Logo BailFacile

Louer vide ou meublé ? Les critères à comparer pour choisir

Location meublée ou non meublée

SOMMAIRE

  • Location meublée et vide : Définitions
  • Types de biens à louer vides ou meublés
  • Location meublée et vide : Différences
  • Fiscalité en location vide ou meublée
  • Type de location le plus rentable
  • Conclusion : louer vide ou meublé ?
  • FAQ

Ce qu'il faut retenir

Une location non meublée concerne un logement sans mobilier. C’est-à-dire un bien qui doit être équipé par le locataire.

Une location meublée doit être suffisamment équipée pour que le locataire puisse emménager immédiatement.

En bail meublé, une liste des meubles et équipements obligatoires doit être respectée. Un inventaire doit également être réalisé pour éviter la requalification en bail de location vide.

Télécharger la fiche en PDF

Vous êtes au bon endroit

Lisez les lignes qui suivent en toute confiance ! BailFacile aide déjà plus de 100 000 propriétaires-bailleurs à gérer leurs locations en totale autonomie. Conformité des documents et démarches, automatisations, signatures électroniques, finances, support...

BailFacile est noté 4.7/5 selon 1879 avis sur Trustpilot. En savoir plus

Pour obtenir un complément de revenu, se créer un patrimoine immobilier et le valoriser à long terme, l’investissement locatif est l’une des meilleures solutions de placement. Mais avez-vous tranché la fameuse question : louer vide ou louer meublé ? 

Location vide (nue) et location meublée : définitions 

S'abonner à la newsletter

Je m'abonne à l'Actualité du bailleur

Adresse e-mail

Comme son nom l’indique, la location non meublée (appelée aussi nue ou vide), concerne un logement proposé sans mobilier, qui devra être équipé par le locataire pour y vivre. 

Concernant la location meublée, la Loi ALUR du 24 mars 2014 dispose que le logement doit être suffisamment meublé pour que le locataire puisse emménager immédiatement, sans avoir besoin d’y ajouter son propre mobilier et y vivre convenablement. 

Location meublée : quels meubles et équipements obligatoires ? 

La liste des meubles et équipements nécessaires est définie dans l’article 2 du décret du 5 août 2015 : 

  • Literie avec couverture ;
  • Plaque de cuisson ;
  • Réfrigérateur ;
  • Vaisselle et ustensiles de cuisine en nombre suffisant ;
  • Table et chaises ;
  • Rangements ;
  • Matériel de ménage ;
  • etc. 

Ces derniers doivent être en bon état pour une utilisation sans danger. Toutes les pièces de l’habitation, utilisées ou non, doivent être meublées sans exception. 

L'inventaire des meubles est obligatoire

Il est obligatoire de réaliser un inventaire du mobilier et des équipements lors de l’état des lieux d’entrée. Il devra être annexé au contrat de location pour éviter le risque de requalification en bail de location non meublée (d’une durée plus longue qu’en meublé et soumis à des règles moins souples). 

Studio, appartement, maison… quel type de bien pour louer en meublé ou vide ? 

Sur le marché locatif français, la majorité des logements loués meublés sont des petites surfaces. 

Il s'agit généralement de chambres, studios, appartements T1 et T2, loués à des locataires étudiants, jeunes actifs ou jeunes couples sans enfant qui sont amenés à changer de lieux de vie souvent au gré des études, de leur emploi ou de leurs projets (construction ou acquisition de la résidence principale, enfant, etc.).  

À l’inverse, la plupart des maisons et appartements T3, T4 ou plus, sont proposés en location vide. 

En effet, ces types de biens s’adressent principalement aux familles qui possèdent bien souvent leur propre mobilier. Sur le papier, rien n’empêche de louer une grande surface en meublé, il y a très peu de concurrence sur ce type de bien et cela peut même être un avantage dans des zones locatives très précises (quartier d’affaires par exemple), mais la configuration meublée pour les grandes surfaces est généralement déconseillée, car elle ne correspond pas à la cible. 

Quelles différences juridiques entre location meublée et location non meublée ?

