Pourquoi et comment rédiger un contrat de bail de sous-location ?

On parle de sous-location lorsque le locataire d'un bien immobilier met tout ou partie de celui-ci à la disposition d'un tiers (appelé sous-locataire) contre le versement d'une rémunération. Cependant, il peut tout à fait s'agir d'une sous location sans contrat.

Si le sous-locataire ne verse pas de loyer pour occuper le logement, il ne s'agit pas d'une sous-location, mais d'un hébergement à titre gratuit.

La sous-location est subordonnée au contrat de location, notamment en matière de durée. En effet, lorsque ce dernier prend fin, la sous-location se termine de facto.

Par ailleurs, le sous-locataire peut, s'il est éligible, percevoir une aide au logement (APL, ALS,...).

Conditions du bail de sous-location

La sous-location est conditionnée à plusieurs obligations :

• L'accord écrit du propriétaire bailleur : ce dernier peut refuser la sous-location sans avoir à motiver sa décision ;
• La signature d'un contrat de sous-location établi entre le locataire et le sous-locataire : le bailleur et le sous-locataire ne sont pas liés juridiquement ;
• Le paiement d'un loyer par le sous-locataire : la sous-location peut être accordée moyennant un loyer différent du loyer payé par le locataire au propriétaire. Il ne doit cependant pas être supérieur à celui-ci, la sous-location ne pouvant être une source d'enrichissement ;
• La déclaration à l'administration fiscale des loyers perçus : si le logement est loué vide, le locataire les déclare comme bénéfices non commerciaux, s'il est loué meublé, ce sont des revenus industriels et commerciaux.

Malgré la sous-location, le locataire principal reste redevable envers le propriétaire :

• Du paiement du loyer ;
• Des éventuelles dégradations causées dans le logement ;
• De tout manquement du sous-locataire.

L'assurance en matière de sous-location ne doit pas être négligée. Aussi, il est conseillé :

• Au locataire d'inclure à son contrat d'assurance habitation, une garantie « recours du sous-locataire » afin de couvrir l'insolvabilité du sous-locataire.
• Au sous-locataire de souscrire une assurance habitation. Elle n'est pas légalement obligatoire, mais permet notamment de couvrir les risques locatifs (dégâts des eaux, explosions, incendies).

L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que :

L'interdiction de sous-location prévue par la loi

Lorsque le locataire loue un logement qui constitue sa résidence principale, qu'il s'agisse d'une location vide ou meublée, la loi interdit par principe la sous-location. Mais quels sont les risques de la sous-location ? Pourquoi est-elle interdit ?

Cette interdiction est rappelée à la section 2.2 de la notice d'information annexée à tous les contrats de location.

L'autorisation de sous-louer réglementée

La sous-location est cependant envisageable, sauf stipulation contraire dans le contrat initial.

Concernant les logements vides : la sous-location peut être autorisée à condition que le propriétaire valide par écrit la sous-location et le montant du loyer.

Concernant les logements meublés : si le bail a été signé avant le 27 mars 2014, la sous-location est libre. Si le bail est postérieur à cette date, la sous-location est soumise aux mêmes conditions que les logements vides.

Par ailleurs, selon la loi Hoguet, seuls les titulaires d'une carte professionnelle sont autorisés à exercer la sous-location professionnelle.

La cohabitation intergénérationnelle solidaire, une sous-location particulière 

Les locataires (comme les propriétaires) âgés de plus de 60 ans sont autorisés à sous-louer une partie de leur logement à un sous-locataire de moins de 30 ans moyennant un loyer modéré. 

Le locataire doit informer son propriétaire de son intention de recourir à ce type de contrat.

Le propriétaire n'a pas le droit de s'y opposer.

La demande d'autorisation de sous-louer adressée au propriétaire

Le locataire adresse une demande d'autorisation de sous-location par lettre recommandée avec accusé de réception à son propriétaire. 

Voici un exemple de courrier :

Les conditions du bail conclu entre locataire et sous-locataire

Si le bailleur accepte la sous-location, le locataire et son sous-locataire fixent les modalités du contrat afin d'éviter tout litige ultérieur.

La durée du contrat

La durée du bail de sous-location ne peut être supérieure à la durée du bail de location initial.

Le prix d'une sous-location autorisée

Le prix au m2 de la partie sous-louée du logement ne peut excéder celui payé par le locataire au propriétaire.

Le dépôt de garantie

Le locataire bailleur peut valablement réclamer un dépôt de garantie au sous-locataire.

L'état des lieux

Un état des lieux doit obligatoirement être annexé au contrat de sous-location.

Le modèle de contrat ci-après est donné à titre d'exemple. Il doit être complété et adapté.