Quels biens sont concernés par l’encadrement des loyers et comment l’appliquer ?

L’encadrement des loyers est un dispositif légal destiné à limiter les hausses excessives de loyers en zone tendue. Dans la pratique, l'encadrement de loyer comprend 2 composantes :

• L’encadrement de l’évolution du loyer qui limite les hausses de loyer entre deux locations ;
• L’encadrement du niveau de loyer qui plafonne le loyer applicable dans certaines communes.  

Cette distinction est fondamentale, car ces deux dispositifs fonctionnent différemment. 

L’encadrement de l’évolution du loyer limite les hausses de loyer lors du renouvellement du bail ou d’une relocation en zone tendue. 

Le principe est simple : le loyer demandé à un nouveau locataire, ou lors d’un renouvellement, ne peut dépasser le loyer appliqué lors de la précédente location. La loi permet uniquement la révision annuelle du loyer à la reconduction du bail en présence d'une clause dédiée.

Les locations concernées 

L'encadrement de l'évolution du loyer concerne les locations qui cumulent ces 2 conditions :

• Le logement est situé en zone tendue ; 
• La location est régie par un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Ne sont pas concernés par ce dispositif :

• Les locations servant de résidence secondaire ; 
• Les locations saisonnières ; 
• Les biens loués à l'aide d'un bail commercial ;
• Les logements conventionnés.

Les exceptions 

Le bailleur peut déroger à l'encadrement du niveau de loyer :

• Si le propriétaire a réalisé d'importants travaux d'amélioration représentant au moins 50 % du loyer annuel de l'année précédente ; 
• Si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport au marché locatif local ;
• Si le bien a été inoccupé pendant au moins 18 mois.

L'encadrement du niveau de loyer ne concerne que les villes en zone tendue où la tension locative est la plus forte. Grâce à ce dispositif, la préfecture définit par arrêté un loyer de référence majoré permettant de calculer un plafond de loyer à ne pas dépasser.

Le loyer de référence majoré est un montant au m² défini selon différents facteurs à savoir : 

• Type de location (meublée ou non meublée) ;
• Nombre de pièces (studio, T2, T3...) ;
• L'époque de construction ;
• La localisation du bien.

Les locations concernées 

L'encadrement du niveau de loyer concerne :

• Les logements situés en zone tendue où la préfecture a fixé les loyers de référence par arrêté ;   
• Les locations régies par un bail dépendant de la loi du 6 juillet 1989.

Notons que ce plafonnement de loyer ne concerne que quelques villes en zone tendue alors que l'encadrement de l'évolution du loyer s'applique à toutes les communes en zone tendue. Dans cette situation, les deux dispositifs se cumulent si le bailleur doit respecter un plafond de loyer. 

Les exceptions 

Le bailleur peut dépasser le plafond prévu par l'encadrement du niveau de loyer s'il peut demander un complément de loyer. Ce supplément est justifié si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles non prises en compte dans le calcul du loyer de référence (vue, terrasse, équipements de haut standing…).

Les conditions d'application d'un complément de loyer sont strictes. Le propriétaire doit disposer de justificatifs solides et calculer convenablement le montant. Le locataire peut contester le complément en cas d'abus.  

Si le propriétaire ne respecte pas l'un des deux composants de l'encadrement de loyer, il s'expose à : 

• Une mise en demeure de la préfecture : cette notification officielle oblige le propriétaire à corriger le bail en ramenant le loyer au montant légal. Le bailleur dispose alors d’un délai déterminé pour se mettre en conformité. Ignorer cette mise en demeure ouvre la voie à des sanctions financières plus lourdes ; 
• Un remboursement des trop-perçus suivi d'une réduction du loyer : le locataire est en droit de réclamer le remboursement des sommes indûment versées. Le juge ou la commission départementale de conciliation peut imposer la restitution de ces trop-perçus. En parallèle, le loyer doit être réajusté au niveau légal, ce qui réduit immédiatement le revenu locatif du bailleur ;
• Une amende de 5 000€ : en cas de non-respect répété ou persistant, la préfecture peut infliger une amende administrative. Celle-ci peut atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une société (SCI, agence ou bailleur professionnel). Au-delà du coût direct, cette sanction peut également impacter la réputation du bailleur, notamment si l’affaire est portée en justice et fait l’objet d’une décision publique.