Comment réviser un loyer qui n'a jamais été révisé ?

La révision du loyer n’est possible que si le contrat de location contient une clause de révision annuelle indexée sur l’indice de référence des loyers (IRL). Sans cette clause, aucune révision ne peut être appliquée, même si le bailleur a omis de le faire pendant plusieurs années.

En revanche, si cette clause est bien présente mais que le bailleur n’a pas appliqué la révision à la date prévue, il conserve un droit limité à la régularisation.

La loi prévoit une limite stricte : le bailleur dispose d’un délai d’un an à compter de la date prévue pour la révision pour en faire la demande. Passé ce délai, il perd le bénéfice de la révision pour l’année écoulée.

Cette règle est fixée par l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui précise que la révision ne produit effet qu’à compter de la demande du bailleur, sans rétroactivité au-delà de douze mois.

Dans la pratique, si le bailleur se réveille deux ou trois ans après, il ne peut réclamer une révision rétroactive du loyer que pour l'année en cours. 

Pour remettre le loyer à jour, il faut suivre une procédure rigoureuse :

1. Vérifier la présence de la clause de révision dans le bail : elle doit mentionner la périodicité de la révision et indiquer l'IRL servant de référence pour les futures révisions ;
2. Identifier la date de référence pour la révision : c’est souvent la date d’anniversaire du bail ou une date fixée dans le contrat ;
3. Calculer le nouveau loyer à partir du dernier IRL applicable : il ne s’agit pas de rattraper plusieurs années d’augmentation, mais d’actualiser le loyer à partir de la dernière période révisable.
4. Notifier le locataire par écrit : le bailleur doit envoyer une lettre de révision de loyer pour formaliser la procédure. 

Le calcul du loyer non révisé s'effectue de la même façon que le calcul d'une révision de loyer classique. Toutefois, il ne concerne que la dernière période encore révisable dans la limite d'un an. 

Nouveau loyer = Loyer actuel × (IRL du trimestre de la dernière période / IRL du même trimestre de l’année précédente)

Lorsque le bailleur effectue la révision avec retard, il peut réclamer un rappel de loyer uniquement pour la période comprise entre la date de révision (dans la limite d’un an) et la date de notification au locataire.

Rappel total = (nouveau loyer – ancien loyer) × nombre de mois écoulés depuis la date de révision

Il n’est pas possible de cumuler plusieurs années de revalorisation oubliées. Même si le loyer n’a jamais été révisé depuis plusieurs années, la loi interdit tout rattrapage rétroactif au-delà d’un an.

Toutefois, le bailleur peut :

• Appliquer la révision à compter de sa demande, sur la base du dernier IRL publié ;
• Préparer une réévaluation du loyer lors du renouvellement du bail, si le loyer est devenu manifestement sous-évalué par rapport au marché ;
• Justifier une hausse spécifique si des travaux importants ont été réalisés, sous conditions légales.

Ainsi, la seule manière de “rattraper” un loyer resté figé plusieurs années consiste à relancer la révision dès maintenant et, le cas échéant, préparer une réévaluation lors du prochain renouvellement du bail.