie du logement rendu inaccessible.

Si ces travaux entraînent une privation de jouissance totale du logement, le locataire peut demander la résiliation du bail.

Envoi d'une mise en demeure

Le propriétaire adresse au locataire une mise en demeure (lettre RAR). Il lui rappelle ses obligations au regard de la loi et du contrat de location qu'il a signé. 

Procédure judiciaire

En cas de refus du locataire, le bailleur peut entamer des poursuites judiciaires auprès du tribunal d'instance dont dépend le logement. Il peut réclamer des dommages et intérêts pour le préjudice subi (vacance locative, vente du bien reportée,...). Cependant, les démarches sont longues et coûteuses.