Quand et comment avertir le locataire d'une augmentation de loyer ?

Transmettre une lettre d'augmentation de loyer 

Si vous souhaitez augmenter le loyer de votre locataire, vous devez respecter certaines conditions légales. Avant toute chose, vous devez transmettre une proposition de révision de loyer (au moins 6 mois avant sa date d'entrée en vigueur) précisant les motifs et le montant de l'augmentation. Pendant ce délai, vous pourrez négocier avec votre locataire et trouver un accord.

Réévaluation de loyer : la décision du locataire

En cas de refus de la part du locataire ou d'absence de réponse dans un délai de 2 mois, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation afin de trouver un accord amiable. Cet organisme vous aidera à déterminer quel est le montant idéal pour cette augmentation de loyer. 

Si le locataire accepte votre proposition ou que vous trouvez un accord, vous devrez signer un avenant au contrat officialisant cette augmentation et sa date de prise d'effet. 

Si le contrat de location le prévoit, vous pouvez procéder à une révision annuelle du loyer. Elle n'est pas automatique. Vous avez un an pour effectuer votre demande de révision. 

Révision de loyer maximum : l'indice d'augmentation des loyers

La hausse de loyer doit respecter certaines règles. Cette augmentation ne peut dépasser l'indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'Insee selon le coût de la vie. Pour obtenir le nouveau montant du loyer, il suffit de réaliser le calcul suivant :

Exemple de calcul d'une indexation de loyer

Vous avez signé un bail de location le 9 mars 2022 pour un loyer hors charges de 700 € hors charges. Vous prévoyez la révision du loyer à la date anniversaire du contrat. Pour cette période, l'indice de référence des loyers pour le 1er trimestre 2023 est de 138. Pour la même période en 2022, il était de 133. Le calcul est donc le suivant : 

700 x 138/133 = 726, 31

À compter du 9 mars 2023, le montant du nouveau loyer sera de 726,31 €. Une fois le nouveau montant déterminé, vous devez en aviser votre locataire via un courrier recommandé avec accusé de réception. 

En dehors de la date anniversaire du contrat de location, vous pouvez procéder à une hausse du montant du loyer dans trois situations précises. 

L'augmentation du prix du loyer suite à des travaux

Lorsque votre bail de location contient une clause spécifique, vous pouvez réévaluer le loyer après avoir effectué des travaux visant : 

• Une amélioration du logement : l'augmentation de loyer est appliquée une fois qu'ils sont achevés, sous réserve d'obtenir l'accord du locataire ; 
• Des travaux d'économie d'énergie afin d'atteindre la performance énergétique globale minimale fixée par l'État. 

La hausse des loyers sous-estimés

Si le loyer fixé est sous-évalué par rapport à la réalité du marché immobilier local, vous pouvez aussi bien l'augmenter en cours de bail que lors de son renouvellement. Pour que cette augmentation soit acceptée par votre locataire, vous devrez prouver que le loyer est manifestement sous-évalué par rapport à des biens similaires situés dans le même quartier. 

L'augmentation du loyer entre deux locataires

Si votre bien immobilier ne se situe pas en zone tendue, vous pouvez augmenter le loyer lors d'un changement de locataire. 

Quel est montant maximum d'augmentation de loyer ? 

En dehors de la révision annuelle de loyer, la réévaluation du loyer est encadrée pour chaque cas de figure.

En cas de loyer sous-évalué, l'augmentation est plafonnée à 50 % par rapport à la moyenne des loyers de référence fournis par le propriétaire. Sachez que hausse est progressive avec une répartition sur 3 ans afin de permettre au locataire de s'adapter à cette nouvelle indexation de loyer.