Augmentation du loyer : Révision avec l'indice IRL de l'INSEE 2020 - BailFacile

SIMPLICITÉ

Notre formulaire vous guide pas à pas

Vous téléchargez un PDF prêt à imprimer

SÉRÉNITÉ

Un document sur mesure

Conforme aux lois ELAN/ALUR 2020

FLEXIBILITÉ

Pour tout type de location Loi ELAN/ALUR

Adapté à tous les profils de bailleur/locataire

À propos de la révision du loyer

Il est possible pour un propriétaire de réviser le loyer de son bail locatif chaque année. Le choix de la date est libre, mais elle est généralement fixée à l’anniversaire du bail. La révision suit l’Indice de Référence des Loyers (IRL) créé et défini par la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 et publié chaque trimestre par l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee). Cet indice sert de base pour réviser le loyer d’un logement qu’il soit vide ou meublé. 

La hausse du loyer dans le cadre d’un contrat de location peut être imposée au locataire une fois par an selon deux conditions :

  • Elle ne peut être supérieure au taux d’évolution de l’IRL sur les 12 derniers mois. Ce taux correspond à l’écart entre l’IRL en cours et l’IRL du même trimestre pour l’année précédente.
  • Il est nécessaire d’inclure au préalable dans le bail une clause de révision du loyer. 

La hausse éventuelle du loyer est donc strictement encadrée et garantit aux propriétaires la possibilité d’augmenter les loyers de façon raisonnable d’année en année.

Le bail meublé étudiant d’une durée de 9 mois et le bail mobilité d’une durée maximum de 10 mois font exceptions et ne peuvent pas être indexés au cours du bail, car ils durent moins d’un an. 

L’Indice de Référence des Loyers (IRL)

Cet indice se calcule à partir de la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers).

Cet indice est calculé en France par l’Insee et mesure l’évolution du niveau moyen des prix des biens et services consommés par les ménages, pondérés par leur part dans la consommation moyenne des ménages.

L’IRL vient encadrer l’augmentation des loyers en fixant les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent mettre en place les propriétaires. Cet indice peut s’appliquer aux baux conclus à compter de cette date, ainsi qu’aux baux en cours. 

Il n’est pas nécessaire de signer un avenant au bail si une clause de révision du loyer à été au préalable insérée dans le contrat de location.

La clause de révision du loyer

Cette clause vous permet chaque année de réévaluer le loyer selon l’indice de référence des loyers de l’Insee. Lors de la rédaction du bail, le propriétaire inscrit la dernière valeur publiée et c’est cette valeur qui sera prise comme référence à la date anniversaire pour procéder à la réévaluation du loyer. 

L’application de la clause n’est pas automatique !

Sachez que même si cette clause fait partie du bail, la révision n’est pas automatique. Le propriétaire doit donc se manifester auprès du locataire via une lettre d’augmentation des loyers.

Nous vous conseillons d’ajouter cette clause de révision, d’office présente dans le modèle de bail de location proposé par BailFacile. Il vous suffira ensuite de notifier votre locataire de cette révision par courrier recommandé avec accusé de réception au moins un mois avant la date anniversaire.

Comment calculer une augmentation de loyer ?

Tableau de l’IRL

Retrouvez ici l’ensemble des IRL disponibles depuis 2017 :

Année & Trimestre En niveau Évolution annuelle (T/T-4) en %
2019 – T4130,26+ 0,95 %
2019 – T3129,99+ 1,20 %
2019 – T2129,72+ 1,53 %
2019 – T1129,38+ 1,70 %
2018 – T4129,03+ 1,74 %
2018 – T3128,45+ 1,57 %
2018 – T2127,77+ 1,25 %
2018 – T1127,22+ 1,05 %
2017 – T4 126,82+ 1,05 %
2017 – T3 126,46+ 0,90 %
2017 – T2 126,19+ 0,75 %
2017 – T1 125,90+ 0,51 %

Règle de calcul 

Pour pouvoir calculer l’augmentation du montant du loyer, le bailleur doit disposer de 3 éléments

  • Le montant du loyer en cours (hors charges) ;
  • Le nouvel IRL du trimestre de référence (publié par l’INSEE au moment de la signature du bail ou prévu dans le bail) ;
  • L’IRL du même trimestre de l’année précédente. 

La formule permettant de déterminer le nouveau loyer est la suivante : 

Formule pour calculer l'augmentation du loyer - IRL - INSEE
Exemple

Un bail de location est signé le 3 mars 2018 avec un loyer de 600 € (hors charges) et prévoit la révision du loyer à la date anniversaire du contrat, soit le 3 mars 2019.

Le dernier indice publié à la date de signature du bail est celui du 4ème trimestre 2017 soit 126,82. Le nouvel indice publié à la date de réévaluation est celui du 4ème trimestre 2018 soit 129,03.

A partir du 4 mars 2019, le montant du loyer révisé serait de : 600 €  x 129,03 / 126,82 = 610,46 €. 

Notre formulaire en ligne vous permet de calculer automatiquement la revalorisation possible de votre loyer, puis d’envoyer directement une lettre recommandée avant l’échéance annuelle.

