SOMMAIRE
- Dans quel cas augmenter le loyer en cours de bail ?
- Comment augmenter le loyer en cours de bail ?
- Comment calculer la révision de loyer en cours de bail ?
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
Un propriétaire peut augmenter le loyer une fois par an si une clause de révision est inscrite dans le bail.
L’augmentation doit suivre le pourcentage de l’IRL et respecter les limites des zones avec encadrement des loyers.
Si le logement est classé F ou G en performance énergétique, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer.
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Les propriétaires bailleurs se demandent souvent s’ils peuvent augmenter le loyer en cours de bail. Cependant, cette démarche est soumise à des règles strictes, dont le non-respect peut rendre la révision invalide. Connaître les conditions et méthodes légales d’ajustement du loyer est donc essentiel pour éviter tout risque de litige.
Dans quel cas le propriétaire a-t-il le droit d'augmenter le loyer en cours de bail ?
Si le bail le prévoit, le loyer peut être révisé à l’initiative du bailleur une fois par an, et ce, avant même que le bail ne soit renouvelé.
En effet, dès lors qu'une clause de révision est présente dans le bail de location, le propriétaire peut augmenter le loyer en se basant sur l'indice de référence des loyers (IRL). L'IRL est un indicateur publié par l'Insee qui reflète l'évolution des loyers sur le marché locatif. Ce référentiel est mis à jour chaque trimestre.
La révision annuelle du loyer doit avoir lieu obligatoirement dans un délai d'un an après la date inscrite dans le contrat de location.
Par exemple, si la date de révision est fixée au 16 avril, le propriétaire peut augmenter le loyer initial jusqu'au 15 avril de l'année suivante. Si la majoration du loyer intervient le 21 juin, les loyers des mois précédents ne peuvent être réclamés au locataire.
Depuis le 1er janvier 2021, le propriétaire d'un logement avec un diagnostic de performance énergétique F ou G a l'interdiction augmenter le montant du loyer. Seuls des travaux d'amélioration visant au minimum la classe énergétique E permettent au propriétaire de procéder à la hausse annuelle du loyer.
Ainsi, en l'absence de clause de révision dans le bail, le propriétaire ne peut pas indexer le loyer, sauf en cas d'augmentation pour travaux réalisés en cours de bail.
Comment augmenter le loyer en cours de bail ?
Pour augmenter le loyer en cours, le propriétaire peut se reporter à l'IRL du trimestre précédent ou de la période indiquée dans le bail. La hausse du loyer appliquée ne peut en aucun cas dépasser la variation de cet IRL. Par exemple, si l'IRL a augmenté de 1,5 % depuis la dernière révision, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer de plus de 1,5 %.
Le propriétaire a l’obligation d'envoyer une lettre de révision du loyer pour informer son locataire de son intention. Ce courrier recommandé avec accusé de réception mentionne notamment :
- L'identité ainsi que l'adresse du propriétaire et du locataire ;
- La date d'émission du courrier ;
- Les termes de la clause de révision inscrite dans le bail d'habitation ;
- La proposition d'augmentation du prix du loyer ;
- Le montant du loyer initial ainsi que le loyer majoré hors charges après l'augmentation ;
- L'indice de référence des loyers utilisé ainsi que le pourcentage de révision ;
- La date d'entrée en vigueur de l'augmentation du loyer ;
- Les modalités de réponse du locataire.
Si le locataire accepte la hausse proposée, il renvoie sa réponse à son bailleur, dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la proposition d'augmentation.
S'il refuse, le propriétaire peut saisir la commission de conciliation afin de trouver un accord amiable.
Comment calculer la révision de loyer en cours de bail ?
Pour calculer la révision du loyer, vous devez multiplier le loyer hors charges par l'indice de référence des loyers à la date de révision.
Par exemple, vous avez signé un contrat de location le 24 avril 2022 pour un loyer de 700 euros hors charges. Dans ce document, la révision du loyer est prévue à la date anniversaire du contrat. Dès le 24 avril 2023, le bailleur peut calculer le montant révisé en effectuant le calcul suivant :
Nouveau loyer = 700 x IRL du 1ᵉʳ trimestre 2023/IRL du 1ᵉʳ trimestre 2022
= 700 × 140,59/136,27
= 722,19 €
À compter du 24 avril 2023, le propriétaire peut fixer un loyer révisé de 722,19 €. Dès réception de la proposition de hausse du loyer, le locataire devra verser ce nouveau montant mensuel.
Dans les villes ayant adopté un encadrement des loyers, la hausse de loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré.
FAQ
Quel est le montant maximum d'augmentation de loyer ?
La loi Alur du 24 mars 2014 instaure un encadrement des loyers dans les zones tendues afin d'éviter les hausses excessives et de limiter l'augmentation de loyer maximum. Après étude des données transmises par l'observatoire des loyers, un arrêté préfectoral fixe le loyer médian de référence à appliquer. Ce montant permet de connaître les limites inférieures et supérieures à respecter dans le cadre de la fixation du loyer.
Comment prévenir le locataire d'une augmentation de loyer ?
Le propriétaire doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception pour informer le locataire de la révision du loyer. Cette lettre doit inclure des informations sur l'identité des parties, la clause de révision, la proposition de hausse, le montant du loyer après augmentation, et l'indice de référence utilisé. Le locataire dispose de deux mois pour accepter ou refuser l'augmentation. En cas de refus, le propriétaire peut saisir la commission de conciliation pour tenter de trouver un accord.
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