Depuis la loi ALUR entrée en vigueur le 27 mars 2014, la révision d'un loyer n'est plus rétroactive. Le propriétaire bailleur ne peut réviser le loyer que durant l'année qui suit la date de révision du bail.
Par ailleurs, lorsque le loyer n'a jamais été révisé, le bailleur n'a plus le droit d'appliquer directement l'augmentation du dernier indice de référence depuis la signature du bail car il existe une augmentation de loyer maximum.
De même, lorsque le loyer n'a pas été revalorisé depuis de nombreuses années, le propriétaire ne peut pas appliquer le dernier IRL depuis sa dernière revalorisation.
Enfin, il ne peut plus rattraper les augmentations des 5 années antérieures comme c'était le cas avant la loi Alur.
Prenons un exemple :
Votre locataire a signé un bail le 1er juillet 2020. La révision est basée sur l'indice de référence des loyers du 1er trimestre 2020.
Au 1er juillet 2023, vous ne pouvez réviser le montant du loyer que sur l'IRL entre 2022 et 2023, et non entre 2020 et 2023, ce qui était autorisé avant 2014.
Par conséquent, les révisions que vous auriez pu faire depuis la signature du contrat sont perdues, y compris pour les nouveaux contrats de location signés.
Pour réviser un loyer jamais révisé, la formule est la même que pour les révisions annuelles :
Loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du bail / IRL du même trimestre de l'année précédente.
L'augmentation ne concerne pas les loyers antérieurs. Elle ne s'applique qu'aux loyers à venir.