Bon à savoir
Les biens ci-après n'entrent pas dans le dispositif de l'encadrement des loyers :
- Résidences secondaires ;
- Locations saisonnières et Airbnb ;
- Logements HLM ou conventionnés APL ;
- Biens soumis à la loi de 1948 ;
- Logements de fonction.
Publié le 5 janvier 2021Mis à jour le 12 mai 2023
Publié le 5 janvier 2021Mis à jour le 12 mai 2023
L'encadrement des loyers instauré par la loi ELAN concerne 7 territoires français situés en zone tendue. Cette mesure s'applique aux logements à usage d'habitation ou à usage mixte, vides ou meublés.
L'objectif est de lutter contre l'engorgement du marché locatif immobilier et de faciliter l'accès au logement. Dès lors, la fixation des loyers n'est pas libre.
En effet, si vous êtes propriétaire-bailleur d'un logement situé dans l'une des villes concernées par cette réglementation, vous devez vous conformer strictement au loyer de référence médian, sans pouvoir dépasser le loyer de référence majoré.
Toutefois, si vous justifiez de gros travaux ou d'un loyer nettement sous-évalué, vous êtes autorisé à dépasser ce plafond. Selon d'autres critères spécifiques, vous pouvez même espérer appliquer un complément de loyer exceptionnel.
La loi Alur du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové a initié l'encadrement des loyers. Ce dispositif d'abord expérimenté à Paris en 2015, puis à Lille en 2017 a finalement été annulé par décision administrative à la fin de l'année 2017.
Par suite, la loi ELAN (Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique), aussi appelée loi logement, a été promulguée le 23 novembre 2018. Elle a poursuivi cette volonté d'encadrer le prix des locations dans les zones tendues.
De ce fait, le montant des loyers ne peut dépasser la valeur de référence majorée fixée par arrêté préfectoral. Cette mesure s'applique à tous les contrats de location signés ou renouvelés après la mise en œuvre du dispositif,
L'objectif est de :
L'encadrement des loyers s'applique aux logements :
Il s'étend aussi au bail mobilité, c'est-à-dire le bail d'un logement meublé d'une durée ne pouvant excéder 10 mois, et non renouvelable.
Il concerne les communes où la demande de logements est supérieure à l'offre, et le montant des loyers très élevés.
C'est le cas des territoires suivants :
En 2018, la loi ELAN a proposé aux communes situées en zone tendue de manifester leur volonté d'appliquer l'encadrement des loyers sur leur territoire.
Aujourd'hui, la mesure est conduite sur 7 territoires pour un total de 24 communes.
Revenons sur quelques-unes de ces villes :
À Paris, le dispositif instauré par la loi Alur de 2015 à 2017, et remplacé par la loi ELAN en novembre 2018 était prévu pour limiter le montant des loyers en constante augmentation.
L'encadrement des loyers est ensuite entré en vigueur dans la capitale dès le 1er juillet 2019. Il concerne les contrats de location signés ou renouvelés à partir de cette date.
Pour être valable, le bail doit indiquer le montant du loyer de référence ainsi que le loyer de référence majoré.
Par ailleurs, les villes de Plaine Commune sont concernées par la mesure depuis le 1er juin 2021.
Il s'agit de :
Puis le 1er décembre 2021, les communes dépendant d'Est Ensemble en Seine-Saint-Denis appliquent également l'encadrement des loyers :
En cas de non-respect des loyers de référence, le préfet de Paris peut vous imposer la mise en conformité du contrat de location. Il peut aussi vous demander de restituer au locataire un éventuel trop-perçu.
Vous avez un mois pour lui répondre.
Le dispositif de l'encadrement des loyers est entré en vigueur à Lyon et Villeurbanne le 1er novembre 2021.
Il concerne les contrats signés à partir de cette date en cas de :
La métropole a été divisée en 4 zones. Un loyer de référence est fixé pour chacune d'elle.
