Logo BailFacile

Faut-il souscrire à une assurance vacance locative et pour quelles protections ?

Assurance vacance locative

SOMMAIRE

  • C'est quoi la vacance locative ?
  • Sous quelles conditions ?
  • Quel est le prix de la garantie vacance locative ?
  • Faut-il souscrire une assurance contre la vacance locative ?
  • Comment éviter la vacance locative ?
  • FAQ

Ce qu'il faut retenir

La vacance locative est la période sans locataire entre deux baux de location.

Une assurance spécifique aide les propriétaires à couvrir la perte financière durant cette période.

Cependant, la mise en location doit respecter certaines conditions pour pouvoir bénéficier de cette assurance contre la vacance locative.

Télécharger la fiche en PDF

Vous êtes au bon endroit

Lisez les lignes qui suivent en toute confiance ! BailFacile aide déjà plus de 100 000 propriétaires-bailleurs à gérer leurs locations en totale autonomie. Conformité des documents et démarches, automatisations, signatures électroniques, finances, support...

BailFacile est noté 4.6/5 selon 1932 avis sur Trustpilot. En savoir plus

La vacance locative occasionne une perte financière redoutée par les propriétaires-bailleurs. Une assurance spécifique permet au bailleur de se protéger contre ce risque. Mais vaut-il vraiment la peine de souscrire une garantie contre la vacance locative ?

C'est quoi la vacance locative ?

Dans le cadre d'un investissement locatif, la période qui s'écoule entre deux contrats de location est appelé vacance locative. La carence locative, quant à elle, désigne le temps nécessaire pour trouver son premier locataire lors de la première mise en location.

Dans les deux cas, l'absence de locataire représente une perte de revenus pour le propriétaire-bailleur. C'est pourquoi il existe une assurance spécifique pour couvrir ce risque locatif. C'est la garantie vacance locative.

Les autres assurances facultatives pour le propriétaire-bailleur

Il ne faut pas confondre l'assurance vacance locative avec deux autres couvertures courantes pour les propriétaires-bailleurs :

  • La garantie loyer impayé (GLI) ;
  • L'assurance Propriétaire Non Occupant (PNO).

Quelles sont les conditions d'application de la garantie vacance locative ?

Comme tout contrat d'assurance, la garantie vacance locative s'accompagne de conditions d'applications, d'exclusions, de plafonds de remboursement, etc. Tous les contrats ne se valent donc pas et il convient d'être très attentif avant de choisir un assureur.

Voici les principaux critères à examiner lors du choix d'un contrat d'assurance :

  • La couverture des risques : soit la vacance locative seule, soit incluant aussi la carence locative ;
  • La franchise : c'est le délai minimum pendant lequel la garantie ne s'applique pas. Le délai de franchise est généralement de 1 à 3 mois pendant lesquels l'absence de loyer n'est pas prise en charge par l'assureur. La garantie vacance locative sans franchise est extrêmement rare.
  • Le plafond d'indemnisation : c'est le montant de la compensation que le propriétaire reçoit durant les périodes d'absence de locataire (une fois le délai de franchise écoulé). Le plus souvent, l'indemnisation varie entre 80 % et 100 % du montant du loyer et des charges.
  • La durée de prise en charge : l'assureur ne va pas pallier l'absence de locataire indéfiniment. La garantie vacance locative cessera d'indemniser le bailleur au-delà d'une certaine période.
  • Les clauses de résiliation ;
  • Les éventuelles exclusions.

La couverture vacance locative peut constituer un contrat d'assurance indépendant ou entrer dans le cadre d'une autre garantie. Par exemple, les garanties loyers impayés (GLI) offrent souvent cette couverture moyennant un supplément.

Le contrat d'assurance vacance locative peut aussi être proposé en option par l'agence qui assure la gestion locative du logement. Les mandataires ont la capacité de négocier de gros volumes de contrats et peuvent ainsi afficher des prix plus compétitifs. 

Quel est le prix de la garantie vacance locative pour une habitation ?

En moyenne, l'assurance vacance locative coûte entre 1 % et 1,5 % des recettes locatives annuelles.

Par exemple, pour un logement loué 600 € par mois, le bailleur devra débourser 6 à 9 € par mois pour être protégé contre la vacance locative, soit entre 72 € et 108 € par an.

Le bailleur peut aussi souscrire cette garantie dans le cadre d'une assurance loyers impayés. Dans ce cas, le tarif des deux assurances combinées vaut généralement entre 2,5 % et 4 % du montant du loyer.

Les cotisations sont déductibles des impôts

Si le bailleur est imposé au régime réel, les cotisations d'assurance constituent une charge déductible des revenus fonciers (dans le cas d'une location vide) ou des Bénéfices Industriels et Commerciaux BIC (dans le cas d'une location meublée).

Faut-il souscrire une assurance contre la vacance locative ?

La vacance locative fait partie des nombreuses préoccupations des bailleurs, au même titre que le non-paiement des loyers, les dégradations dans le bien, les frais de remise en état entre chaque location, etc. Certains propriétaires-bailleurs pourraient être tentés de souscrire différents types d'assurance pour couvrir tous ces risques.

