Encadrement des loyers

Encadrement des Loyers : qui est concerné et comment l'appliquer ?

L'encadrement des loyers instauré par la loi ELAN concerne 7 territoires français situés en zone tendue. Cette mesure s'applique aux logements à usage d'habitation ou à usage mixte, vides ou meublés

L'objectif est de lutter contre l'engorgement du marché locatif immobilier et de faciliter l'accès au logement. Dès lors, la fixation des loyers n'est pas libre. 

En effet, si vous êtes propriétaire-bailleur d'un logement situé dans l'une des villes concernées par cette réglementation, vous devez vous conformer strictement au loyer de référence médian, sans pouvoir dépasser le loyer de référence majoré.

Toutefois, si vous justifiez de gros travaux ou d'un loyer nettement sous-évalué, vous êtes autorisé à dépasser ce plafond. Selon d'autres critères spécifiques, vous pouvez même espérer appliquer un complément de loyer exceptionnel.

Encadrement des loyers

SOMMAIRE

L'encadrement des loyers : qu'est-ce que c'est ?

La loi Alur du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové a initié l'encadrement des loyers. Ce dispositif d'abord expérimenté à Paris en 2015, puis à Lille en 2017 a finalement été annulé par décision administrative à la fin de l'année 2017.

Par suite, la loi ELAN (Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique), aussi appelée loi logement, a été promulguée le 23 novembre 2018. Elle a poursuivi cette volonté d'encadrer le prix des locations dans les zones tendues. 

De ce fait, le montant des loyers ne peut dépasser la valeur de référence majorée fixée par arrêté préfectoral. Cette mesure s'applique à tous les contrats de location signés ou renouvelés après la mise en œuvre du dispositif, 

L'objectif est de :

  • réguler le prix des loyers ;
  • ralentir l'inflation sur ces secteurs ;
  • et faciliter l'accès à la location d'appartement.

L'encadrement des loyers s'applique aux logements :

  • soumis à la loi du 6 juillet 1989 ;
  • vides ou meublés (y compris les colocations à baux multiples) ; 
  • à usage d'habitation principale du locataire ou à usage mixte (habitation principale et usage professionnel). 

Il s'étend aussi au bail mobilité, c'est-à-dire le bail d'un logement meublé d'une durée ne pouvant excéder 10 mois, et non renouvelable.

Il concerne les communes où la demande de logements est supérieure à l'offre, et le montant des loyers très élevés.

C'est le cas des territoires suivants :

  • Paris ;
  • Bordeaux ;
  • Montpellier ;
  • Lille ;
  • Lyon et Villeurbanne ;
  • Plaine commune ;
  • Est ensemble.
Bon à savoir

Les biens ci-après n'entrent pas dans le dispositif de l'encadrement des loyers :

  • Résidences secondaires ;
  • Locations saisonnières et Airbnb ;
  • Logements HLM ou conventionnés APL ;
  • Biens soumis à la loi de 1948 ;
  • Logements de fonction.

Quelles sont les villes concernées par l'encadrement des loyers ?

En 2018, la loi ELAN a proposé aux communes situées en zone tendue de manifester leur volonté d'appliquer l'encadrement des loyers sur leur territoire. 

Aujourd'hui, la mesure est conduite sur 7 territoires pour un total de 24 communes.

Revenons sur quelques-unes de ces villes :

  • Paris ; 
  • Lyon et Villeurbanne ; 
  • Bordeaux ;
  • Lille, Hellemmes et Lomme.

Encadrement des loyers à Paris

À Paris, le dispositif instauré par la loi Alur de 2015 à 2017, et remplacé par la loi ELAN en novembre 2018 était prévu pour limiter le montant des loyers en constante augmentation. 

L'encadrement des loyers est ensuite entré en vigueur dans la capitale dès le 1er juillet 2019. Il concerne les contrats de location signés ou renouvelés à partir de cette date.

Pour être valable, le bail doit indiquer le montant du loyer de référence ainsi que le loyer de référence majoré.

Par ailleurs, les villes de Plaine Commune sont concernées par la mesure depuis le 1er juin 2021. 
Il s'agit de : 

  • Aubervilliers, 
  • La Courneuve, 
  • Épinay-sur-Seine, 
  • L'Île-Saint-Denis, 
  • Pierrefitte-sur-Seine, 
  • Saint-Denis, 
  • Saint-Ouen-sur-Seine, 
  • Stains,
  • et Villetaneuse.

Puis le 1er décembre 2021, les communes dépendant d'Est Ensemble en Seine-Saint-Denis appliquent également l'encadrement des loyers : 

  • Bagnolet, 
  • Bobigny, 
  • Bondy, 
  • Le Pré-Saint-Gervais, 
  • Les Lilas, 
  • Montreuil, 
  • Noisy-le-Sec, 
  • Pantin, 
  • et Romainville.

En cas de non-respect des loyers de référence, le préfet de Paris peut vous imposer la mise en conformité du contrat de location. Il peut aussi vous demander de restituer au locataire un éventuel trop-perçu. 
Vous avez un mois pour lui répondre.

Que faire en cas de litige ?

En cas de litige avec votre locataire, vous devez saisir la commission départementale de conciliation en adressant :

  • une lettre sur papier libre exposant le désaccord ;
  • ou une fiche de saisine dûment complétée.

La démarche se fait :

  • Soit par voie postale à l'adresse suivante :  Préfecture de Paris et d'Île-de-France  Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement de Paris (DRIHL 75)  Secrétariat de la commission départementale de conciliation  5 rue Leblanc  75911 Paris Cedex 15

  • Soit par courrier électronique : dc-paris.uthl75@developpement-durable.gouv.fr

Encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne

Le dispositif de l'encadrement des loyers est entré en vigueur à Lyon et Villeurbanne le 1er novembre 2021

Il concerne les contrats signés à partir de cette date en cas de :

  • première mise en location ;
  • changement de locataire ;
  • renouvellement de bail.

