Quand et comment avertir le locataire d'une augmentation de loyer ?
Publié le 12 mai 2023Mis à jour le 25 août 2024
SOMMAIRE
- Procédure d'avertissement
- Révision en cours de bail
- Cas d'augmentation
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
Le loyer peut être augmenté une fois par an selon des règles strictes.
Une proposition d'augmentation doit être envoyée au locataire, avec la possibilité de négocier.
L'augmentation doit se baser sur l'indice de référence des loyers (IRL), certaines exceptions s'appliquent.
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Vous souhaitez augmenter le loyer en cours de bail ? Pas de problème ! Mais attention, vous devez respecter certaines règles pour éviter tout litige avec votre locataire. Vous avez le droit de réviser le montant du loyer une fois par an, à la date prévue dans le contrat de bail ou à la date anniversaire de sa signature.
Quelle est la procédure pour prévenir son locataire d'une augmentation de loyer ?
Modèle | Transmettre une lettre d'augmentation de loyer
Si vous souhaitez augmenter le loyer en cours de bail, vous devez respecter certaines conditions légales. Avant toute chose, il est obligatoire d'envoyer une lettre de révision de loyer précisant les motifs et le montant de l'augmentation. Pendant ce délai, vous pourrez négocier avec votre locataire et trouver un accord.
- Si l'augmentation du loyer est prévue au renouvellement du bail, le bailleur doit prévenir le locataire au moins 6 mois avant la fin du bail et obtenir son accord avant de pouvoir le faire.
- Si l'augmentation du loyer est prévue dans le contrat de bail en tant que révision annuelle basée sur l'IRL (clause de révision), alors aucun délai ne s'applique.
Par ailleurs, une révision rétroactive du loyer est possible jusqu'à un an après la date prévue dans le bail de location. Mais comment réviser un loyer qui n'a jamais été révisé ?
Réévaluation de loyer : la décision du locataire
En cas de refus de la part du locataire ou d'absence de réponse dans un délai de 2 mois, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation afin de trouver un accord amiable. Cet organisme vous aidera à déterminer quel est le montant idéal pour cette augmentation de loyer.
Si le locataire accepte votre proposition ou que vous trouvez un accord, vous devrez signer un avenant au contrat officialisant cette augmentation et sa date de prise d'effet.
La loi Alur instaure des plafonds de loyers qui ne peuvent être dépassés lors de la mise en location ou lors du renouvellement du bail. Pour augmenter un loyer dans ces zones dites "tendues", il faut se référer à un loyer de référence fixé par un arrêté préfectoral après étude des données de l'observatoire des loyers. Le loyer ne doit pas dépasser ce montant médian, sauf dans certains cas précis (loyer est sous-évalué, réalisation de travaux d'amélioration ou d'économie d'énergie).
La révision annuelle du loyer en cours de bail, est-ce légal ?
Si le contrat de location le prévoit, vous pouvez procéder à une révision annuelle du loyer. Elle n'est pas automatique. Vous avez un an pour effectuer votre demande de révision.
Révision de loyer maximum : l'indice d'augmentation des loyers
La hausse de loyer doit respecter certaines règles. Cette augmentation ne peut dépasser l'indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'Insee selon le coût de la vie. Pour obtenir le nouveau montant du loyer, il suffit de réaliser le calcul suivant :
Loyer hors charges x IRL applicable lors de la révision de loyer/IRL de l'année précédente
Exemple de calcul d'une indexation de loyer 2022
Vous avez signé un bail de location le 9 mars 2022 pour un loyer hors charges de 700 € hors charges. Vous prévoyez la révision du loyer à la date anniversaire du contrat. Pour cette période, l'indice de référence des loyers pour le 1er trimestre 2023 est de 138. Pour la même période en 2022, il était de 133. Le calcul est donc le suivant :
700 x 138/133 = 726, 31
À compter du 9 mars 2023, le montant du nouveau loyer sera de 726,31 €. Une fois le nouveau montant déterminé, vous devez en aviser votre locataire via un courrier recommandé avec accusé de réception.
