Comment appliquer une augmentation de loyer au renouvellement du bail ?

Pour augmenter le loyer au renouvellement du bail, le bailleur doit notifier le locataire de son intention de réviser le loyer pour le nouveau contrat de location. En conséquence, le propriétaire doit envoyer une lettre recommandée avec accusée de réception indiquant :

• Sa volonté de renouveler le bail ;
• Le montant du nouveau loyer demandé ;
• Les raisons motivant cette hausse (révision IRL, réévaluation pour sous-évaluation, travaux…) ;
• Et, en cas de réévaluation pour sous-évaluation, les références de loyers à l’appui.

La lettre de renouvellement avec proposition d'augmentation doit respecter un formalisme très strict pour être valable. Le courrier doit non seulement proposer le nouveau loyer, mais aussi fournir toutes les justifications légales.

Ce courrier doit être transmis au locataire :

• 6 mois avant la fin de la location pour un bail vide ;
• 3 mois avant l'échéance du contrat pour un bail meublé.

Si le locataire consent à l'augmentation de loyer, un avenant au bail est signé en mentionnant le nouveau montant du loyer ainsi que la date de sa prise d'effet.

L’augmentation du loyer lors du renouvellement du bail n’est possible que dans certains cas. Le bailleur ne peut pas imposer une hausse arbitraire : elle doit reposer sur des critères objectifs, comme la révision légale, une sous-évaluation manifeste ou des travaux d’amélioration significatifs.

Révision annuelle du loyer

Le bailleur peut procéder à une augmentation de loyer dans le cadre d'une révision annuelle du loyer. Cette révision n'est possible qu'en présence d'une clause de révision annuelle dans le bail. Le nouveau loyer est ainsi calculé en se référant à l'évolution de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE.

Le nouveau loyer se calcule selon la formule suivante :

L’ancien IRL est celui du trimestre de référence indiqué dans le bail (par exemple, le 2ᵉ trimestre de l’année précédente).

Réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué

Le propriétaire peut également proposer une hausse de loyer au renouvellement du bail s'il estime que le montant demandé est manifestement sous-évalué. 

Avant toute chose, le propriétaire doit prouver que le loyer est manifestement sous-évalué. Pour cela, il doit fournir des références de loyers pratiqués pour des logements comparables situés dans la même zone géographique. Ces références doivent être précises et objectives afin de justifier la demande de réévaluation.

Concrètement, le bailleur doit présenter au moins :

• 3 références de loyers comparables si le logement est situé hors zone tendue ;
• 6 références si le logement se situe dans une zone tendue, c’est-à-dire une zone où la demande locative est supérieure à l’offre.

Les logements de référence doivent présenter des caractéristiques similaires (surface, état, équipements, localisation, étage, etc.) et se situer dans le même voisinage.

Même si le propriétaire prouve que le loyer est sous-évalué, la loi n'autorise pas un rattrapage brutal. L’augmentation doit être lissée sur plusieurs années.

La hausse annuelle ne peut excéder la moitié de la différence entre le loyer actuel et le loyer idéal.

Augmentation de loyer pour travaux

Un bailleur peut aussi justifier une augmentation de loyer lorsqu’il a réalisé des travaux d’amélioration ou de modernisation significatifs. Ces travaux doivent aller au-delà de la simple maintenance ou réparation et améliorer la qualité du logement.

Sont considérés comme travaux d’amélioration :

• La rénovation complète d’une cuisine ou d’une salle de bain ;
• Le remplacement du système de chauffage par un modèle plus performant ;
• L’installation de double vitrage ou d’une isolation thermique renforcée ;
• L'amélioration des installations électriques ou de l'accessibilité ;
• L'installation d’équipements supplémentaires (balcon, ascenseur, parking privatif, climatisation…).

La jurisprudence considère qu’une augmentation de loyer peut être envisagée lorsque le coût des travaux représente au moins une année de loyer. La loi ne livre aucune indication sur la manière de calculer le nouveau loyer. Toutefois, l'usage veut que :

• Le bailleur applique une majoration équivalente à 15 % du coût réelle des travaux réparti sur une année ; 
• Le nouveau loyer ne doit pas dépasser le loyer appliqué sur le marché locatif. 

Cas particulier de l’augmentation de loyer en zone tendue

Dans les zones tendues, l’augmentation de loyer au renouvellement du bail est strictement encadrée. Ces zones correspondent aux agglomérations où la demande locative est bien supérieure à l’offre, ce qui entraîne une réglementation plus stricte pour éviter les hausses abusives.

Le bailleur ne peut augmenter le loyer que dans deux situations précises :

1. Si le loyer est manifestement sous-évalué ;
2. S’il a réalisé des travaux d’amélioration ou de mise en conformité depuis la dernière fixation du loyer.

Même si l'augmentation de loyer est possible, le bailleur doit veiller à ce que le nouveau loyer ne dépasse pas le loyer de référence majoré fixé dans la zone concernée. 

Après accord du locataire (ou décision du juge), vous devez impérativement formaliser le nouveau loyer par la signature d'un avenant au bail existant. Ce document doit être signé par les deux parties pour marquer la prise d'effet du nouveau montant.

Le locataire peut refuser la proposition de hausse, notamment s’il estime que les loyers de référence ne sont pas comparables ou que la hausse est excessive.
Dans ce cas :

• Le bailleur peut saisir la commission départementale de conciliation, gratuite et compétente pour les litiges locatifs.
• Si aucun accord n’est trouvé, le tribunal judiciaire tranchera. Le juge examinera les justificatifs du bailleur et pourra fixer un nouveau loyer intermédiaire ou maintenir le précédent.

Tant que la procédure n’est pas terminée, le bail se poursuit aux conditions antérieures, sans effet rétroactif sur le loyer.