Une lettre est-elle obligatoire pour une révision de loyer ?

Même lorsque la révision est prévue dans le bail, le bailleur a l'obligation de notifier le locataire à l'aide d'une lettre formelle. Sans ce courrier, la hausse ne peut pas être appliquée.

La lettre constitue donc une preuve que le bailleur a bien exercé son droit de révision dans le respect des conditions légales.

Sans notification, le locataire est en droit de continuer à payer l’ancien loyer, même si la révision est justifiée.

L'avis de révision de loyer doit mentionner :

• L'adresse complète du logement concerné ;
• Le motif de l'augmentation de loyer (révision annuelle, loyer sous-évalué, hausse pour travaux) ;
• Les modalités de calcul de révision du loyer ;
• Le nouveau montant du loyer mensuel, hors charges, ainsi que la date à laquelle il entrera en vigueur.

Par ailleurs, la lettre livrera certaines informations selon les circonstances de la révision de loyer.

La lettre de révision annuelle de loyer

Elle s’appuie sur la clause d’indexation du bail et l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers (IRL).

Le bailleur doit indiquer :

• L’indice de référence pris en compte (IRL du trimestre prévu dans le bail) ;
• Le montant du loyer actuel et le nouveau loyer révisé ;
• La date d’effet de la révision.

La révision annuelle est la seule augmentation que vous pouvez faire sans l'accord du locataire. Pour la valider, utilisez un outil qui intègre le dernier indice IRL et vous fournit immédiatement le nouveau montant du loyer et la lettre de notification conforme.

La lettre de révision pour loyer sous-évalué

Dans le cadre d'une augmentation d'un loyer manifestement sous-évalué, la lettre de révision doit fournir des informations supplémentaires, sous peine de nullité :

• La liste des biens immobiliers similaires servant de référence pour le calcul du nouveau loyer. Au minimum, le bailleur doit fournir 6 loyers de référence en zone tendue et 3 hors zone tendue ;
• La mention intégrale de l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 relatif aux rapports locatifs.

La lettre de révision de loyer pour cause de travaux

Le loyer peut être revu à la hausse si des travaux d'amélioration ont été réalisés. Dans ce cas, la lettre à transmettre au locataire comprendra les renseignements suivants :

• La nature des travaux : mesures pour respecter les critères de décence, remplacement de fenêtres, amélioration de la performance énergétique globale, etc ;
• Les modalités de réalisation des travaux ;
• Le délai de réalisation ;
• La majoration de loyer à prendre en compte suite aux travaux réalisés par le propriétaire.

Une fois la lettre de révision pour travaux ou pour loyer sous-évalué envoyée, la démarche peut se poursuivre par la rédaction d'un avenant (pour travaux). L'avenant au bail entérine l'augmentation de loyer 

La notification doit être formelle et traçable.

Trois modes d’envoi sont acceptés :

• Lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ;
• Remise en main propre contre signature ;
• Acte d’huissier (commissaire de justice), dans les cas de réévaluation pour loyer sous-évalué ou après travaux.

Les délais à respecter pour envoyer la lettre de révision dépend du motif d'augmentation de loyer :

• Pour la révision annuelle de loyer : le bailleur dispose d’un délai d’un an à compter de la date prévue dans le bail pour notifier la hausse. Passé ce délai, la révision est perdue pour l’année écoulée; 
• Pour la réévaluation d'un loyer sous-évalué : la lettre doit être envoyée au moins 6 mois avant la fin du bail, s'il s'agit d'une location non meublée ou 3 mois s'il s'agit d'une location meublée ;
• Pour la révision des loyers pour travaux : la lettre doit être transmise après la fin des travaux, avant la signature de l’avenant entérinant la hausse.

L’absence de lettre prive le bailleur du droit d’appliquer rétroactivement la hausse.

• Pour la révision annuelle, il ne peut réclamer la majoration que pour les mois suivant la notification ;
• Pour la réévaluation au renouvellement, l’ancien loyer continue de s’appliquer si le courrier n’a pas été envoyé dans les délais légaux ;
• Pour une hausse liée à des travaux, sans accord écrit du locataire, la révision est juridiquement nulle.

La lettre de révision est obligatoire et doit être irréprochable. Le risque est double : un oubli de notification (perte de la révision pour l'année écoulée) ou une erreur de forme (nullité de l'augmentation).

L'outil de gestion locative BailFacile vous permet de réaliser la révision de loyer en toute sérénité :

1. Le système vous alerte automatiquement pour la révision annuelle, garantissant le respect du délai d'un an pour agir (prescription) ;
2. Il génère une lettre de révision de loyer conforme ;
3. Vous pouvez envoyer la lettre directement en LRAR électronique depuis la plateforme, obtenant une preuve de réception traçable.

Vous transformez une obligation légale risquée en une formalité simple et sécurisée.