IRL - Indice de Référence des Loyers : quand et comment réviser un loyer ?

L'indice de révision des loyers (IRL) sert à réévaluer le montant du loyer d'une habitation vide ou meublée. Il définit les limites des augmentations annuelles réclamées par les propriétaires.

Sa valeur correspond à la moyenne de l'évolution des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers) sur les douze derniers mois.

Règle de base pour définir le montant d'un loyer

L'IRL s'applique aux loyers des biens à usage d'habitation (régis par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989) ainsi qu'aux logements meublés (régis par l'article L.632-1 du Code de la construction et de l'habitation).

D'autre part, il concerne également la révision :

• des redevances de contrats de location-accession à la propriété immobilière (dispositif qui permet au locataire d'acquérir le bien après une période de jouissance définie).

• et des loyers des bâtiments d'habitation des fermages (baux à usage agricole) et baux ruraux.

Si l’augmentation intervient lors d'un changement de locataire, le propriétaire peut, en principe, fixer librement le montant de son nouveau loyer.

Règles spécifiques au loyer de certains biens :

Depuis le 1er août 2018, un décret, renouvelé chaque année, limite la hausse dans les villes de plus de 50 000 habitants où le marché locatif est tendu.

Par ailleurs, la réévaluation de certains types de logements est encadrée par des règles particulières. C'est le cas pour :

• Les logements soumis à la loi de 1948 : leurs loyers sont strictement encadrés. Ils ne peuvent être augmentés de plus de 0,09 % par an. Le taux fait l'objet d'une publication officielle par décret, chaque année.

• Les logements conventionnés Anah (Agence National de l'Habitat) : ils peuvent être révisés chaque année sur la base de l'IRL, mais le loyer révisé ne peut pas dépasser des montants maximums fixés au niveau national.

Pour procéder à l'augmentation du loyer, vous devez connaître :

• la valeur de l'IRL du trimestre de référence ;

• l'IRL du même trimestre de l’année précédente.

L'indice de référence à considérer dépend :

• de la date mentionnée dans le bail (fixée à la signature du contrat ou lors de son renouvellement annuel) ;

• ou, en l'absence de précision, du dernier indice connu au jour de la signature du bail.

Dès lors, la méthode de calcul pour augmenter un loyer d'après l'IRL est la suivante :

Le site de l'Institut National de la Consommation (INC.) dispose d'un simulateur en ligne pour calculer l'augmentation de votre loyer.

Pour réduire l'impact de l'inflation sur les locataires, le gouvernement a plafonné la hausse des loyers à 3,5 % pendant 1 an jusqu'au 30 juin 2023.

Ce dispositif, appelé « bouclier loyer », s'est appliqué à partir du mois d'octobre 2022 pour toutes les locations vides ou meublées. La revalorisation des aides au logement s'est effectuée de manière rétroactive au 1er juillet 2022.

Ce projet est devenu définitif à l'adoption de la loi du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat.

Chaque année, l'INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques) publie le nouvel indice de référence des loyers. Le dernier connu à ce jour a paru le 13 juillet 2022, et subit une hausse de 3,6 % sur un an.

Avant d'augmenter le loyer de votre locataire, vérifiez son bail et les clauses qu'il contient.

Contenu du bail

Le contrat de location mentionne le montant du loyer. Celui-ci peut être révisé chaque année d'après l'IRL si une clause le prévoit expressément. En pratique, la plupart des formulaires types comportent cette option.

Ainsi, vous pouvez augmenter le loyer une fois par an, à la date anniversaire du bail (ou à défaut à une date définie).

Selon la clause de révision prévue dans le bail, vous pouvez aussi être amené à diminuer le montant du loyer dans le cas où l'indice baisse.

En l'absence de clause de révision dans le contrat de location, vous ne pouvez augmenter le loyer de votre locataire en cours de bail. Il faut alors attendre son renouvellement triennal.

Révision du loyer d'un bail en cours

Vérifiez bien l'intitulé de la clause de révision du loyer. Soit :

• la clause fait état d'une « révision à la hausse », ou précise que « l'augmentation du loyer se fera d'après l'IRL » : vous ne serez pas obligé de réduire le montant du loyer si l'IRL est en baisse.

• le bail prévoit une « révision annuelle en fonction de l'évolution de l'IRL » : vous pourriez être tenu d'indexer le loyer sur une hausse ou une baisse de l'indice (réponse ministérielle de 1996 à l'époque où la révision était basée sur l'ICC). Toutefois, il n'existe pas de jurisprudence. La décision est donc soumise à l'appréciation des tribunaux.

Modalités de révision des loyers

La révision du loyer en cours de bail ou lors de son renouvellement fait nécessairement l'objet d'une lettre de notification de révision du loyer. Cette lettre doit être adressée au locataire en recommandé avec accusé de réception au moins 6 mois à l'avance.

Pour une révision en cours de bail, la lettre doit mentionner les éléments suivants :

• date de révision du loyer ;

• date effective de la hausse ;

• mode de calcul de la révision de loyer ;

• montant actualisé du loyer hors charges.

Lorsque la révision de loyer a lieu au moment du renouvellement du bail, la lettre doit inclure :

• l'adresse du bien objet du contrat ;

• le nouveau montant du loyer mensuel.

L'indice du coût de la construction (ICC)

L'ICC se rapporte au prix des bâtiments neufs à usage principal d’habitation et prend en compte le prix TVA incluse. Il exclut notamment les prix et coûts liés au terrain.

Avant juin 2014, cet indice était la référence pour :

• définir la valeur locative d'un local ;

• la révision du loyer d'un bail commercial ;

• et déterminer un nouveau loyer lors d'une révision triennale.

La loi Pinel du 18 juin 2014 ne permet plus d'utiliser cet indice pour les révisions légales, c'est-à-dire les révisions triennales et les renouvellements de bail.

Il a été remplacé par :

• l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales (boutiques, boulangeries, etc.) ;

• et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les révisions de loyers de tous les baux commerciaux qui ont été signés ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

Cependant, pour les baux commerciaux dont la révision est annuelle, la loi n'interdit pas d'utiliser l'ICC comme valeur de référence dans une clause d'échelle mobile. Il s'agit d'un accord entre le bailleur et le locataire. La révision est alors automatique au cours du bail selon la périodicité fixée entre eux et d'après l'indice choisi.

L'indice des loyers commerciaux (ILC)

L'ILC est utilisé pour la révision annuelle des loyers des locaux commerciaux ou artisanaux. Il est publié chaque année par l'INSEE. Le recours à cet indice n'est pas obligatoire. Il est une alternative à l'indice du coût de la construction.

Son évolution est calculée d'après :

• l'indice des prix à la consommation pour 75 % ;

• les coûts de la construction pour 25 %.

Il ne tient plus compte du chiffre d'affaires du commerce de détail.

L'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)

L'ILAT concerne :

• les activités libérales et tertiaires (cabinets médicaux, d'architecte, etc.) ;

• la location de bureaux pour des activités non commerciales et non artisanales ;

• et les entrepôts logistiques.

Cet indice se compose à :

• à 50 % de la moyenne annuelle de l’IPC (Indice des prix à la consommation, hors tabac et loyer) ;

• à 25 % de la moyenne annuelle de l’ICC ;

• à 25 % de la moyenne annuelle du PIB en valeur.