La loi ALUR de 2014 a énormément rapproché les caractéristiques des baux de location vides et meublés. Cependant, il subsiste plusieurs différences :

Logement vide Logement meublé
Durée du bail 3 ans minimum, renouvellement tacite pour 3 ans 1 an minimum (sauf bail étudiant, réduit à 9 mois), renouvelé tacitement pour 1 an, même pour un bail étudiant
Dépôt de garantie 1 mois de loyer maximum, hors charges 2 mois de loyer hors charges maximum
Charges locatives Provision sur charges à régulariser Possibilité de définir un forfait de charges, non régularisé (qui ne doit pas être disproportionné)
Congé à l’initiative du locataire 3 mois minimum de délai de préavis en location vide (réduit à 1 mois dans les zones locatives tendues ou certaines situations), sans justification Délai de préavis en meublé d'1 mois minimum, sans justification
Congé donné par le bailleur À date d’échéance du bail avec un préavis de 6 mois minimum. Valable uniquement pour trois motifs :
  • vendre le bien,
  • l'habiter ou y loger un proche,
  • ou pour raison légitime et sérieuse
3 mois minimum avant la date d’échéance du bail. Plus souple pour récupérer le logement (mêmes motifs qu’en vide) puisque la résiliation du bail est possible tous les ans au lieu de 3 en location vide.

Louer vide ou meublé : le match de la fiscalité 

La maîtrise de l’imposition des recettes locatives est l’une des clés pour optimiser la rentabilité d’un investissement immobilier destiné à la location. Et en matière de fiscalité, les différences se font plus marquées entre location nue et location meublée. 

Fiscalité des revenus locatifs en location non meublée 

Pour le propriétaire bailleur d’un logement loué vide qui ne perçoit pas plus de 15 000 € de loyers par an, c’est le régime du micro-foncier qui s’applique de base. Les loyers sont considérés comme des « revenus fonciers » et sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR), après un abattement forfaitaire de 30 %. 

Au-delà de 15 000 € de recettes locatives annuelles, le régime réel est obligatoire. Le bailleur peut déduire de ses revenus toutes les charges liées à la location (au lieu d’un forfait de 30 %), comme les assurances, frais de gestion locative, travaux d'entretien, intérêts d'emprunt, taxe foncière, etc. 

Si le montant des charges excède les revenus fonciers, on parle alors de déficit foncier. Celui-ci est déductible du revenu global (salaires, pensions…) à hauteur de 10 700 € par an et permet de diminuer le montant de l’IR à payer. Le déficit foncier est un avantage dans le cadre de travaux dont le coût constitue une charge conséquente. 

L'option pour le régime réel

Si vous estimez qu’il est plus intéressant, vous pouvez opter volontairement pour le régime réel, même si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € par an. 

Imposition des revenus locatifs en location meublée 

Généralement, l’activité de location meublée s’effectue sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) si vos recettes locatives ne dépassent pas 23 000 € par an et 50 % de tous vos revenus soumis à l’IR. Au-delà ces plafonds, c’est le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) qui s’applique. 

Dans les deux cas, les revenus perçus sont déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : 

  • Au régime micro-BIC, tant que le montant total des loyers perçus est inférieur à 72 600 € : abattement de 50 % et imposition à l’IR ;
  • Au régime réel, au-delà de 72 600 € de revenus par an (ou sur option) : déduction de l'ensemble des charges pour leur montant réel et possibilité de réaliser un amortissement comptable du bien et du mobilier.

La fiscalité de la location meublée est donc plus intéressante : en micro-BIC, vous ne payez des impôts que sur 50 % des revenus locatifs (contre 70 % au micro-foncier en location nue), et au régime fiscal BIC réel, la déduction des charges et surtout le mécanisme de l’amortissement, vous permettent de réduire fortement, voire de supprimer, votre impôt pendant plusieurs années. 

Tableau comparatif de la fiscalité location vide et meublée

Type de location Location vide Location meublée non professionnelle Location meublée non professionnelle
Régime fiscal d'imposition micro-foncier régime réel micro BIC régime réel
Conditions Les revenus fonciers bruts ne doivent pas excéder 15 000 euros. (plafond annuel) Les revenus fonciers bruts sont supérieur à 15 000 euros. (plafond annuel) Les revenus doivent être inférieurs à 70 700 euros par an Les revenus sont supérieurs 70 700 euros par an
Abattements forfaitaires 30 % Aucun 50 % Aucun
Charges déductibles Non Oui Non Oui
Amortissement Non Non Non Oui
Déficit imputable Non Plafond 10 700 € par an Non Plafond 10 700 € par an
Déficit Reportable Non 10 ans Non 10 ans

Montant du loyer, vacance locative, travaux… quel est le plus rentable ? 

Pour comparer la location vide et la location meublée, d’autres éléments doivent être considérés : 

  • Un bien meublé peut-être loué entre 5 et 20 % de plus qu’un logement vide, d’où un rendement brut supérieur en meublé qu’en vide ;
  • En revanche, le « turn-over » d’une location meublée est plus important, les locataires restent moins longtemps, ce qui augmente le risque de vacance locative ;
  • Les frais liés à une location meublée sont plus élevés : achat des meubles et équipements, frais d’entretien et de réparation du mobilier et de l’électroménager, frais d’agence immobilière en cas de gestion déléguée (on vous conseille d’ailleurs de gérer vous-même votre location, c’est moins coûteux et pas aussi complexe qu’on peut le croire) ;
  • La gestion locative d’un bien meublé (recherche de locataires, visites, rédaction du bail, etc.) est en principe plus chronophage, car les locataires restent souvent moins longtemps qu’en location nue. En outre, comme les meubles et équipements ne sont pas fournis en location vide, les occupants font moins appel au bailleur pour une panne ou casse du matériel.

