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Pourquoi et comment rédiger un contrat de bail de sous-location ?

Contrat sous location

SOMMAIRE

  • Définition & conditions
  • Aspects légaux
  • Rédaction du contrat
  • Exemple de contrat
  • FAQ

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Même si le locataire a le droit de disposer librement du logement qu'il loue, il ne peut le sous-louer sans l'accord écrit de son propriétaire. La sous-location fait l'objet d'un contrat distinct. Elle est conditionnée au paiement d'un loyer dont le montant est validé par le bailleur. 
Examinons pourquoi et comment rédiger un contrat de bail de sous-location.

Qu'est-ce qu'une sous-location ?

On parle de sous-location lorsque le locataire d'un bien immobilier met tout ou partie de celui-ci à la disposition d'un tiers (appelé sous-locataire) contre le versement d'une rémunération. Cependant, il peut tout à fait s'agir d'une sous location sans contrat.

Si le sous-locataire ne verse pas de loyer pour occuper le logement, il ne s'agit pas d'une sous-location, mais d'un hébergement à titre gratuit.

La sous-location est subordonnée au contrat de location, notamment en matière de durée. En effet, lorsque ce dernier prend fin, la sous-location se termine de facto.

Par ailleurs, le sous-locataire peut, s'il est éligible, percevoir une aide au logement (APL, ALS,...).

Conditions du bail de sous-location

La sous-location est conditionnée à plusieurs obligations :

  • L'accord écrit du propriétaire bailleur : ce dernier peut refuser la sous-location sans avoir à motiver sa décision ;
  • La signature d'un contrat de sous-location établi entre le locataire et le sous-locataire : le bailleur et le sous-locataire ne sont pas liés juridiquement ;
  • Le paiement d'un loyer par le sous-locataire : la sous-location peut être accordée moyennant un loyer différent du loyer payé par le locataire au propriétaire. Il ne doit cependant pas être supérieur à celui-ci, la sous-location ne pouvant être une source d'enrichissement ;
  • La déclaration à l'administration fiscale des loyers perçus : si le logement est loué vide, le locataire les déclare comme bénéfices non commerciaux, s'il est loué meublé, ce sont des revenus industriels et commerciaux.

Malgré la sous-location, le locataire principal reste redevable envers le propriétaire :

  • Du paiement du loyer ;
  • Des éventuelles dégradations causées dans le logement ;
  • De tout manquement du sous-locataire.

L'assurance en matière de sous-location ne doit pas être négligée. Aussi, il est conseillé :

  • Au locataire d'inclure à son contrat d'assurance habitation, une garantie « recours du sous-locataire » afin de couvrir l'insolvabilité du sous-locataire.
  • Au sous-locataire de souscrire une assurance habitation. Elle n'est pas légalement obligatoire, mais permet notamment de couvrir les risques locatifs (dégâts des eaux, explosions, incendies).

Autorisation/refus de sous-location

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Est-ce légal de sous-louer ?

L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que :

« Le locataire ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. »

L'interdiction de sous-location prévue par la loi

Lorsque le locataire loue un logement qui constitue sa résidence principale, qu'il s'agisse d'une location vide ou meublée, la loi interdit par principe la sous-location. Mais quels sont les risques de la sous-location ? Pourquoi est-elle interdit ?

Cette interdiction est rappelée à la section 2.2 de la notice d'information annexée à tous les contrats de location.

L'autorisation de sous-louer réglementée

La sous-location est cependant envisageable, sauf stipulation contraire dans le contrat initial.

Concernant les logements vides : la sous-location peut être autorisée à condition que le propriétaire valide par écrit la sous-location et le montant du loyer.

Concernant les logements meublés : si le bail a été signé avant le 27 mars 2014, la sous-location est libre. Si le bail est postérieur à cette date, la sous-location est soumise aux mêmes conditions que les logements vides.

Par ailleurs, selon la loi Hoguet, seuls les titulaires d'une carte professionnelle sont autorisés à exercer la sous-location professionnelle.

Lorsqu'un locataire sous-loue son logement sans autorisation du propriétaire, il s'expose à la résiliation de son contrat de location, et au versement de dommages et intérêts.

