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Quand et comment procéder au calcul d'un loyer au prorata ?

Calcul prorata loyer

SOMMAIRE

  • Le loyer au prorata temporis
  • Quand procéder au calcul d'un loyer au prorata ?
  • Comment calculer un loyer au prorata ?
  • FAQ

Ce qu'il faut retenir

Le loyer au prorata temporis ajuste le montant du loyer en fonction de la durée réelle d'occupation du locataire.

Le calcul du loyer au prorata s'applique, à titre d'exemple, lors du début ou de la fin du bail en cours de mois, etc.

Il existe trois méthodes de calcul du loyer au prorata : basées sur le nombre de jours dans l'année, dans le mois, ou sur un mois "bancaire".

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Lorsqu'il s'agit de location immobilière, le bailleur se trouve parfois obligé de calculer le montant du loyer au prorata afin qu'il corresponde aux périodes d'occupation effective de son locataire. Alors que signifie exactement « loyer au prorata temporis » ? Quand et comment procéder au calcul d'un loyer au prorata ?

Qu'est-ce que le loyer au prorata temporis ?

Dans le cas d'une location immobilière, le terme « prorata temporis » (« en proportion du temps » en latin) désigne la répartition proportionnelle du montant du loyer en fonction du temps réellement passé dans le logement. En d'autres termes, il permet d'ajuster le prix du loyer en fonction de la durée effective d'occupation du locataire.

Par exemple, si le locataire quitte les lieux le 20 du mois, il ne sera redevable que du loyer correspondant aux 20 jours d'occupation.

La clause d'un bail « tout mois commencé est dû » est illégale

Le bailleur n'a pas le droit d'inclure dans le contrat de location vide ou meublée une disposition telle que "tout mois commencé est dû". Ce qui impliquerait le paiement du loyer total même en cas d'occupation de quelques jours. Cette clause est contraire aux droits du locataire. Il est donc impératif de vérifier les clauses du contrat de location avant de le signer et de contester toute disposition abusive.

Quand procéder au calcul d'un loyer au prorata ?

Le calcul d'un loyer au prorata est généralement nécessaire dans les situations suivantes :

  1. Au début ou à la fin d'un bail en cours de mois : lorsqu'un locataire emménage ou déménage en cours de mois, le loyer est ajusté pour tenir compte de la période réelle d'occupation.
    Par exemple, si un locataire emménage le 6 du mois, le propriétaire peut choisir de lui appliquer un loyer au prorata temporis pour le premier mois, ou d'établir un calendrier de paiement mensuel commençant le 6 de chaque mois.  
  2. En cas d'occupation prolongée après la fin du bail : si le locataire demeure dans le logement quelques jours après la fin du bail, le loyer pour cette période supplémentaire doit être calculé au prorata de la durée d'occupation.
  3. En cas de départ anticipé du locataire : si, avec l'accord du propriétaire, le locataire quitte le logement avant la fin de la période de préavis, par exemple s'il a trouvé un remplaçant, le loyer pour la période d'occupation effective sera ajusté au prorata. 

Il est à noter qu'en cas de signature d'un bail le premier du mois, le propriétaire n'est pas tenu de calculer le loyer du premier mois au prorata temporis si le locataire décide d'emménager dans les lieux plus tard. De même, si la durée du préavis au moment du départ du locataire court jusqu'à la fin du mois et que celui-ci décide de déménager plus tôt, le prorata temporis n'est pas appliqué.

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Comment calculer un loyer au prorata à la sortie du locataire ?

Règles de calcul et formules

Pour calculer le loyer au prorata, il existe 3 méthodes distinctes :

  1. Calcul basé sur le nombre de jours dans l'année : 
    (nombre de jours d'occupation / 365 jours) x (loyer mensuel charges comprises x 12 mois).
  2. Calcul basé sur le nombre de jours dans le mois :
    (loyer mensuel charges comprises x nombre de jours dans le mois concerné) / nombre de jours d'occupation effective.
  3. Calcul basé sur le mois « bancaire », qui suppose que chaque mois comporte 30 jours :
    (nombre de jours d'occupation effective / 30 jours) x loyer mensuel charges comprises.

Il est recommandé au propriétaire d'intégrer dans le contrat de location la méthode de calcul qui sera employée afin d'éviter tout litige au moment du départ du locataire et du calcul du prorata de loyer. 

Comment choisir la méthode de calcul du loyer au prorata ?

Le choix du calcul dépend souvent du type de bail et de la durée de location. En effet, pour les locations courtes (bail étudiant, location saisonnière), le propriétaire privilégie généralement le calcul du prorata selon la méthode au mois. Au contraire, pour un bail de longue durée de 1 an ou plus, il préfère souvent la méthode du calcul du prorata sur une base annuelle. Il est par ailleurs à noter que le calcul basé sur le mois « bancaire » est rarement utilisé.

Exemples de calculs du loyer et des charges au prorata des jours d'occupation du logement

Imaginons que le loyer mensuel soit de 1 000 € charges comprises et que le locataire occupe le bien du 15 au 31 janvier. Dans ce cas, le calcul du loyer au prorata pour le mois de janvier serait de :

- Selon la méthode 1 basée sur le nombre de jours dans l'année :

(17 jours / 365 jours) x (1 000 € x 12 mois) = 558,90 €

- Selon la méthode 2 basée sur le nombre de jours dans le mois (28, 29, 30 ou 31) :

(1 000 € x 31 jours en janvier) / 17 jours = 548,39 €

- Selon la méthode 3 basée sur le mois « bancaire » :

(17 jours / 30 jours) x 1 000 € = 566,67 €

FAQ

Comment calculer le loyer en cours de mois (mois incomplet) 

Le calcul du loyer en cours de mois dépend de la période d'occupation du locataire. Il existe trois méthodes de calcul. La plus simple est basée sur le nombre de jours d'occupation du logement selon la formule suivante : (montant du loyer mensuel / nombre total de jours dans le mois) x  nombre de jours pendant lesquels le bien est occupé. 

Comment calculer le prix d'un loyer par jour ?

Pour calculer le coût journalier moyen d'une location, il convient de diviser le montant du loyer mensuel par le nombre total de jours dans le mois. Par exemple, si le loyer mensuel est de 1 000 € et qu'il y a 30 jours dans le mois, le loyer journalier est de 1 000 € / 30 jours = 33,33 € par jour.

Comment calculer le prorata temporis d'un loyer sur 30 ou 31 jours ?

Le calcul du prorata temporis d'un loyer sur 30 ou 31 jours dépend de la période d'occupation effective du locataire. Il est calculé de la manière suivante :

  • Pour un mois de 30 jours : (nombre de jours d'occupation / 30 jours) x loyer mensuel charges comprises.
  • Pour un mois de 31 jours : (nombre de jours d'occupation / 31 jours) x loyer mensuel charges comprises.
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