Que faire face à un bail non conforme ?

Clauses interdites ou réputées non écrites

La loi du 6 juillet 1989 encadrant les baux de location interdit l'ajout de certaines clauses et notamment :

• Les dispositions imposant des pénalités forfaitaires en cas de retard de paiement du loyer ou des charges ;
• Les clauses prévoyant des indemnités en cas de manquement du locataire ;
• Les stipulations imposant des majorations de loyer ou des frais supplémentaires non prévus par les textes en vigueur.

Ces clauses sont réputées non écrites et ne produisent aucun effet juridique. Elles ne remettent toutefois pas en cause la validité du bail dans son ensemble.

Mentions et documents manquants ou inexacts

Pour être conforme à la législation, un bail doit comporter les mentions obligatoires et être accompagné des documents légalement exigés. Plusieurs éléments peuvent rendre le contrat irrégulier, notamment une erreur sur la surface habitable, l’absence de durée du bail, une description insuffisante du logement ou une présentation imprécise des charges locatives.

Les diagnostics techniques obligatoires doivent être remis au locataire. L'absence ou l'invalidité du diagnostic de performance énergétique rend le bail irrégulier. Les critères de décence doivent également être respectés (surface habitable minimale, exigences de performance énergétique en vigueur). L’interdiction progressive de louer les logements classés F ou G par la loi Climat et résilience constitue un autre motif d’irrégularité lorsque le logement dépasse les seuils autorisés.

Ces manquements peuvent entraîner des sanctions pour le bailleur, et conduire au refus d’aides au logement pour le locataire.

Application d’un régime juridique inadapté

Les règles applicables diffèrent selon la nature de la location (location vide ou meublée, logement soumis ou non à l’encadrement des loyers, bail mobilité).

Une qualification juridique incorrecte entraîne des erreurs sur des éléments essentiels du bail comme la durée minimale applicable, le montant autorisé du dépôt de garantie, les règles de révision du loyer ou les délais de préavis prévus par la loi.

Utilisation d’un modèle de bail obsolète ou générique

Le défaut de conformité peut également résulter de l’emploi d’un modèle de bail inadapté. Pour les locations à usage d’habitation principale, le contrat doit respecter le modèle type fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015.
L’utilisation d’un modèle ancien, générique ou non conforme à ce décret peut aboutir à l’insertion de clauses interdites ou à l’omission de mentions légalement obligatoires.

Non-conformité pour clauses contraires à la loi

Aucune action judiciaire n’est nécessaire : la clause est automatiquement privée d’effet.

En revanche, il est recommandé de la supprimer formellement par avenant ou lors du renouvellement du bail afin d’éviter tout litige ultérieur et toute contestation sur la bonne foi du bailleur.

Non-conformité pour usage d'un modèle de bail obsolète ou non conforme

Le bail doit être mis à jour selon le modèle réglementaire en vigueur. Un avenant peut suffire pour intégrer les mentions obligatoires manquantes. Le maintien en l'état du contrat expose le bailleur à une action du locataire pour réduction du loyer. 

Les situations de non-conformité trouvent leur origine dans la rédaction même du contrat de location. BailFacile sécurise cette étape essentielle en proposant des modèles de baux systématiquement à jour et conformes à la législation en vigueur.

Non-conformité pour mentions obligatoires manquantes ou erronées

Le bailleur doit y remédier au plus vite en recourant à un avenant indiquant les informations exactes (surface, durée, charges, diagnostics). En cas d’erreur significative, notamment sur la surface habitable, le locataire peut demander une diminution de loyer.

Si le logement ne respecte pas les critères de décence ou les exigences énergétiques, une mise en conformité du bien peut être indispensable.

Non-conformité pour erreur de qualification (ex : bail vide au lieu de bail meublé)

Une erreur de qualification du bail doit être corrigée sans attendre. Pour cela, les deux parties doivent signer un nouveau contrat de location. Sans cela, le locataire peut obtenir une requalification judiciaire, souvent défavorable au bailleur.

Un bail non conforme n’emporte pas, par principe, la nullité du contrat. Les conséquences dépendent de la nature des irrégularités et de leur incidence sur les droits du locataire.

Nullité des clauses concernées

Une clause illicite est réputée non écrite et inopposable. Elle ne produit donc aucun effet juridique, ni entre les parties ni à l’égard des tiers.

Le reste du contrat demeure valable, mais le bailleur ne peut pas invoquer la clause irrégulière en cas de litige.

Remboursement des sommes indument perçues

Une irrégularité portant sur le loyer, les charges ou le dépôt de garantie peut justifier la restitution des sommes indûment perçues.

Un locataire dispose d’un délai de trois ans, conformément à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, pour contester un paiement réalisé dans le cadre du bail (loyer, charges, dépôt de garantie, sommes refacturées).

La restitution est due dès lors que le montant n’était pas conforme aux règles en vigueur.

Mise en cause de la responsabilité civile du bailleur

La responsabilité du bailleur peut être engagée lorsque l’irrégularité du bail cause un dommage au locataire. Une mention erronée, une information incomplète ou une présentation trompeuse dans le contrat peut fonder une demande d'indemnisation.
Le locataire doit alors démontrer un préjudice directement lié à l’irrégularité (frais supplémentaires, dépenses imprévues, impossibilité temporaire d’occuper le logement).

La non-conformité du bail ne met pas fin à la location. Toutefois, elle peut justifier un congé immédiat si l'irrégularité cause un préjudice concret (ex : diagnostic de performance énergétique manquant ou non valide). 

Même si le locataire remet immédiatement son congé, il est tenu de respecter le préavis applicable (1 à 3 mois selon le cas).

En présence d'une faute grave du bailleur, le locataire peut demander une résiliation du contrat sans préavis. Toutefois, cette situation doit être justifiée par des éléments concrets et soumise à l’appréciation d'un juge.