Comment s'applique l'IRL sur la révision du loyer ?

Rôle de l’IRL dans la fixation des loyers

L’Indice de Référence des Loyers (IRL) est le repère légal utilisé pour calculer la révision annuelle des loyers dans le cadre d’un bail d’habitation. Il sert à protéger le locataire contre des hausses excessives tout en permettant au bailleur d’ajuster le loyer selon l’évolution du coût de la vie. L’IRL s’applique uniquement si le bail contient une clause de révision annuelle. Sans cette mention, aucune revalorisation n’est possible. L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 fixe les règles applicables à cette révision : le montant du loyer révisé ne peut excéder le résultat du calcul basé sur l’IRL.

Évolution de l’IRL selon l’inflation

L’IRL est indexé sur la moyenne de l’évolution des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers) mesurée sur les douze derniers mois. Concrètement, il suit l’inflation générale de l’économie française, sans refléter les variations du marché immobilier local.
Ainsi :

• Lorsque les prix augmentent, l’IRL progresse et le loyer peut être révisé à la hausse ;
• En période de faible inflation, la revalorisation reste limitée, voire nulle.

Depuis 2023, la hausse de l’IRL a été temporairement plafonnée à 3,5 % par la loi du 16 août 2022 (bouclier loyer), afin de limiter l’impact sur les locataires.

Période de publication du nouvel IRL par l’INSEE

L’INSEE met à jour l’Indice de Référence des Loyers chaque trimestre, en publiant sa valeur officielle sur son site et au Journal officiel.
Les dates de publication sont généralement les suivantes :

• 1ᵉʳ trimestre : autour du 15 avril ;
• 2ᵉ trimestre : autour du 15 juillet ;
• 3ᵉ trimestre : autour du 15 octobre ;
• 4ᵉ trimestre : autour du 15 janvier de l’année suivante.

Une fois publié, le nouvel indice devient immédiatement référençable pour le calcul des révisions de loyers.

Le dernier Indice de Référence des Loyers (IRL) a été publié par l’INSEE le 11 juillet 2025.
Sa valeur s’élève à 146,68, soit une hausse annuelle de 1,04 % par rapport au 2ᵉ trimestre 2024.
Cet indice s’applique à toutes les révisions de loyers effectuées entre juillet et septembre 2025, sauf si le contrat prévoit un autre trimestre de référence.

Formule officielle de calcul

Le calcul de la révision annuelle du loyer repose sur une formule unique définie par la loi du 6 juillet 1989 :

Loyer révisé = Loyer actuel × (Nouvel IRL / IRL de référence du bail)

Le nouvel IRL correspond à la valeur publiée par l’INSEE pour le trimestre de référence prévu au bail. L’IRL de référence est celui du même trimestre de l’année précédente. La révision prend effet à la date prévue dans le bail, souvent à la date anniversaire de la signature. Il est conseillé de notifier le nouveau montant par courrier ou dans la quittance de loyer afin de garder une trace de la révision.

Trimestre de référence à retenir selon le bail (exemple)

Le trimestre de référence figure toujours dans la clause de révision du contrat de location.
S’il n’est pas indiqué, on retient le dernier indice connu à la date de signature du bail.

Exemple :
Un bail signé le 1er septembre 2024 ne mentionne pas le trimestre de référence.
À cette date, le dernier IRL publié est celui du 2ᵉ trimestre 2024 (145,47).
En septembre 2025, le bailleur peut donc appliquer la révision suivante :

Loyer révisé = 600 € × (146,68 / 145,47) = 605,00 €

Le loyer peut ainsi être augmenté de 5 € par mois. Cette revalorisation reste modérée et conforme au cadre légal.

Peut-on toujours appliquer l’IRL pour réviser un loyer ?

Clause d’indexation absente du bail

L’IRL ne peut être utilisé que si une clause de révision annuelle figure dans le bail.
En son absence, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer, même si l’indice a évolué.
La seule exception concerne les loyers manifestement sous-évalués ou les travaux d’amélioration importants, qui permettent une revalorisation spécifique au renouvellement du bail.

Pour garantir la possibilité de réviser le loyer en toute légalité, il est préférable de rédiger un contrat conforme dès le départ. Un modèle de bail actualisé et complet, comme celui proposé par BailFacile, intègre automatiquement la clause d’indexation à l’IRL et sécurise ainsi toute révision future.

Cas des zones tendues ou loyers encadrés

Certaines situations limitent l’application de l’IRL, notamment :

• Les zones tendues, où le loyer révisé ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral ;
• Les logements soumis à la loi de 1948, dont la hausse est plafonnée à 0,09 % par an ;
• Les logements conventionnés avec l’Anah, pour lesquels le loyer ne peut pas dépasser les plafonds nationaux ;
• Les passoires énergétiques classées F ou G, dont le loyer est gelé depuis 2023.

Dans ces cas, la révision selon l’IRL n’est possible que si elle respecte les plafonds légaux ou les conditions spécifiques au logement concerné.