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Comment procéder à une augmentation de loyer en cours de bail ?

Augmentation loyer en cours de bail

SOMMAIRE

  • Procédure d'augmentation
  • Conditions d'augmentation
  • Calculer la révision de loyer
  • Montant maximum d'augmentation de loyer

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En tant que bailleur, vous avez la possibilité d'augmenter le loyer une fois par an si le bail d'habitation comporte une clause de révision. En son absence, le loyer fixé lors de la signature du bail reste inchangé jusqu'au départ du locataire. Voici comment procéder pour procéder à l'indexation du loyer en respectant la règlementation en vigueur. 

Comment augmenter le loyer en cours de bail ?

La révision annuelle du loyer doit avoir lieu obligatoirement dans un délai d'un an après la date inscrite dans le contrat de location. Si la date de révision est fixée au 16 avril, le propriétaire peut augmenter le loyer initial jusqu'au 15 avril de l'année suivante. Si la majoration du loyer intervient le 21 juin, les loyers des mois précédents ne peuvent être réclamés au locataire.

Depuis le 1er janvier 2021, le propriétaire d'un logement avec un diagnostic de performance énergétique F ou G a l'interdiction augmenter le montant du loyer. Seuls des travaux d'amélioration visant au minimum la classe énergétique E permettent au propriétaire de procéder à la hausse annuelle du loyer. 

Est-ce que le propriétaire a le droit d'augmenter le loyer ?

Dès lors qu'une clause de révision est présente dans le bail de location, le propriétaire peut augmenter le loyer en se basant sur l'indice de référence des loyers (IRL). L'IRL est un indicateur publié par l'Insee qui reflète l'évolution des loyers sur le marché locatif. Ce référentiel est mis à jour chaque trimestre. 

Lorsqu'une révision de loyer est prévue, le propriétaire du logement loué peut se reporter à l'IRL du trimestre précédent ou de la période indiquée dans le bail. La hausse du loyer appliquée ne peut en aucun cas dépasser la variation de cet IRL. Par exemple, si l'IRL a augmenté de 1,5 % depuis la dernière révision, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer de plus de 1,5 %.

Comment prévenir le locataire d'une augmentation de loyer ? 

En tant que propriétaire, est-il obligatoire d'envoyer une lettre de révision du loyer ? Oui, vous devez informer votre locataire de votre intention mais quand avertir le locataire de l'augmentation de loyer ? Six mois avant l'échéance du contrat, vous transmettez une proposition de révision à votre locataire. Ce courrier recommandé avec accusé de réception mentionne notamment : 

  • L'identité ainsi que l'adresse du propriétaire et du locataire ; 
  • La date d'émission du courrier ; 
  • Les termes de la clause de révision inscrite dans le bail d'habitation ;
  • La proposition d'augmentation du prix du loyer ; 
  • Le montant du loyer initial ainsi que le loyer majoré hors charges après l'augmentation ; 
  • L'indice de référence des loyers utilisé ainsi que le pourcentage de révision ; 
  • La date d'entrée en vigueur de l'augmentation du loyer ; 
  • Les modalités de réponse du locataire. 

Si le locataire accepte la hausse proposée, il renvoie sa réponse à son bailleur, dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la proposition d'augmentation. S'il refuse, vous pouvez saisir la commission de conciliation afin de trouver un accord amiable.

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Comment calculer la révision de loyer en cours de bail ? 

Pour calculer la révision du loyer, vous devez multiplier le loyer hors charges par l'indice de référence des loyers à la date de révision. 

Par exemple, vous avez signé un contrat de location le 24 avril 2022 pour un loyer de 700 euros hors charges. Dans ce document, la révision du loyer est prévue à la date anniversaire du contrat. Dès le 24 avril 2023, le bailleur peut calculer le montant révisé en effectuant le calcul suivant : 

Nouveau loyer = 700 x IRL du 1ᵉʳ trimestre 2023/IRL du 1ᵉʳ trimestre 2022

= 700 × 140,59/136,27

= 722,19 €

À compter du 24 avril 2023, le propriétaire peut fixer un loyer révisé de 722,19 €. Dès réception de la proposition de hausse du loyer, le locataire devra verser ce nouveau montant mensuel. 

L'augmentation de travaux pour travaux en cours de bail

Le loyer initial peut être majoré en cours de bail, lorsque des travaux d'amélioration ont été effectués dans le logement. Cette hausse peut alors intervenir dans le cadre d'un complément de loyer. Pour que cette augmentation puisse être validée, le propriétaire doit respecter les conditions suivantes : 

  • Les travaux doivent avoir été effectués depuis le début du bail du locataire ; 
  • Les travaux doivent correspondre au moins à 50 % d'une annuité de loyer. 

Lorsque ces conditions sont respectées, la hausse de loyer correspond à 15 % du coût des travaux.

Par exemple, le loyer du logement correspond à 1 000 € mensuels et à 12 000 € par an. Vous avez réalisé 7 000 € de travaux d'amélioration. 

Le montant du nouveau loyer est donc de (7 000 € x 15 % + 12 000 €) = 13 050 € sur une année, soit 1 087,50 € par mois.

Dans les villes ayant adopté un encadrement des loyers, la hausse de loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré. 

Quel est le montant maximum d'augmentation de loyer ?

La loi Alur du 24 mars 2014 instaure un encadrement des loyers dans les zones tendues afin d'éviter les hausses excessives et de limiter l'augmentation de loyer maximum. Après étude des données transmises par l'observatoire des loyers, un arrêté préfectoral fixe le loyer médian de référence à appliquer. Ce montant permet de connaître les limites inférieures et supérieures à respecter dans le cadre de la fixation du loyer. 

La loi Alur et l'encadrement des loyers protègent les locataires contre les hausses trop importantes constatées dans les zones tendues. 

De combien peut-on augmenter un loyer annuellement ?

La loi du 16 août 2022 instaure un bouclier loyer afin de limiter la variation de l'indice de référence des loyers. Face à l'inflation élevée, cette mesure reste en vigueur jusqu'au 31 mars 2024 afin de permettre aux locataires de trouver un logement correspondant à leur budget. L'augmentation annuelle du loyer ne peut donc pas dépasser : 

  • 3,5 % en métropole ;
  • 2 % en Corse ;
  • 2,5 % en outre-mer.

Ces plafonds permettent de préserver l'accessibilité au logement dans l'ensemble du territoire français. Mais comment réviser un loyer qui n'a jamais été révisé ?

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