Comment procéder à une révision de loyer rétroactive ?

La révision rétroactive du loyer est uniquement possible lorsque le bailleur a fait l'impasse sur la révision annuelle du loyer à la date prévue dans le bail de location. 

Pour réclamer un rappel de loyer rétroactif, deux conditions doivent être réunies : 

1. Le bail prévoit une clause d'indexation permettant la révision annuelle du loyer ; 
2. Le bailleur n'a pas révisé le loyer à la date prévue et souhaite régulariser la situation pour la période écoulée.

En l’absence de clause d’indexation, aucune régularisation rétroactive ne peut être exigée. De plus, la révision ne porte que sur la période où la clause était applicable et non sur les années antérieures à la signature du bail ou sans fondement contractuel.

De combien peut-on augmenter un loyer annuellement ?

Lorsqu'une clause de révision annuelle est présente dans le contrat de location, le loyer peut être révisé en suivant l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL). Chaque trimestre, l'Insee publie un nouvel IRL qui sert de base de calcul. 

Le bailleur dispose d’un délai strict pour réclamer une révision rétroactive. Depuis la loi ALUR, la prescription est d’un an à compter de la date à laquelle la révision aurait dû être appliquée. Passé ce délai, le bailleur ne peut plus réclamer le différentiel non perçu.

Le calcul consiste à déterminer la différence entre le loyer effectivement payé et le loyer qui aurait dû être perçu, puis à la multiplier par le nombre de mois concernés.

Concrètement, le propriétaire doit franchir 3 étapes :

1. Calculer le nouveau loyer selon la formule d’indexation prévue au bail, à la date d’effet théorique ;
2. Déterminer le différentiel mensuel (nouveau loyer – ancien loyer) ;
3. Multiplier ce différentiel par le nombre de mois depuis la date d’effet de la révision jusqu’à la régularisation (dans la limite d’un an).

La notification doit être faite par écrit, idéalement par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre récépissé.

Le courrier doit mentionner :

• La référence à la clause de révision du bail ;
• Le calcul détaillé de la révision (indices utilisés, dates, nouveau montant, différentiel) ;
• Le montant total à régulariser et le délai de paiement raisonnable (souvent 1 à 2 mois).

Un modèle de courrier clair et transparent limite les contestations ultérieures.

La notification de révision rétroactive doit être irréprochable et détaillée pour éviter la contestation du locataire. Elle doit mentionner le calcul complet de l'IRL (nouveau loyer) et le calcul précis de l'arriéré (nombre de mois et montant total à régulariser).

Si le locataire refuse de payer ou conteste le rappel, il faut :

• Vérifier la validité de la clause d’indexation et du calcul transmis ;
• Tenter un dialogue pour expliquer la légitimité de la demande, justificatifs à l’appui ;
• En cas de blocage persistant, saisir la commission départementale de conciliation ;
• À défaut d’accord, envisager une action en recouvrement devant le juge, dans la limite de la prescription annuelle

Un échange courtois et des explications claires désamorcent souvent les désaccords.

La révision rétroactive est une démarche coûteuse en temps (calculs, LRAR) et source de conflits, qui vous fait risquer la perte du droit à l'arriéré (prescription d'un an). La meilleure solution est d'automatiser l'indexation pour ne jamais avoir à recourir à la rétroactivité.

L'outil de gestion locative BailFacile est l'antidote à l'oubli :

1. Le système vous alerte à la date d'échéance de la révision annuelle, vous rappelant d'agir avant la date de prescription ;
2. Si l'oubli a lieu, l'outil aide à calculer le montant du rappel et de la nouvelle révision (IRL). Il vous fournit également la lettre de notification prêt à l'envoi. 

Vous vous assurez ainsi que la révision est appliquée à temps, ou que l'arriéré est réclamé légalement et dans les délais impartis.