La métropole a été divisée en 4 zones. Un loyer de référence est fixé pour chacune d'elle.

Que faire en cas de litige ?

En cas de litige, vous pouvez adresser votre formulaire de saisine disponible sur le site des Services de l'Etat dans le Rhône : 

  • Soit par courrier à l'adresse suivante : Commission départementale de conciliation des baux d'habitation du Rhône  8/10 rue du Nord  69625 Villeurbanne Cedex

  • Soit par email : ddets-dlpe@rhone.gouv.fr

Encadrement des loyers à Bordeaux

À Bordeaux, l'encadrement des loyers est effectif pour tous les baux d'habitation signés ou renouvelés depuis le 15 juillet 2022.

C'est l'observatoire local des loyers (OLL) de Bordeaux qui collecte les données destinées à fixer les loyers de référence.

Que faire en cas de litige ?

En cas de désaccord avec votre locataire, une fiche de saisine est disponible sur le site de la préfecture. 

Elle doit être complétée et envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception à l'adresse suivante :
Commission départementale de conciliation de la Gironde Direction départementale des Territoires et de la Mer 
2 rue Jules Ferry - BP 90 
33090 Bordeaux Cedex 

Pour plus d'informations, n'hésitez pas à prendre contact avec la commission : cdc33@gironde.gouv.fr

Encadrement des loyers à Lille, Hellemmes et Lomme

La tension du marché locatif de Lille, notamment sur les logements de petite taille, est à l'origine de l'encadrement des loyers. Dans cette métropole, la demande des étudiants est très importante.

Le dispositif s'applique à Lille, Hellemmes et Lomme, à tous les contrats signés ou renouvelés depuis le 1er mars 2020.

Que faire en cas de litige ?

En cas de litige, le formulaire de saisine est disponible sur le site de la préfecture du Nord, 

Il doit être adressé :

  • Soit par lettre recommandée avec accusé réception à l'adresse suivante : Direction départementale de l'Emploi, du Travail et des Solidarités Pôle Logement Commission départementale de conciliation Cité administrative  175 Rue Gustave Delory - BP  59011 Lille Cedex

  • Soit par email : ddets-cdc@nord.gouv.fr 

La méthode de calcul d'un loyer soumis à la loi ELAN

Pour calculer le montant locatif d'un bien soumis à l'encadrement des loyers, vous devez déterminer :

  • sa valeur de référence (loyer médian) ;
  • puis y ajouter 20 % afin d'obtenir le montant maximum que vous êtes en droit de demander à votre locataire (loyer de référence majoré). 
Calcul d'un loyer encadré

Le loyer médian

L'encadrement des loyers est basé sur un montant compris entre le loyer de référence majoré de 20 % et le loyer de référence minoré de 30 %. Il s'agit du loyer médian ou loyer de référence. 

Celui-ci est évalué en fonction des prix constatés par l'observatoire local des loyers, puis fixé chaque année par le préfet.

Il s'établit sur différents critères :

  • les caractéristiques du logement (nombre de pièces, superficie… ) ;
  • la date de construction de l'immeuble dont dépend l'habitation louée ;
  • la situation géographique de l'appartement ;
  • le type de location (vide ou meublée).

Le loyer de référence majoré 

Le loyer de référence fixé par arrêté préfectoral définit un montant maximum au mètre carré à ne pas dépasser. 

Toutefois, conformément à l'article 140 de la loi ELAN, ce loyer maximum peut légalement atteindre 120 % du prix moyen du marché (loyer de référence + 20 %). C'est le loyer de référence majoré. 

Il s'applique aux locations vides ou meublées et aux résidences principales ou à usage mixte (habitation et professionnel).

Exemple

Vous souhaitez mettre en location un appartement de 2 pièces d'une superficie de 25 m2 dans le quartier de Cimiez à Nice. Le loyer de référence des biens comparables dans le secteur est de 18 euros le mètre carré. 

Voici le calcul du loyer plafond (loyer de référence majoré) que vous ne pouvez dépasser :

18 € + 20 % = 21,60 €

Le loyer mensuel sera au maximum de : 21,60 € x 25 m2 = 540 euros hors charges.

Depuis le 1er avril 2022, les propriétaires-bailleurs et les agences immobilières doivent indiquer sur les annonces qu'ils font paraître : 

  • le montant du loyer de référence majoré autorisé par la réglementation ; 
  • et éventuellement le montant du complément de loyer possible d'après des critères de localisation ou de confort.
Bon à savoir

Lors du renouvellement du bail, votre locataire peut réclamer une diminution de loyer si celui-ci est au-dessus du loyer de référence majoré. 

Par ailleurs, vous pouvez de votre côté demander une réévaluation du montant du loyer si celui-ci est inférieur au loyer de référence minoré.

Le complément de loyer exceptionnel

Le complément de loyer représente un montant additionnel qui s'ajoute au loyer de base hors charges. 

Il peut être appliqué lorsque le logement mis en location présente des caractéristiques exceptionnelles. Elles peuvent être liées à la localisation du bien ou à son confort. 

Ces attraits particuliers sont considérés en comparaison d'autres biens similaires de même nature et situés dans la même zone géographique.

Si la loi ne définit pas clairement les éléments à prendre en considération, elle établit en revanche la liste des facteurs qui interdisent à un bailleur d'appliquer un complément de loyer à son locataire. 

Lorsqu'un complément de loyer est légitime, le montant dû par le locataire est alors égal à : loyer de référence majoré + complément.

