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Qu'est-ce qu'un loyer de référence minoré et comment peut-il justifier une augmentation du loyer ?

Loyer de référence minoré

SOMMAIRE

  • Qu'est-ce qu'un loyer de référence minoré ?
  • Comment justifier une augmentation de prix ?
  • FAQ

Ce qu'il faut retenir

Le loyer de référence minoré s'applique dans les zones tendues pour fixer un seuil de loyer minimum.

Ce montant est calculé en soustrayant 30% du loyer de référence (loyer médian) fixé par les autorités.

Exceptionnellement, ce loyer minoré peut justifier une augmentation de loyer lors du renouvellement du bail.

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Le loyer de référence minoré est utilisé dans le cadre de la régulation des loyers en zone tendue. Il sert de seuil inférieur par rapport au loyer de référence (loyer médian) fixé chaque année par arrêté préfectoral. Exceptionnellement, ce loyer minoré peut justifier une augmentation de loyer, notamment dans le cadre d'un renouvellement de bail.

Qu'est-ce qu'un loyer de référence minoré en zone tendue ?

Le loyer de référence minoré est le montant minimum conseillé pour la location d'un logement situé en zone tendue, dans une ville concernée par l'encadrement des loyers. 

Il se définit de la manière suivante :

Loyer de référence minoré = loyer de référence - 30 %

Comment est fixé le loyer de référence ?

Le loyer de référence est un loyer médian fixé chaque année par arrêté préfectoral. Il est basé sur les constatations de l'Observatoire local des loyers selon 4 critères principaux : la situation géographique du bien, le type de logement, le nombre de pièces et la date de construction de l'immeuble.

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Comment le loyer de référence minoré peut-il justifier une augmentation de prix ?

Généralement, lorsqu'un bail arrive à son terme, il est reconduit tacitement aux mêmes conditions. 

Toutefois, si le loyer est considéré comme sous-évalué, le propriétaire peut proposer au locataire une révision à la hausse du loyer lors du renouvellement de bail. Dans les zones tendues à loyers encadrés, les bailleurs doivent cependant respecter les plafonds de loyers fixés par décret.

Aussi, lorsque le loyer actuel est inférieur au loyer de référence minoré, le bailleur peut, lors du renouvellement du bail ou à la signature d'un nouveau contrat, réévaluer le montant du loyer. Celui-ci ne doit toutefois pas dépasser le loyer de référence minoré.

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Prenons un exemple :

Imaginons un appartement de deux pièces situé dans un quartier central de Lyon, où le loyer de référence est fixé à 850 euros par mois et le loyer de référence minoré à 595 € (soit 850 € - 30 %).

Si le loyer actuel est de 500 euros, le propriétaire pourrait envisager une augmentation lors du renouvellement de bail, sans toutefois dépasser le loyer minoré de 595 €.

Les villes actuellement concernées par cette réglementation incluent Paris, Lille, Hellemes et Lomme, la Plaine commune (Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse), Lyon et Villeurbanne, l'Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville) Montpellier et Bordeaux.

D'autres villes sont prévues d'ici 2025.

Attention, pour les logements classés F ou G par le diagnostic de performance énergétique (DPE), aucune augmentation de loyer n'est permise, même en cas de loyer manifestement sous-évalué.

Comment augmenter le loyer hors zone tendue ?

En dehors des zones tendues, le bailleur peut proposer une augmentation de loyer s'il prouve que celui-ci est manifestement sous-évalué, c'est-à-dire inférieur aux loyers constatés dans le secteur pour des logements similaires. Aussi, pour justifier le prix du nouveau loyer, il doit fournir au moins 3 références locatives comparables.

FAQ

Quel indice de référence des loyers prendre ?

Pour réviser le montant d'un loyer, le bailleur applique les IRL selon la formule suivante :
Nouveau loyer = loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du bail / IRL du même trimestre de l'année précédente.

C'est quoi le loyer de référence d'un logement ?

Le loyer de référence correspond au loyer moyen au m2 estimé selon les prix constatés par l'Observatoire local des loyers. Il est fixé chaque année par arrêté préfectoral dans les villes où s'applique l'encadrement des loyers. Il est encadré par un loyer de référence minoré et un loyer de référence majoré à ne pas dépasser.

Puis-je fixer un montant de loyer bas ?

Le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer d'un bien immobilier, sauf s'il est situé dans une zone concernée par l'encadrement des loyers. Toutefois, si le loyer est jugé anormalement bas par rapport à la valeur locative des biens comparables dans le même secteur, l'Administration fiscale pourrait rectifier par voie judiciaire, les revenus locatifs déclarés.

Quel est le minimum pour un loyer ?

Dans les zones tendues qui appliquent l'encadrement des loyers, le loyer de référence minimum est égal au loyer de référence minoré de 30 %. Toutefois, le propriétaire peut décider de fixer un loyer plus faible.

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