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4 différences entre plafonnement et encadrement des loyers. Ne les confondez pas

Différences entre plafonnement et encadrement des loyers

SOMMAIRE

  • Tableau comparatif des différences entre encadrement et plafonnement des loyers
  • L'encadrement des loyers
  • Le plafonnement des loyers
  • FAQ

Ce qu'il faut retenir

La loi Elan a réintroduit le plafonnement des loyers sous le terme "encadrement", créant de la confusion.

L'encadrement limite l'évolution des loyers selon l'Indice de Référence des Loyers (IRL) dans les zones tendues.

Le plafonnement fixe un montant maximal de loyer basé sur des critères spécifiques, applicable dans certaines communes.

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Le plafonnement et l'encadrement des loyers visent à réguler les prix des logements. Même s'il s'agit de deux dispositifs différents, on pourrait facilement les confondre. La législation elle-même alimente parfois la confusion. Apprenez à faire la différence entre encadrement et plafonnement des loyers.

Tableau comparatif des différences entre encadrement et plafonnement des loyers

Encadrement des loyers Plafonnement des loyers
Référence législative Loi du 6 juillet 1989, articles 17 et 18
  • Loi Alur de mars 2014
  • Loi Elan de novembre 2018, article 140
Objet Limiter l’évolution du loyer en fonction d’un Indice de Référence des Loyers (IRL) Limiter le montant du loyer par m² en fonction d'un loyer de référence
Où ? En zones tendues Dans les villes qui en font la demande
Quand ?
  • Changement de locataire
  • Renouvellement de bail
  • Changement de locataire
  • Renouvellement de bail
  • Première mise en location
Exclusions(ne sont pas concernés)
  • Première mise en location
  • Logement vacant depuis au moins 18 mois

Qu'est-ce que l'encadrement des loyers ?

Voyons maintenant plus en détails en quoi consiste l'encadrement des loyers.

Un encadrement pour contrôler l'augmentation des loyers

Le principe de l'encadrement des loyers est issu de la loi du 6 juillet 1989. L'article 17 de cette loi établit que "la fixation du loyer des logements mis en location est libre". Toutefois, l'article 18 précise que dans les zones d'urbanisation "où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements", un décret en Conseil d'État "fixe annuellement le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés".

En clair, cela signifie que l'État peut imposer aux propriétaires des limites à l'augmentation des loyers dans les zones en forte tension immobilière. Ces zones sont qualifiées de "tendues". Le service public a mis en place un simulateur pour savoir si un logement est situé en zone tendue

Les règles d'encadrement des loyers s'appliquent lors d'un changement de locataire ou d'un renouvellement du contrat de location. En revanche, la première mise en location et la remise en location après au moins 18 mois de vacance locative ne sont pas concernées.

Qu'est-ce que l'indice de référence des loyers (IRL) ?

L'indice de référence des loyers (IRL) est un indice trimestriel établit par l'INSEE. Il correspond à "la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers". Le service public publie officiellement les indices de références des loyers pour chaque trimestre.

L'IRL permet de calculer la hausse maximale autorisée des loyers en cours de bail, un principe applicable à tous les loyers (y compris hors zones tendues). De plus, l'IRL intervient dans l'encadrement des loyers lors d'une relocation en zone tendue.

Exemple de calcul de hausse de loyer à la relocation à Paris

Prenons un logement situé à Paris. Le contrat de location est signé le 1er avril 2023 avec un loyer de 700 € hors charges. Le locataire prend congé au bout d'un an, et le bail se termine le 1er avril 2024.

Le propriétaire trouve un nouveau locataire à partir du 1er mai 2024. Aucune révision de loyer n'a été faite pendant le premier contrat de location. Le nouveau loyer peut donc être augmenté pour le second bail, en suivant l'évolution de l'IRL. Voici le calcul du nouveau loyer :

Nouveau montant du loyer (hors charges) = 700 € [Loyer en cours] x 143,46 [IRL du trimestre de référence du contrat (T1 2024)] / 138,61 [IRL du même trimestre de l'année précédente (T1 2023)] = 724,50 €.