L'encadrement des loyers et la remise en location

L'encadrement du loyer ne concerne pas seulement les nouveaux contrats de location, mais également les relocations. Le dispositif d'encadrement à la relocation est prévu par le décret n° 2022-1079 du 29 juillet 2022.

Aussi, la loi vous oblige à proposer un logement en zone tendue à la relocation au même loyer que précédemment. Vous pouvez éventuellement l'indexer en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL).

C'est le même principe que votre bien soit loué vide ou meublé.

Toutefois, il existe certaines exceptions. C'est le cas si :

  • Vous justifiez de gros travaux d'amélioration ou de mise aux normes pour un coût supérieur à 6 mois de loyer (hors charges) depuis le départ de l'ancien locataire.
  • Ou si vous prouvez que le loyer du bien était sous-évalué d'au moins 25 %. 

Calcul classique d'un loyer à la suite d'une relocation

Lorsque vous relouez le bien dont vous êtes propriétaire à un nouveau locataire, il y a 2 situations possibles :

  • Vous aviez déjà révisé le montant du loyer dans les 12 mois précédant la signature du nouveau bail. Dans ce cas, vous devez vous conformer strictement à l'ancien loyer sans aucune augmentation possible.
  • Vous n'aviez pas encore indexé le prix du loyer. Dès lors, vous avez le droit de l'augmenter dans la limite de l'IRL.

Pour rappel, l'indexation se calcule en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL) publié trimestriellement par l'Insee. Il varie en fonction de l'inflation.

Loyer actualisé = montant actuel du loyer x IRL du trimestre de référence du bail / IRL du même trimestre de l'année précédente.

Exemple

Vous êtes propriétaire d'un appartement de 3 pièces à Paris (zone tendue) que vous louez pour 1 200 € par mois.

Après le départ de votre locataire le 31 mars 2022, vous signez un nouveau bail le 1er septembre 2022. Vous ne pouvez alors fixer le montant du loyer librement. 

Si vous aviez déjà indexé le loyer au cours des 12 mois précédant la signature du nouveau bail, le loyer de votre nouveau locataire ne change pas. Il reste à 1 200 € mensuels.

Dans le cas contraire, vous pouvez indexer le montant du loyer en fonction de l'indice de référence des loyers : 
1 200 € x 135,84 (IRL du trimestre du bail en cours) / 131,12 (IRL du trimestre de l'année précédente) = 1 243,20 €.

Calcul exceptionnel du nouveau loyer

Il existe deux exceptions qui vous permettent de majorer ce loyer de base : la réalisation de gros travaux et un loyer sous-évalué.

Toutefois, l'augmentation ne doit pas excéder :

  • 50 % de la différence existant entre le loyer du dernier locataire (avant renouvellement du bail) et les loyers pratiqués dans le secteur ;
  • une hausse annuelle de plus de 15 % du montant réel des travaux d'amélioration ou de mise aux normes toutes taxes comprises.
Bon à savoir

En zone tendue, les hausses de loyers ne sont pas immédiates. En effet :

  • une augmentation inférieure à 10 % est étalée sur 3 ans ;
  • une majoration supérieure à 10 % est répartie sur 6 ans (1/6e par an).

Réalisation de gros travaux

La loi vous autorise à augmenter le montant du loyer si, depuis la signature du bail avec le précédent locataire, vous justifiez de travaux importants :

  • d'amélioration (pose d'une cuisine aménagée, double vitrage, travaux d'économie d'énergie, par exemple) ;
  • ou de mise en conformité (réfection de l'installation électrique, dispositifs de sécurité, etc.). 
Exemple

Votre précédent locataire louait un logement vide pour un loyer de 450 euros. Après son départ, vous avez effectué des travaux de rénovation pour une somme de 10 000 euros toutes taxes comprises.

Vous pouvez augmenter le loyer de la manière suivante : 
10 000 € x 15 % = 1 500 € / 12 mois = 125 €.

Ici, l'augmentation est supérieure à 10 % du prix du loyer mensuel initial de 450 €. Par conséquent, la hausse sera répartie sur 6 ans.

Loyer sous-évalué  

Si le loyer de votre ancien locataire était manifestement sous-évalué, vous pouvez envisager de l'augmenter. Cette hausse a lieu au moment de la signature du bail avec le nouvel occupant, sous certaines conditions. 

Il convient d'estimer le montant de la sous-évaluation en comparant votre bien avec d'autres logements similaires, dans le même secteur géographique. 

Pour parvenir à une telle comparaison, vous devez :

  • vous référer à 6 loyers minimum si la commune fait partie d'une agglomération qui compte plus de 1 million d'habitants;
  • à défaut, vous reporter à 3 loyers minimum de logements comparables.
A noter

Pour lutter contre les passoires énergétiques, la loi pénalise les propriétaires de logements qui présentent un diagnostic de performance énergétique (DPE) classé F ou G. Aussi, elle leur interdit toute augmentation de loyer pour quelque raison que ce soit.

Quels sont les biens qui échappent à l'encadrement des loyers ?

La location en résidence secondaire

Pour contourner l'encadrement des loyers, vous pouvez opter pour la location temporaire (durée de bail limitée à 8 mois maximum). Dans ce cas, le logement constitue la résidence secondaire de votre locataire. 

Mais attention ! Si vous louez ce bien à des occupants successifs, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 ne considère pas chaque locataire, mais la durée annuelle globale d'occupation du bien. 

Le bail peut alors être requalifié par un juge comme celui d'une résidence principale. 

A noter

En cas de non-respect du loyer de référence majoré, vous pourriez être tenu de mettre votre contrat de location en conformité, et de rembourser les trop-perçus de loyers à votre locataire. Par ailleurs, la réglementation prévoit une amende pouvant atteindre :

  • 5 000 euros pour les personnes physiques ;
  • 15 000 euros pour les personnes morales.