Quel est le dernier indice IRL publié par l’INSEE ?

Le nouvel indice de référence des loyers (IRL) a été publié le 15 janvier 2020 par l’Insee. 

L’indice du 4e trimestre 2019 s’élève désormais à 130,26. Il est en hausse de + 0,95 % par rapport à l’IRL du 4° trimestre 2018. 

Cet indice est de manière générale en hausse. Sa dernière baisse remonte au 4ème trimestre 2015, où il s’élevait à 125,28 soit une baisse de – 0,01 comparé au 4ème trimestre de 2014. 

Le prochain IRL concernant le 1er trimestre de 2020 sera publié le 15 avril 2020.

Depuis la loi ALUR, quand est-il possible pour le propriétaire d’augmenter le loyer ?

La loi ALUR du 24 mars 2014 a modifié les modalités de révision du loyer. Selon ce dispositif, le bailleur dispose d’un délai d’un an, à compter de la date prévue pour la révision, pour en faire la demande. La révision prendra effet au jour de sa demande.

Passé ce délai d’un an, tout propriétaire qui ne révise par le loyer annuellement ne pourra plus prétendre à un rattrapage en fin de bail ou à la relocation. Il est donc important de bien réviser le loyer chaque année.

Comment prévenir son locataire de la révision du loyer ?

Afin d’informer son locataire de l’augmentation prochaine du loyer, il faut lui adresser une lettre d’augmentation du loyer en recommandée avec accusé de réception. Vous informez dans cette lettre le locataire, que conformément au contrat signé, la révision du loyer prendra effet au prochain mois. Vous y mentionnez également les informations relatives au bail et détaillez le calcul de la révision du loyer.

Quand l’envoyer ?

Cette lettre est à envoyer chaque année à l’approche de la date de révision stipulée dans le contrat. Il est conseillé de l’envoyer au moins 45 jours avant la date de l’augmentation pour que le locataire ait le temps d’en prendre connaissance.

Le locataire peut-il refuser une augmentation de loyer ?

Non, le locataire n’est pas en mesure de refuser une augmentation de loyer dès lors que la clause de révision du loyer est présente dans le contrat, et que le calcul de la révision est correct. 

Suite à la réception de la proposition de révision du loyer, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour répondre. 

  • Dans le cas ou le locataire est d’accord, et que la clause prévoit cette augmentation, la procédure est complète et l’augmentation s’applique. Si toutefois cette clause n’est pas renseignée dans le bail de location, il faudra établir un avenant
  • Si le locataire refuse l’augmentation, le bailleur a un an pour faire valoir ses droits devant la justice.

Le locataire peut-il contester une augmentation de loyer fixée par son propriétaire ?

S’il estime qu’une erreur de calcul à été commise, le locataire est en droit de contester l’augmentation de loyer fixée par son propriétaire en lui adressant un courrier recommandé avec accusé de réception. 

Si le propriétaire refuse, ou s’il ne donne pas de réponse, il sera possible pour le locataire d’engager une procédure de conciliation auprès d’une commission départementale de conciliation. Cette solution est facultative et a comme principal avantage d’être gratuite. 

Il pourra également saisir le juge des contentieux du tribunal dans un délai d’un an à partir de la date de révision du loyer, sans forcément avoir recours à un avocat.

Est-il possible de faire une révision de loyer rétroactive ?

Si une clause le prévoit dans le bail de location, le propriétaire dispose d’un délai d’un an, à compter de la date prévue pour la révision, pour en faire la demande. La révision prendra effet à la date de sa demande. Au-delà du délai d’un an, la revalorisation non appliquée est perdue pour le propriétaire, elle n’est donc plus rétroactive

Exemple

Si un bail a pour date de révision le 17 janvier 2019, le propriétaire peut réviser le bail jusqu’au 16 janvier 2020.

Si un bail a pour date de révision le 17 janvier 2019, mais que le propriétaire n’en fait la demande que le 17 juillet 2019, seuls les loyers perçus à partir de cette date peuvent être revalorisés.

Augmentation du loyer : avant la date anniversaire du bail ?

Il est possible d’augmenter le loyer avant la date anniversaire du bail. La loi prévoit que le propriétaire puisse réviser le loyer une fois par an. Un locataire partant avant un an peut donc éviter une augmentation annuelle de son loyer. Cela ne veut pas dire pour autant que vous devrez attendre un an de plus à l’arrivée du nouveau locataire.

Exemple

En tant que propriétaire, vous avez effectué la dernière révision du loyer le 24 novembre 2017. Un nouveau locataire entre dans les lieux au 1er juillet. Au lieu d’attendre la date anniversaire du bail, vous pouvez réviser le loyer dès le 24 novembre 2018.

Augmentation du loyer : lors du renouvellement du bail ?

Il est possible pour le propriétaire d’augmenter le loyer lors du renouvellement du contrat, selon les même modalités qu’une indexation annuelle qui aurait lieu en cours de bail, l’augmentation du loyer étant donc limitée à la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) par rapport à l’année précédente.