Pour ce qui est de l'assurance contre la vacance locative, les 4 points suivants sont à prendre en compte avant d'envisager à sa souscription : 

  1. L'assurance contre la vacance locative offre une sécurité financière au bailleur en cas de non-location rapide.
    Le bailleur peut se rassurer par le fait qu'il pourra toucher des indemnités s'il ne retrouve pas un locataire rapidement. En effet, même avec un éventuel crédit immobilier à rembourser, celle-ci pourrait éventuellement couvrir le remboursement des mensualités d'assurance, qui sont par ailleurs déductibles des impôts au régime réel. 
  2. Toutefois, son coût réduit les bénéfices de l'investissement locatif.
    Le prix de l'assurance vacance locative grignote une partie du bénéfice généré par un investissement locatif. Le bailleur doit donc évaluer les risques et faire ses propres calculs de rentabilité. Bien entendu, cela dépend grandement des conditions du contrat d'assurance envisagé, notamment le délai de franchise et le plafond d'indemnisation.
  3. Par ailleurs, il est crucial de s'assurer que la vacance locative ne cache pas de problèmes liés au bien ou à sa mise en location.
    Le logement proposé est-il en bon état et répond-il aux besoins des locataires ? Le montant du loyer est-il en adéquation avec les réalités du marché ? Si les réponses sont négatives, le bailleur devrait s'attaquer à ces sujets en priorité. Ce serait un mauvais calcul que de compter sur la garantie vacance locative pour pallier les défauts du logement qui empêchent ou retardent sa mise en location.
  4. Il n'en reste pas moins que l'assurance vacance locative peut être une couverture adaptée à certains cas.
    Par exemple, elle s'avère utile dans les zones où le marché locatif est saturé. Elle est aussi intéressante dans le cas des locations saisonnières, ou des logements étudiants qui restent souvent vides en été.
S'abonner à la newsletter

Je m'abonne à l'Actualité du bailleur

Adresse e-mail

Comment éviter la vacance locative d'un appartement ou d'une maison en location ?

Au lieu de souscrire une assurance contre la vacance locative, l'idéal reste d'éviter purement et simplement la vacance locative. Comment faire ? Il n'existe pas de recette miracle pour éliminer la vacance locative. Toutefois, l'application des conseils suivants peut minimiser le risque.

  • Soigner le logement. Un logement propre, en bon état et agréable à vivre attirera plus facilement de nouveaux locataires. Cela peut nécessiter des travaux de rafraichissement, voire de remise en état. Mais cet investissement permettra au bailleur de trouver plus rapidement preneur et ainsi de réduire la vacance locative. Un logement bien entretenu contribue aussi à éviter le départ prématuré du locataire.
  • Proposer un loyer juste. Un loyer trop élevé est un frein à la location. Un bailleur aura du mal à relouer rapidement si les prospects peuvent trouver un bien équivalent avec un loyer plus abordable.
  • Ne pas être trop exigeant. Un bailleur peut difficilement exiger un locataire "parfait" qui gagne 10 fois le montant du loyer avec un poste en CDI et 4 garants fiables à ajouter à la signature du bail, et espérer éviter la vacance locative. Des attentes déraisonnables prolongent forcément le délai nécessaire pour trouver un nouveau locataire.

FAQ

Quelle est la différence entre la garantie vacance locative et l'assurance loyer impayé ?

L'assurance loyer impayé indemnise le bailleur en cas de défaut de paiement du locataire en place. La garantie vacance locative, quant à elle, intervient pendant la période où le logement est inoccupé entre deux contrats de location.

Comment assurer un logement contre le risque de vacance locative ?

Le bailleur peut souscrire une garantie vacance locative en option dans le cadre d'un mandat de gestion locative ou d'une autre assurance comme la GLI (garantie loyers impayés). Il peut également choisir une compagnie d'assurance indépendante uniquement pour la garantie vacance locative.

Quelle est la différence entre carence et vacance locative pour un appartement ?

La carence et la vacance locative désignent toutes les deux des périodes où un logement n'a pas de locataire et ne génère donc aucuns revenus. La carence locative désigne la période où le bien est vide avant de trouver son premier locataire. Lorsque le bien est inoccupé entre deux contrats de location, on parle plutôt de vacance locative.

Qu'est-ce que couvre l'assurance vacance locative ?

L'assurance vacance locative compense une partie de la perte financière générée par l'absence de locataire entre deux baux. Pendant la période de vacance, le bailleur peut ainsi toucher un pourcentage du montant du loyer en attendant de trouver un nouveau locataire. Le plus souvent, l'indemnisation ne commence qu'après une période de carence de 1 à 3 mois.

BailFacile - Logiciel de gestion locative

Découvrez l’application de gestion locative N°1

Inscription en 2 minutes

Gérez vos location en totale autonomie avec BailFacile

BailFacile - Logiciel de gestion locative
Excellent|4.6 sur 1 932 avisLogo trustpilot

Partager

S'abonner à la newsletter

La newsletter des propriétaires-bailleurs

Comme 350 000 bailleurs, mettez-vous à jour sur l'actualité locative en moins de 10 minutes, 1 fois par mois.

Adresse e-mail

Ce site est protégé par reCAPTCHA et la Politique de confidentialité ainsi que les Conditions d’utilisation de Google s’appliquent.

SOMMAIRE

  • C'est quoi la vacance locative ?
  • Sous quelles conditions ?
  • Quel est le prix de la garantie vacance locative ?
  • Faut-il souscrire une assurance contre la vacance locative ?
  • Comment éviter la vacance locative ?
  • FAQ
BailFacile - Logiciel de gestion locative

Découvrez l’application de gestion locative N°1

Inscription en 2 minutes