Location saisonnière ou Airbnb

- Si la location concerne votre habitation principale, elle ne peut être supérieure à 120 jours par an. D'autre part, s'il s'agit d'une chambre privative, il n'y a aucune restriction.

- Si vous louez votre résidence secondaire, là encore, il n'existe aucune limite liée à l'encadrement des loyers. Ce type de location saisonnière n'est pas concerné par la loi du 6 juillet 1989. La durée de la location ne peut excéder 3 mois.

A noter

Veillez néanmoins à ce que ce logement ne constitue pas la résidence principale du locataire. Dans ce cas, il s'agirait d'une location meublée soumise au dispositif de l'encadrement des loyers.

Quels sont les recours du bailleur et du locataire ?

Loyer sous-évalué : recours du propriétaire

Lorsque le loyer est inférieur au montant de référence minoré, vous pouvez proposer à votre locataire une augmentation de prix. 

Vous devez respecter un délai de 6 mois avant la date d'échéance du contrat de location. 

À défaut, le bail est reconduit dans les mêmes conditions que précédemment.

Loyer sur-évalué : recours du locataire

Si au contraire le loyer est supérieur au prix de référence majoré, le locataire peut vous réclamer une baisse de prix. 

Il doit effectuer cette démarche au moins 5 mois avant la date de renouvellement du bail. 

À défaut, le bail est reconduit dans les conditions antérieures du loyer.

En cas de désaccord concernant la réévaluation du loyer, il est possible, au moins 4 mois avant la fin du bail, de saisir la commission départementale de conciliation (CDC). Celle-ci dépend de la DRIHL, c'est-à-dire la Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement. 

La demande se fait par courrier postal ou par voie électronique. 

Le défaut de réponse vaut refus.

Les autres types de loyers réglementés : logements à loyers intermédiaires

Certains logements situés en zone tendue n'entrent pas dans le dispositif de la loi ELAN. Pourtant, leurs propriétaires ne peuvent pas fixer librement le montant des loyers. 

Logements conventionnés Anah

Si vous êtes propriétaire d'un logement intermédiaire (aussi appelé logement à loyer maîtrisé), vous avez signé une convention avec l'Anah, Agence nationale de l'habitat. 

Par conséquent, vous bénéficiez, sous conditions, d'avantages fiscaux et d'aides au financement de certains travaux.

En contrepartie, les loyers sont fixés de 10 % à 20 % moins chers que ceux du marché immobilier. Ils sont plafonnés en fonction du montant maximum au mètre carré dans le secteur géographique. 

D'autre part, vous n'êtes pas libre non plus de choisir votre locataire. Celui-ci doit répondre à des critères de faibles ressources.

A noter

Vous n'êtes pas autorisé à louer ce type de logement à des membres de votre famille proche (conjoint, ascendants, descendants directs).

La durée d'un bail pour un logement intermédiaire est fixé :

  • à 6 ans minimum pour une location sans travaux ; 
  • à 9 ans avec travaux.

La réduction fiscale appliquée sur vos revenus fonciers peut varier en fonction du loyer et de la situation des locataires :

  • pour un loyer intermédiaire, la réduction fiscale varie de 15 % à 30 % ;
  • pour un loyer social ou très social, elle est comprise entre 50 % et 70 %, 

Par ailleurs, si vous confiez la gestion locative à un organisme agréé ou une association, vous pouvez espérer une déduction pouvant atteindre 85 %.

Logement conventionné APL

Le logement conventionné APL fait l'objet de la signature d'une convention entre vous et le préfet du département. 

Par conséquent, vous vous engagez à louer votre bien à un public défini et à un loyer qui ne peut dépasser un plafond déterminé.

En retour, l'État vous verse directement la partie du loyer correspondant à l'aide personnalisée au logement (APL) dont bénéficie le locataire.

FAQ

Qu'est-ce que l'encadrement des loyers ?

Certaines communes situées dans des zones tendues (c'est-à-dire où la demande de logements est supérieure à l'offre, et le montant des loyers très élevés) ont choisi de contrôler le niveau des prix locatifs.

L'objectif du dispositif est de : 

  • réguler le prix des loyers ; 
  • ralentir l'inflation sur ces territoires ; 
  • et faciliter l'accès à la location d'appartement.

Qu'est-ce que le plafonnement des loyers ?

Le plafonnement des loyers correspond au montant maximum qu'un bailleur peut réclamer à son locataire.

Depuis la loi Alur, les loyers des biens immobiliers situés en zone tendue ne peuvent pas :

  • dépasser 20 % de la valeur de référence fixée par arrêté préfectoral
  • ni être inférieurs à 30 % de celle-ci. 

Qui est concerné par l'encadrement des loyers ?

L'encadrement des loyers concerne les logements du secteur privé, loués vides ou meublés, à usage d'habitation ou mixte (habitation et professionnel). 

Il ne s'applique que dans certaines communes de France où le dispositif a été décidé, et qui justifient des critères fixés par l'article 140 de la loi ELAN.

Comment fonctionne l'encadrement des loyers en cas de remise en location ?

Lorsque vous relouez un logement situé en zone tendue, vous ne pouvez augmenter le loyer, sauf indexation sur l'IRL. Toutefois, si vous justifiez de gros travaux d'amélioration ou si vous prouvez que le loyer était sous-évalué d'au moins 25 %, vous pouvez envisager une augmentation de prix.

Comment calculer l'encadrement des loyers ?

L'encadrement des loyers est basé sur un montant compris entre le loyer de référence majoré de 20 % et le loyer de référence minoré de 30 %. Il s'agit du loyer médian. 

Comment contourner l'encadrement des loyers ?

