Dans certains cas, la révision et l'indexation du loyer peuvent présenter des spécificités. Il est donc essentiel de les comprendre pour pouvoir les appliquer correctement.
Si le loyer n'a pas été révisé chaque année, le calcul de l'augmentation doit prendre en compte l'IRL du dernier trimestre connu de l'année de la dernière révision. Le calcul de l'augmentation se fait alors sur la base du dernier loyer révisé et de l'IRL du trimestre correspondant.
En cas de location meublée, les mêmes principes s'appliquent. Cependant, si les charges locatives sont forfaitaires, l'augmentation doit se faire sur le loyer charges comprises.
Le plafonnement de la hausse du loyer varie en fonction de la localisation du bien immobilier. Par exemple, en métropole, la hausse est plafonnée à 3,5 %, tandis qu'elle varie entre 2 % et 3,5 % en Corse, et est de 2,5 % en outre-mer.
Il existe également des règles spécifiques pour les baux commerciaux. L'augmentation du loyer est basée sur l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), et la révision ne peut avoir lieu qu'une fois par an.
Pour illustrer ces principes, prenons quelques exemples de calculs de révision de loyer.
- Exemple 1 : Supposons un loyer initial de 1.000 € révisable chaque année au 1er septembre. L'IRL du 2ème trimestre 2023 est de 130,57 et celui du 2ème trimestre 2022 était de 129,72. Le calcul de la révision du loyer se fait ainsi : (1.000 x 130,57) / 129,72 = 1.006,56€. Le nouveau loyer sera donc de 1.006,56€.
- Exemple 2 : Dans le cas d'un logement en location meublée avec un loyer initial de 500€ hors charges et des charges forfaitaires de 50€. Si l'IRL du 1er trimestre 2023 est de 140,59 et celui du 1er trimestre 2022 était de 135,84. Le nouveau loyer charges comprises serait : [(500 + 50) x 140,59] / 135,84 = 552,95€.
- Exemple 3 : Pour un local commercial avec un loyer initial de 2.000€ indexé sur l'ILC du 3ème trimestre. Si l'ILC du 3ème trimestre 2023 est de 136,27 et celui du 3ème trimestre 2022 était de 131,67. Le nouveau loyer sera donc : 2.000 x (136,27/131,67) = 2.070€.
Ces exemples illustrent l'application des formules de calcul en fonction de différentes situations. Ils démontrent l'importance de bien comprendre les modalités de révision et d'indexation du loyer pour chaque type de contrat de location.
Comment calculer une augmentation de loyer avec l'indice de coût de construction ?
L'augmentation de loyer peut aussi être calculée avec l'Indice du Coût de la Construction (ICC). C'est un indice trimestriel publié par l'INSEE qui mesure l'évolution des coûts de la construction. Pour calculer la révision d'un loyer avec l'ICC, la formule est la suivante :
Nouveau loyer = loyer actuel x (ICC du trimestre de référence / ICC du même trimestre de l’année précédente).
Prenons un exemple pour illustrer ce calcul : si en 2023, vous avez un loyer actuel de 2000€, l'ICC du 3ème trimestre 2022 est de 2037 et l'ICC du 3ème trimestre 2021 était de 1886. En appliquant la formule, vous obtiendriez :
Nouveau loyer = 2000 x (2037/1886) = 2160,13€.
Le loyer augmenterait donc de 160,13€.
Cependant, il est à noter que l'ICC n'est pas toujours utilisé pour la révision des loyers, en particulier pour les logements conventionnés. Il est donc conseillé de se référer au contrat de bail pour connaître l'indice à utiliser.