À Bordeaux, l'encadrement des loyers est effectif pour tous les baux d'habitation signés ou renouvelés depuis le 15 juillet 2022.
C'est l'observatoire local des loyers (OLL) de Bordeaux qui collecte les données destinées à fixer les loyers de référence.
La tension du marché locatif de Lille, notamment sur les logements de petite taille, est à l'origine de l'encadrement des loyers. Dans cette métropole, la demande des étudiants est très importante.
Le dispositif s'applique à Lille, Hellemmes et Lomme, à tous les contrats signés ou renouvelés depuis le 1er mars 2020.
Pour calculer le montant locatif d'un bien soumis à l'encadrement des loyers, vous devez déterminer :
L'encadrement des loyers est basé sur un montant compris entre le loyer de référence majoré de 20 % et le loyer de référence minoré de 30 %. Il s'agit du loyer médian ou loyer de référence.
Celui-ci est évalué en fonction des prix constatés par l'observatoire local des loyers, puis fixé chaque année par le préfet.
Il s'établit sur différents critères :
Le loyer de référence fixé par arrêté préfectoral définit un montant maximum au mètre carré à ne pas dépasser.
Toutefois, conformément à l'article 140 de la loi ELAN, ce loyer maximum peut légalement atteindre 120 % du prix moyen du marché (loyer de référence + 20 %). C'est le loyer de référence majoré.
Il s'applique aux locations vides ou meublées et aux résidences principales ou à usage mixte (habitation et professionnel).
Depuis le 1er avril 2022, les propriétaires-bailleurs et les agences immobilières doivent indiquer sur les annonces qu'ils font paraître :
Le complément de loyer représente un montant additionnel qui s'ajoute au loyer de base hors charges.
Il peut être appliqué lorsque le logement mis en location présente des caractéristiques exceptionnelles. Elles peuvent être liées à la localisation du bien ou à son confort.
Ces attraits particuliers sont considérés en comparaison d'autres biens similaires de même nature et situés dans la même zone géographique.
Si la loi ne définit pas clairement les éléments à prendre en considération, elle établit en revanche la liste des facteurs qui interdisent à un bailleur d'appliquer un complément de loyer à son locataire.
Lorsqu'un complément de loyer est légitime, le montant dû par le locataire est alors égal à : loyer de référence majoré + complément.
L'encadrement du loyer ne concerne pas seulement les nouveaux contrats de location, mais également les relocations. Le dispositif d'encadrement à la relocation est prévu par le décret n° 2022-1079 du 29 juillet 2022.
Aussi, la loi vous oblige à proposer un logement en zone tendue à la relocation au même loyer que précédemment. Vous pouvez éventuellement l'indexer en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL).
C'est le même principe que votre bien soit loué vide ou meublé.
Toutefois, il existe certaines exceptions. C'est le cas si :
Lorsque vous relouez le bien dont vous êtes propriétaire à un nouveau locataire, il y a 2 situations possibles :
Pour rappel, l'indexation se calcule en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL) publié trimestriellement par l'Insee. Il varie en fonction de l'inflation.
Loyer actualisé = montant actuel du loyer x IRL du trimestre de référence du bail / IRL du même trimestre de l'année précédente.
Il existe deux exceptions qui vous permettent de majorer ce loyer de base : la réalisation de gros travaux et un loyer sous-évalué.
Toutefois, l'augmentation ne doit pas excéder :
La loi vous autorise à augmenter le montant du loyer si, depuis la signature du bail avec le précédent locataire, vous justifiez de travaux importants :
Si le loyer de votre ancien locataire était manifestement sous-évalué, vous pouvez envisager de l'augmenter. Cette hausse a lieu au moment de la signature du bail avec le nouvel occupant, sous certaines conditions.
Il convient d'estimer le montant de la sous-évaluation en comparant votre bien avec d'autres logements similaires, dans le même secteur géographique.
