Quelle est l'augmentation de loyer maximum et comment l'appliquer ?

Il s'agit d'un indice trimestriel qui est basé sur l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers sur les 12 derniers mois. Il permet de calculer l'augmentation annuelle maximale du loyer d'un logement vide ou meublé.

L'indice de référence des loyers est publié au journal officiel tous les 3 mois :

• 1er trimestre : vers le 15 avril ;
• 2d trimestre : vers le 15 juillet ;
• 3me trimestre : vers le 15 octobre ;
• 4me trimestre : vers le 15 janvier.

Vous pouvez retrouver les IRL publiés sur le site de l'INSEE.

La hausse du loyer doit être prévue dans le contrat de location. En effet, en l'absence d'une clause d'indexation, le propriétaire ne peut réviser le montant du loyer. Celui-ci reste alors identique durant toute la durée du bail.

Si une telle disposition existe, le propriétaire peut réviser le loyer tous les ans. En général, la date de révision est mentionnée dans le bail. À défaut, l'augmentation intervient à la date anniversaire du contrat. 
La révision rétroactive du loyer est possible jusqu'à une année à compter de la date de révision. Après un an, l'action en révision est prescrite.

Mais est-ce obligatoire d'envoyer une lettre de révision du loyer et quand avertir le locataire d'une augmentation de loyer ? Le bailleur adresse au locataire une notification d'indexation de loyer par courrier durant le mois précédent la date anniversaire du bail.

Pour augmenter le loyer du locataire, le propriétaire bailleur s'appuie sur les éléments ci-après :

• Le montant du loyer hors charges ;
• La valeur du dernier IRL publié au journal officiel ;
• La valeur de l'IRL du même trimestre de l'année précédente.

La formule de calcul de révision du loyer est la suivante : 

Exemple de calcul d'augmentation de loyer :

Un locataire signe son bail le 10 janvier 2022. Le montant du loyer s'élève à 800 euros. Le dernier IRL publié est celui du 3me trimestre 2021, soit 131,67.

Le loyer peut être révisé à compter du 10 janvier 2023. L'indice à cette date est celui du 3me trimestre 2022, soit 136,27.

Le montant du nouveau loyer est donc de :

800 € x 136,27 / 131,67 = 827,94 €

Le propriétaire peut réviser le loyer de son locataire jusqu'au 9 janvier 2024. 

Augmentation de loyer lors de la signature d'un nouveau contrat de location

L'augmentation de loyer entre deux locataires est libre, sauf si le logement est situé en zone tendue. Dans ce cas, le loyer du nouveau locataire ne peut dépasser celui du précédent locataire.

Il est toutefois possible d'indexer le montant du loyer sur l'indice de référence si la révision n'a pas eu lieu depuis plus d'un an.

Si le locataire a quitté le logement depuis plus de 18 mois, le bailleur peut fixer le loyer librement, à condition que le logement soit classé entre A et E par le DPE.

Augmentation de loyer après travaux de rénovation ou d'amélioration

Lorsque le propriétaire d'un logement réalise des travaux importants d'amélioration ou de rénovation, il peut envisager une augmentation de loyer supérieure à la variation de l'IRL après avoir accordé un dédommagement pendant la durée des travaux.

Pour que la hausse soit valable, les travaux doivent représenter 50 % minimum de la dernière année de loyer. Le propriétaire peut alors appliquer une augmentation annuelle de loyer de 15 % du montant TTC des travaux réalisés depuis le départ de l'ancien locataire (dans la limite du bouclier loyer).

Si ces travaux datent de moins de 6 mois, et qu'ils représentent un montant égal ou supérieur à la dernière année de loyer, la hausse est libre.

Augmentation d'un loyer manifestement sous-évalué

S'il s'avère que le loyer est sous-évalué au vu des prix du marché, l'augmentation de loyer peut atteindre 50 % de la différence entre le loyer moyen pratiqué dans le voisinage et le dernier loyer du précédent locataire.
Toutefois, la hausse n'est permise que si la consommation d'énergie annuelle du logement est inférieure à 331 kWh/m2.

Mais comment réviser un loyer qui n'a jamais été révisé ?