4 différences entre plafonnement et encadrement des loyers. Ne les confondez pas

L'encadrement des loyers limite l'évolution du loyer entre deux locations

L’encadrement des loyers en zone tendue a été instauré par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR. Ce dispositif intervient lors de la relocation ou du renouvellement du bail dans les communes classées en zone tendue.

Le principe est simple : le nouveau loyer ne peut dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire (hors révision annuelle indexée sur l’IRL), sauf dans des cas précis :

• Travaux d’amélioration ou de mise en conformité représentant au moins 50 % du loyer annuel ;
• Loyer manifestement sous-évalué par rapport au marché ;
• Logement resté vacant plus de 18 mois.

L’encadrement des loyers réduit ainsi les hausses de loyers entre deux locations. Il permet de stabiliser les loyers dans les zones à forte tension locative.

Le plafonnement des loyers prévoit un loyer à ne pas dépasser

Le plafonnement des loyers a été instauré par la loi ALUR et réactivé par la loi ÉLAN (n° 2018-1021 du 23 novembre 2018), avec une application à titre expérimental pour 5 ans (prolongée depuis).

Grâce à ce dispositif, le préfet du département fixe par arrêté un loyer de référence majoré à ne pas dépasser. Ce montant au m² permet de calculer le plafond de loyer et varie en fonction de :

• La localisation précise du logement (quartier, section cadastrale) ;
• Le type de location (vide ou meublée) ;
• La date de construction ;
• Le nombre de pièces principales.

Lors de la signature du bail, le loyer hors charges ne peut excéder le loyer de référence majoré. Un complément de loyer est possible uniquement si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles non prises en compte dans le calcul du loyer de référence (vue rare, terrasse de grande superficie, prestations haut de gamme, etc.).

Le plafonnement de loyer permet de prévenir les loyers manifestement excessifs par rapport au marché local. Il évite la flambée des loyers dans des zones à forte tension locative.

L'encadrement des loyers s'applique à tous les logements en zone tendue

Toutes les communes classées en zone tendue (liste fixée par décret) sont concernées. Cela couvre 1 149 villes, dont la quasi-totalité des agglomérations de plus de 50 000 habitants.

Le dispositif concerne toutes les locations régies par un bail soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il s'applique ainsi aux logements loués vides ou non meublés servant de résidence principale. En conséquence, lors de la mise en location, le propriétaire doit obligatoirement vérifier le montant du dernier loyer pratiqué et justifier toute hausse supérieure aux règles légales.

En revanche, l'encadrement des loyers ne s'applique pas :

• Aux locations régies par un bail civil (locations servant de résidence secondaire, location type Airbnb…) ; 
• Aux logements vacants depuis au moins 18 mois. 

Le plafonnement du loyer concerne uniquement certaines communes en zone tendue

Le plafonnement est uniquement dans les communes visées par un arrêté préfectoral fixant un loyer de référence. Il ne concerne que quelques villes pour ne citer que Paris, Lille, Lyon, Montpellier ou encore Villeurbanne.

Toutes les communes concernées se trouvent en zone tendue. Le plafonnement de loyer et l'encadrement des loyers vont donc de pair dans les villes où s'appliquent ce dispositif.

L'encadrement des loyers s'applique à la relocation et au renouvellement du bail

L’encadrement des loyers ne concerne pas la fixation du loyer lors de la première mise en location. Il entre en jeu uniquement :

• À la relocation après le départ du locataire ;
• Au renouvellement d’un bail en cours.

Le propriétaire doit alors se baser sur le dernier loyer appliqué au précédent locataire et ne peut l’augmenter que dans les cas limitativement prévus par la loi.

En pratique, cela signifie qu’un logement déjà loué depuis plusieurs années dans une zone tendue ne peut voir son loyer bondir d’un seul coup à chaque changement de locataire. L’encadrement agit donc comme un frein aux hausses rapides entre deux locations.

Le plafonnement du loyer doit être respecté en tout temps

Le plafonnement du loyer, lui, fonctionne différemment : il ne dépend pas du loyer payé par le précédent locataire mais d’un plafond légal fixé par arrêté préfectoral.
Ce plafond s’applique :

• À la première mise en location d’un bien ;
• À chaque relocation ;
• Lors du renouvellement du bail.

Peu importe la situation, le montant du loyer hors charges ne peut dépasser le loyer de référence majoré correspondant au logement. Même si le précédent locataire payait plus cher, ou si le bien a été amélioré, le plafond reste contraignant. Seul un complément de loyer, strictement encadré, permet de dépasser ce montant.

Cas 1 : Location soumise uniquement à l'encadrement des loyers

Un bailleur possède un appartement T2 à Grenoble, ville située en zone tendue mais non concernée par le plafonnement.

• Le précédent locataire payait 620 € hors charges.
• Lors d’une remise en location, le bailleur souhaite fixer le loyer à 690 €.
• Comme il n’a pas réalisé de travaux importants et que le loyer précédent n’était pas sous-évalué, il ne peut pas appliquer cette hausse. Le nouveau loyer ne pourra excéder 620 € (hors révision IRL autorisée).
  → Ici, seul l’encadrement s’applique, car Grenoble n’est pas dans une ville ayant adopté le plafonnement.

Cas 2 : Location soumise à l'encadrement et au plafonnement des loyers

Un bailleur met en location un studio meublé à Paris 11e, construit en 1985.

• Le précédent loyer était de 780 € hors charges.
• Selon l’arrêté préfectoral, le loyer de référence pour ce type de logement est de 32 €/m² et le loyer de référence majoré est de 38,40 €/m². Pour 20 m², le plafond est donc de 768 €.
• Même si le précédent locataire payait 780 €, le bailleur doit réduire le loyer à 768 € pour respecter le plafonnement.
• Par ailleurs, il ne peut pas dépasser le dernier loyer sauf cas dérogatoire lié à l’encadrement.
  → Ici, les deux dispositifs se cumulent.