Pourquoi et comment rédiger un contrat de bail de sous-location ?

On parle de sous-location lorsque le locataire d'un bien immobilier met tout ou partie de celui-ci à la disposition d'un tiers (appelé sous-locataire) contre le versement d'une rémunération.

Si le sous-locataire ne verse pas de loyer pour occuper le logement, il ne s'agit pas d'une sous-location, mais d'un hébergement à titre gratuit.

La sous-location est subordonnée au contrat de location, notamment en matière de durée. En effet, lorsque ce dernier prend fin, la sous-location se termine de facto.

Par ailleurs, le sous-locataire peut, s'il est éligible, percevoir une aide au logement (APL, ALS,...).

Conditions du bail de sous-location

La sous-location est conditionnée à plusieurs obligations :

• L'accord écrit du propriétaire bailleur.
  Ce dernier peut refuser la sous-location sans avoir à motiver sa décision.
• La signature d'un contrat de sous-location établi entre le locataire et le sous-locataire.
  Le bailleur et le sous-locataire ne sont pas liés juridiquement. 
• Le paiement d'un loyer par le sous-locataire.
  La sous-location peut être accordée moyennant un loyer différent du loyer payé par le locataire au propriétaire. Il ne doit cependant pas être supérieur à celui-ci, la sous-location ne pouvant être une source d'enrichissement.
• La déclaration à l'administration fiscale des loyers perçus. Si le logement est loué vide, le locataire les déclare comme bénéfices non commerciaux, s'il est loué meublé, ce sont des revenus industriels et commerciaux.

Malgré la sous-location, le locataire principal reste redevable envers le propriétaire :

• Du paiement du loyer ;
• Des éventuelles dégradations causées dans le logement ;
• De tout manquement du sous-locataire.

L'assurance en matière de sous-location ne doit pas être négligée. Aussi, il est conseillé :

• Au locataire d'inclure à son contrat d'assurance habitation, une garantie « recours du sous-locataire » afin de couvrir l'insolvabilité du sous-locataire.
• Au sous-locataire de souscrire une assurance habitation. Elle n'est pas légalement obligatoire, mais permet notamment de couvrir les risques locatifs (dégâts des eaux, explosions, incendies).

L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que :

L'interdiction de sous-location prévue par la loi

Lorsque le locataire loue un logement qui constitue sa résidence principale, qu'il s'agisse d'une location vide ou meublée, la loi interdit par principe la sous-location.

Cette interdiction est rappelée à la section 2.2 de la notice d'information annexée à tous les contrats de location.

L'autorisation de sous-louer réglementée

La sous-location est cependant envisageable, sauf stipulation contraire dans le contrat initial.

Concernant les logements vides : la sous-location peut être autorisée à condition que le propriétaire valide par écrit la sous-location et le montant du loyer.

Concernant les logements meublés : si le bail a été signé avant le 27 mars 2014, la sous-location est libre. Si le bail est postérieur à cette date, la sous-location est soumise aux mêmes conditions que les logements vides.

La cohabitation intergénérationnelle solidaire, une sous-location particulière 

Les locataires (comme les propriétaires) âgés de plus de 60 ans sont autorisés à sous-louer une partie de leur logement à un sous-locataire de moins de 30 ans moyennant un loyer modéré. 

Le locataire doit informer son propriétaire de son intention de recourir à ce type de contrat.

Le propriétaire n'a pas le droit de s'y opposer.

La demande d'autorisation de sous-louer adressée au propriétaire

Le locataire adresse une demande d'autorisation de sous-location par lettre recommandée avec accusé de réception à son propriétaire. 

Voici un exemple de courrier :

Les conditions du bail conclu entre locataire et sous-locataire

Si le bailleur accepte la sous-location, le locataire et son sous-locataire fixent les modalités du contrat afin d'éviter tout litige ultérieur.

La durée du contrat

La durée du bail de sous-location ne peut être supérieure à la durée du bail de location initial.

Le prix d'une sous-location autorisée

Le prix au m2 de la partie sous-louée du logement ne peut excéder celui payé par le locataire au propriétaire.

Le dépôt de garantie

Le locataire bailleur peut valablement réclamer un dépôt de garantie au sous-locataire.

L'état des lieux

Un état des lieux doit obligatoirement être annexé au contrat de sous-location.

Le modèle de contrat ci-après est donné à titre d'exemple. Il doit être complété et adapté.