Il existe 2 moyens pour contourner l'encadrement des loyers :

  • louer votre bien comme résidence secondaire ou en location saisonnière ;
  • appliquer un complément de loyer si votre bien répond à des critères de localisation géographique ou de confort exceptionnels par rapport à d'autres biens de même nature, dans le même secteur.

Rédigé par Valentin Fily Logo Linkedin

Valentin est cofondateur de BailFacile et responsable de l'équipe technique. Son ambition est de rendre la gestion locative simple et accessible au plus grand nombre grâce à un service de qualité.

L'encadrement des loyers : qu'est-ce que c'est ?

La loi Alur du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové a initié l'encadrement des loyers. Ce dispositif d'abord expérimenté à Paris en 2015, puis à Lille en 2017 a finalement été annulé par décision administrative à la fin de l'année 2017.

Par suite, la loi ELAN (Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique), aussi appelée loi logement, a été promulguée le 23 novembre 2018. Elle a poursuivi cette volonté d'encadrer le prix des locations dans les zones tendues. 

De ce fait, le montant des loyers ne peut dépasser la valeur de référence majorée fixée par arrêté préfectoral. Cette mesure s'applique à tous les contrats de location signés ou renouvelés après la mise en œuvre du dispositif, 

L'objectif est de :

  • réguler le prix des loyers ;
  • ralentir l'inflation sur ces secteurs ;
  • et faciliter l'accès à la location d'appartement.

L'encadrement des loyers s'applique aux logements :

  • soumis à la loi du 6 juillet 1989 ;
  • vides ou meublés (y compris les colocations à baux multiples) ; 
  • à usage d'habitation principale du locataire ou à usage mixte (habitation principale et usage professionnel). 

Il s'étend aussi au bail mobilité, c'est-à-dire le bail d'un logement meublé d'une durée ne pouvant excéder 10 mois, et non renouvelable.

Il concerne les communes où la demande de logements est supérieure à l'offre, et le montant des loyers très élevés.

C'est le cas des territoires suivants :

  • Paris ;
  • Bordeaux ;
  • Montpellier ;
  • Lille ;
  • Lyon et Villeurbanne ;
  • Plaine commune ;
  • Est ensemble.
Bon à savoir

Les biens ci-après n'entrent pas dans le dispositif de l'encadrement des loyers :

  • Résidences secondaires ;
  • Locations saisonnières et Airbnb ;
  • Logements HLM ou conventionnés APL ;
  • Biens soumis à la loi de 1948 ;
  • Logements de fonction.

Quelles sont les villes concernées par l'encadrement des loyers ?

En 2018, la loi ELAN a proposé aux communes situées en zone tendue de manifester leur volonté d'appliquer l'encadrement des loyers sur leur territoire. 

Aujourd'hui, la mesure est conduite sur 7 territoires pour un total de 24 communes.

Revenons sur quelques-unes de ces villes :

  • Paris ; 
  • Lyon et Villeurbanne ; 
  • Bordeaux ;
  • Lille, Hellemmes et Lomme.

Encadrement des loyers à Paris

À Paris, le dispositif instauré par la loi Alur de 2015 à 2017, et remplacé par la loi ELAN en novembre 2018 était prévu pour limiter le montant des loyers en constante augmentation. 

L'encadrement des loyers est ensuite entré en vigueur dans la capitale dès le 1er juillet 2019. Il concerne les contrats de location signés ou renouvelés à partir de cette date.

Pour être valable, le bail doit indiquer le montant du loyer de référence ainsi que le loyer de référence majoré.

Par ailleurs, les villes de Plaine Commune sont concernées par la mesure depuis le 1er juin 2021. 
Il s'agit de : 

  • Aubervilliers, 
  • La Courneuve, 
  • Épinay-sur-Seine, 
  • L'Île-Saint-Denis, 
  • Pierrefitte-sur-Seine, 
  • Saint-Denis, 
  • Saint-Ouen-sur-Seine, 
  • Stains,
  • et Villetaneuse.

Puis le 1er décembre 2021, les communes dépendant d'Est Ensemble en Seine-Saint-Denis appliquent également l'encadrement des loyers : 

  • Bagnolet, 
  • Bobigny, 
  • Bondy, 
  • Le Pré-Saint-Gervais, 
  • Les Lilas, 
  • Montreuil, 
  • Noisy-le-Sec, 
  • Pantin, 
  • et Romainville.

En cas de non-respect des loyers de référence, le préfet de Paris peut vous imposer la mise en conformité du contrat de location. Il peut aussi vous demander de restituer au locataire un éventuel trop-perçu. 
Vous avez un mois pour lui répondre.

Que faire en cas de litige ?

En cas de litige avec votre locataire, vous devez saisir la commission départementale de conciliation en adressant :

  • une lettre sur papier libre exposant le désaccord ;
  • ou une fiche de saisine dûment complétée.

La démarche se fait :

  • Soit par voie postale à l'adresse suivante :  Préfecture de Paris et d'Île-de-France  Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement de Paris (DRIHL 75)  Secrétariat de la commission départementale de conciliation  5 rue Leblanc  75911 Paris Cedex 15

  • Soit par courrier électronique : dc-paris.uthl75@developpement-durable.gouv.fr

Encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne

Le dispositif de l'encadrement des loyers est entré en vigueur à Lyon et Villeurbanne le 1er novembre 2021

Il concerne les contrats signés à partir de cette date en cas de :

  • première mise en location ;
  • changement de locataire ;
  • renouvellement de bail.

La métropole a été divisée en 4 zones. Un loyer de référence est fixé pour chacune d'elle.

Que faire en cas de litige ?

