Encadrement des loyers : comment calculer le loyer de référence ?

La loi ALUR de 2014 a instauré un dispositif de limitation du montant des loyers appelé encadrement des loyers. Celui-ci a été appliqué pour réguler l'envolée des prix dans les zones géographiques tendues où il existe un fort déséquilibre en l'offre et la demande de logements. Il fut tout d'abord expérimenté à Paris.

Depuis 2018 et la loi ELAN, une expérimentation est menée dans 26 communes volontaires. Ce dispositif consiste à plafonner le montant des loyers sur la base d'un loyer de référence, majoré et minoré.

L'encadrement des loyers concerne les communes où le marché locatif est très tendu. Il s'agit d'agglomérations de plus de 50 000 habitants qui se sont portées volontaires pour tester ce dispositif expérimental :

• Paris ;
• Plaine commune (Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, La Courneuve, Saint-Ouen, Villetaneuse, Stains, Saint-Denis) ;
• Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Pantin, Noisy-Le Sec, Romainville) ;
• Lille, Lomme et Hellemmes ;
• Lyon et Villeurbanne ;
• Montpellier ;
• Bordeaux.

La majorité des locations à titre de résidence principale sont concernées par le loyer de référence. Cela inclut les locations :

• Vides ;
• Meublées ;
• Via un bail mobilité ;
• Via un bail mixte (à usage professionnel et d'habitation).

Certains types de location ne sont pas concernés par l'encadrement des loyers et donc la notion de loyer de référence :

• Les logements sociaux ou HLM (aussi bien conventionnés ANAH qu'APL) ;
• Les logements loués avec un bail loi 1948 ;
• Les logements saisonniers.

En zone soumise à l'encadrement des loyers, ce dernier est fixé par arrêté préfectoral. Le bailleur ne peut dépasser un certain montant de loyer à appliquer sauf exceptions. Il s'agit du loyer de référence majoré. Celui-ci est déterminé par le préfet, grâce à la collecte des éléments suivants par l'Observatoire des loyers :

• La typologie de logement (maison ou appartement) ;
• Le type de location (vide ou meublée) ;
• Le nombre de pièces qui composent le logement ;
• L'année de construction ;
• L'adresse du logement.

Chaque territoire concerné par l'encadrement des loyers a mis en place un simulateur. Le renseignement de ces éléments permet de connaître :

• Le loyer de référence (loyer de base) ;
• Le loyer de référence minoré (loyer de référence - 30 %) ;
• Le loyer de référence majoré (loyer de référence + 20 %).

En principe, le montant du loyer peut être librement fixé par le bailleur, sauf en zone soumise à l'encadrement des loyers. Néanmoins, chaque propriétaire bailleur demeure libre de fixer un montant de loyer compris entre le loyer minoré et le loyer majoré.

Quel que soit son choix, le bailleur a l'obligation de mentionner sur le bail :

• Le loyer de base (montant de loyer hors charges et hors complément de loyer éventuel) ;
• La valeur du loyer de référence ;
• La valeur du loyer de référence majoré.

À la signature du contrat de location ou lors de son renouvellement, le loyer de base ne doit pas dépasser le montant du loyer de référence majoré.

Dans certains cas, le propriétaire du logement loué peut appliquer une augmentation sur le montant du loyer de base. Cette augmentation de loyer peut intervenir en cours de bail ou en cas de relocation suite à une période de vacance locative.

Comment calculer la révision du loyer avec l'indice de référence INSEE (indice IRL) ?

Le loyer de l'ensemble des logements peut être révisé une fois par an à la date anniversaire du bail lorsque ce dernier le prévoit. Cette revalorisation ne peut se faire que dans la limite de l'indice de référence des loyers (IRL) actualisé tous les trimestres et publié par l'INSEE.

Pour calculer la variation de loyer de l'IRL, il suffit de multiplier l'ancien loyer par le nouvel indice IRL divisé par l’indice IRL du même trimestre de l'année précédente.

Pour un bail signé en mars 2023, l'indice de référence figurant au contrat de location est celui du 1er trimestre 2023 : 138,61.Dans le cas d'un loyer hors charges à 600 €, celui-ci pourra être réévalué à la date anniversaire du contrat : 600 x (141,03/138,61) = 610,47 €.

Dans quels cas augmenter le loyer de base en cas de vacance locative ?

Après une période de vacance locative, le loyer de base peut être augmenté s'il respecte les conditions suivantes :

• N'a pas été révisé via l'IRL au cours de l'année précédente ;
• Est manifestement sous-évalué ;
• Le bien a fait l'objet de travaux (d'amélioration ou de mise aux normes de décence) dont le montant est au moins égal à 50 % de la précédente année de loyer hors charges.

Dans tous les cas, ce nouveau loyer de base ne doit pas dépasser le montant du loyer de référence majoré.

Le bailleur a la possibilité d'augmenter son loyer au-delà du loyer de référence majoré. Cette dérogation est permise par l'application d'un complément de loyer. Pour cela, il doit cumuler les justificatifs suivants :

• Le bien possède des caractéristiques de confort et de localisation particulières ;
• Le loyer de base est égal au loyer de référence majoré.

Si un complément de loyer est appliqué, le montant du loyer correspond au loyer de base majoré du complément de loyer. Le bailleur a l'obligation de mentionner au bail :

• Le ou les éléments qui justifient le complément de loyer ;
• Le montant du complément de loyer.