Exemple de calcul d'une indexation de loyer 2023
Pour calculer l'indexation du loyer en 2023, nous allons utiliser les mêmes principes que ceux de l'exemple précédent, tout en prenant en compte les nouvelles valeurs de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) applicables en 2023.
En supposant que vous avez signé un contrat de bail le 1er juin 2023 pour un loyer hors charges de 800 €, et que vous envisagez de réviser le loyer à la date anniversaire du contrat, voici comment vous procédez :
- Vous prenez l'IRL du deuxième trimestre de l'année en cours (2023), qui est de 141,03.
- Vous prenez ensuite l'IRL du même trimestre de l'année précédente (2022), qui est de 136,27.
- Vous effectuez le calcul suivant : 800 x (141,03/136,27).
Cela donnera le nouveau montant du loyer pour l'année 2023.
Dans quels cas peut-on augmenter le loyer et comment réviser un loyer qui n'a jamais été révisé ?
En dehors de la date anniversaire du contrat de location, vous pouvez procéder à une augmentation de loyer maximum dans trois situations précises.
L'augmentation du prix du loyer suite à des travaux
Lorsque votre bail de location contient une clause spécifique, vous pouvez réévaluer le loyer après avoir effectué des travaux visant :
- Une amélioration du logement : l'augmentation de loyer est appliquée une fois qu'ils sont achevés, sous réserve d'obtenir l'accord du locataire ;
- Des travaux d'économie d'énergie afin d'atteindre la performance énergétique globale minimale fixée par l'État.
La hausse des loyers sous-estimés
Si le loyer fixé est sous-évalué par rapport à la réalité du marché immobilier local, vous pouvez aussi bien l'augmenter en cours de bail que lors de son renouvellement. Pour que cette augmentation soit acceptée par votre locataire, vous devrez prouver que le loyer est sous-évalué par rapport à des biens similaires situés dans le même quartier.
L'augmentation du loyer entre deux locataires
Si votre bien immobilier ne se situe pas en zone tendue, vous pouvez augmenter le loyer lors d'un changement de locataire.
Sachez que des exceptions existent, permettant de pratiquer une révision de loyer pour un logement situé en zone tendue :
- Si le logement est inoccupé depuis plus de 18 mois ;
- Si le loyer sous-évalué d'au moins 25 % par rapport au marché immobilier local. Vous devez transmettre des références de loyers pour des biens similaires dans le même quartier ;
- Si vous avez réalisé des travaux d'amélioration dont le coût représente au moins à 6 mois de loyers hors charge.
Quel est montant maximum d'augmentation de loyer ?
En dehors de la révision annuelle de loyer, la réévaluation du loyer est encadrée pour chaque cas de figure.
En cas de loyer sous-évalué, l'augmentation est plafonnée à 50 % par rapport à la moyenne des loyers de référence fournis par le propriétaire. Sachez que hausse est progressive avec une répartition sur 3 ans afin de permettre au locataire de s'adapter à cette nouvelle indexation de loyer.
FAQ
De combien peut-on augmenter un loyer ?
Dans le cadre d'une location vide, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer de manière libre. Les augmentations sont généralement basées sur l'indice de référence des loyers (IRL), qui est publié chaque trimestre par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE). La hausse annuelle du loyer ne peut pas dépasser l'évolution de cet indice.
Dans quels cas un propriétaire peut-il augmenter le loyer ?
Un propriétaire peut augmenter le loyer lors de la relocation du logement, il peut fixer librement le montant du nouveau loyer. En cas de réalisation de travaux d'amélioration ou de mise en conformité importants, il peut demander une augmentation de loyer, mais cela nécessite l'accord du locataire ou, à défaut, une décision de la commission départementale de conciliation. Enfin, si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers de référence du marché, le propriétaire peut demander une réévaluation en se basant sur la procédure d'encadrement des loyers, qui varie selon les zones géographiques et est fixée par décret.
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