Quand avertir son locataire d’une augmentation de loyer ?

Le délai pour avertir le locataire d’une augmentation de loyer dépend du moment et du motif de la hausse.

• Révision annuelle (IRL) : Le propriétaire peut appliquer la révision à la date prévue dans le bail ou, à défaut, à la date anniversaire de sa signature. Aucun préavis spécifique n’est exigé, mais la notification doit intervenir au moment de l’application de la révision ;
• Renouvellement du bail : lorsque l’augmentation est prévue au renouvellement, le locataire doit être informé au moins six mois avant la fin du bail. Cette notification doit préciser le nouveau montant proposé et les éléments justificatifs ;
• Réévaluation du loyer sous-évalué ou après travaux : la demande doit également être adressée six mois avant l’échéance du bail, accompagnée des références de loyers comparables ou des factures des travaux réalisés ;
• Révision rétroactive : si la clause n’a pas été appliquée à temps, une régularisation reste possible dans la limite d’un an après la date prévue au contrat. Il s'agit alors d'une révision du loyer rétroactive.

Respecter ces délais de notification est indispensable pour que l’augmentation de loyer soit valable et opposable au locataire.

Exemple : Pour un bail qui se termine le 30 septembre, le propriétaire doit informer le locataire de la hausse éventuelle du loyer au plus tard le 31 mars. Passé ce délai, la révision ne pourra être appliquée qu’à la prochaine échéance du bail.

La notification d’une augmentation de loyer doit respecter une forme écrite, car la lettre de révision de loyer est obligatoire pour que la hausse soit valable et opposable au locataire.

• Lettre recommandée avec accusé de réception : c’est le mode le plus sûr, car il atteste de la date d’envoi et de réception par le locataire.
• Remise en main propre contre émargement ou récépissé : cette option est également valable si les deux parties peuvent justifier de la remise du document.
• Envoi par courrier électronique : accepté seulement si le bail le prévoit expressément et si le locataire a donné son accord écrit.

Le courrier doit mentionner le motif de la hausse, le montant du nouveau loyer, la date d’application et, le cas échéant, les références ou justificatifs (indice IRL, travaux, loyers comparables).

La révision annuelle du loyer selon l’indice IRL

Lorsqu’une clause d’indexation est prévue dans le bail, le loyer peut être révisé chaque année selon l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee. Cette mise à jour suit l’évolution du coût de la vie et ne peut dépasser le plafond IRL fixé par décret. Elle doit être appliquée dans l’année suivant la date prévue au contrat.

Exemple : Pour un loyer de 800 € et un IRL passant de 136,27 à 141,03, le calcul est 800 × (141,03 ÷ 136,27) = 827,17 €. Le nouveau loyer applicable est donc de 827,17 €.

La révision annuelle du loyer nécessite un suivi strict des échéances (date anniversaire) et des indices pour garantir que le droit à la hausse n'est pas perdu. Le respect du délai de 6 mois pour les autres cas est également critique. L'automatisation via une solution comme BailFacile est la seule garantie pour ne jamais manquer ces dates clés et éviter l'irrecevabilité de l'augmentation

Les autres cas où le loyer peut augmenter

Une hausse peut être envisagée après des travaux d’amélioration ou d’économie d’énergie apportant un meilleur confort au logement. En cas de refus du locataire face à une augmentation de loyer, le bailleur peut saisir la commission départementale de conciliation pour trouver un accord amiable. Elle est aussi possible si le loyer est sous-évalué, à condition de le justifier par des références de biens similaires. Lors d’un changement de locataire, le loyer peut être ajusté librement hors zone tendue, mais reste encadré en zone réglementée, sauf en cas de vacance prolongée, de travaux importants ou de sous-évaluation avérée.

Exemple : Un logement dont le loyer est fixé à 650 € peut être réévalué si le propriétaire réalise pour 5 000 € de travaux d’isolation et de rénovation. Après justification et accord du locataire, le loyer peut être ajusté de manière proportionnée, dans la limite du plafond légal.

Limite d’augmentation autorisée

Toute hausse de loyer est strictement encadrée. La loi fixe un montant d’augmentation de loyer maximum selon l’indice IRL et la zone géographique. Elle ne peut dépasser la variation de l’IRL, sauf en cas de loyer sous-évalué ou de travaux d’amélioration. En zone tendue, elle doit rester inférieure au loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. En cas de réévaluation, la hausse ne peut excéder la moitié de l’écart avec les loyers de référence et doit toujours être justifiée.