Pourquoi et comment augmenter un loyer sous-évalué ?

Lorsque le contrat de bail arrive à échéance, la tacite reconduction s'applique dans les mêmes conditions si vous ne vous manifestez pas. Si vous constatez au cours du bail que le montant du loyer est sous-évalué, vous pouvez le réviser lors de ce renouvellement. 

Le nouveau montant du loyer doit correspondre à la réalité du marché immobilier local et à une augmentation de loyer maximum. Vous devez fournir des références de loyers à votre locataire pour des biens similaires situés dans le même quartier. La seule mention d'un prix au mètre carré n'est donc pas suffisante pour que cette augmentation soit légale. En cas de litige, il pourra vous être demandé de fournir des preuves de l'existence et de la réalité des références de loyers communiqués, sous peine de nullité de la demande d'augmentation de loyer.

Comment savoir si un loyer est juste ? 

En plus des références de loyer que vous avez pu obtenir, vous pouvez aussi vous tourner vers l’observatoire des loyers locaux ou l'Anil pour vérifier si votre loyer est sous-évalué. Si c'est le cas, vous pourrez poursuivre la procédure de réévaluation du loyer pour le logement mis en location. 

En effet, ces organismes peuvent vous fournir des données précises sur les prix moyens pratiqués dans votre secteur géographique pour des logements similaires. Grâce à ces informations, vous pouvez établir un loyer correspondant à la réalité du marché et ainsi éviter tout litige avec votre locataire. De plus, votre proposition aura plus de chances d'être acceptée si le loyer mensuel hors charges correspond au prix du marché. 

Comment prouver qu'un loyer est sous-évalué ? 

Pour prouver que le montant du loyer appliqué est sous-évalué, vous devez rechercher des biens similaires qui comportent le maximum de caractéristiques semblables avec le logement loué. Superficie, étage, orientation, espace extérieur, plus les points communs sont nombreux, plus vous pourrez démontrer que votre loyer est sous-évalué. 

En plus de ces critères, il est également important de prendre en compte les équipements et les services proposés dans le bien immobilier et dans le quartier. Par exemple, la présence d'un ascenseur, d'un parking, d'une conciergerie, la proximité avec des commerces ou des transports en commun peuvent justifier une différence de loyer. Vous devez donc fournir des comparaisons précises et détaillées pour prouver que le loyer est sous-évalué.

Comment augmenter un loyer trop bas ? 

En principe, le contrat de location est prolongé automatiquement aux mêmes conditions grâce à la tacite reconduction. Cependant, si le loyer est sous-évalué par rapport au marché immobilier local, vous pouvez effectuer un renouvellement de bail avec une hausse de loyer. Les règles pour cette augmentation de loyer varient selon la zone géographique où se situe le bien loué. 

Lorsqu'un bien immobilier est situé hors une zone tendue, la procédure de réévaluation du loyer nécessite de suivre plusieurs étapes clés pour parvenir à un accord satisfaisant avec le locataire. 

Estimer la sous-évaluation du loyer

Vous devez commencer par réunir des références des loyers pratiqués pour des biens similaires dans la même zone : 

• Au moins 6 loyers dans une ville de plus d'un million d'habitants ; 
• Au moins 3 loyers pour les autres communes. 

En tant que bailleur, chaque référence que vous présentez à votre locataire doit comporter les informations suivantes : 

• Le nom de la rue où il se situe ; 
• Une référence au numéro de l'immeuble ; 
• L'année de construction et la qualité du bâti ; 
• L'étage où se situe le logement concerné et si l'accès se fait grâce à un ascenseur ; 
• La surface habitable ainsi que le nombre de pièces disponibles ; 
• La présence d'annexes éventuelles ; 
• L'état des équipements dans le logement ; 
• Un justificatif indiquant que le locataire est présent dans les lieux pendant au moins 3 ans ; 
• Le montant du loyer mensuel pratiqué dans ce logement qui sert de référence. 

Les références de loyers fournies doivent être fiables et dater de moins de 6 mois. Pour comparer correctement, le montant du loyer mensuel pratiqué dans la référence doit être celui payé par le locataire et non le loyer initial fixé au moment de la signature du bail. En respectant ces critères, vous pourrez présenter des références solides et justifiées pour appuyer votre demande d'augmentation de loyer.

Calculer la revalorisation des loyers

Le nouveau loyer proposé à votre locataire est calculé à partir des références que vous avez pu réunir. Avant de revoir le loyer initial à la hausse, vous devez tenir compte des règles qui s'appliquent pour cette procédure : 

• Au maximum 50 % de la différence entre le loyer initial et ceux pratiqués dans le voisinage pour des biens similaires avant le renouvellement de bail ; 
• Une majoration de 15 % du coût réel des travaux d'amélioration réalisés dans le logement. 

N'oubliez pas que la hausse de loyer doit respecter un plafonnement annuel fixé par décret, qui varie en fonction de la zone géographique. Dans les zones tendues, cette hausse est encadrée par un indice de référence des loyers (IRL) qui est publié chaque trimestre par l'Insee. Si le loyer initial est déjà élevé, il peut être difficile de proposer une augmentation de loyer importante. Dans ce cas, vous pouvez envisager de proposer une révision du loyer sur plusieurs années. 

La proposition au locataire lors du renouvellement du bail

En tant que bailleur, vous devez transmettre une proposition formelle de réévaluation de loyer à votre locataire. Cette proposition doit être transmise au moins 6 mois avant la fin du bail de location via : 

• Une lettre recommandée avec avis de réception ; 
• Un acte d'huissier ou de commissaire de justice ; 
• Une remise en mains propres contre récépissé ou émargement. 

