Comment augmenter un loyer grâce au calcul de l'IRL ?

L'IRL est un indicateur trimestriel publié par l'INSEE qui définit les limites des augmentations annuelles du loyer que les propriétaires peuvent réclamer à leurs locataires. Il est calculé à partir de la moyenne de l'évolution des prix à la consommation (hors tabac et loyers) sur les douze derniers mois.

• Il s'applique à la révision annuelle du loyer en cours de bail ;
• Il est également utilisé pour déterminer le loyer initial lors de l'arrivée d'un nouveau locataire dans les grandes agglomérations ;
• Sa valeur est plafonnée à une hausse annuelle de 3,5% ;
• Il est également utilisé pour déterminer la révision du loyer lors de la signature d'un avenant au bail.

Cet indice est donc essentiel pour comprendre comment est calculée la révision du loyer, que vous soyez locataire ou propriétaire.

La formule de calcul de l'IRL pour la révision d'un loyer est la suivante : ancien loyer x (IRL du trimestre de référence / IRL du même trimestre l'année précédente) = nouveau loyer.

• Ancien loyer : c'est le loyer hors charges en cours.
• IRL du trimestre de référence : c'est la valeur de l'IRL du trimestre indiqué dans le contrat de location pour la révision du loyer.
• IRL du même trimestre l'année précédente : la valeur de l'IRL du même trimestre de l'année précédente est utilisée pour le calcul.

Pour réviser un loyer en fonction de l'IRL, il faut d'abord identifier l'IRL du trimestre de référence pour le contrat de location. Il s'agit souvent du trimestre durant lequel le bail a été signé. Ensuite, il faut connaître la valeur de l'IRL pour ce même trimestre l'année précédente.

La formule de révision est la suivante :

(loyer actuel x nouvel IRL) / ancien IRL = loyer révisé

Encadré : Il est à noter que cette formule s'applique uniquement si le bail prévoit une révision annuelle du loyer. Si ce n'est pas le cas, le loyer ne peut être révisé. De plus, la révision ne peut être effectuée qu'une fois par an et la hausse du loyer ne peut pas dépasser l'évolution de l'IRL.

Utilisation d'un simulateur pour le calcul de l'IRL

Pour calculer précisément l'augmentation du loyer via l'IRL, l'utilisation d'un simulateur en ligne est recommandée. Ces outils, proposés par des organismes tels que le Service-public.fr ou l'Institut national de la statistique, permettent d'obtenir une estimation fiable en quelques clics.

Il suffit généralement de renseigner les informations suivantes :

• Le montant actuel du loyer hors charges ;
• L'IRL du trimestre de référence actuel ;
• L'IRL du même trimestre de l'année précédente.

Une fois ces données saisies, le simulateur calcule automatiquement le nouveau loyer en tenant compte des évolutions de l'IRL. Notez que cette méthodologie reste la même, que le loyer soit indexé chaque année ou non.

Attention, ces résultats ne sont qu'indicatifs et le calcul final doit être validé par le propriétaire et le locataire.

En 2023, la hausse du loyer est plafonnée. Ce plafonnement, mis en place par l'INSEE, s'applique aux révisions effectuées avec l'IRL publié à partir d'octobre 2022 et jusqu'en avril 2024. Les pourcentages de cette limite varient en fonction du lieu :

• 3,5 % en métropole ;
• De 2 % à 3,5 % en Corse ;
• 2,5 % outre-mer.

Le plafonnement a été mis en place pour protéger le pouvoir d'achat des locataires et pour éviter une augmentation excessive des loyers en période d'inflation.

Il est donc essentiel pour les propriétaires de prendre en compte ce plafonnement lors de la révision de leurs loyers en 2023.

Pour calculer l'augmentation du loyer, la formule est la suivante : nouveau loyer = (loyer en cours x IRL du dernier trimestre connu) ÷ IRL du même trimestre de l’année précédente.

L'augmentation d'un loyer commercial suit une méthode spécifique. Elle se base sur l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), selon le type d'activité exercé dans le local. Ces indices sont publiés trimestriellement par l'INSEE.

