Quelle est l'augmentation de loyer maximum et comment l'appliquer ?

Augmentation maximale à la révision annuelle

La révision annuelle du loyer est possible uniquement si une clause d’indexation figure dans le bail. Le nouveau loyer se calcule en fonction de la variation de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE.

Le propriétaire doit suivre la formule suivante :

Nouveau loyer = loyer actuel × (IRL nouveau trimestre / IRL ancien trimestre de référence)

Augmentation maximale pour loyer sous-évalué

Si le loyer est manifestement inférieur à ceux pratiqués dans le voisinage, le bailleur peut demander une réévaluation à la date du renouvellement du bail. Toutefois, il doit obéir à deux règles : 

1. La hausse ne peut dépasser la moitié de la différence entre le loyer actuel et la moyenne des loyers du marché pour des logements comparables ;
2. Si l’augmentation dépasse 10 % du loyer précédent, elle doit être étalée sur 3 ans si le bailleur est une personne physique et 3 mois si le bailleur est une personne morale. 

Augmentation maximale pour cause de travaux 

Une hausse de loyer peut aussi être envisagée après la réalisation de travaux importants dans le logement ou les parties communes.

Le bailleur peut proposer une réévaluation du loyer au renouvellement du bail. La loi permet une hausse plafonnée à 15 % du coût TTC mensualisé des travaux, à condition que ceux-ci apportent une véritable amélioration (isolation, rénovation complète, changement de chaudière, etc.).

Les logements en zone tendue sont soumis à l'encadrement de loyer qui comprend 2 dispositifs complémentaires :

1. L'encadrement de l'évolution de loyer qui concerne tous les logements en zone tendue : le dispositif interdit l'augmentation de loyer entre deux locations sauf en cas de : 

• Révision de loyer indexé à l'IRL ; 
• Réévaluation d'un loyer manifestement sous évalué ; 
• Hausse de loyer justifiée par des travaux d'amélioration. 

2. L'encadrement du niveau de loyer qui ne s'applique qu'à quelques communes : chaque préfecture fixe un loyer de référence majoré à ne pas dépasser selon les spécificités du logement. La loi interdit aux bailleurs de dépasser le plafond de loyer décrété par les autorités compétentes. 

En cas de dépassement du montant autorisé après une augmentation de loyer, le bailleur risque :

• L'annulation de la révision de loyer, le retour au loyer initial et le remboursement des trop-perçus : si le bailleur dépasse le plafond autorisé (mauvais calcul de l’IRL, travaux non justifiés, ou loyer supérieur au marché), le locataire peut contester la hausse. Le juge peut alors annuler la révision et ordonner le remboursement des loyers trop perçus, voire le retour au loyer initial ;
• Une amende administrative allant de 5 000 à 15 000€ : dans les communes soumises à l’encadrement des loyers, un dépassement du loyer de référence majoré peut être sanctionné par l’administration. L’amende peut atteindre 5 000 € pour un bailleur particulier et 15 000 € pour une personne morale (SCI, société…). Le bailleur doit en outre corriger le loyer et rembourser le trop-perçu au locataire.