Pour parvenir à une telle comparaison, vous devez :
Pour contourner l'encadrement des loyers, vous pouvez opter pour la location temporaire (durée de bail limitée à 8 mois maximum). Dans ce cas, le logement constitue la résidence secondaire de votre locataire.
Mais attention ! Si vous louez ce bien à des occupants successifs, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 ne considère pas chaque locataire, mais la durée annuelle globale d'occupation du bien.
Le bail peut alors être requalifié par un juge comme celui d'une résidence principale.
- Si la location concerne votre habitation principale, elle ne peut être supérieure à 120 jours par an. D'autre part, s'il s'agit d'une chambre privative, il n'y a aucune restriction.
- Si vous louez votre résidence secondaire, là encore, il n'existe aucune limite liée à l'encadrement des loyers. Ce type de location saisonnière n'est pas concerné par la loi du 6 juillet 1989. La durée de la location ne peut excéder 3 mois.
Lorsque le loyer est inférieur au montant de référence minoré, vous pouvez proposer à votre locataire une augmentation de prix.
Vous devez respecter un délai de 6 mois avant la date d'échéance du contrat de location.
À défaut, le bail est reconduit dans les mêmes conditions que précédemment.
Si au contraire le loyer est supérieur au prix de référence majoré, le locataire peut vous réclamer une baisse de prix.
Il doit effectuer cette démarche au moins 5 mois avant la date de renouvellement du bail.
À défaut, le bail est reconduit dans les conditions antérieures du loyer.
En cas de désaccord concernant la réévaluation du loyer, il est possible, au moins 4 mois avant la fin du bail, de saisir la commission départementale de conciliation (CDC). Celle-ci dépend de la DRIHL, c'est-à-dire la Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement.
La demande se fait par courrier postal ou par voie électronique.
Le défaut de réponse vaut refus.
Certains logements situés en zone tendue n'entrent pas dans le dispositif de la loi ELAN. Pourtant, leurs propriétaires ne peuvent pas fixer librement le montant des loyers.
Si vous êtes propriétaire d'un logement intermédiaire (aussi appelé logement à loyer maîtrisé), vous avez signé une convention avec l'Anah, Agence nationale de l'habitat.
Par conséquent, vous bénéficiez, sous conditions, d'avantages fiscaux et d'aides au financement de certains travaux.
En contrepartie, les loyers sont fixés de 10 % à 20 % moins chers que ceux du marché immobilier. Ils sont plafonnés en fonction du montant maximum au mètre carré dans le secteur géographique.
D'autre part, vous n'êtes pas libre non plus de choisir votre locataire. Celui-ci doit répondre à des critères de faibles ressources.
La durée d'un bail pour un logement intermédiaire est fixé :
La réduction fiscale appliquée sur vos revenus fonciers peut varier en fonction du loyer et de la situation des locataires :
Par ailleurs, si vous confiez la gestion locative à un organisme agréé ou une association, vous pouvez espérer une déduction pouvant atteindre 85 %.
Le logement conventionné APL fait l'objet de la signature d'une convention entre vous et le préfet du département.
Par conséquent, vous vous engagez à louer votre bien à un public défini et à un loyer qui ne peut dépasser un plafond déterminé.
En retour, l'État vous verse directement la partie du loyer correspondant à l'aide personnalisée au logement (APL) dont bénéficie le locataire.
Certaines communes situées dans des zones tendues (c'est-à-dire où la demande de logements est supérieure à l'offre, et le montant des loyers très élevés) ont choisi de contrôler le niveau des prix locatifs.
L'objectif du dispositif est de :
Le plafonnement des loyers correspond au montant maximum qu'un bailleur peut réclamer à son locataire.
Depuis la loi Alur, les loyers des biens immobiliers situés en zone tendue ne peuvent pas :
L'encadrement des loyers concerne les logements du secteur privé, loués vides ou meublés, à usage d'habitation ou mixte (habitation et professionnel).
Il ne s'applique que dans certaines communes de France où le dispositif a été décidé, et qui justifient des critères fixés par l'article 140 de la loi ELAN.
