Missions et obligations du conseil syndical
Le conseil syndical joue trois rôles essentiels dans la copropriété.
Un rôle de consultant
Le syndic peut consulter le conseil syndical pour des questions relatives au syndicat des copropriétaires. Il peut être sollicité par les copropriétaires eux-mêmes.
Le syndic doit nécessairement agir en concertation avec le conseil syndical pour :
- La mise en concurrence des marchés et l'étude des conditions des contrats dont le montant est supérieur au seuil fixé par délibération de l'assemblée générale des copropriétaires ;
- La signature de ces contrats.
Un rôle de contrôleur
Le conseil syndical a l'obligation de veiller à la bonne gestion du syndic de copropriété. Il surveille notamment :
- La comptabilité du syndicat des copropriétaires ;
- La répartition des dépenses ;
- Les conditions des contrats (contrats d'entretien par exemple) ;
- La mise en œuvre du budget prévisionnel.
Le contrôle des comptes intervient à la fin de chaque exercice.
Afin de permettre au conseil syndical d'assurer sa mission, le syndic doit tenir à sa disposition tous les documents relatifs à la gestion et à l'administration de la copropriété (contrats d'entretien, pièces justificatives des charges de copropriété…).
Il doit lui délivrer des copies de ces pièces lorsque celles-ci sont réclamées.
En l'absence de transmission dans un délai d'un mois après la demande du conseil syndical, le syndic est redevable d'une pénalité de 15 € par jour de retard. Ces pénalités sont déduites de sa rémunération forfaitaire annuelle au moment de l'arrêté des comptes.
Un rôle d'assistant
Sa mission d'assistance est précisée dans le règlement de copropriété. À défaut, c'est une décision de l'assemblée générale des copropriétaires qui détermine ses attributions.
Le conseil syndical assiste le syndic pour :
- Choisir les entreprises qui seront chargées de réaliser les travaux votés en assemblée ;
- Demander un avis technique à un professionnel pour des problèmes spécifiques (chaudière, ascenseur…) ;
- Etablir l'ordre du jour des AG ;
- Préparer le budget prévisionnel ;
- etc.
Le conseil syndical vérifie le libellé des résolutions, les règles de vote, les annexes à la convocation, les documents indispensables à l'information des copropriétaires, etc.
En plus des missions ci-dessus évoquées, les membres du conseil syndical peuvent être amenés à rencontrer les copropriétaires, de manière formelle ou non, par exemple pour leur donner certaines informations avant la tenue d'une assemblée, pour régler des petits conflits ou des manquements…
Chaque année, le président du conseil syndical doit présenter en assemblée générale des copropriétaires un rapport détaillé de son activité afin d'obtenir l'approbation des comptes.
Rôle du président du conseil syndical
Le président assure le bon fonctionnement du conseil syndical de la copropriété. Il s'occupe notamment :
- D'organiser les réunions avec les conseillers syndicaux (pour établir l'ordre du jour de l'AG par exemple) ;
- De convoquer une AG en cas d'empêchement du syndic ;
- D'élaborer et de présenter en assemblée le rapport annuel d'activité du conseil syndical ;
- etc.
Il est l'interlocuteur direct du syndic de copropriété et des copropriétaires. Il reçoit les informations et les requêtes puis les transmet aux membres du conseil syndical.
En cas de manquement ou d'inaction du syndic, le président convoque l'AG. Il peut alors être mandaté pour engager un recours contre lui.
Conformément à l’ordonnance 2019-1101 du 30 octobre 2019 et au décret 2019-650 du 27 juin 2019, il peut lui être attribué des pouvoirs renforcés par saisine du tribunal, notamment :
- Pour la désignation d'un mandataire ad'hoc chargé d'analyser la situation financière de la copropriété en cas de difficultés ;
- Pour défaut de transmission des documents de la copropriété par l'ancien syndic au nouveau syndic ;
- etc.
Délégation de pouvoirs
Le conseil syndical peut prendre seul certaines décisions s'il a été habilité par un vote de l'assemblée générale des copropriétaires.
Cette délégation de pouvoirs ne concerne que les décisions soumises à une majorité simple (voix des copropriétaires présents ou représentés).
La délégation de pouvoirs doit être votée par le syndicat des copropriétaires à la majorité absolue (voix des copropriétaires présents, représentés et absents).
Dès lors, 4 cas peuvent se présenter :
- La décision obtient la majorité absolue : elle est adoptée.
- La décision obtient au moins 1/3 des voix : elle fait l'objet d'un second vote à la majorité simple.
- La décision obtient 50 % des voix : le vote du président du conseil syndical est prépondérant, c'est-à-dire décisif.
- La décision n'obtient pas 1/3 des voix : elle n'est pas adoptée.
La délégation de pouvoirs est accordée pour une durée de 2 ans maximum. Elle peut être renouvelée par décision expresse de l'assemblée générale.
Par ailleurs, la délégation de pouvoirs ne peut en aucun cas concerner les décisions relatives à :
- L'approbation des comptes de la copropriété ;
- Le budget prévisionnel ;
- Une modification du règlement de copropriété le cas échéant.
Il peut arriver que le Conseil Syndical outrepasse ses droits et abuse de ses pouvoirs, il peut alors faire face à des sanctions. Il est aussi possible d'aller jusqu'à porter plainte en cas de faute grave.