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SOMMAIRE
- Procédure pour prouver une sous-évaluation du loyer
- Etapes pour augmenter un loyer sous-évalué
- Possibilité d'augmenter un loyer sous-évalué en zone tendue
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
Un loyer est dit sous-évalué lorsqu’il est inférieur à celui des logements similaires dans le même quartier.
Le bailleur peut demander une réévaluation au renouvellement du bail, à condition que le logement soit classé entre A et E au DPE.
En cas de désaccord, la Commission départementale de conciliation ou le juge peut trancher avant la fin du bail.
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Un loyer est dit sous-évalué lorsqu’il est inférieur aux prix du marché pour des biens comparables. Dans ce cas, une réévaluation peut être demandée au moment du renouvellement du bail, à condition de respecter les règles fixées par la loi du 6 juillet 1989.
Depuis 2022, seuls les logements classés de A à E au DPE peuvent faire l’objet d’une hausse. Cette démarche permet d’ajuster le loyer tout en restant conforme à la réglementation.
Comment prouver une sous-évaluation du loyer ?
Définition d’un loyer sous-évalué
Un loyer est considéré comme sous-évalué lorsqu’il est nettement inférieur à celui de logements comparables dans le même secteur géographique. Cette situation peut résulter d’une fixation initiale trop basse, d’une absence de réévaluation au fil des années ou encore d’une évolution du marché locatif local.
Les critères d’évaluation d’un loyer juste
L’évaluation d’un loyer repose sur plusieurs critères objectifs permettant de comparer le bien à d’autres logements similaires :
- La surface habitable et la distribution des pièces ;
- L’étage et la présence ou non d’un ascenseur ;
- L’état général du logement (rénovation, vétusté, performance énergétique) ;
- Les équipements et annexes : balcon, terrasse, cave, parking ;
- Les prestations et services : sécurité, espaces communs, confort ;
- La localisation du bien et l’attractivité du quartier (transports, commerces, écoles).
Le bailleur doit ensuite confronter ces éléments aux loyers pratiqués pour des biens comparables, à partir de sources fiables comme l’observatoire local des loyers ou les données de l’Anil.
Quelles sont les étapes pour augmenter un loyer sous-évalué ?
Calcul du montant de la revalorisation
Le nouveau loyer doit être déterminé à partir des loyers pratiqués pour des biens similaires dans le même secteur. La hausse ne peut pas dépasser 50 % de la différence entre l’ancien loyer et les loyers de référence. Si des travaux d’amélioration ont été réalisés, 15 % de leur coût TTC peuvent être ajoutés. Ces éléments doivent être justifiés par des références récentes et précises.
Présentation de la hausse au locataire
La proposition de réévaluation doit être transmise au moins six mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé. Elle doit mentionner :
- l’ancien loyer ;
- le nouveau montant proposé
- les références utilisées pour justifier la hausse.
L’envoi doit être adressé à chaque signataire du bail, y compris les époux, partenaires de pacs ou colocataires. La validité de l'augmentation dépend du respect de cette procédure formelle et de l'utilisation d'une lettre conforme contenant toutes les mentions légales obligatoires.
Traitement de la réponse du locataire (refus et accord)
Le locataire dispose de deux mois pour répondre à la proposition.
- En cas d’accord : Un avenant au bail est signé pour formaliser le nouveau loyer, qui s’applique à la date de renouvellement.
- En cas de refus ou de silence : Le bailleur peut saisir la Commission départementale de conciliation pour tenter un accord amiable.
Si aucun compromis n’est trouvé, le juge des contentieux de la protection peut être saisi avant la fin du bail pour fixer le nouveau loyer.
Peut-on augmenter un loyer sous-évalué en zone tendue ?
En zone tendue, la réévaluation d’un loyer sous-évalué est strictement encadrée par la loi.
Le bailleur ne peut proposer une hausse qu’à certaines conditions : le logement doit être classé entre A et E au DPE, et le loyer doit être manifestement inférieur à celui des biens similaires du même quartier.
La revalorisation est alors limitée à 50 % de la différence entre l’ancien loyer et les loyers de référence, ou à 15 % du montant TTC des travaux d’amélioration, si ces travaux ont été réalisés récemment. Ces deux plafonds ne peuvent pas être cumulés.
Exemple :
Un appartement T2 de 50 m² loué 500 € par mois, dans un secteur où des logements équivalents se louent 700 €, peut être réévalué à hauteur de la moitié de la différence, soit 100 €. Le nouveau loyer serait donc de 600 € par mois, avec une application progressive si la hausse dépasse 10 % du montant initial.
En zone tendue, l'augmentation de loyer est possible uniquement dans les cas suivants :
| Conditions à remplir | Réévaluation du loyer |
|---|---|
|
Réévaluation possible du loyer dans la limite de 50 % de la différence avec les loyers de référence. |
|
Réévaluation possible selon la plus élevée des limites suivantes :
|
FAQ
Comment augmenter le loyer d’un locataire ?
L’augmentation d’un loyer se fait soit par révision annuelle via l’indice IRL, soit par réévaluation lors du renouvellement du bail si le loyer est sous-évalué. Dans ce dernier cas, le bailleur doit justifier la hausse avec des loyers de référence et prévenir le locataire au moins six mois avant la fin du bail.
Quand le propriétaire peut-il augmenter le loyer ?
Le propriétaire peut augmenter le loyer une fois par an, à la date prévue dans le bail, ou au renouvellement du contrat lorsqu’il existe une sous-évaluation avérée. En dehors de ces cas, aucune hausse ne peut être appliquée, sauf travaux ou encadrement spécifique autorisé par la loi.
De combien peut-on augmenter un loyer sous-évalué ?
La hausse est limitée à 50 % de la différence entre l’ancien loyer et ceux pratiqués pour des logements comparables. En cas de travaux d’amélioration, il est possible d’ajouter jusqu’à 15 % du coût TTC des travaux. Ces règles s’appliquent uniquement aux logements classés de A à E au DPE.
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- Procédure pour prouver une sous-évaluation du loyer
- Etapes pour augmenter un loyer sous-évalué
- Possibilité d'augmenter un loyer sous-évalué en zone tendue
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