Quand et comment avertir le locataire d'une augmentation de loyer ?

• Pour augmenter le loyer en cours de bail, le bailleur doit envoyer une lettre de révision de loyer au locataire précisant les motifs et le montant de l'augmentation ;
• Si l'augmentation de loyer sous-évalué est prévue au renouvellement du bail, le bailleur doit prévenir le locataire au moins 6 mois avant la fin du bail et obtenir son accord ;
• Si l'augmentation est prévue dans le contrat de bail en tant que révision annuelle basée sur l'IRL, aucun délai n'est nécessaire ;
• Lorsque votre bail de location contient une clause spécifique, vous pouvez réévaluer le loyer après avoir effectué des travaux visant une amélioration du logement ou des travaux d'économie d'énergie ;
• Une révision rétroactive du loyer est possible jusqu'à un an après la date prévue dans le bail de location ;
• Il est possible de réviser un loyer qui n'a jamais été révisé.

Modèle | Transmettre une lettre d'augmentation de loyer 

Si vous souhaitez augmenter le loyer en cours de bail, vous devez respecter certaines conditions légales. Avant toute chose, il est obligatoire d'envoyer une lettre de révision de loyer précisant les motifs et le montant de l'augmentation. Pendant ce délai, vous pourrez négocier avec votre locataire et trouver un accord.

• Si l'augmentation du loyer est prévue au renouvellement du bail, le bailleur doit prévenir le locataire au moins 6 mois avant la fin du bail et obtenir son accord avant de pouvoir le faire.
• Si l'augmentation du loyer est prévue dans le contrat de bail en tant que révision annuelle basée sur l'IRL (clause de révision), alors aucun délai ne s'applique.

Par ailleurs, une révision rétroactive du loyer est possible jusqu'à un an après la date prévue dans le bail de location. Mais comment réviser un loyer qui n'a jamais été révisé ?

Réévaluation de loyer : la décision du locataire

En cas de refus de la part du locataire ou d'absence de réponse dans un délai de 2 mois, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation afin de trouver un accord amiable. Cet organisme vous aidera à déterminer quel est le montant idéal pour cette augmentation de loyer. 

Si le locataire accepte votre proposition ou que vous trouvez un accord, vous devrez signer un avenant au contrat officialisant cette augmentation et sa date de prise d'effet. 

Si le contrat de location le prévoit, vous pouvez procéder à une révision annuelle du loyer. Elle n'est pas automatique. Vous avez un an pour effectuer votre demande de révision. 

Révision de loyer maximum : l'indice d'augmentation des loyers

La hausse de loyer doit respecter certaines règles. Cette augmentation ne peut dépasser l'indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'Insee selon le coût de la vie. Pour obtenir le nouveau montant du loyer, il suffit de réaliser le calcul suivant :

Exemple de calcul d'une indexation de loyer 2022

Vous avez signé un bail de location le 9 mars 2022 pour un loyer hors charges de 700 € hors charges. Vous prévoyez la révision du loyer à la date anniversaire du contrat. Pour cette période, l'indice de référence des loyers pour le 1er trimestre 2023 est de 138. Pour la même période en 2022, il était de 133. Le calcul est donc le suivant : 

700 x 138/133 = 726, 31

À compter du 9 mars 2023, le montant du nouveau loyer sera de 726,31 €. Une fois le nouveau montant déterminé, vous devez en aviser votre locataire via un courrier recommandé avec accusé de réception. 

Exemple de calcul d'une indexation de loyer 2023

Pour calculer l'indexation du loyer en 2023, nous allons utiliser les mêmes principes que ceux de l'exemple précédent, tout en prenant en compte les nouvelles valeurs de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) applicables en 2023.

En supposant que vous avez signé un contrat de bail le 1er juin 2023 pour un loyer hors charges de 800 €, et que vous envisagez de réviser le loyer à la date anniversaire du contrat, voici comment vous procédez :

• Vous prenez l'IRL du deuxième trimestre de l'année en cours (2023), qui est de 141,03.
• Vous prenez ensuite l'IRL du même trimestre de l'année précédente (2022), qui est de 136,27.
• Vous effectuez le calcul suivant : 800 x (141,03/136,27).

Cela donnera le nouveau montant du loyer pour l'année 2023.

En dehors de la date anniversaire du contrat de location, vous pouvez procéder à une augmentation de loyer maximum dans trois situations précises. 

L'augmentation du prix du loyer suite à des travaux

Lorsque votre bail de location contient une clause spécifique, vous pouvez réévaluer le loyer après avoir effectué des travaux visant : 

• Une amélioration du logement : l'augmentation de loyer est appliquée une fois qu'ils sont achevés, sous réserve d'obtenir l'accord du locataire ; 
• Des travaux d'économie d'énergie afin d'atteindre la performance énergétique globale minimale fixée par l'État. 

La hausse des loyers sous-estimés

Si le loyer fixé est sous-évalué par rapport à la réalité du marché immobilier local, vous pouvez aussi bien l'augmenter en cours de bail que lors de son renouvellement. Pour que cette augmentation soit acceptée par votre locataire, vous devrez prouver que le loyer est sous-évalué par rapport à des biens similaires situés dans le même quartier. 

L'augmentation du loyer entre deux locataires

Si votre bien immobilier ne se situe pas en zone tendue, vous pouvez augmenter le loyer lors d'un changement de locataire. 

Quel est montant maximum d'augmentation de loyer ? 

En dehors de la révision annuelle de loyer, la réévaluation du loyer est encadrée pour chaque cas de figure.

En cas de loyer sous-évalué, l'augmentation est plafonnée à 50 % par rapport à la moyenne des loyers de référence fournis par le propriétaire. Sachez que hausse est progressive avec une répartition sur 3 ans afin de permettre au locataire de s'adapter à cette nouvelle indexation de loyer.