Comment procéder à une augmentation de loyer en cours de bail ?

Révision annuelle prévue par la clause d’indexation

La majorité des augmentations de loyer en cours de bail correspondent à une révision annuelle du loyer. 

Cette révision du loyer n'est possible que 3 conditions sont réunies : 

1. Le bail de location présente une clause d'indexation du loyer ; 
2. La révision du loyer intervient à l'anniversaire de signature du bail ou à la date indiquée dans le contrat de location ;
3. Le nouveau loyer est calculé en se référant à l'Indice de Référence des Loyers (IRL).

Pour calculer le nouveau loyer, le bailleur doit suivre la formule suivante :

Nouveau loyer = Loyer actuel x (Nouvel IRL / Ancien IRL)

La révision annuelle du loyer est la seule augmentation que vous pouvez imposer unilatéralement, à condition d'avoir une clause d'indexation dans le bail. Le courrier doit mentionner le calcul complet (avec les indices) et être envoyé en LRAR pour dater votre demande et éviter de perdre les mois passés.

Augmentation de loyer consentie par le locataire à la suite de travaux

En dehors de la clause de la révision annuelle, le loyer peut être augmenté si

1. D'importants travaux d'amélioration sont réalisés : les travaux doivent bénéficier réellement au locataire. Les aménagements doivent être financés par le bailleur et réalisés pendant la durée du bail. Il ne s’agit donc pas de simples réparations locatives ou de travaux d’entretien courant ;
2. Et le locataire consent à la hausse de loyer : même si les travaux apportent une réelle amélioration, le bailleur ne peut pas imposer unilatéralement une augmentation de loyer. Un accord écrit du locataire est ainsi nécessaire.

L’augmentation de loyer en cours de bail ne peut pas s’improviser. Elle répond à une procédure stricte en trois étapes, qui vise à sécuriser juridiquement les deux parties : 

1. Vérifier que les conditions sont réunies pour une augmentation de loyer en cours de bail

Avant toute chose, il faut vérifier que la situation autorise effectivement une hausse du loyer :

• Révision annuelle prévue par une clause d’indexation : la clause doit figurer dans le bail et préciser l’indice de référence des loyers applicable ainsi que la date de révision ;
• Travaux d’amélioration : seuls des travaux apportant une réelle valeur ajoutée au logement peuvent motiver une augmentation, et cette hausse nécessite l’accord écrit du locataire ;
• Respect des délais et de la réglementation : toute demande hors du cadre légal, sans clause ou justification valable, expose à la contestation.

2. Notifier le locataire de l’augmentation de loyer

Avant d'exiger le paiement du nouveau loyer, le propriétaire doit informer le locataire de son intention d'augmenter le loyer. Il doit ainsi notifier le locataire par une lettre recommandée avec accusée de réception. 

Cette notification doit préciser :

• Le motif de l’augmentation (révision annuelle, suite à des travaux, etc.) ;
• Le calcul exact du nouveau loyer (en indiquant les indices utilisés ou en joignant les justificatifs des travaux) ;
• La date d’application envisagée, en respectant le préavis prévu (en général, un mois pour une révision annuelle) ;
• La proposition d’avenant, à signer ensemble

3. Établir et signer un avenant au bail

Si le locataire accepte la proposition, les deux parties doivent établir et signer un avenant au bail. Ce document permet de modifier le montant du loyer indiqué dans le contrat de location. 

Une fois signé par les deux parties, l'avenant au bail pour augmentation de loyer doit être annexé au bail, pour éviter toute contestation ultérieure. 

Révision annuelle de loyer irrégulière

Sans clause d’indexation prévue dans le bail, aucune révision annuelle ne peut être imposée. Si le bailleur applique une hausse malgré l’absence de clause, le locataire peut la refuser et exiger le maintien du loyer initial.

Un refus est également justifié même en présence d'une clause dédiée si le bailleur procède à l'augmentation de loyer 12 mois après la date prévue.

Travaux ne justifiant pas une hausse de loyer

Si le bailleur augmente le loyer après des travaux sans accord écrit du locataire, celui-ci peut refuser.

De même, des travaux d’entretien courant ou de mise en conformité n’ouvrent pas droit à une majoration de loyer.

Augmentation de loyer abusive

Une hausse disproportionnée, non justifiée par les indices ou sans lien avec des travaux réellement effectués, peut être considérée comme abusive. Le locataire peut alors saisir la Commission départementale de conciliation, voire le tribunal judiciaire pour demander l’annulation de l’augmentation.