Lorsque vous relouez un logement situé en zone tendue, vous ne pouvez augmenter le loyer, sauf indexation sur l'IRL. Toutefois, si vous justifiez de gros travaux d'amélioration ou si vous prouvez que le loyer était sous-évalué d'au moins 25 %, vous pouvez envisager une augmentation de prix.
L'encadrement des loyers est basé sur un montant compris entre le loyer de référence majoré de 20 % et le loyer de référence minoré de 30 %. Il s'agit du loyer médian.
Il existe 2 moyens pour contourner l'encadrement des loyers :
SOMMAIRE
La loi Alur du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové a initié l'encadrement des loyers. Ce dispositif d'abord expérimenté à Paris en 2015, puis à Lille en 2017 a finalement été annulé par décision administrative à la fin de l'année 2017.
Par suite, la loi ELAN (Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique), aussi appelée loi logement, a été promulguée le 23 novembre 2018. Elle a poursuivi cette volonté d'encadrer le prix des locations dans les zones tendues.
De ce fait, le montant des loyers ne peut dépasser la valeur de référence majorée fixée par arrêté préfectoral. Cette mesure s'applique à tous les contrats de location signés ou renouvelés après la mise en œuvre du dispositif,
L'objectif est de :
L'encadrement des loyers s'applique aux logements :
Il s'étend aussi au bail mobilité, c'est-à-dire le bail d'un logement meublé d'une durée ne pouvant excéder 10 mois, et non renouvelable.
Il concerne les communes où la demande de logements est supérieure à l'offre, et le montant des loyers très élevés.
C'est le cas des territoires suivants :
En 2018, la loi ELAN a proposé aux communes situées en zone tendue de manifester leur volonté d'appliquer l'encadrement des loyers sur leur territoire.
Aujourd'hui, la mesure est conduite sur 7 territoires pour un total de 24 communes.
Revenons sur quelques-unes de ces villes :
À Paris, le dispositif instauré par la loi Alur de 2015 à 2017, et remplacé par la loi ELAN en novembre 2018 était prévu pour limiter le montant des loyers en constante augmentation.
L'encadrement des loyers est ensuite entré en vigueur dans la capitale dès le 1er juillet 2019. Il concerne les contrats de location signés ou renouvelés à partir de cette date.
Pour être valable, le bail doit indiquer le montant du loyer de référence ainsi que le loyer de référence majoré.
Par ailleurs, les villes de Plaine Commune sont concernées par la mesure depuis le 1er juin 2021.
Il s'agit de :
Puis le 1er décembre 2021, les communes dépendant d'Est Ensemble en Seine-Saint-Denis appliquent également l'encadrement des loyers :
En cas de non-respect des loyers de référence, le préfet de Paris peut vous imposer la mise en conformité du contrat de location. Il peut aussi vous demander de restituer au locataire un éventuel trop-perçu.
Vous avez un mois pour lui répondre.
Le dispositif de l'encadrement des loyers est entré en vigueur à Lyon et Villeurbanne le 1er novembre 2021.
Il concerne les contrats signés à partir de cette date en cas de :
La métropole a été divisée en 4 zones. Un loyer de référence est fixé pour chacune d'elle.
À Bordeaux, l'encadrement des loyers est effectif pour tous les baux d'habitation signés ou renouvelés depuis le 15 juillet 2022.
C'est l'observatoire local des loyers (OLL) de Bordeaux qui collecte les données destinées à fixer les loyers de référence.
La tension du marché locatif de Lille, notamment sur les logements de petite taille, est à l'origine de l'encadrement des loyers. Dans cette métropole, la demande des étudiants est très importante.
Le dispositif s'applique à Lille, Hellemmes et Lomme, à tous les contrats signés ou renouvelés depuis le 1er mars 2020.
