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Comment calculer la révision de loyer ?

Révision loyer calcul

SOMMAIRE

  • Procédure de révision
  • Revalorisation et IRL
  • Calculer l'augmentation du loyer en 2023
  • Pourcentage maximum d'augmentation en 2023

Ce qu'il faut retenir

La révision du loyer peut être effectuée à la date anniversaire du bail ou à une date convenue dans le contrat ; 

Sans clause d'indexation du loyer, celui-ci reste inchangé pendant toute la durée du bail ;

Il est nécessaire d'informer le locataire de l'intention d'augmenter le loyer ; 

Si l'augmentation est prévue au renouvellement du bail, le locataire doit être prévenu au moins 6 mois avant la fin du bail et son accord doit être obtenu ;

Si l'augmentation est prévue dans le contrat de bail en tant que révision annuelle basée sur l'IRL, aucun délai n'est nécessaire ;

Le locataire dispose de deux mois pour accepter ou refuser l'augmentation de loyer. Pendant ce délai, le loyer doit être maintenu au niveau précédent ;

Si le locataire accepte, le nouveau loyer s'appliquera à partir de la date indiquée dans le courrier de notification.

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La révision des loyers et l'augmentation de loyer en cours de bail est encadrée par l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989. Le montant du loyer est fixé lors de la signature du bail. Ensuite, sa réévaluation a lieu de façon annuelle, à condition de respecter la procédure en vigueur. Voici comment augmenter le loyer de votre logement proposé à la location. 

Quand procéder à une révision du loyer d'un bail habitation ? 

La révision du loyer intervient à la date anniversaire du bail ou à la date convenue dans ce document, il est donc possible de procéder à une augmentation de loyer en cours de bail. Mais sans clause relative à l'indexation du loyer dans le contrat de location, il reste inchangé pendant toute la durée du bail. 

Quand avertir le locataire d'une augmentation de loyer ?

La seule mention dans le bail n'est pas suffisante pour réviser le loyer. Vous devez signaler votre intention à votre locataire. Mais est-il obligatoire d'envoyer une lettre de révision du loyer et quand avertir le locataire d'une augmentation de loyer ?

  • Si l'augmentation du loyer est prévue au renouvellement du bail, le bailleur doit prévenir le locataire au moins 6 mois avant la fin du bail et obtenir son accord avant de pouvoir le faire ;
  • Si l'augmentation du loyer est prévue dans le contrat de bail en tant que révision annuelle basée sur l'IRL (clause de révision), alors aucun délai ne s'applique.

Ensuite, vous devez avertir le locataire de cette hausse de loyer qui prend effet au jour de la révision. 

Vous disposer alors d'une révision du loyer rétroactive jusqu'à un an après la date prévue dans le contrat de location.

Le locataire dispose d'un délai de deux mois pour accepter ou refuser l'augmentation de loyer. Pendant ce délai, vous devez maintenir le loyer au niveau précédent. Si le locataire accepte, le nouveau loyer s'appliquera à partir de la date indiquée dans le courrier de notification. 

Mais comment réviser un loyer qui n'a jamais été révisé ?

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Revalorisation, réévaluation, hausse des loyers et indice de référence des loyers (IRL) en 2024

Aussi bien pour les logements vides que meublés, la clause de révision prend pour référence le dernier indice de référence des loyers (IRL) publié à la date de signature du contrat ou à sa date d'entrée en vigueur. Il est ensuite comparé à l'indice publié lors de la date de réévaluation. 

Quelle date ou trimestre de référence de l'IRL (INSEE) prendre en compte ?

Dans le contrat de location, vous préciserez le trimestre qui sert de référence pour le calcul de cette réévaluation afin de savoir quel est l'indice des loyers à prendre en compte. En l'absence de cette mention, vous devrez vous référer au dernier indice publié par l'Insee : 

  • L'indice de référence des loyers du 1ᵉʳ trimestre est publié vers le 15 avril ; 
  • L'IRL du 2ᵉ trimestre est publié vers le 15 juillet ; 
  • L'indice de référence des loyers du 3ᵉ trimestre est disponible vers le 15 octobre ; 
  • L'IRL du 4ᵉ trimestre est mis à disposition vers le 15 janvier. 

Comment calculer l'augmentation du loyer en 2023 ?

Quelle est l'augmentation légale des loyers en 2023 ?

En 2023, l'augmentation légale des loyers est régulée par l'Indice de Référence des Loyers (IRL), publié par l'INSEE. Pour les révisions de loyer avec l'IRL publié à partir d'octobre 2022 et jusqu'en avril 2024, la hausse est plafonnée à 3,5% en métropole, de 2% à 3,5% en Corse et 2,5% en Outre-mer. 

Pour connaître le nouveau montant du loyer, vous devez appliquer la méthode de calcul suivante : 

Ancien loyer x (IRL du trimestre/IRL du même trimestre l’année précédente) = Nouveau loyer

Exemple de calcul de la hausse de loyer

Vous avez signé un bail de location le 1ᵉʳ mars 2022 pour un loyer mensuel de 500 euros, révisable à chaque date anniversaire. Pour le calcul de l'indexation du loyer, vous devez prendre en compte l'indice de référence des loyers du 1ᵉʳ trimestre 2022. 

Au 1ᵉʳ mars 2022, l'indice de référence des loyers est de 133,93. Le montant maximal du nouveau loyer sera donc de 500 x (133,93/130,69) = 512,39 €

L'indexation des loyers à la relocation ou au renouvellement du bail

L'indice de référence des loyers est également utilisé pour revaloriser le loyer lors du renouvellement du bail ou lors de la relocation. De cette façon, la hausse est plafonnée dans les zones tendues et les villes ayant mis en place un encadrement des loyers. 

Dans ces villes, les loyers sont encadrés par un dispositif légal qui fixe un loyer de référence, un loyer médian de référence majoré et un loyer médian de référence minoré. Le loyer demandé ne peut pas dépasser le loyer médian de référence majoré.

Quel est le pourcentage maximum auquel un propriétaire peut augmenter le loyer en 2023 ?

Le plafonnement des loyers s'applique de façon différente en France : 

  • 3,5 % en France métropolitaine ;
  • 2 % en Corse ;
  • 2,5 % dans les départements d'Outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte).

Dans le cadre du bouclier loyer mis en place par le gouvernement jusqu'au 1er trimestre 2024, vous conservez la possibilité de revaloriser votre loyer en suivant l'évolution de l'IRL, sans dépasser 3,5 %. Sans ces mesures de plafonnement, la hausse des loyers pourrait dépasser les 6 % par an. Ce bouclier évite le recours à un gel des loyers

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