Qu'est-ce que le plafonnement des loyers ?

Qu'est-ce que le plafonnement des loyers ?

Regardons désormais de plus près le dispositif de plafonnement des loyers.

Que signifie loyer plafonné ?

Le plafonnement des loyers a pour principe de fixer un montant de loyer maximal que les propriétaires ne peuvent pas dépasser. C'est pourquoi on parle de loyer plafonné.

Le plafonnement des loyers repose sur des loyers de référence fixés par arrêté préfectoral. Les loyers de référence dépendent de quatre critères : 

  • Le secteur géographique ;
  • L'année de construction de l'immeuble ;
  • Le nombre de pièces du logement
  • Le type de logement (vide ou meublé). 

Le plafonnement des loyers s'applique dans les communes qui en font la demande. Les loyers plafonnés concernent les premières mises en location à partir de la prise d'effet du plafonnement, mais aussi lors d'une relocation (nouveau locataire) et d'un renouvellement de bail.

Comment fonctionne le plafonnement des loyers ?

Le montant du loyer des logements concernés ne peut pas dépasser le loyer de référence de plus de 20 % (ni lui être inférieur de plus de 30 %).

L'article 140 de la loi Elan génère la confusion

Le plafonnement des loyers a été mis en place par la loi Alur du 24 mars 2014. Au départ, le dispositif devait être appliqué dans 28 agglomérations. Il n'a finalement vu le jour qu'à Paris (au 1er août 2015) et à Lille (au 1er février 2017).

Toutefois, cette application restreinte à deux communes a été jugée illégale. En 2017, les tribunaux administratifs ont donc annulé le plafonnement des loyers à Paris et à Lille. Les décisions ont été confirmées en appel en 2018.

Attention...

En novembre 2018, le plafonnement des loyers a fait son grand retour dans l'article 140 de la loi Elan. Surprise, le terme "plafonnement" a alors laissé place au mot… "encadrement". L'encadrement des loyers de la loi Elan correspond donc à l'ancien dispositif de plafonnement des loyers, et il n'a rien à voir avec l'encadrement des loyers de la loi du 6 juillet 1989.

Exemple de loyer plafonné à Lyon

Imaginons un logement situé dans la métropole de Lyon, sur le cours Lafayette dans le 6ème arrondissement. L'appartement compte 2 pièces avec une surface totale de 55 m². Il est loué non meublé. L'immeuble a été construit avant 1946. Le bail a été signé le 1er juillet 2023.

Selon ces hypothèses, le loyer de référence de ce logement est de 14,20 € par m², soit 781 €. Le plafond de loyer s'élève à 20 % de plus que ce loyer de référence, soit 17,00 € par m² maximum. Le propriétaire ne peut donc pas louer ce bien à un prix supérieur au loyer plafonné de 935 € hors charges.

FAQ

Quelles sont les villes concernées par l'encadrement des loyers ?

La loi Elan donne la possibilité aux communes qui le souhaitent d'appliquer le plafonnement des loyers dans le cadre d'une expérimentation de 5 ans. Aujourd'hui, de nombreuses communes et agglomérations ont mis le dispositif en place, notamment : Paris, Lille, Plaine Commune, Lyon, Est Ensemble, Montpellier ou encore Bordeaux.

C'est quoi une zone tendue ?

Une zone tendue est un secteur très densément peuplé où le marché immobilier montre un déséquilibre entre l'offre et la demande. Ce déséquilibre génère des loyers et des prix d'achat élevés, et rend difficile l'accès au logement.

Comment calculer le loyer plafonné ?

Il suffit de multiplier la surface du logement par le loyer de référence par m². Le loyer de référence dépend des caractéristiques du bien. Les communes concernées par le plafonnement des loyers mettent souvent en place un simulateur pour calculer le loyer plafonné. C'est notamment le cas en Ile-de-France et à Lyon et Villeurbanne.

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