Peut-on porter plainte contre le conseil syndical de copropriété ?
Publié le 4 août 2023Mis à jour le 2 avril 2025
SOMMAIRE
- Rappel du rôle et des responsabilités du conseil syndical
- Les motifs sérieux pour révocation
- Les motifs recevables pour porter plainte
- Agir contre un membre du conseil syndical
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
Les membres du conseil syndical, élus par les copropriétaires, contrôlent la gestion du syndic et participent à la prise de décisions importantes pour la copropriété.
Il n'est pas possible de porter plainte contre le conseil syndical lui-même.
Les membres peuvent être poursuivis individuellement pour faute grave ou manquement à leurs devoirs.
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Les membres du conseil syndical sont élus en assemblée générale des copropriétaires. Ils doivent agir dans l'intérêt général de la copropriété. Lorsqu'un conseiller syndical commet une faute ou un manquement, il peut être révoqué. Mais peut-on porter plainte contre le conseil syndical de copropriété ? En cas de faute grave ou d'abus de pouvoir d'un membre du conseil syndical, les copropriétaires lésés peuvent porter plainte contre lui, et intenter une action en justice. Seuls les motifs sérieux sont recevables. Le lien de causalité entre la faute et le préjudice subi doit être démontré.
Rappel du rôle et des responsabilités du conseil syndical
La constitution du conseil syndical
Le conseil syndical est un organe dont les membres sont élus par le syndicat des copropriétaires.
Il a plusieurs missions, notamment :
- Vérifier la gestion du syndic de copropriété ;
- Contrôler l'élaboration du budget prévisionnel ;
- Émettre des avis pour des questions liées au syndicat des copropriétaires ;
- Participer à la mise en concurrence de certains marchés, et à la conclusion des contrats ;
- Assister le syndic pour le choix des entreprises, et pour la réalisation des travaux votés en assemblée générale de copropriété.
Peut-on porter plainte contre le conseil syndical de copropriété ?
Le conseil syndical n'a ni personnalité morale ni personnalité juridique. Il est donc impossible de porter plainte contre lui.
En revanche, les membres du conseil syndical peuvent faire l'objet d'une plainte.
En effet, ces derniers engagent leur responsabilité civile et pénale dans l'exécution de leur mission.
C'est pourquoi le syndicat des copropriétaires doit souscrire une assurance de responsabilité civile pour chaque conseiller syndical.
- La responsabilité civile entraîne l'obligation de réparer les dommages causés à un tiers. Le conseiller syndical peut être condamné à verser des dommages et intérêts.
- La responsabilité pénale entraîne l'obligation pour l'auteur de l'infraction de répondre de ses actes devant les tribunaux. Il risque une condamnation à une peine d'emprisonnement, ou au paiement d'une amende.
Les motifs sérieux pour révocation des conseillers syndicaux
Les motifs de révocation d'un conseiller syndical ne sont pas énoncés par la loi. Cependant, il lui a été confié des missions. S'il ne les remplit pas ou s'il commet une faute, il peut être révoqué.
Les membres du conseil syndical ne peuvent être révoqués que pour des motifs jugés sérieux. C'est le cas notamment lorsqu'ils se rendent coupables de l'un des manquements suivants :
- Absence de contrôle de la gestion du syndic ;
- Engagement de dépenses non autorisées par une assemblée générale ;
- Conflit d'intérêts avec le syndic de la copropriété ;
- Collusion frauduleuse avec un entrepreneur ;
- etc.
Les motifs recevables pour porter plainte contre un conseiller syndical
Faute grave
Les membres du conseil syndical sont des copropriétaires bénévoles. Par conséquent, leur responsabilité juridique ne peut être engagée qu'en cas de faute grave.
Lorsqu'un membre du conseil syndical commet une erreur dans le cadre de son mandat, sans intention de nuire, il ne peut être poursuivi.
Le rôle du conseiller syndical est essentiellement consultatif. Par conséquent, s'il délivre un conseil peu avisé à un copropriétaire, celui-ci ne peut s'en prévaloir pour déposer une plainte.
Cependant, si le conseiller syndical manque à ses devoirs, un copropriétaire lésé peut porter plainte contre lui à condition de démontrer le lien entre la faute et le préjudice subi.
Il arrive également que le membre concerné démissionne du conseil syndical si une plainte pour faute grave est déposée contre lui.
La responsabilité juridique engagée est proportionnelle à la gravité de la faute commise.
Diffamation
Le conseiller syndical n'a pas le droit de tenir des propos diffamatoires à l'encontre du syndic, de l'un des copropriétaires, du gardien de l'immeuble, etc.
Exemple de jugement :
Aux termes d'un arrêt de la Cour d'appel de Poitiers du 17 janvier 2007, n° 06/01197, le président du conseil syndical d'un immeuble avait émis des hypothèses diffamatoires à l'encontre du gardien de l'immeuble. Il l'accusait en effet de voyeurisme sur des jeunes filles de la résidence.
La Cour d'appel a jugé ces propos diffamatoires « jetant le discrédit » sur le gardien d'immeuble. Elle a condamné le président du conseil syndical à lui verser la somme de 3 800 € à titre de dommages et intérêts. Le juge a, par ailleurs, ordonné la lecture du jugement lors de l'assemblée générale des copropriétaires suivante.
Poursuite d'intérêts personnels
Les membres du conseil syndical ont un devoir d'intégrité et d'indépendance. Ils doivent défendre l'intérêt général de la copropriété. Par conséquent, ils ne doivent pas faire passer leur intérêt personnel avant celui des autres copropriétaires.
