Le loyer de référence dans l’encadrement des loyers

Le loyer de référence est un montant au mètre carré, fixé par arrêté préfectoral, qui sert de référence pour calculer le loyer autorisé. Il est prévu par l’article 140 de la loi ALUR de 2014, renforcé par la loi ELAN de 2018 qui a prolongé son application jusqu’en 2026.

Trois valeurs sont publiées chaque année pour chaque catégorie de logement :

• Le loyer de référence médian : c’est la valeur centrale observée sur le marché, calculée à partir de loyers réellement pratiqués pour des biens comparables ;
• Le loyer de référence minoré : égal à 70 % du loyer médian, il sert de seuil inférieur pour contrôler qu’un loyer n’est pas anormalement bas ;
• Le loyer de référence majoré  : correspondant au loyer de référence médian majoré de 20%, il constitue le plafond que le bailleur ne peut pas dépasser, sauf recours justifié au complément de loyer.

Les autorités compétentes donnent ces 3 valeurs selon : 

• Le type de location (location meublée ou location non meublée) ;
• L'époque de construction (avant 1946, entre 1946 et 1970, entre 1971 et 1990 ou après 1990) ;
• Le nombre de pièces (Studio/T1, 2 pièces, 3 pièces, 4 pièces et plus) ;
• La localisation du bien.

Exemple

Loyer de référence pour les studios bâtis avant 1946 loués non meublés à Paris 15e (Necker) 

L’encadrement des loyers ne concerne pas toutes les zones tendues, mais uniquement les communes ayant mis en place ce dispositif par arrêté préfectoral. En 2025, il est appliqué notamment à :

• Paris et 80 communes de la petite couronne (Est Ensemble, Plaine Commune, etc.) ;
• Lille, Hellemmes, Lomme ;
• Lyon et Villeurbanne ;
• Montpellier ;
• Bordeaux :
• Communauté d’agglomération du Pays Basque.

La liste évolue selon les arrêtés. Pour vérifier si une ville est concernée, le bailleur doit :

1. Consulter l’arrêté préfectoral publié sur le site de la préfecture ;
2. Utiliser le simulateur officiel du service-public.fr.

Les logements sociaux, les locations saisonnières et les résidences secondaires restent exclus du dispositif.

Pour s'assurer que le loyer est conforme à l'encadrement du loyer, il faut :

1. Identifier le loyer de référence majoré applicable au logement en tenant compte de ses caractéristiques (type de location, localisation, nombre de pièces…)  ;
2. Calculer le plafond du loyer en considérant la superficie du logement ;
3. S'assurer que le loyer ne dépasse pas le plafond ;
4. Ajuster le montant le cas échéant.

Le bailleur peut uniquement dépasser le loyer de référence majoré si le logement dispose de caractéristiques exceptionnelles. Ces aménagements justifient un complément de loyer. Il peut s'agir de : 

• Terrasse de grande superficie (> 20 m²) avec vue dégagée ou panoramique ;
• Jardin privatif rare en centre-ville ;
• Balcon filant sur toute la longueur de l’appartement ;
• Cuisine entièrement équipée avec électroménager premium (four vapeur, cave à vin, réfrigérateur américain) ;
• Salle de bains avec équipements luxueux (baignoire balnéo, douche à l’italienne XXL) ;
• Système domotique complet (contrôle chauffage, volets, lumières). 

Pour appliquer un complément de loyer en toute sécurité, le bailleur doit :

• Mentionner explicitement dans le bail qu’un complément est appliqué,
• Décrire précisément les caractéristiques exceptionnelles (surface et orientation d’une terrasse, qualité des matériaux, présence d’un sauna privé, etc.),
• Indiquer le montant du complément et la façon dont il a été calculé,
• Conserver des preuves concrètes (photos, factures, descriptifs techniques) pour défendre ce choix en cas de contestation.

Le locataire dispose de 3 mois après la signature du bail pour contester le complément. En cas de litige, la commission départementale de conciliation ou le juge peut décider de le réduire ou de l’annuler. Si le bailleur ne respecte pas la réglementation, il s’expose à une amende pouvant atteindre 5 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale).

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