A noter que la fixation de ce “nouveau loyer” est possible même si le loyer a été révisé il y a moins d’un an. 

Il existe une exception qui permet une augmentation plus importante : lorsque le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux prix constatés dans le voisinage pour des logements comparables. 

Loyer sous-évalué ?

Pour justifier d’un loyer sous-évalué, le propriétaire devra obtenir au moins :  

● Six références de loyers si le logement est situé dans une agglomération de plus d’un million d’habitants 

● Trois références si le logement est situé dans une autre commune. 

Pour chacune de ces références, deux tiers d’entre elle soit quatre sur six ou deux sur trois doivent concerner des logements dans lesquels aucun changement de locataire n’est intervenu depuis au moins trois ans.

Il faudra ensuite proposer au locataire le renouvellement de son bail avec un loyer revalorisé.

Vous l’aurez compris, dans les faits, l’augmentation d’un loyer manifestement sous-évalué est très complexe à mettre en place.

Augmentation du loyer : après avoir effectué des travaux ?

Les modalités d’augmentation du loyer suite après la réalisation de travaux seront différentes selon que le logement est situé en zone tendue ou non. 

Si le logement est situé en zone “tendue”

Le propriétaire – avant relocation – a fait des travaux d’amélioration ou de mise en conformité dans le logement ou les parties communes. 

  • Si le montant est au moins 6 mois du loyer précédent. La hausse de loyer maximale est de 15 % du coût total des travaux.
  • Si le montant des travaux d’amélioration représentent plus d’une année de loyer, la fixation du nouveau loyer est libre, comme c’est le cas en dehors des zones tendues.
Exemple

Un propriétaire décide de rénover sa salle de bain et de faire des travaux d’isolation. Le coût total des travaux TTC est de 10 000 €. Le loyer avant travaux était de 800 € par mois.

Le propriétaire pourra augmenter son loyer de 1500 € par an soit 125 € par mois.

Si le logement n’est pas situé en zone tendue

La fixation du loyer lors du renouvellement du bail est libre. 

Par travaux d’amélioration, s’entendent :

  • Des travaux apportant un confort supérieur (par exemple l’installation d’une cuisine aménagée) ;
  • Des travaux diminuant les dépenses d’entretien et d’exploitation du bien (pose de parquet, installation de double vitrage).

Cette augmentation du loyer fait alors l’objet d’un avenant au bail et son montant est décidé d’un commun accord avec le locataire au vu des travaux entrepris.

Simulateur pour calculer la révision du loyer

Vous pouvez calculer simplement le montant de cette révision grâce à un simulateur proposé par l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement.

En tant que propriétaire, j’ai inséré dans le bail une clause de révision du loyer, est-il possible de ne pas l’appliquer ?

Comme nous l’avons vu précédemment, l’insertion d’une clause de révision du loyer lors de la signature du bail donne le droit au propriétaire de réviser son loyer une fois par an.

Toutefois, même lorsqu’elle est prévue, le propriétaire peut décider de ne pas appliquer la révision d’une année sur l’autre ou même pendant toute la durée de la location.

Augmentation des charges locatives en 2020

Dans le cadre d’une location meublée ou d’une colocation, le bailleur peut choisir entre deux types de récupération des charges : le versement de charges forfaitaires ou bien les charges au réel. Ces charges récupérables concernent par exemple le nettoyage des parties communes, la présence d’un ascenseur en immeuble collectif ou la récupération de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. 

Bon à savoir

En location vide, les charges seront obligatoirement récupérables au réel. 

Dans le cas des charges forfaitaires

Elles peuvent être régularisées chaque années en même temps que le loyer, et aux mêmes conditions, si une clause du bail le prévoit. Elle seront donc également indexées à l’aide de l’IRL et pour déterminer leur augmentation il conviendra d’appliquer le même calcul que celui du loyer. 

Dans le cas des charges “au réel”

Le locataire verse une provision mensuelle au bailleur (par exemple 50 €). Ces charges locatives feront l’objet d’une régularisation annuelle afin de prendre en compte leur montant réel. Elles sont donc versées sous forme de provision.

Conservation des pièces justificatives

Rappelons que le propriétaire devra conserver les pièces justificatives des différentes dépenses pendant un délai de 6 mois à compter de l’envoi du décompte, afin de pouvoir les mettre à disposition du locataire s’il en fait la demande.

Comment déclarer l’augmentation du loyer à la CAF ?

Le montant de l’APL (Aide Personnalisé pour le Logement) est calculé au 1er janvier de chaque année, en fonction des revenus, du loyer et de la composition du foyer de votre locataire. Une augmentation de loyer intervenant en cours de bail ne serait pas prise en compte dans le calcul de l’aide au logement en cours d’année. 

Exemple

Vous augmentez le montant du loyer à partir de mars 2020. À compter du 1er janvier 2021, les droits de votre locataire seront réévalués automatiquement car la CAF récupère les informations directement auprès de l’administration. 

Côté bailleur, il faudra fournir chaque année, directement sur le site de la Caf, le montant du loyer du mois de juillet et répondre à toute demande d’information ou de justification concernant les locataires bénéficiant d’une aide au logement.