SOMMAIRE
- Définition
- Calculer le plafond de loyer
- Trouver le loyer de référence majoré
- Sanction en cas de dépassement du loyer de référence majoré
- Dépasser le loyer de référence majoré en toute légalité
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
Le loyer de référence majoré fixe le loyer maximal autorisé dans certaines villes en zone tendue.
Il est exprimé en €/m² et dépend du type de location, de l'année de construction du bien, de sa localisation et du nombre de pièces.
Le plafond de loyer s'obtient en multipliant le loyer de référence majoré par la surface habitable du logement.
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Le loyer de référence majoré est une notion clé pour les locations en zone tendue. Il permet de calculer le plafond légal à ne pas dépasser lors de la fixation du loyer, sauf exceptions prévues par la loi. Mal appliqué, ce dispositif expose les bailleurs à de lourdes sanctions. Comprendre son fonctionnement et son champ d'application est essentiel pour louer en toute tranquillité.
Qu'est-ce qu'un loyer de référence majoré ?
Le loyer de référence majoré correspond au loyer maximal autorisé dans certaines communes situées en zone tendue. Il concerne uniquement les villes où le loyer est plafonné par un arrêté préfectoral avec le loyer de référence majoré servant de base de calcul pour le plafond.
Le loyer de référence majoré est exprimé en euros par mètre carré. Il est calculé en appliquant une majoration de 20 % au loyer de référence, ce dernier étant la médiane des loyers constatés dans le secteur. Les autorités se basent sur les données fournies par l’observatoire local des loyers pour fixer chaque année ces valeurs par arrêté préfectoral.
Le montant du loyer de référence majoré varie selon :
- Le type de location (vide ou meublée) ;
- La période de construction du logement ;
- Le nombre de pièces ;
- Et parfois le secteur géographique au sein de la commune.
Tableau illustratif du loyer de référence majoré pour un T3 situé dans le quartier Necker (Paris 15e, secteur 6) pour 2025
| Période de construction | Loyer de référence majoré (€/m²) – Location vide | Loyer de référence majoré (€/m²) – Location meublée |
|---|---|---|
| Avant 1946 | 32,2 € | 36,7 € |
| 1946 – 1970 | 31,1 € | 35,4 € |
| 1971 – 1990 | 30,5 € | 34,8 € |
| Après 1990 | 30,2 € | 34,4 € |
Comment calculer le plafond à ne pas dépasser à partir du loyer de référence majoré ?
Pour calculer le plafond de loyer à ne pas dépasser, il faut appliquer la formule suivante :
Plafond de loyer = Loyer de référence majoré correspondant à la location x surface habitable du bien
Exemple
En se référant au tableau-ci dessus, imaginons qu'un bailleur décide de louer un T3 meublé de 70 m² construit en 1996 dans ce secteur.
Le loyer de référence majoré est de 34,4€/m².
Le plafond de loyer s'élève ainsi à 34,4 (loyer de référence majoré) x 70 (surface habitable) = 2 408€
Le bailleur ne peut pas demander un loyer supérieur à 2 408€.
Où trouver le loyer de référence majoré pour son logement ?
Avant toute chose, le propriétaire doit vérifier si son logement est concerné par l'encadrement des loyers. Pour ce faire, il doit utiliser le mis à disposition par les autorités compétentes.
Si l'encadrement de loyer s'applique, il faut ensuite consulter :
- Le site internet de la préfecture sur lequel le bailleur trouvera l'arrêté précisant les loyers de référence par secteur géographique ;
- Le site de l'observatoire des loyers local qui fournit les loyers de référence pour la zone concernée.
Certains de ces portails ont prévu un simulateur permettant de connaitre rapidement le loyer de référence majoré en saisissant l'adresse du logement, sa surface, le nombre de pièces et son année de construction.
Le dispositif ne concerne pas :
- Les locations ne relevant pas de la loi de 1989 (ex : location servant de résidence secondaire au locataire, locations saisonnières…) ;
- Les logements HLM ;
- Les logements neufs soumis à un dispositif fiscal spécifique (Pinel, Denormandie...).