La cohabitation intergénérationnelle solidaire, une sous-location particulière 

Les locataires (comme les propriétaires) âgés de plus de 60 ans sont autorisés à sous-louer une partie de leur logement à un sous-locataire de moins de 30 ans moyennant un loyer modéré. 

Le locataire doit informer son propriétaire de son intention de recourir à ce type de contrat.

Le propriétaire n'a pas le droit de s'y opposer.

Comment rédiger un contrat de sous-location (quel bail, quelles conditions) ?

La demande d'autorisation de sous-louer adressée au propriétaire

Le locataire adresse une demande d'autorisation de sous-location par lettre recommandée avec accusé de réception à son propriétaire. 

Voici un exemple de courrier :

LETTRE D'AUTORISATION DE SOUS-LOCATION


Nom & Prénom de l'expéditeur
Adresse de l'expéditeur

Nom & Prénom du destinataire
Adresse du destinataire


Objet : Lettre de demande d'autorisation pour une sous-location


Monsieur ou Madame……….


Je sollicite par le présent courrier, l'autorisation de sous-louer le logement situé à [adresse] que j'occupe aux termes du bail en date du [date] La sous-location aura lieu moyennant un loyer de [montant] euros.


En effet, je suis dans l'obligation de m'absenter pour des raisons professionnelles à compter du [date] jusqu'au [date], soit pour une période de [période].

Conformément à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, votre autorisation écrite est nécessaire quant à la sous-location et au montant du loyer.

Je vous précise que je continuerai de vous payer personnellement le montant du loyer selon les modalités habituelles. Je resterai responsable de toutes mes obligations quant au bail qui nous lie, et des éventuelles dégradations causées par mon sous-locataire durant la période de sous-location.


Fait à…………. [lieu], le………….[date]


Signature

Les conditions du bail conclu entre locataire et sous-locataire

Si le bailleur accepte la sous-location, le locataire et son sous-locataire fixent les modalités du contrat afin d'éviter tout litige ultérieur.

La durée du contrat

La durée du bail de sous-location ne peut être supérieure à la durée du bail de location initial.

Le prix d'une sous-location autorisée

Le prix au m2 de la partie sous-louée du logement ne peut excéder celui payé par le locataire au propriétaire.

Le dépôt de garantie

Le locataire bailleur peut valablement réclamer un dépôt de garantie au sous-locataire.

L'état des lieux

Un état des lieux doit obligatoirement être annexé au contrat de sous-location.

Exemple de contrat de sous-location

Le modèle de contrat ci-après est donné à titre d'exemple. Il doit être complété et adapté.

M... est locataire du logement situé à ... appartenant à ... , aux termes d'un bail en date à ... du ... ci-annexé. Il occupe ce logement à titre de résidence principale pour une durée de ... 

La sous-location objet du présent contrat a fait l'objet d'une autorisation écrite accordée par le propriétaire du logement, demeurée annexée.

Objet du contrat de sous-location

M..., locataire principal, s'engage à sous-louer une partie du bien qu'il loue...

Durée du contrat

La durée du présent contrat de sous-location est fixée à ... mois, durée inférieure à celle du bail initial. Les parties se réservent le droit de résilier le présent contrat avant son terme, en respectant un préavis de ... mois.

Loyer

Le sous-locataire s'engage à verser au locataire un loyer mensuel de ... Les charges calculées au prorata de la surface sous-louée s'élèvent à la somme mensuelle de ...

Assurances

Le sous-locataire s'engage à souscrire un contrat d'assurance habitation.

Cession et sous-location

Il est interdit au sous-locataire de céder son droit à la sous-location ou de sous-louer le logement qu'il occupe en vertu des présentes.

État des lieux

Les parties s'engagent à établir un état des lieux lors de l'entrée du sous-locataire dans le logement et lors de sa sortie.


FAQ

Peut-on sous-louer un appartement (quels sont les risques) ?

Oui, la sous-location d'un appartement loi de 1948 est légale à condition d'obtenir l'autorisation écrite du propriétaire-bailleur. À défaut, le locataire encourt la résiliation de son bail.

Peut-on sous-louer un logement social ?

Seule une sous-location partielle du logement est permise à des locataires âgés de plus de 60 ans ou à des adultes handicapés (contrat d'accueil familial). La sous-location peut aussi concerner un locataire de moins de 30 ans pour une durée maximale de 1 an renouvelable. 

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