Que signifie la fin du plafonnement de l'IRL pour les bailleurs ?

Chronologie du plafonnement IRL

Face à la flambée de l’inflation, la loi du 16 août 2022 a instauré un plafonnement temporaire de l’IRL à 3,5 % en métropole et 2 % dans les DOM, pour protéger le pouvoir d’achat des locataires. Ce dispositif, initialement prévu jusqu’au 30 juin 2023, a été prolongé une première fois jusqu’au 31 mars 2024 par la loi n° 2023-568 du 7 juillet 2023. Durant cette période, les propriétaires pouvaient réviser le loyer, mais sans dépasser ces plafonds, même si l’inflation réelle était supérieure.

Valeur de l’IRL publiée après la fin du dispositif

L’IRL du 2ᵉ trimestre 2024, publié par l’Insee le 15 juillet 2024, a marqué la fin effective du plafonnement. Fixé à 145,17, il représente une hausse annuelle de 3,26 %, soit un retour à une évolution conforme à la variation réelle des prix. Depuis cette date, les révisions de loyer peuvent de nouveau suivre l’indice complet, sans limitation. Les bailleurs peuvent donc appliquer la nouvelle valeur IRL à la date anniversaire du bail, à condition qu’une clause de révision soit prévue dans le contrat.

Pour calculer la révision annuelle d’un loyer, le bailleur doit utiliser l’indice de référence des loyers (IRL) correspondant au trimestre de référence indiqué dans le bail. Cet indice, publié chaque trimestre par l’Insee, sert de base légale à la révision annuelle. Depuis la fin du plafonnement à 3,5 %, il faut désormais se référer à l’IRL du dernier trimestre publié, sans appliquer de limite.

La révision s’effectue selon la formule suivante :

Loyer révisé = loyer actuel × (IRL du trimestre de référence / IRL du même trimestre de l’année précédente)

Ce calcul permet d’ajuster le loyer à l’évolution réelle de l’inflation, à condition qu’une clause de révision soit prévue dans le contrat et que la révision soit appliquée à la date anniversaire du bail.

Exemple : Pour un loyer de 800 € signé au 2ᵉ trimestre 2023 (IRL 140,59) et révisé au 2ᵉ trimestre 2024 (IRL 145,17), le nouveau loyer s’élève à 800 × (145,17 / 140,59) = 826,64 €. Le bailleur peut donc appliquer une hausse d’environ 3,3 %, conforme à la variation de l’IRL publiée par l’Insee.

La fin du plafonnement IRL rend le calcul du nouveau loyer plus favorable, mais le risque d'erreur mathématique ou d'utilisation du mauvais indice Insee demeure. Il est essentiel de s'assurer de la conformité du calcul, une tâche simplifiée et sécurisée grâce à l'outil d'automatisation BailFacile.

Démarches à suivre à la date anniversaire du bail

À la date anniversaire du bail, le bailleur peut réviser le loyer uniquement si une clause de révision figure dans le contrat. Il doit alors se baser sur l’IRL du trimestre de référence et notifier l’ajustement au locataire, par courrier ou mention sur l’avis d’échéance. Si la révision n’est pas appliquée dans l’année suivant cette date, le droit à révision est perdu pour la période écoulée.

Exemple : Un bail signé le 1ᵉʳ septembre 2022 prévoit une révision annuelle. Le bailleur doit donc notifier la hausse au plus tard le 31 août 2024. Passé ce délai, il ne pourra plus appliquer la révision correspondant à cette période.

Différences avec l’encadrement des loyers en zones tendues

La fin du plafonnement IRL ne supprime pas les règles d’encadrement des loyers en vigueur dans certaines grandes villes. L’IRL sert à calculer la révision du loyer pendant le bail, tandis que l’encadrement fixe des plafonds à ne pas dépasser lors d’une nouvelle location ou d’un renouvellement. Un logement situé en zone tendue reste donc soumis à ces limites, même après la fin du plafonnement.

Vérifier la clause de révision du bail

Pour rester conforme après la fin du plafonnement, le bailleur doit d’abord s’assurer que la clause de révision du loyer figure bien dans le bail et qu’elle est rédigée conformément à la loi. Sans cette clause, aucune hausse ne peut être appliquée, même si l’IRL a augmenté. Il est aussi essentiel de contrôler la date de révision, de conserver les justificatifs de calcul (valeur IRL de référence, nouveau loyer) et de respecter le délai d’un an pour mettre en œuvre la révision.

Pour sécuriser vos droits de bailleur dès la signature, il est indispensable d'utiliser un modèle de contrat à jour et respectueux de la loi de 1989.

Cas d'un loyer jamais révisé ou gelé

Le bailleur doit vérifier que le logement n’est pas concerné par un gel ou un encadrement, notamment pour les logements classés F ou G ou situés en zone tendue. Dans ces cas, toute hausse est limitée ou interdite. Si le loyer n’a jamais été révisé, seule la révision de l’année en cours peut être appliquée, dans le respect de la clause et des délais légaux.