Conformément à l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989, vous devez mentionner le loyer initial sur ce courrier recommandé, le nouveau loyer proposé ainsi que ses modalités d'application. 

Pour respecter la règlementation en vigueur, l'offre de revalorisation de loyer doit être transmise à chaque signataire du bail de location. Vous devrez donc transmettre votre proposition aux époux, partenaires de pacs ou concubins. Pour une colocation, une seule proposition peut être envoyée à l'un des colocataires. Elle devient opposable aux autres. 

L'accord ou le refus du locataire

À réception de votre lettre recommandée, le locataire dispose de 2 mois pour donner sa réponse. Si le locataire est d'accord avec la nouvelle proposition de loyer, vous pourrez alors conclure un avenant au bail pour officialiser cette modification. Ce document doit obligatoirement être établi par écrit et signé par les deux parties pour pouvoir entrer en vigueur.

S'il ne répond pas, son silence est considéré comme un refus. Le locataire peut également refuser cette augmentation de loyer en transmettant une lettre officielle à son bailleur. Dans ce cas, vous pouvez saisir la Commission départementale de conciliation qui vous aidera à trouver un accord amiable. 

Si aucun accord n'est trouvé dans un délai de 2 mois, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire avant l'échéance du bail. Le juge pourra alors statuer sur la réévaluation du loyer et rendre une décision qui sera contraignante pour les deux parties. Il peut notamment décider de maintenir le loyer initial ou de fixer un nouveau loyer avec ou sans rétroactivité.

Pendant toute la procédure de réévaluation du loyer, le locataire continue à payer son loyer initial jusqu'à ce que le nouveau loyer soit fixé et qu'un avenant au bail soit signé. Si le nouveau loyer est rétroactif, le locataire devra alors régler la différence entre les anciens loyers payés et le nouveau loyer à compter de la date d'effet de la réévaluation.

La mise en place de l'augmentation de loyer 

Une fois qu'un accord est trouvé pour la hausse de loyer, cette augmentation s'applique de façon progressive : 

• Si l'augmentation est inférieure à 10 %, elle est étalée sur toute la durée du bail, à raison d'un tiers par an ; 
• Si l'augmentation est supérieure à 10 %, elle s'applique progressivement à raison d'un sixième par an. 

En France, certaines zones se caractérisent par un déséquilibre entre l'offre et la demande :

• Les zones très tendues, à savoir la ville de Paris intra-muros ; 
• Les zones tendues, telles que définies par la loi Alur :  Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch, Arcachon, Lille, Lyon, Marseille, Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Ces zones tendues se caractérisent par un marché locatif où l'offre de logements est inférieure à la demande. Pour cette raison, ces zones sont soumises à des dispositifs d'encadrement des loyers qui limitent les augmentations de loyer à la relocation ou au renouvellement du bail. Vous devez donc vous y conformer si votre logement en location est concerné. 

Réévaluer le loyer en zone tendue 

En zone tendue, l'augmentation de loyer est possible uniquement dans les cas suivants : 

La hausse du loyer sous-évalué

Pour comprendre comment augmenter le montant du loyer, prenons un exemple concret : 

Vous proposez un T2 de 50 m2 pour un loyer de 500 € par mois. Les loyers de référence pour des biens immobiliers similaires dans la même zone géographique s'élèvent à 700 €. Vous pouvez donc réévaluer le loyer à hauteur de la moitié de la différence, soit 100 €. Le nouveau montant du loyer sera donc de 600 €. 

Étant donné que la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial, cette hausse sera appliquée progressivement, à raison de 33,33 € par an. 

Dans les communes concernées par l'encadrement des loyers, le bailleur doit également respecter les règles spécifiques édictées par la législation en vigueur. Ainsi, avant de procéder à toute augmentation de loyer, il est indispensable de vérifier que le logement ne se situe pas dans une zone soumise à ce régime particulier. 

Dans certaines communes, la réévaluation de loyer, même s'il est sous-évalué, est soumise à certains plafonds. Le nouveau loyer ne pourra donc pas dépasser le montant fixé annuellement : 

• Paris depuis le 1er juillet 2019 ; 
• Lille, Hellemmes et Lomme depuis le 1er mars 2020 ; 
• Les communes de Plaine Commune, soit Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, l'Île-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse depuis le 1er juin 2021 ; 
• Les communes d'Est Ensemble comme Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville depuis le 1er décembre 2021 ; 
• Montpellier depuis le 1er juillet 2022 ; 
• Bordeaux depuis le 15 juillet 2022. 

En cas de doute, il est possible de se renseigner auprès de la mairie de la commune où se situe le logement. Elle peut en effet fournir toutes les informations utiles pour respecter les règles en vigueur en matière de fixation des loyers.

Lorsque le logement se situe dans une commune concernée par un encadrement des loyers, l'augmentation ne peut excéder le loyer de référence minoré fixé par arrêté préfectoral. De plus, le nouveau loyer fixé ne peut être supérieur à ce montant. Dans le cas contraire, la loi Élan précise que la réévaluation du loyer est considérée comme nulle. Si vous ne respectez pas ces règles, le locataire pourra saisir la Commission départementale de conciliation. 

Si le montant du nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré fixé par arrêté, le locataire peut engager une action en diminution du loyer. Il transmet une nouvelle proposition en recommandé avec accusé de réception à son propriétaire au moins cinq mois avant le terme du bail. Si vous ne répondez pas à cette proposition ou si vous refusez, il peut faire appel à la Commission départementale de conciliation ou au tribunal de justice en l'absence d'accord.