Pour calculer le montant locatif d'un bien soumis à l'encadrement des loyers, vous devez déterminer :
L'encadrement des loyers est basé sur un montant compris entre le loyer de référence majoré de 20 % et le loyer de référence minoré de 30 %. Il s'agit du loyer médian ou loyer de référence.
Celui-ci est évalué en fonction des prix constatés par l'observatoire local des loyers, puis fixé chaque année par le préfet.
Il s'établit sur différents critères :
Le loyer de référence fixé par arrêté préfectoral définit un montant maximum au mètre carré à ne pas dépasser.
Toutefois, conformément à l'article 140 de la loi ELAN, ce loyer maximum peut légalement atteindre 120 % du prix moyen du marché (loyer de référence + 20 %). C'est le loyer de référence majoré.
Il s'applique aux locations vides ou meublées et aux résidences principales ou à usage mixte (habitation et professionnel).
Depuis le 1er avril 2022, les propriétaires-bailleurs et les agences immobilières doivent indiquer sur les annonces qu'ils font paraître :
Le complément de loyer représente un montant additionnel qui s'ajoute au loyer de base hors charges.
Il peut être appliqué lorsque le logement mis en location présente des caractéristiques exceptionnelles. Elles peuvent être liées à la localisation du bien ou à son confort.
Ces attraits particuliers sont considérés en comparaison d'autres biens similaires de même nature et situés dans la même zone géographique.
Si la loi ne définit pas clairement les éléments à prendre en considération, elle établit en revanche la liste des facteurs qui interdisent à un bailleur d'appliquer un complément de loyer à son locataire.
Lorsqu'un complément de loyer est légitime, le montant dû par le locataire est alors égal à : loyer de référence majoré + complément.
L'encadrement du loyer ne concerne pas seulement les nouveaux contrats de location, mais également les relocations. Le dispositif d'encadrement à la relocation est prévu par le décret n° 2022-1079 du 29 juillet 2022.
Aussi, la loi vous oblige à proposer un logement en zone tendue à la relocation au même loyer que précédemment. Vous pouvez éventuellement l'indexer en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL).
C'est le même principe que votre bien soit loué vide ou meublé.
Toutefois, il existe certaines exceptions. C'est le cas si :
Lorsque vous relouez le bien dont vous êtes propriétaire à un nouveau locataire, il y a 2 situations possibles :
Pour rappel, l'indexation se calcule en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL) publié trimestriellement par l'Insee. Il varie en fonction de l'inflation.
Loyer actualisé = montant actuel du loyer x IRL du trimestre de référence du bail / IRL du même trimestre de l'année précédente.
Il existe deux exceptions qui vous permettent de majorer ce loyer de base : la réalisation de gros travaux et un loyer sous-évalué.
Toutefois, l'augmentation ne doit pas excéder :
La loi vous autorise à augmenter le montant du loyer si, depuis la signature du bail avec le précédent locataire, vous justifiez de travaux importants :
Si le loyer de votre ancien locataire était manifestement sous-évalué, vous pouvez envisager de l'augmenter. Cette hausse a lieu au moment de la signature du bail avec le nouvel occupant, sous certaines conditions.
Il convient d'estimer le montant de la sous-évaluation en comparant votre bien avec d'autres logements similaires, dans le même secteur géographique.
Pour parvenir à une telle comparaison, vous devez :
Pour contourner l'encadrement des loyers, vous pouvez opter pour la location temporaire (durée de bail limitée à 8 mois maximum). Dans ce cas, le logement constitue la résidence secondaire de votre locataire.
Mais attention ! Si vous louez ce bien à des occupants successifs, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 ne considère pas chaque locataire, mais la durée annuelle globale d'occupation du bien.
Le bail peut alors être requalifié par un juge comme celui d'une résidence principale.
- Si la location concerne votre habitation principale, elle ne peut être supérieure à 120 jours par an. D'autre part, s'il s'agit d'une chambre privative, il n'y a aucune restriction.