• Pour un loyer commercial, la formule de calcul est : loyer révisé = (loyer avant révision) x (nouvel ILC) / (ancien ILC) ;
• Pour un loyer des activités tertiaires, on utilise la même formule en remplaçant l'ILC par l'ILAT.

Il faut noter que l'augmentation du loyer ne peut dépasser la variation de l'indice choisi. Aussi, la révision du loyer ne peut avoir lieu qu'une fois par an. 

Dans certains cas, la révision et l'indexation du loyer peuvent présenter des spécificités. Il est donc essentiel de les comprendre pour pouvoir les appliquer correctement.

Si le loyer n'a pas été révisé chaque année, le calcul de l'augmentation doit prendre en compte l'IRL du dernier trimestre connu de l'année de la dernière révision. Le calcul de l'augmentation se fait alors sur la base du dernier loyer révisé et de l'IRL du trimestre correspondant.

En cas de location meublée, les mêmes principes s'appliquent. Cependant, si les charges locatives sont forfaitaires, l'augmentation doit se faire sur le loyer charges comprises.

Le plafonnement de la hausse du loyer varie en fonction de la localisation du bien immobilier. Par exemple, en métropole, la hausse est plafonnée à 3,5 %, tandis qu'elle varie entre 2 % et 3,5 % en Corse, et est de 2,5 % en outre-mer.

Il existe également des règles spécifiques pour les baux commerciaux. L'augmentation du loyer est basée sur l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), et la révision ne peut avoir lieu qu'une fois par an.

Pour illustrer ces principes, prenons quelques exemples de calculs de révision de loyer.

• Exemple 1 : Supposons un loyer initial de 1.000 € révisable chaque année au 1er septembre. L'IRL du 2ème trimestre 2023 est de 130,57 et celui du 2ème trimestre 2022 était de 129,72. Le calcul de la révision du loyer se fait ainsi : (1.000 x 130,57) / 129,72 = 1.006,56€. Le nouveau loyer sera donc de 1.006,56€.
• Exemple 2 : Dans le cas d'un logement en location meublée avec un loyer initial de 500€ hors charges et des charges forfaitaires de 50€. Si l'IRL du 1er trimestre 2023 est de 140,59 et celui du 1er trimestre 2022 était de 135,84. Le nouveau loyer charges comprises serait : [(500 + 50) x 140,59] / 135,84 = 552,95€.
• Exemple 3 : Pour un local commercial avec un loyer initial de 2.000€ indexé sur l'ILC du 3ème trimestre. Si l'ILC du 3ème trimestre 2023 est de 136,27 et celui du 3ème trimestre 2022 était de 131,67. Le nouveau loyer sera donc : 2.000 x (136,27/131,67) = 2.070€.

Ces exemples illustrent l'application des formules de calcul en fonction de différentes situations. Ils démontrent l'importance de bien comprendre les modalités de révision et d'indexation du loyer pour chaque type de contrat de location.

Comment calculer une augmentation de loyer avec l'indice de coût de construction ?

L'augmentation de loyer peut aussi être calculée avec l'Indice du Coût de la Construction (ICC). C'est un indice trimestriel publié par l'INSEE qui mesure l'évolution des coûts de la construction. Pour calculer la révision d'un loyer avec l'ICC, la formule est la suivante :

Nouveau loyer = loyer actuel x (ICC du trimestre de référence / ICC du même trimestre de l’année précédente).

Prenons un exemple pour illustrer ce calcul : si en 2023, vous avez un loyer actuel de 2000€, l'ICC du 3ème trimestre 2022 est de 2037 et l'ICC du 3ème trimestre 2021 était de 1886. En appliquant la formule, vous obtiendriez :

Nouveau loyer = 2000 x (2037/1886) = 2160,13€.

Le loyer augmenterait donc de 160,13€.

Cependant, il est à noter que l'ICC n'est pas toujours utilisé pour la révision des loyers, en particulier pour les logements conventionnés. Il est donc conseillé de se référer au contrat de bail pour connaître l'indice à utiliser.