En cas de litige, vous pouvez adresser votre formulaire de saisine disponible sur le site des Services de l'Etat dans le Rhône : 

  • Soit par courrier à l'adresse suivante : Commission départementale de conciliation des baux d'habitation du Rhône  8/10 rue du Nord  69625 Villeurbanne Cedex

  • Soit par email : ddets-dlpe@rhone.gouv.fr

Encadrement des loyers à Bordeaux

À Bordeaux, l'encadrement des loyers est effectif pour tous les baux d'habitation signés ou renouvelés depuis le 15 juillet 2022.

C'est l'observatoire local des loyers (OLL) de Bordeaux qui collecte les données destinées à fixer les loyers de référence.

Que faire en cas de litige ?

En cas de désaccord avec votre locataire, une fiche de saisine est disponible sur le site de la préfecture. 

Elle doit être complétée et envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception à l'adresse suivante :
Commission départementale de conciliation de la Gironde Direction départementale des Territoires et de la Mer 
2 rue Jules Ferry - BP 90 
33090 Bordeaux Cedex 

Pour plus d'informations, n'hésitez pas à prendre contact avec la commission : cdc33@gironde.gouv.fr

Encadrement des loyers à Lille, Hellemmes et Lomme

La tension du marché locatif de Lille, notamment sur les logements de petite taille, est à l'origine de l'encadrement des loyers. Dans cette métropole, la demande des étudiants est très importante.

Le dispositif s'applique à Lille, Hellemmes et Lomme, à tous les contrats signés ou renouvelés depuis le 1er mars 2020.

Que faire en cas de litige ?

En cas de litige, le formulaire de saisine est disponible sur le site de la préfecture du Nord, 

Il doit être adressé :

  • Soit par lettre recommandée avec accusé réception à l'adresse suivante : Direction départementale de l'Emploi, du Travail et des Solidarités Pôle Logement Commission départementale de conciliation Cité administrative  175 Rue Gustave Delory - BP  59011 Lille Cedex

  • Soit par email : ddets-cdc@nord.gouv.fr 

La méthode de calcul d'un loyer soumis à la loi ELAN

Pour calculer le montant locatif d'un bien soumis à l'encadrement des loyers, vous devez déterminer :

  • sa valeur de référence (loyer médian) ;
  • puis y ajouter 20 % afin d'obtenir le montant maximum que vous êtes en droit de demander à votre locataire (loyer de référence majoré). 
Calcul d'un loyer encadré

Le loyer médian

L'encadrement des loyers est basé sur un montant compris entre le loyer de référence majoré de 20 % et le loyer de référence minoré de 30 %. Il s'agit du loyer médian ou loyer de référence. 

Celui-ci est évalué en fonction des prix constatés par l'observatoire local des loyers, puis fixé chaque année par le préfet.

Il s'établit sur différents critères :

  • les caractéristiques du logement (nombre de pièces, superficie… ) ;
  • la date de construction de l'immeuble dont dépend l'habitation louée ;
  • la situation géographique de l'appartement ;
  • le type de location (vide ou meublée).

Le loyer de référence majoré 

Le loyer de référence fixé par arrêté préfectoral définit un montant maximum au mètre carré à ne pas dépasser. 

Toutefois, conformément à l'article 140 de la loi ELAN, ce loyer maximum peut légalement atteindre 120 % du prix moyen du marché (loyer de référence + 20 %). C'est le loyer de référence majoré. 

Il s'applique aux locations vides ou meublées et aux résidences principales ou à usage mixte (habitation et professionnel).

Exemple

Vous souhaitez mettre en location un appartement de 2 pièces d'une superficie de 25 m2 dans le quartier de Cimiez à Nice. Le loyer de référence des biens comparables dans le secteur est de 18 euros le mètre carré. 

Voici le calcul du loyer plafond (loyer de référence majoré) que vous ne pouvez dépasser :

18 € + 20 % = 21,60 €

Le loyer mensuel sera au maximum de : 21,60 € x 25 m2 = 540 euros hors charges.

Depuis le 1er avril 2022, les propriétaires-bailleurs et les agences immobilières doivent indiquer sur les annonces qu'ils font paraître : 

  • le montant du loyer de référence majoré autorisé par la réglementation ; 
  • et éventuellement le montant du complément de loyer possible d'après des critères de localisation ou de confort.
Bon à savoir

Lors du renouvellement du bail, votre locataire peut réclamer une diminution de loyer si celui-ci est au-dessus du loyer de référence majoré. 

Par ailleurs, vous pouvez de votre côté demander une réévaluation du montant du loyer si celui-ci est inférieur au loyer de référence minoré.

Le complément de loyer exceptionnel

Le complément de loyer représente un montant additionnel qui s'ajoute au loyer de base hors charges. 

Il peut être appliqué lorsque le logement mis en location présente des caractéristiques exceptionnelles. Elles peuvent être liées à la localisation du bien ou à son confort. 

Ces attraits particuliers sont considérés en comparaison d'autres biens similaires de même nature et situés dans la même zone géographique.

Si la loi ne définit pas clairement les éléments à prendre en considération, elle établit en revanche la liste des facteurs qui interdisent à un bailleur d'appliquer un complément de loyer à son locataire. 

Lorsqu'un complément de loyer est légitime, le montant dû par le locataire est alors égal à : loyer de référence majoré + complément.

L'encadrement des loyers et la remise en location

L'encadrement du loyer ne concerne pas seulement les nouveaux contrats de location, mais également les relocations. Le dispositif d'encadrement à la relocation est prévu par le décret n° 2022-1079 du 29 juillet 2022.

Aussi, la loi vous oblige à proposer un logement en zone tendue à la relocation au même loyer que précédemment. Vous pouvez éventuellement l'indexer en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL).

C'est le même principe que votre bien soit loué vide ou meublé.