- Si vous louez votre résidence secondaire, là encore, il n'existe aucune limite liée à l'encadrement des loyers. Ce type de location saisonnière n'est pas concerné par la loi du 6 juillet 1989. La durée de la location ne peut excéder 3 mois.
Lorsque le loyer est inférieur au montant de référence minoré, vous pouvez proposer à votre locataire une augmentation de prix.
Vous devez respecter un délai de 6 mois avant la date d'échéance du contrat de location.
À défaut, le bail est reconduit dans les mêmes conditions que précédemment.
Si au contraire le loyer est supérieur au prix de référence majoré, le locataire peut vous réclamer une baisse de prix.
Il doit effectuer cette démarche au moins 5 mois avant la date de renouvellement du bail.
À défaut, le bail est reconduit dans les conditions antérieures du loyer.
En cas de désaccord concernant la réévaluation du loyer, il est possible, au moins 4 mois avant la fin du bail, de saisir la commission départementale de conciliation (CDC). Celle-ci dépend de la DRIHL, c'est-à-dire la Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement.
La demande se fait par courrier postal ou par voie électronique.
Le défaut de réponse vaut refus.
Certains logements situés en zone tendue n'entrent pas dans le dispositif de la loi ELAN. Pourtant, leurs propriétaires ne peuvent pas fixer librement le montant des loyers.
Si vous êtes propriétaire d'un logement intermédiaire (aussi appelé logement à loyer maîtrisé), vous avez signé une convention avec l'Anah, Agence nationale de l'habitat.
Par conséquent, vous bénéficiez, sous conditions, d'avantages fiscaux et d'aides au financement de certains travaux.
En contrepartie, les loyers sont fixés de 10 % à 20 % moins chers que ceux du marché immobilier. Ils sont plafonnés en fonction du montant maximum au mètre carré dans le secteur géographique.
D'autre part, vous n'êtes pas libre non plus de choisir votre locataire. Celui-ci doit répondre à des critères de faibles ressources.
La durée d'un bail pour un logement intermédiaire est fixé :
La réduction fiscale appliquée sur vos revenus fonciers peut varier en fonction du loyer et de la situation des locataires :
Par ailleurs, si vous confiez la gestion locative à un organisme agréé ou une association, vous pouvez espérer une déduction pouvant atteindre 85 %.
Le logement conventionné APL fait l'objet de la signature d'une convention entre vous et le préfet du département.
Par conséquent, vous vous engagez à louer votre bien à un public défini et à un loyer qui ne peut dépasser un plafond déterminé.
En retour, l'État vous verse directement la partie du loyer correspondant à l'aide personnalisée au logement (APL) dont bénéficie le locataire.
Certaines communes situées dans des zones tendues (c'est-à-dire où la demande de logements est supérieure à l'offre, et le montant des loyers très élevés) ont choisi de contrôler le niveau des prix locatifs.
L'objectif du dispositif est de :
Le plafonnement des loyers correspond au montant maximum qu'un bailleur peut réclamer à son locataire.
Depuis la loi Alur, les loyers des biens immobiliers situés en zone tendue ne peuvent pas :
L'encadrement des loyers concerne les logements du secteur privé, loués vides ou meublés, à usage d'habitation ou mixte (habitation et professionnel).
Il ne s'applique que dans certaines communes de France où le dispositif a été décidé, et qui justifient des critères fixés par l'article 140 de la loi ELAN.
Lorsque vous relouez un logement situé en zone tendue, vous ne pouvez augmenter le loyer, sauf indexation sur l'IRL. Toutefois, si vous justifiez de gros travaux d'amélioration ou si vous prouvez que le loyer était sous-évalué d'au moins 25 %, vous pouvez envisager une augmentation de prix.
L'encadrement des loyers est basé sur un montant compris entre le loyer de référence majoré de 20 % et le loyer de référence minoré de 30 %. Il s'agit du loyer médian.
Il existe 2 moyens pour contourner l'encadrement des loyers :
Sources
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