Avant d'augmenter le loyer de votre locataire, vérifiez son bail et les clauses qu'il contient.
Contenu du bail
Le contrat de location mentionne le montant du loyer. Celui-ci peut être révisé chaque année d'après l'IRL si une clause le prévoit expressément. En pratique, la plupart des formulaires types comportent cette option.
Ainsi, vous pouvez augmenter le loyer une fois par an, à la date anniversaire du bail (ou à défaut à une date définie).
Selon la clause de révision prévue dans le bail, vous pouvez aussi être amené à diminuer le montant du loyer dans le cas où l'indice baisse.
En l'absence de clause de révision dans le contrat de location, vous ne pouvez augmenter le loyer de votre locataire en cours de bail. Il faut alors attendre son renouvellement triennal.
Révision du loyer d'un bail en cours
Vérifiez bien l'intitulé de la clause de révision du loyer. Soit :
la clause fait état d'une « révision à la hausse », ou précise que « l'augmentation du loyer se fera d'après l'IRL » : vous ne serez pas obligé de réduire le montant du loyer si l'IRL est en baisse.
le bail prévoit une « révision annuelle en fonction de l'évolution de l'IRL » : vous pourriez être tenu d'indexer le loyer sur une hausse ou une baisse de l'indice (réponse ministérielle de 1996 à l'époque où la révision était basée sur l'ICC). Toutefois, il n'existe pas de jurisprudence. La décision est donc soumise à l'appréciation des tribunaux.
Modalités de révision des loyers
La révision du loyer en cours de bail ou lors de son renouvellement fait nécessairement l'objet d'une lettre de notification de révision du loyer. Cette lettre doit être adressée au locataire en recommandé avec accusé de réception au moins 6 mois à l'avance.
Pour une révision en cours de bail, la lettre doit mentionner les éléments suivants :
date de révision du loyer ;
date effective de la hausse ;
mode de calcul de la révision de loyer ;
montant actualisé du loyer hors charges.
Lorsque la révision de loyer a lieu au moment du renouvellement du bail, la lettre doit inclure :