Toutefois, il existe certaines exceptions. C'est le cas si :

  • Vous justifiez de gros travaux d'amélioration ou de mise aux normes pour un coût supérieur à 6 mois de loyer (hors charges) depuis le départ de l'ancien locataire.
  • Ou si vous prouvez que le loyer du bien était sous-évalué d'au moins 25 %. 

Calcul classique d'un loyer à la suite d'une relocation

Lorsque vous relouez le bien dont vous êtes propriétaire à un nouveau locataire, il y a 2 situations possibles :

  • Vous aviez déjà révisé le montant du loyer dans les 12 mois précédant la signature du nouveau bail. Dans ce cas, vous devez vous conformer strictement à l'ancien loyer sans aucune augmentation possible.
  • Vous n'aviez pas encore indexé le prix du loyer. Dès lors, vous avez le droit de l'augmenter dans la limite de l'IRL.

Pour rappel, l'indexation se calcule en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL) publié trimestriellement par l'Insee. Il varie en fonction de l'inflation.

Loyer actualisé = montant actuel du loyer x IRL du trimestre de référence du bail / IRL du même trimestre de l'année précédente.

Exemple

Vous êtes propriétaire d'un appartement de 3 pièces à Paris (zone tendue) que vous louez pour 1 200 € par mois.

Après le départ de votre locataire le 31 mars 2022, vous signez un nouveau bail le 1er septembre 2022. Vous ne pouvez alors fixer le montant du loyer librement. 

Si vous aviez déjà indexé le loyer au cours des 12 mois précédant la signature du nouveau bail, le loyer de votre nouveau locataire ne change pas. Il reste à 1 200 € mensuels.

Dans le cas contraire, vous pouvez indexer le montant du loyer en fonction de l'indice de référence des loyers : 
1 200 € x 135,84 (IRL du trimestre du bail en cours) / 131,12 (IRL du trimestre de l'année précédente) = 1 243,20 €.

Calcul exceptionnel du nouveau loyer

Il existe deux exceptions qui vous permettent de majorer ce loyer de base : la réalisation de gros travaux et un loyer sous-évalué.

Toutefois, l'augmentation ne doit pas excéder :

  • 50 % de la différence existant entre le loyer du dernier locataire (avant renouvellement du bail) et les loyers pratiqués dans le secteur ;
  • une hausse annuelle de plus de 15 % du montant réel des travaux d'amélioration ou de mise aux normes toutes taxes comprises.
Bon à savoir

En zone tendue, les hausses de loyers ne sont pas immédiates. En effet :

  • une augmentation inférieure à 10 % est étalée sur 3 ans ;
  • une majoration supérieure à 10 % est répartie sur 6 ans (1/6e par an).

Réalisation de gros travaux

La loi vous autorise à augmenter le montant du loyer si, depuis la signature du bail avec le précédent locataire, vous justifiez de travaux importants :

  • d'amélioration (pose d'une cuisine aménagée, double vitrage, travaux d'économie d'énergie, par exemple) ;
  • ou de mise en conformité (réfection de l'installation électrique, dispositifs de sécurité, etc.). 
Exemple

Votre précédent locataire louait un logement vide pour un loyer de 450 euros. Après son départ, vous avez effectué des travaux de rénovation pour une somme de 10 000 euros toutes taxes comprises.

Vous pouvez augmenter le loyer de la manière suivante : 
10 000 € x 15 % = 1 500 € / 12 mois = 125 €.

Ici, l'augmentation est supérieure à 10 % du prix du loyer mensuel initial de 450 €. Par conséquent, la hausse sera répartie sur 6 ans.

Loyer sous-évalué  

Si le loyer de votre ancien locataire était manifestement sous-évalué, vous pouvez envisager de l'augmenter. Cette hausse a lieu au moment de la signature du bail avec le nouvel occupant, sous certaines conditions. 

Il convient d'estimer le montant de la sous-évaluation en comparant votre bien avec d'autres logements similaires, dans le même secteur géographique. 

Pour parvenir à une telle comparaison, vous devez :

  • vous référer à 6 loyers minimum si la commune fait partie d'une agglomération qui compte plus de 1 million d'habitants;
  • à défaut, vous reporter à 3 loyers minimum de logements comparables.
A noter

Pour lutter contre les passoires énergétiques, la loi pénalise les propriétaires de logements qui présentent un diagnostic de performance énergétique (DPE) classé F ou G. Aussi, elle leur interdit toute augmentation de loyer pour quelque raison que ce soit.

Quels sont les biens qui échappent à l'encadrement des loyers ?

La location en résidence secondaire

Pour contourner l'encadrement des loyers, vous pouvez opter pour la location temporaire (durée de bail limitée à 8 mois maximum). Dans ce cas, le logement constitue la résidence secondaire de votre locataire. 

Mais attention ! Si vous louez ce bien à des occupants successifs, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 ne considère pas chaque locataire, mais la durée annuelle globale d'occupation du bien. 

Le bail peut alors être requalifié par un juge comme celui d'une résidence principale. 

A noter

En cas de non-respect du loyer de référence majoré, vous pourriez être tenu de mettre votre contrat de location en conformité, et de rembourser les trop-perçus de loyers à votre locataire. Par ailleurs, la réglementation prévoit une amende pouvant atteindre :

  • 5 000 euros pour les personnes physiques ;
  • 15 000 euros pour les personnes morales.

Location saisonnière ou Airbnb

- Si la location concerne votre habitation principale, elle ne peut être supérieure à 120 jours par an. D'autre part, s'il s'agit d'une chambre privative, il n'y a aucune restriction.

- Si vous louez votre résidence secondaire, là encore, il n'existe aucune limite liée à l'encadrement des loyers. Ce type de location saisonnière n'est pas concerné par la loi du 6 juillet 1989. La durée de la location ne peut excéder 3 mois.

