Propriétaire ou locataire, qui paie le traitement contre les punaises de lit et dans quels cas ?

Le propriétaire responsable de la salubrité du logement (loi Élan)

Si les punaises de lit sont en hausse sur le territoire Français, c’est en raison de la popularité des ventes de meubles d'occasion sur des plateformes telles que Le Bon Coin. De même, la multiplication des voyages de courte durée, des locations Airbnb, ainsi que la résistance des parasites aux insecticides sont autant de facteurs qui favorisent leur prolifération. Or une fois les punaises de lit installées dans un logement, leur élimination est un processus long et coûteux. C'est un véritable fléau. 

Depuis l'adoption de la loi Élan, les règles en matière de responsabilités sont claires : c'est au propriétaire bailleur d'assumer les coûts du traitement des punaises de lit. Cela relève d'un enjeu de salubrité publique et ce dernier doit impérativement garantir au locataire un logement décent. 

Par conséquent, si le locataire découvre la présence de nuisibles dans les jours ou les semaines suivant son emménagement, il doit contacter rapidement le bailleur pour lui demander de traiter le problème. L'infestation n'est pas imputable au locataire, dans la mesure où elle ne peut pas se développer en quelques jours/semaines. L'intervention est donc entièrement à la charge du bailleur. (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-8, 6 septembre 2023, 21/18072) 

Le locataire responsable en cas de négligence ou défaut d’entretien 

Cependant, si le propriétaire parvient à prouver que le locataire est responsable de l’apparition des nuisibles (négligence ou défaut d’entretien de la location), alors les frais peuvent être transférés au locataire.

Il est donc nécessaire de déterminer l'origine de la présence des punaises de lit, pour déceler qui du propriétaire ou locataire est responsable. Mais cela s’avère être, la plupart du temps, compliqué. 

Voici donc les différentes situations auxquelles un propriétaire peut être confronté. 

Cas 1 : l’infestation vient des parties communes de l'immeuble 

Si les parties communes sont infestées, c’est le syndicat des copropriétaires qui gère la désinsectisation de l'immeuble, avec des coûts d'intervention répartis entre les copropriétaires.

Cas 2 : les punaises de lit se propagent dans plusieurs logements

Si plusieurs appartements sont touchés, il est difficile de distinguer quel est le locataire responsable de l'infestation des punaises. C’est alors au propriétaire bailleur de prendre en charge les frais de traitement. De même si de nombreux lots sont concernés, les propriétaires peuvent proposer une désinsectisation complète lors de l'assemblée. 

Cas 3 : la présence des punaises de lit dans un seul appartement 

Si seul le locataire constate la présence de punaises de lit dans sa location, la durée de son séjour peut éclairer la situation. S'il occupe les lieux depuis plus de deux ans, il est probable (sans être certain) qu'il en soit responsable. Il faut savoir que les punaises de lit peuvent survivre jusqu'à deux ans. Elles pourraient donc très bien avoir été présentes bien avant l'installation du locataire. 

Néanmoins, si le locataire n'est là que depuis quelques mois, les punaises pourraient très bien s'être installées dans le logement avant son entrée dans les lieux.

Heureusement, des solutions existent aujourd’hui pour prévenir l’apparition des contentieux entre propriétaire et locataire en matière de punaises de lit. 

Réaliser un état des lieux complet de l'appartement

Lors de l'arrivée du locataire, le propriétaire doit réaliser un état des lieux détaillé du logement. La présence ou l'absence des punaises de lit et autres nuisibles peut ainsi être vérifiée.

Cela est particulièrement utile en bail meublé puisque le propriétaire doit fournir des éléments tels que le lit, la couette et les rideaux. Dans les faits, il s'agit d'un examen visuel pour repérer d'éventuelles traces de punaises (taches noires sur la literie, sur les plinthes, traces de sang sur le matelas…). 

Recourir à une détection canine

La détection canine peut également aider à identifier l'origine des punaises, leur ancienneté, et localiser leurs nids. Bien que ce service soit payant, il peut simplifier le traitement et clarifier les responsabilités. 

Selon la taille du logement, les coûts d'une détection canine varient de 200 à 400 €.

Privilégier une solution amiable pour la désinfestation

Plutôt que de se quereller pour déterminer qui est responsable de la présence de punaises de lit, locataire et propriétaire peuvent s’accorder sur un compromis. Il s’agira par exemple de : 

• partager les coûts de désinsectisation ; 
• décider ensemble des traitements à mettre en place. 

Enfin, le locataire peut aussi s'engager à consacrer du temps aux opérations de désinsectisation, tandis que le propriétaire prend en charge les insecticides. Trouver une solution amiable est bien souvent avantageux pour les deux parties : le locataire souhaite éviter les piqûres, tandis que le propriétaire ne veut pas risquer que le locataire parte en laissant un logement infesté. Et si les négociations échouent, la commission départementale de conciliation peut toujours intervenir comme dernier recours.