Aux termes d'un arrêt de la Cour d'appel de Nancy du 17 novembre 2015 n° 15/02361, le président du conseil syndical d'une copropriété a été condamné, solidairement avec le syndic, au paiement de dommages et intérêts d'un montant de 4 000 €.
Ils ont été condamnés ensemble pour ne pas avoir exercé leurs missions d'assistance et de conseil, telles qu'elles sont définies par la loi.
Malveillance à l'encontre des voisins
Les agissements des conseillers syndicaux et du président du conseil syndical ne doivent pas porter atteinte aux copropriétaires ni aux voisins de la copropriété.
Aux termes d'une décision du tribunal de justice de Nanterre du 1er février 2021 n° 17/06746, la présidente du conseil syndical a été jugée coupable d'une faute grave : elle avait demandé au syndic d'inscrire une résolution à l'ordre du jour d'une AG pour habiliter celui-ci à agir en justice afin de remettre en cause un droit acquis des voisins.
Elle a été condamnée, solidairement avec le syndic, à verser un montant de 145 000 € de dommages et intérêts pour perte de valeur du bien des voisins liée à ces agissements et 8 000 € en réparation du préjudice moral.
Comment agir contre un membre du conseil syndical ?
Comme nous l'avons évoqué précédemment, il est impossible d'agir en justice contre le conseil syndical qui est dépourvu de personnalité juridique.
Cependant, lorsqu'une faute grave ou un abus de pouvoir du conseil syndical est constaté, plusieurs recours peuvent être envisagés contre les membres de l'instance.
Les recours varient en fonction du type de faute constatée.
Révoquer un membre du conseil syndical ou son président
Le président comme tous les membres du conseil syndical d'une copropriété sont bénévoles. Néanmoins, les missions qu'ils ont acceptées leur confèrent des obligations envers les copropriétaires. En cas d'abus de pouvoir, ces derniers peuvent les destituer de leurs fonctions.
La requête doit être justifiée.
La procédure de révocation est la suivante :
- Convoquer une assemblée générale de copropriété (l'ordre du jour doit mentionner la révocation et la nomination d'un nouveau membre le cas échéant) ;
- Voter la résolution de révocation à la majorité absolue de l'article 25, c'est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés et absents ;
- Si la décision n'obtient pas la majorité absolue, mais au moins un tiers des voix, elle fait l'objet d'un second vote à la majorité simple de l'article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés).
Après la révocation, les suppléants peuvent assurer le remplacement du membre révoqué.
Lorsqu'à la suite d'une révocation, un quart des sièges du conseil syndical est vacant, celui-ci n'est plus valablement formé. Il ne peut plus exister.
Porter plainte pour infraction
En cas d'infraction, le syndicat des copropriétaires peut déposer une plainte contre un conseiller syndical (pour détournement de fonds de la copropriété par exemple).
Il s'adresse alors à une brigade de gendarmerie ou un commissariat de police.
Entamer une procédure judiciaire
En cas de faute grave, tout copropriétaire peut engager la responsabilité civile et pénale d'un conseiller syndical.
En cas de faute d'un membre du conseil syndical ou de son président, il est toujours préférable de tenter une médiation avant d'engager une procédure judiciaire, sauf s'il s'agit d'une faute lourde.
Conciliation à l'amiable
Les copropriétaires peuvent faire appel à la médiation ou à la conciliation dans un premier temps. Elle permet de régler un litige sans l'intervention d'un juge ni d'un avocat. Le médiateur comme le conciliateur sont indépendants, impartiaux et objectifs.
Si les parties parviennent à un accord amiable, le litige prend fin. À défaut, le demandeur peut saisir le juge du tribunal compétent.
Action en justice
Le demandeur saisit le tribunal du lieu de situation de la copropriété. La juridiction compétente dépend de la nature du litige :
- Pour les troubles de voisinage ou des charges impayées dont le montant est compris entre 4 000 € et 10 000 € : le tribunal d'instance ;
- Pour contester une assemblée générale ou la répartition de charges : le tribunal de grande instance ;
- Pour les conflits avec un employé d'immeuble : le conseil des prud'hommes.
FAQ
Comment se retourner contre le conseil syndical de la copropriété pour abus de pouvoir ?
En cas d'abus de pouvoir, il est impossible de porter plainte contre le conseil syndical. Vous pouvez cependant porter plainte contre le conseiller syndical auteur de l'infraction.
Quelles sont les fautes graves d'un syndic envers un copropriétaire ?
Les fautes graves d'un syndic peuvent être une faute de gestion, l'absence d'exécution d'une décision prise en AG, le défaut de règlement des charges de copropriété…
Quels sont les pouvoirs obligatoires du conseil syndical dans une copropriété ?
Le conseil syndical contrôle la gestion financière du syndic de copropriété (comptabilité du syndicat des copropriétaires, répartition des dépenses, exécution des contrats, budget prévisionnel…)
Comment évincer un membre du conseil syndical ?
Pour révoquer un membre du conseil syndical, il faut obtenir la majorité absolue (article 25) lors d'une assemblée générale des copropriétaires.
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SOMMAIRE
- Rappel du rôle et des responsabilités du conseil syndical
- Les motifs sérieux pour révocation
- Les motifs recevables pour porter plainte
- Agir contre un membre du conseil syndical
- FAQ
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