Que risque le bailleur en cas de dépassement du loyer de référence majoré ?
Un loyer supérieur au plafond est considéré comme illégal. Le locataire peut alors :
- Saisir la commission départementale de conciliation ;
- Demander une réduction de loyer devant le tribunal judiciaire.
Le bailleur risque :
- Le remboursement du trop-perçu ;
- La révision du loyer pour se conformer à la réglementation ;
- Une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € dans certains cas.
Comment dépasser le loyer de référence majoré en toute légalité ?
Les propriétaires peuvent demander un loyer dépassant le loyer de référence majoré s'ils peuvent prétendre à un complément de loyer. C'est notamment le cas si le bien propose :
- Un emplacement géographique privilégié : un logement situé dans un quartier très recherché, offrant des avantages spécifiques comme la proximité de services, d'espaces verts ou de centres d'intérêt culturels, peut justifier un complément de loyer ;
- Une vue exceptionnelle : une vue dégagée, panoramique ou sur un monument historique peut également justifier le dépassement du loyer majoré ;
- Des espaces extérieurs privés : les espaces extérieurs dans les quartiers où ils sont rares (jardin privatif, grande terrasse ou balcon spacieux) peuvent augmenter la valeur locative du logement et justifient un loyer supérieur dépassant le plafond ;
- Des équipements de qualité supérieure : des équipements luxueux ou des installations haut de gamme comme une cuisine équipée, un système de domotique, un sauna ou une salle de sport privative constituent des éléments de confort exceptionnels qui peuvent justifier un complément de loyer.
Le propriétaire fixe librement le montant du complément de loyer. Toutefois, il doit être raisonnable et proportionnel aux attributs exceptionnels du bien immobilier.
De plus, pour être valable, le dépassement de loyer majoré doit être justifié clairement dans le contrat de location. Celui-ci doit mentionner le montant total du loyer sans qu'il soit obligatoire de détailler la valeur ajoutée apportée par chaque élément de confort du logement.
FAQ
Comment calculer le loyer de référence médian ?
Le loyer médian aussi appelé loyer de référence correspond à la moyenne des loyers mensuels au m2 dans une zone déterminée. Il est fixé par arrêté préfectoral dans les agglomérations de la zone tendue concernées par l'encadrement des loyers.
Quelle différence entre loyer de référence et loyer de référence majoré ?
Le loyer de référence ou loyer médian est une moyenne des prix du loyer au m2 dans une zone déterminée. Il est fixé par arrêté préfectoral dans les zones tendues où s'applique l'encadrement des loyers.
Le loyer de référence majoré correspond au loyer médian + 20 %. Il s'agit du plafond de loyer applicable par un bailleur.
Comment savoir si son loyer est trop élevé ?
Pour vérifier les fourchettes de prix que le propriétaire doit respecter pour fixer le montant du loyer, les locataires peuvent consulter le site internet du réseau national des Observatoires locaux de loyers (OLL). S'il s'agit d'un logement situé en région parisienne, la préfecture de la région d'Île-de-France prévoit une page dédiée sur son . Les locataires peuvent également dénoncer le dépassement de leur loyer le cas échéant.
Qu'est-ce qu'une majoration de loyer (définition) ?
Il existe deux types de majoration de loyer :
- La révision annuelle de loyer basée sur l'indice de référence des loyers (IRL). Le contrat de location doit prévoir une clause de révision.
- Une majoration exceptionnelle en cours de bail en cas de travaux d'amélioration réalisés par le propriétaire. La majoration fait alors l'objet d'un accord entre le propriétaire et le locataire dans une clause du bail ou dans un avenant annexé au contrat de location en cours.
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Sources
- Legifrance.gouv.fr - Décret N° 2019-437 du 13 mai 2019
- Legifrance.gouv.fr - Article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018
- Legifrance.gouv.fr - Article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
SOMMAIRE
- Définition
- Calculer le plafond de loyer
- Trouver le loyer de référence majoré
- Sanction en cas de dépassement du loyer de référence majoré
- Dépasser le loyer de référence majoré en toute légalité
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