A noter

Veillez néanmoins à ce que ce logement ne constitue pas la résidence principale du locataire. Dans ce cas, il s'agirait d'une location meublée soumise au dispositif de l'encadrement des loyers.

Quels sont les recours du bailleur et du locataire ?

Loyer sous-évalué : recours du propriétaire

Lorsque le loyer est inférieur au montant de référence minoré, vous pouvez proposer à votre locataire une augmentation de prix. 

Vous devez respecter un délai de 6 mois avant la date d'échéance du contrat de location. 

À défaut, le bail est reconduit dans les mêmes conditions que précédemment.

Loyer sur-évalué : recours du locataire

Si au contraire le loyer est supérieur au prix de référence majoré, le locataire peut vous réclamer une baisse de prix. 

Il doit effectuer cette démarche au moins 5 mois avant la date de renouvellement du bail. 

À défaut, le bail est reconduit dans les conditions antérieures du loyer.

En cas de désaccord concernant la réévaluation du loyer, il est possible, au moins 4 mois avant la fin du bail, de saisir la commission départementale de conciliation (CDC). Celle-ci dépend de la DRIHL, c'est-à-dire la Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement. 

La demande se fait par courrier postal ou par voie électronique. 

Le défaut de réponse vaut refus.

Les autres types de loyers réglementés : logements à loyers intermédiaires

Certains logements situés en zone tendue n'entrent pas dans le dispositif de la loi ELAN. Pourtant, leurs propriétaires ne peuvent pas fixer librement le montant des loyers. 

Logements conventionnés Anah

Si vous êtes propriétaire d'un logement intermédiaire (aussi appelé logement à loyer maîtrisé), vous avez signé une convention avec l'Anah, Agence nationale de l'habitat. 

Par conséquent, vous bénéficiez, sous conditions, d'avantages fiscaux et d'aides au financement de certains travaux.

En contrepartie, les loyers sont fixés de 10 % à 20 % moins chers que ceux du marché immobilier. Ils sont plafonnés en fonction du montant maximum au mètre carré dans le secteur géographique. 

D'autre part, vous n'êtes pas libre non plus de choisir votre locataire. Celui-ci doit répondre à des critères de faibles ressources.

A noter

Vous n'êtes pas autorisé à louer ce type de logement à des membres de votre famille proche (conjoint, ascendants, descendants directs).

La durée d'un bail pour un logement intermédiaire est fixé :

  • à 6 ans minimum pour une location sans travaux ; 
  • à 9 ans avec travaux.

La réduction fiscale appliquée sur vos revenus fonciers peut varier en fonction du loyer et de la situation des locataires :

  • pour un loyer intermédiaire, la réduction fiscale varie de 15 % à 30 % ;
  • pour un loyer social ou très social, elle est comprise entre 50 % et 70 %, 

Par ailleurs, si vous confiez la gestion locative à un organisme agréé ou une association, vous pouvez espérer une déduction pouvant atteindre 85 %.

Logement conventionné APL

Le logement conventionné APL fait l'objet de la signature d'une convention entre vous et le préfet du département. 

Par conséquent, vous vous engagez à louer votre bien à un public défini et à un loyer qui ne peut dépasser un plafond déterminé.

En retour, l'État vous verse directement la partie du loyer correspondant à l'aide personnalisée au logement (APL) dont bénéficie le locataire.

FAQ

Qu'est-ce que l'encadrement des loyers ?

Certaines communes situées dans des zones tendues (c'est-à-dire où la demande de logements est supérieure à l'offre, et le montant des loyers très élevés) ont choisi de contrôler le niveau des prix locatifs.

L'objectif du dispositif est de : 

  • réguler le prix des loyers ; 
  • ralentir l'inflation sur ces territoires ; 
  • et faciliter l'accès à la location d'appartement.

Qu'est-ce que le plafonnement des loyers ?

Le plafonnement des loyers correspond au montant maximum qu'un bailleur peut réclamer à son locataire.

Depuis la loi Alur, les loyers des biens immobiliers situés en zone tendue ne peuvent pas :

  • dépasser 20 % de la valeur de référence fixée par arrêté préfectoral
  • ni être inférieurs à 30 % de celle-ci. 

Qui est concerné par l'encadrement des loyers ?

L'encadrement des loyers concerne les logements du secteur privé, loués vides ou meublés, à usage d'habitation ou mixte (habitation et professionnel). 

Il ne s'applique que dans certaines communes de France où le dispositif a été décidé, et qui justifient des critères fixés par l'article 140 de la loi ELAN.

Comment fonctionne l'encadrement des loyers en cas de remise en location ?

Lorsque vous relouez un logement situé en zone tendue, vous ne pouvez augmenter le loyer, sauf indexation sur l'IRL. Toutefois, si vous justifiez de gros travaux d'amélioration ou si vous prouvez que le loyer était sous-évalué d'au moins 25 %, vous pouvez envisager une augmentation de prix.

Comment calculer l'encadrement des loyers ?

L'encadrement des loyers est basé sur un montant compris entre le loyer de référence majoré de 20 % et le loyer de référence minoré de 30 %. Il s'agit du loyer médian. 

Comment contourner l'encadrement des loyers ?

Il existe 2 moyens pour contourner l'encadrement des loyers :

  • louer votre bien comme résidence secondaire ou en location saisonnière ;
  • appliquer un complément de loyer si votre bien répond à des critères de localisation géographique ou de confort exceptionnels par rapport à d'autres biens de même nature, dans le même secteur.

Rédigé par Valentin Fily Logo Linkedin

Valentin est cofondateur de BailFacile et responsable de l'équipe technique. Son ambition est de rendre la gestion locative simple et accessible au plus grand nombre grâce à un service de qualité.

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