En conclusion : faut-il louer vide ou meublé ? 

Il est clair que signer un bail de location meublée dispose d’atouts majeurs, notamment une fiscalité très avantageuse et une plus grande souplesse du bail. C’est pourquoi elle est de plus en plus choisie par les investisseurs qui proposent des petites ou moyennes surfaces à la location (louer en meublé est même recommandé pour le logement étudiant). 

Toutefois, la location meublée impose un suivi plus régulier et engendre des coûts supplémentaires. 

Pour autant, la location vide reste une solution intéressante, que ce soit pour les propriétaires qui louent un grand appartement ou une maison, pour limiter le turn-over des locataires et les frais d'entretien ou pour profiter du mécanisme du déficit foncier le cas échéant. 

Il n’y a donc pas de réponse absolue… le choix entre location nue ou meublée doit surtout correspondre à votre profil et au type de bien immobilier. Dans tous les cas, sachez que vous pouvez toujours passer d’une solution à l’autre ! 

Type de location Avantages Inconvénients
Location meublée
  • Montant des loyers plus élevés ;
  • Fiscalité plus avantageuse ;
  • Meilleure rentabilité locative brute : avec une location meublée, le propriétaire peut proposer un loyer en moyenne 20 % plus cher que dans une location vide.
  • Frais plus importants Il faut équiper le logement le remplacer les équipements en cas de dommages ou de dysfonctionnement ;
  • Périodes de location plus courtes ;
  • Rotation plus importante des locataires ;
  • Remise en état du logement logement ou travaux entre chaque location ;
  • Risque de vacances locatives (période où le logement n'est pas loué.
Location vide
  • Stabilité des revenus ;
  • Les loyers sont perçus tous les mois pendant toute la durée du bail ;
  • En terme de gestion locative, la location vide est beaucoup plus simple à gérer et il y a moins de contraintes.
  • Le loyer est moins élevé ;
  • Plus de concurrence ;
  • Bail de location plus rigide.

Éditez votre bail non meublé

Modèle conforme (Mars 2024)PDF prêt à imprimer67 000+ contrats déjà édités
Bail de location non meublée - Contrat de location non meublée - Modèle PDF gratuit
Excellent|4.7 sur 1 879 avisLogo trustpilot

FAQ

Quelle est la durée d’engagement pour un bail meublé ? 

La durée du bail de location meublée est généralement d’un an, mais il peut être conclu pour 9 mois dans le cas d’un logement étudiant ou pour 10 mois si le locataire est en situation de mobilité (formation professionnelle, stage, service civique, mission temporaire professionnelle, etc.). 

Qui est responsable de l’entretien d’un logement meublé ? 

Le propriétaire bailleur doit fournir un logement, des meubles et des équipements en bon état. Il prend à sa charge les grosses réparations et travaux d’améliorations éventuels. Le locataire gère l'entretien courant du bien (joints de robinets, siphons et chasses d’eau, tuyaux flexibles de douches, fusibles, etc.) et les réparations en cas d’usage anormal du logement ou du mobilier.

Passez 5x moins de temps à gérer vos locations

Inscription en 2 minutes

Gérez vos location en totale autonomie avec BailFacile

BailFacile - Logiciel de gestion locative
Excellent|4.7 sur 1 879 avisLogo trustpilot

Partager

S'abonner à la newsletter

La newsletter des propriétaires-bailleurs

Comme 350 000 bailleurs, mettez-vous à jour sur l'actualité locative en moins de 10 minutes, 1 fois par mois.

Adresse e-mail

Ce site est protégé par reCAPTCHA et la Politique de confidentialité ainsi que les Conditions d’utilisation de Google s’appliquent.

SOMMAIRE

  • Location meublée et vide : Définitions
  • Types de biens à louer vides ou meublés
  • Location meublée et vide : Différences
  • Fiscalité en location vide ou meublée
  • Type de location le plus rentable
  • Conclusion : louer vide ou meublé ?
  • FAQ

Passez 5x moins de temps à gérer vos locations

Inscription en 2 minutes

Sur le même thème

Location non-meublée (location vide) : avantages & comparaison avec la location meublée

Location meublée : loyer, bail de location, délais de préavis… quels sont les avantages et les inconvénients ?