Abus de pouvoir du conseil syndical : comment réagir ?

Les missions des conseillers syndicaux

Le conseil syndical est le porte-parole des copropriétaires. Il est le lien entre eux et le syndic.

Il a 3 missions principales : 

• Assister le syndic de copropriété (pour le budget prévisionnel par exemple) ;
• Donner son avis au syndic (pour le choix des contrats, l'étude de marché…) ;
• Contrôler la bonne gestion de l'immeuble.

Il est élu en assemblée générale pour une durée de 3 années renouvelables. Il est bénévole. Il n'a pas de pouvoir décisionnaire.

Le président du conseil syndical est élu pour 3 ans renouvelables. Ses missions sont les mêmes que celles de tous les membres du conseil syndical. Il a, en plus, des attributions spécifiques, notamment :

• Assurer le bon fonctionnement du conseil ;
• Répartir les missions entre les membres de l'instance ;
• Préparer, convoquer et animer les réunions des conseillers syndicaux ;
• Assurer un rôle d'intermédiaire entre le syndic et les membres du conseil syndical ;
• Rédiger le rapport d'activité annuel ;
• Convoquer une assemblée générale annuelle des copropriétaires en lieu et place du syndic si ce dernier ne le fait pas après une mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 8 jours.

Les responsabilités des représentants des copropriétaires

Le conseil syndical n'a pas de personnalité morale ni de personnalité juridique. Par conséquent, il est impossible d'engager sa responsabilité pénale en cas d'abus de pouvoir par exemple.

Toutefois, les conseillers syndicaux qui composent le conseil syndical engagent, selon la nature de la faute, leur responsabilité individuelle civile (pour préjudice causé à un tiers par exemple) ou pénale (dans le cadre d'une infraction notamment). Ils peuvent faire l'objet d'une plainte et d'une condamnation.

En cas d'abus de pouvoir de la part du président, celui-ci peut démissionner à l'amiable n'importe quand durant la durée de son mandat. Par ailleurs, comme les conseillers, le président du conseil syndical peut être condamné par un juge du tribunal pénal si une plainte pour faute grave est déposée contre lui.

L'abus de pouvoir du conseil syndical est constaté lorsqu'un membre de l'instance emploie sa fonction et l'autorité qu'elle lui confère de manière abusive. C'est aussi le cas lorsqu'il favorise ses propres intérêts au détriment des autres copropriétaires.

Exemples d'abus d'autorité d'un membre du conseil syndical (travaux, fonds…)

Abus de pouvoir dans l'organisation 

• Un conseiller ignore la demande d'un copropriétaire d'inscrire une résolution à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale ;
• Un membre du conseil tient des propos diffamatoires à l'encontre du syndic ou de l'un des copropriétaires ;
• Il agit de manière à nuire au conseil syndical ou aux autres copropriétaires ;
• Une collusion frauduleuse avec le conseil syndical peut être prouvée ;
• Il se rend coupable d'une violation de domicile (par exemple, une visite non autorisée des parties communes à jouissance privative) ;
• etc.

Abus d'ordre financier

• Il est accusé de détournement de fonds (par exemple, s'il obtient le remboursement de frais personnels avec les fonds de la copropriété) ;
• Il entretient une entente frauduleuse avec un prestataire de service (cas de conflit d'intérêts) ;
• etc.

Abus liés à des travaux

• Défaut d'entretien de l'immeuble malgré des demandes répétées des copropriétaires (par exemple, la réparation d'une fuite d'eau) ;
• Absence de déclaration de sinistre ;
• etc.

Exemples de fautes graves du président du conseil syndical

• Détournement d'une somme d'argent ;
• Manipulation d'informations à son avantage ;
• Mise en œuvre de décisions qui n'ont pas été approuvées par une assemblée générale ;
• etc.

Les missions et les intérêts des membres du conseil syndical peuvent entraîner des abus. Il est donc essentiel de mettre en place un fonctionnement organisé et transparent.

L'organisation des assemblées générales

Ces instances légitimes permettent de contrôler la gestion du syndic. Elles servent aussi à vérifier les missions déléguées aux conseillers syndicaux. Elles permettent d'anticiper et de se prémunir contre tous risques d'abus.

Un compte bancaire au nom de la copropriété

Conformément à la Loi Alur du 24 mars 2014, les comptes personnels des conseillers et ceux de la copropriété doivent être strictement séparés. La loi ne permet aucune dispense pour les résidences de plus de 15 lots.

Un partage interne des informations 

Le conseil syndical doit transmettre aux copropriétaires tous les documents d'informations. Il doit organiser des réunions entre les conseillers pour des échanges réguliers au sein de l'instance.

Actions contre un membre du conseil syndical de copropriété

Plusieurs situations peuvent se présenter :

Non-renouvellement de mandat

En cas de faute du conseil syndical en fin de mandat, il convient de :

• Convoquer une assemblée générale ;
• Voter l'élection d'un nouveau conseil syndical.

Demande de démission à l'amiable

Lorsque la situation le permet, le président ou le syndic peut demander au conseiller mis en cause de démissionner de sa fonction.

Révocation du conseiller syndical

Si l'abus de pouvoir intervient en cours de mandat, tout copropriétaire peut demander la révocation du conseiller. Les étapes sont les suivantes :

• Mettre la révocation du membre et la nomination d'un nouveau conseiller à l'ordre du jour d'une assemblée générale ;
• Joindre la liste des fautes reprochées au conseiller ;
• Lors de l'AG, révoquer le conseiller incriminé à la majorité absolue de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, et nommer le nouveau membre du conseil syndical.

Recours contre le président du conseil syndical

Le président peut être relevé de ses fonctions en cas d'abus de pouvoir ou de faute grave, aux termes, soit :

• D'un accord amiable ;
• D'une démission ;
• D'une révocation par le conseil syndical (de son mandat de président) ;
• D'une destitution de son mandat de conseiller (et de fait de sa qualité de président) par l'assemblée générale.

Les démarches de révocation du président sont identiques à celles d'un conseiller syndical.

Pour désigner un nouveau président, on distingue deux situations :

• Le président est élu parmi les membres du conseil en place. Dans ce cas, les membres de l'instance désignent le nouveau président au cours d'une réunion. Son élection est consignée dans un compte-rendu.
• Le nouveau président est élu parmi les copropriétaires qui ne sont pas membres du conseil syndical. Il convient de mettre à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, la nomination d'un nouveau membre du conseil syndical à la majorité simple dite de l'article 24.

Il est important de se référer aux conditions définies dans le règlement de copropriété de l'immeuble.